房产测量贵州测绘地理信息服务网.ppt
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1、2024/5/11,1,房产测量,2024/5/11,2,身边的房屋,2024/5/11,3,贵阳 筑城广场,2024/5/11,4,凯里,2024/5/11,5,遵义会议会址,2024/5/11,6,房屋,2024/5/11,7,身边的房屋,2024/5/11,8,身边的房屋,规定,2024/5/11,9,职业守则,2024/5/11,10,房产测绘流程,2024/5/11,11,房屋立面图,2024/5/11,12,房屋平面图,2024/5/11,13,过渡期 执行标准:不动产权籍调查规程出台前,不动产权籍调查继续执行房产测量规范、地籍调查规程、农村土地承包经营权调查规程、海籍调查规程等现
2、行标准规范。,2024/5/11,14,房产测量的概念,房产测量:是指采集和表述房屋和房屋用地的有关信息,为房产产权、产籍管理,房地产开发利用、交易、征收税费,以及为城镇规划建设提供数据和资料。,2024/5/11,15,房产测量 应当按照国家有关法律、法规,执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定,应当采用先进的技术和仪器设备。,2024/5/11,16,房产测绘 属于测绘的一个分支,是一种法定测绘,其职能定位为:为房产产权、产籍管理服务。,2024/5/11,17,房产测量员:是使用测绘仪器,按照房产测量规范和有关规定,采集和表述房屋及其用地有关信息的房产测绘从业人员。,2024/5/11
3、,18,房产测量员必须具有高度的责任心,必须受过专业的培训并持证上岗。房产测量员应保证房产测绘成果的质量,对完成的房产测绘成果质量负责。,2024/5/11,19,房产测量的作用,法律作用 房产测绘管理办法第十八条规定:用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果,房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理 确认后的房地产测绘成果资料具有法律效力。,2024/5/11,20,房产测量的作用,财政经济作用 房产测量的成果包括房地产的数量、质量、利用状况等资料。房产测绘成果,是为进行房地产评估、征收
4、税费、房地产开发、交易、租赁、抵押以及保险服务等方面提供数据和资料。,2024/5/11,21,房产测量的作用,社会服务与测绘服务作用 随着市场经济的发展,房产测绘进入市场,而不仅仅服务于房地产业,房产测绘面向社会的服务作用会越来越大。同时它具有丰富的信息源、量大、面广,具有一定的政府行为,也是保证信息共享、避免重复测绘、重复投入的重要措施。,2024/5/11,22,房产测绘 的 委托,2024/5/11,23,房产测量 de 基本内容,按现行国家房产测量规范,其基本内容包括:房产平面控制测量,房产调查,房产要素测量,房产图绘制,房产面积测算,变更测量,成果资料的检查与验收等。房产测量成果包
5、括:房产薄册、房产数据、房产图集。,2024/5/11,24,房产测量 de 工作内容,对应于房产测量员国家职业标准,房产测量有以下工作内容:1.房产测量准备;2.踏勘、调查;3.房产平面控制测量;4.房屋测量;5.房产测绘数据处理;6.房产测绘成果汇总;7.质量检查与审核验收;8.相关法律、法规知识及技术标准的基本常识的掌握等内容。,2024/5/11,25,房屋面积,1.房屋建筑面积:系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、室外楼梯等,且具备有上盖、结构牢固,层高2.20米以上的永久性建筑物。2.房屋套内建筑面积:成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积,套内墙体
6、面积,套内阳台建筑面积三部分组成。3.房屋使用面积:系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。,2024/5/11,26,常识,1.建筑面积2.建筑面积中应注意的几个问题3.共有建筑面积4.房产面积的精度要求5.商品房销售面积误差处理规定,2024/5/11,27,计算 建筑面积 的规范(两部规范的主要区别),1.房产测量规范(GB/T 17986-2000)2.建筑工程建筑面积计算规范(GB/T 50353-2013),2024/5/11,28,建筑面积,在实施房产测绘时,有四个面积概念要从意义上认识:1.建筑面积:如果没有特别强调,是指用于结算建筑工程的面积,它执行G
7、B/T50353-2013建筑工程建筑面积计算规范。,2024/5/11,29,2.房屋建筑面积:(全面积、半面积、不计面积)三类,(房产测量中所称的建筑面积):从一般意义上讲,就是指商品房的销售面积,但有时不完全是销售面积,如有些使用空间可以计算房屋建筑面积,但它不用于销售,它执行GB/T17986-2000房产测量规范,2024/5/11,30,3.商品房的销售面积:,房屋中仅用于销售的建筑面积,它执行建设部1995517号文(1995.12.1-2000.7.31)和GB/T17986-2000房产测量规范。,2024/5/11,31,4.房屋的产权面积:,房屋中可以认定产权的建筑面积,
8、它由房屋登记部门根据有关规定在房屋建筑面积的基础上进行认定。,2024/5/11,32,面积关系:,以上四个面积在数量上存在如下关系:建筑面积(一般情况下)房屋建筑面积 商品房的销售面积 房屋的产权面积,2024/5/11,33,房屋建筑面积,正算:套内面积=尺寸计算面积(区分全、半、不)套内=使用+套内墙体+阳台 分摊系数=共有面积/套内面积 建筑面积=套内面积+共有面积反算:套内面积=建筑面积/(1+分摊系数)共有面积=套内面积分摊系数,2024/5/11,34,建筑面积中应注意的四个问题,1.应有维护物、是生产或生活场所 外围的概念:外围尺寸应包括标准厚度的 一般抹灰层,但不包括镶贴块材
9、、装饰面及凸出墙面的构、配件尺寸。强调一般抹灰层和装饰面,是为了区分结构外围和房屋外围。结构外围是用来计算建筑工程量的,不能用来计算销售面积,2024/5/11,35,建筑面积中应注意的四个问题,2.上盖是必要条件:除室外楼梯外,都应有顶盖才能计算建筑面积,无顶盖的不能计算建筑面积。特例:无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。,2024/5/11,36,建筑面积中应注意的四个问题,3.层高2.20m以上(含2.20 m)对于房屋,要计算建筑面积,则层高2.20m是界限,h2.20m的才能参加计算。,2024/5/11,37,建筑面积中应注意的四个问题,4.结构牢固、具有永久性:永久性建
10、筑是指在建筑红线控制范围内的地面或地下,采用耐久性材料构筑的,使用期限在半年以上的永久性建筑工程。对于房屋,使用年限(期限)在25年以上,即可认为是永久性的房屋。(新房屋以规划为准),实例,2024/5/11,38,共有建筑面积,房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积包括应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。房产测绘成果中描述的共有建筑面积均系指应分摊的共有建筑面积部分。,2024/5/11,39,不应分摊的共有建筑面积,不应分摊的共有建筑面积:物业管理用房,为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房等的建筑面积不应分摊的共有建筑面积:还应包括消防避难层、架
11、空层等作为社会公众休息或交通的场所等从一般意义上讲,不属于本栋的房屋不予分摊,即本栋的房屋不分摊到他栋,他栋的房屋不分摊到本栋,2024/5/11,40,房产面积的精度要求,房产测量规范3.2.6 规定,房产面积精度分为三级,其精度要求如下表:,二级精度中误差对照表:,面积,10,20,30,40,50,60,70,80,90,100,中误差,0.07,0.10,0.14,0.16,0.19,0.21,0.23,0.25,0.28,0.30,将CH5001-91的精度要求作为第三等级,2024/5/11,41,根据实践和实际要求,一般采用2个精度等级,即第二、第三等级。1.新建商品房采用第二精
12、度等级 2.其它房产采用第三精度等级 3.有特殊要求的用户可采用第一精度等级,2024/5/11,42,边长误差控制,2024/5/11,43,不利条件下边长误差控制,2024/5/11,44,商品房销售面积误差处理规定,商品房销售管理办法第二十条:有合同约定的,按合同约定处理,合同未作约定的,处理原则为:面积误差比绝对值在3以内(含3)的,据实结算房价款;面积误差比绝对值超出3的部分由房地产开发企业承担面积误差比=(产权合同)/合同100%面积误差不是指测量误差,而是指产权面积与合同面积的差异,2024/5/11,45,销售面积误差处理实例,合同面积 110 m2,单价 4000 元/m2,
13、已全额支付,合同 未约定 面积误差处理方式,产权面积 100 m2,不要求退房,()()元。A、应 补 B、应 退 C、40000 D、68000 E、66800 F、800003%内 110*3%*40003%外(110-100)-110*3%*4000*2 总=13200+53600,2024/5/11,46,房屋面积测量,方法:坐标解析、实地量距、图解。房屋面积测量主要采用实地量距法工具:钢尺、玻璃纤维尺、手持测距仪(首选),2024/5/11,47,房产分层分户图,2024/5/11,48,建施平面图,2024/5/11,49,房屋分层分户平面图,2024/5/11,50,房产分层分户
14、图,2024/5/11,51,房屋变更测量,房屋变更测量是指在首次房产测绘工作之后,进行的房屋及其附属建筑物的权属、位置、界线、数量、质量的变更调查和测量,使其具有良好的现势性。房屋变更测量分为现状变更和权属变更测量。,2024/5/11,52,面积计算P70,坐标计算多边形面积公式:(i=1 to n)P=1/2Xi(Yi+1-Yi-1)1手工P=1/2Yi(Xi-1-Xi+1)2手工P=1/2(Xi+Xi+1)(Yi+1-Yi)3机器P=1/2(XiYi+1-Xi+1Yi)4机器,2024/5/11,53,例:,坐标计算多边形面积公式:(i=1 to n)P=1/2Xi(Yi+1-Yi-1
15、)1手工=1/210(10-20)+20(20-10)+20(20-10)+10(10-20)=10*(-10)+20*10=-100+200=100(),4(10,20),1(10,10),2(20,10),3(20,20),X(m),P,Y(m),2024/5/11,54,房屋面积测量,测量前注意事项:1.测量设备应在计量鉴定合格 周期内使用2.做好协调工作,保证测量顺利进行3.先拿到竣(施)工图,把握难度,无图则应先绘草图,2024/5/11,55,房屋面积测量,测量中注意事项:1.测量时应准确对线,测线平直2.测量时读数要正确,并报告记录员,记录员应及时复颂,核对无误后准确记录数据3.
16、测量完毕,妥善保管仪器、资料,2024/5/11,56,面积测量数据处理,共有面积处理原则:(1)产权各方有合法权属分割文件或 协议的,按文件或协议规定执行(2)无产权分割文件或协议的,或文件或协议不合法的,可按相关房屋的建筑面积按比例分摊(3)参加分摊前后面积和应相等,2024/5/11,57,共有建筑面积处理方法 P101,A为裙楼B为塔楼A、B功能不同G1-G5为楼梯、电梯,G1,G2,G3,G4,G5,A,B,2024/5/11,58,上图中G1-G5处理方法(举例),G1:只服务于A(裙)部分,则A分摊G1:只服务于B(塔)部分,但通过A,则A、B按比例分摊G2:只服务于B部分,但通
17、过A,则A、B按比例分摊G2:同时服务于A、B,则整栋分摊G3:只服务于B部分,则B分摊G4:出屋面楼梯、机房,整栋分摊G5:只服务于B,不通过A,则B分摊,2024/5/11,59,房产测绘成果,房产测绘成果包括:1、使用过的地形图、控制点成果2、测量完成的控制点、界址点、房屋建筑面积、房产平面图等3、相应的技术设计书、技术总结、协议书等资料,2024/5/11,60,2024/5/11,61,2024/5/11,62,2024/5/11,63,检查(验收)依据,GB/T24356-2009测绘成果质量检查与验收GB/T17986-2000 房产测量规范(总纲)建设部建住房2000166号文
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