房地产基本术语及项目开发流程.ppt
《房地产基本术语及项目开发流程.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产基本术语及项目开发流程.ppt(84页珍藏版)》请在课桌文档上搜索。
1、隆基泰和集团新员工入职培训,新员工入职培训,房地产基本术语项目开发基本流程,房地产基本术语,我们先来了解一下!,房地产:也称为不动产,是房产和地产的总称,是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的多种权利(及所有权、管理权、转让权等)。房地产业:是指以土地和建筑物经营为对象,从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。房地产开发:是指房地产开发正业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施,房屋建筑的活动。,商品房,是指由房地产开发公司综合开发,建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建设者参加统建,又是自己
2、使用的住宅、商业用房和其他建筑物,不属于商品房范围。,商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。,期房在港澳地区 称做为买“楼花”,这是当前房地产开 发商普遍采用的 一种房屋销售方式。,期房 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。,现房 所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指
3、的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。准现房 准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。,外销房 外销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋,外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业,其他组织和个人。内销房 内销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售许可证的房屋,内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。,开发商经过正常的销售后剩下 了少量没有竞争力的房子,这些房子或朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小院且遮挡
4、严重,尾房 尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种。一般情况下,当商品住宅的销售量达到80%以后,一般就进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。,烂尾房 烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马,或者错误判断供求形势,开发总量供大于求,导致大面积空置,无法回收前期投资,更无力进行后续建设,甚至全盘停滞的积压楼宇。,“烂尾”的情况一般不会 发生在房产推出销售的时候,而是随着项目的不断推进,一步步显现。,城市居住区 城市居住区一般称居住区,泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合,并与居住人口规模300005000
5、0人相对应,配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住小区 居住小区一般称小区,是被居住区级道路或自然分界线所围合,并与居住人口规模 700015000人相对应,配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。,居住组团 居住组团一般称组团,指一般被小区道路分隔,并与居住人口规模10003000人相对应,配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。配建设施 配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。公共活动中心 公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和
6、组团中心等。如健身设施、业主会所,业主会所 业主会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件:康体设施应该包括泳池(最好是室内)、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所;中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所;还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。,会所原则上只对社区业主服务,不对外开放,保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所,会所也给业主提供了良好的社交场所。,建筑小品 建筑小品是指既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。,宅间小路 宅间小路
7、是住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。,房屋产权 房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各 项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。,产权证书 产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括:产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。,大产证 大产证是在房屋竣工验收之后交付购房者之前,由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记,对符合规定的申请。房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定,颁发房地产
8、权证。大产证是开发商首先要取得的产权证,是开发商拥有房屋产权的证明,这只能由开发商来办理。小产证小产证:即每个购房者拿到的产权证,由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证,购房者才能去办理小产证。小产权就是没有产权本,上市买卖是不受法律保护的。如果遇到政府拆迁等行为,也是得不到任何保障和补偿的。,房地产转让 房地产转让是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为:房地产转让主要包括下列方式:1.买卖;2.交换;3.赠与;4.以房地产抵债;5.以房地产作为出资或者作为合作条件,与他人成立企业法人,房地产权属随之转移的;6.因企业兼并或者合并
9、,房地产权属随之转移的;7.法律、法规、规章许可的其他方式。商品房预售和销售、存量房屋买卖是房地产转让方式中的买卖,买卖双方为转让当事人,卖出人为转让人,买入人为受让人。,房屋契税 是指房屋产权转移时承受人向政府交纳税款。产权置换 产权置换是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行,并可由中介代办置换手续。房地产按揭“按揭”一词是英文“Mortgage”的粤语音译,住房按揭贷款是住房担保贷款的一种,是指购房者以所购住房作抵押并由其所购买住房的房地产开发企业提供担保的个人住房贷款。“按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。,房产价格术语,均价“均价”,顾名思
10、义当然是楼盘的平均价格,它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现,用标着的“均价”来买房,往往想买的房子与打出的“均价”有很大差距。“均价”到底是什么样的一个价格?“均价”不是简单的算术平均值,而是发展商根据当前的市场情况专门制定的,以收回成本并获得利润的价格,是“楼盘均价”。,楼盘均价 一个楼盘在推向市场时,先有“均价”,通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位,它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准,是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值,在给每一户定价前,先定出要销售的小区中每一栋楼的均价,在这里就要应用到价差系数,它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。
11、用拟定的均价乘以每栋楼的系数,得出这栋楼的销售平均价。,均价一般不是销售价。(但也有例外,前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向,以2800元平方米统一价销售”,即以均价作销售价,也不失为引人瞩目的销售策略,起价 起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格。多层住宅,不带花园的,一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花园的住宅,一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业,以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表为“元平方米起售”,就是以较低的起价来引起消费者的注意。预售价预售价也是商品房预(销)售合同中的专用术语;预售价不是正式价格,在商品房交付使用时,应按有批准权限部门核定的价格为准。
12、,一次性买断价(趸 交)一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语,确定之后,买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务,不得随意变更。,定金 定金是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币。根据我国发法通则和担保法八十九条规定,定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。”,订金订金是在购房者与开发商
13、就房屋买卖的意向初步达成协议后,准备进一步协商前签订的临时认购协议,通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后,约定一个期限,买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权,在约定的时间内,卖方不得将该房屋售予他人。如购房者在约定期限内决定不购该房屋,有权向开发商要回该购房订金。,违约金 违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁,具有惩罚性和补偿性,但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错,无论是否给对方造成损失,都要支付违约金。,建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空
14、间的水平面积,如果计算多、高层住宅的建筑面积,则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。,建筑设计术语,容积率 容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。容积率=总建筑面积总用地面积,例如,在1万平方米的土地上,有4000平方米的建筑总面积,其容积率为0.4。容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。,容积率高,密度大的高层建筑群,使用面积住宅的使用面积,指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积,可以比较直观地反应住宅的使用状况,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定:跃层
15、式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。,公用面积 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。,公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50。,竣工面积竣工面积是指竣工的各幢房屋
16、建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工,经验收合格的建筑。,公用建筑面积 公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算:整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,为整栋建筑的公用建筑面积。,销售面积销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售,其销售面积为购房者所 购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。,辅助面积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 基本 术语 项目 开发 流程
链接地址:https://www.desk33.com/p-1274414.html