房地产项目规划设计讲义.ppt
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1、第五章 房地产项目规划设计,第一节项目总体规划,房地产项目规划设计重要意义,以往的房地产项目策划,更多地集中于市场业务层面,忽略了规划设计的探讨房地产项目规划设计设计原则有限的资源约束条件内,居住质量最佳,规划设计做什么?,建筑设计、环境设计的前提内容:建筑、道路、绿地等的空间布局景观规划设计交通组织方案配套设施规划,一、规划设计总体构思,1、必须树立“以人为本”的规划设计思想体现在建筑本身的品质感和室内空间的人性化上建筑人居(人每天一半的时间在家里)2、住宅小区设计应该因地制宜,与周围环境协调融合(追求建筑与自然的共生)远大都市风景:类湿地蓝山美树 浅丘地形麓山国际社区3、小区设计应富有个性
2、,特色突出,4、力求建筑与社会共存住宅功能庇护、体现思想、感情、价值观念的工具规划设计将家庭成员感情推向邻里、社区5、追求住宅的适应性与灵活性适应性对市场的适应灵活性结构的可变更性,二、空间关系处理,1、动与静的关系静:建筑物、构筑物、围墙、挡土墙动:流水、喷泉、人工瀑布、湖泊、海面、草木花卉2、实与虚的关系文化性空间不宜过实,商业性空间不宜过虚,三、建筑与环境的关系,1、依循环境,依山造势如山上搞建筑,应该遵守“宜小不宜大,宜低不宜高,宜脚不宜顶,宜隐不宜露”2、与周围环境相协调、和谐单体服从环境,先环境而后个体地进行设计,与环境协调,为环境增色:舒服、正气、平衡,文震亨长物志“令居之者忘老
3、,寓之者忘归,游之者忘倦”好的建筑水平体现三个方面:建筑本体的环境艺术质量高、建筑本体与周围环境的协调水平高;建筑本体的艺术、科技含量高。,四、总体布局与居住环境空间构成,1、居住空间层次:(1)公共空间(公共交通干道、集中的绿地、游园场地)(2)半公共空间:组团内居民共同使用(3)半私用空间:住宅楼栋间的院落空间(4)私用空间:住宅底层庭院、楼层阳台或室外露台2、总体布局原则:博采兼容、因地制宜、营造多层次变化的空间组合、保留绿化庭院空间,五、规划设计要则,1、适用:面积适当的厅、厅内良好的光照、通风和视野、厅内不要太多的门、厨房靠近门口、厨房与餐厅近邻、卫生间与卧室相邻“动静分区、干湿分区
4、、公私分区”2、面积大小:受价格制约,引导性的前瞻设计与现实性的市场定位结合3、高科技与环保结合,4、打造适居环境,六、各类设计设计理念,1、“可持续发展”规划理念:突出景观和景观环境中的重要性2、城市民族特色塑造:重点强化展现民族文化特色,挖掘“民族文化资源”3、营造高品质的都市人居环境:适应现代城市的节奏、文化及其他生活需求4、创造与自然、环境亲密交融的空间5、主题主义海悦花园:大海主题阳光花地:花卉主题金地格林小城:院落主题,第二节:项目建筑风格,一、建筑风格的价值,1、建筑风格含义:风格是一个建筑物的特性或独特表征;是建筑的一种方式、类型或方法;是一代人文思想的重要组成部分;是建筑艺术
5、和审美价值的直接体现形式2、建筑风格对住宅开发的影响:(1)、对建筑本身来说,通过风格取得两重效果:美观和识别(2)对发展商来说,良好的建筑风格有助于速销(3)对消费者来说,有风格的建筑能获得他们的认同,引致精神上的愉悦,二、建筑风格类型,1、建筑风格历史回顾欧陆风 现代简约式新洋房中国风新古典百花齐放90年代后:欧陆风情(齐力花园,英式建筑;万科魅力之城、鹭岛国际社区、成都后花园)煽情的外观、高档形象的营造新古典:中海龙湾半岛万科金域蓝湾中海国际社区华润二十四城,(1)欧陆风情:粘贴古罗马古希腊艺术符号、山花尖顶、饰花柱式、宝瓶或通花栏杆,沉闷的暗粉红色与浅色线脚结合粉色外墙,白色线条、通花
6、栏杆、外飘窗台,2、几种典型建筑风格,二、建筑风格类型,(2)传统中式风格:传统元素创新使用,一种怀旧、追昔的氛围油然而生,古香古色,素面朝天。院落、围墙、亭台楼阁、坡屋顶、花窗是主要建筑形式。三利宅院、芙蓉古城、城南“清华坊”、“流水山庄”,二、建筑风格类型,(3)现代风格以体现时代特征为主,没有过分的装饰,一切从功能出发,讲究造型比例适度、空间构图明确美观、强调建筑外观的明快、简洁。各式花园洋房,二、建筑风格类型,(4)异域风格:地中海式、法式、英式、日式、北美式、德式建筑异域风情的尽可能原样克隆。各种外国情调的建筑风情,尖顶、山墙、拱顶,满足了人们对国外风情的向往齐力花园、中海名城,中华
7、园、浣花溪山庄,春天花园、麓山国际社区、原乡、莱茵枫渡等等,第三节 建筑景观设计,一、景观价值,现代居家,除了考察功能适用性外,居住的舒适度更成为人们考察的要点景观成为促销的要点:先做环境景观、再做建筑怡丰新城:一个绿树荡漾的地方远大都市风景:当风景成为生活81.3的调查者希望住在风景好的地方,二、景观设计准则,1、住区园林力求创新,各具特色:创新和特色是生命力2、山水园林景观和植物花草有层次,丰富多彩3、住区园林应与方便人际交往相结合4、利用、改造自然景观和人造山水景观结合,二、景观设计准则,5、发展立体绿化,营造空中景观6、住区绿化与体育活动场地结合7、住区园林力求美、静、净、洁8、住宅绿
8、化合理控制成本,减轻居民负担,三、景观设计内容,1、绿化种植景观居住区公共绿地、宅旁绿地、绿篱、架空空间绿化、隔离绿化、平台绿化、屋顶绿化、停车场绿化2、道路景观步移景异、韵律感和观赏性注意对景和远景设计,形成视线走廊人行道两旁形成绿荫带,并窜连花台、亭廊、水景、游乐场,增强环境景观层次。,3、场所景观健身运动场、休闲广场、游乐场4、硬质景观泛指用质地较硬的材料组成的景观,包括雕塑小品、围墙、栅栏、挡墙、坡道、台阶等,5、水景景观结合场地气候、地形及水源条件设计(1)自然水景:包括水体、驳岸、水上跨越结构、水边山体树木、水生动植物、水面天光映衬(2)庭院水景:人工水景,叠水、溪流、瀑布、涉水池
9、、泳池水景、装饰水景,6、庇护性景观住区中的交往空间,是居民户外活动的集散点,既有开放性,又有遮蔽性,主要包括亭、廊、棚架、膜结构等7、模拟化景观以替代材料模仿真实材料、以人工造景模仿自然景观、以凝固模仿流动,是对自然景观的提炼和补充假山石、人造树木、人工草坪、人工坡地等,8、高视点景观:高层电梯公寓垂直方面的景观序列,由上往下的视觉感受两种布局方式:图案布局和自由布局9、照明景观目的:增强对物体的辨别性;提高夜间出行的安全度;保证晚间居民活动的正常开展、营造环境氛围,第四节 项目户型设计一、户型的分类二、户型设计基本流程和设计要点三、户型设计评价标准四、几款户型设计评价,一、户型分类:按经济
10、发展的角度分 安置型 实用性 舒适型 豪华型依据:住宅面积、户室数、设备设施、装修标准,1、安置型:需要国家补助的安置型住宅:户型少,公共设施简陋,造价比较低。安置房居住面积50平方米经济适用房:以微利价出售给中低收入阶层的商品房特点:社会保障性、经济性、适用性申请标准:五城区(包括高新区)正式户口;家庭年收入在规定的中等偏低收入线(家庭年收入3.8万元)以下的;无房或人均住房建筑面积在16平方米以下;未租购公有住房或者其他政策性住房(包括解困房、安居房、广厦房、经济适用住房、集资建房等)对于已经住满5年的经济适用房,业主现在可以依照目前市场价格进行出售,但出售后业主需按房屋成交额的10%补交
11、综合地价款。,2、实用型:住宅设计主要从功能出发,基本满足人的生活实用要求,寻求有限度较合理的平面格局。50平方米80平方米两室两厅,3、舒适型符合现代人家庭生活方式,具有舒畅适宜的居住环境;除了足够大的厅、卧室、厨卫之外,还应该有玄关、衣帽间、储藏空间等辅助空间80120平方米三室两厅,主卧室带卫生间产品之间的差异性主要体现在空间组成和朝向、通风上动静、干湿、洁污分区明确,4、豪华型:120300平方米,也称之为享受型其特点如下:具有非常丰富的功能空间,面积大居室多,健身房、娱乐室、书房等应有尽有;装修精细豪华5房3厅(或2厅客厅挑高)4卫1工1厨 强调创造高质量的生活环境,注重细节突出个性
12、 大面积跃层 独栋别墅别墅种类 联排别墅:翠拥天地 叠拼别墅:,独栋别墅,翠拥天地:联排别墅,二、户型设计基本流程1、进行市场调查2、掌握户型需求客户户型选择决定因素:价格因素、客户自身需求人口多少;住房购买原因3、确定户型大小方法:市场调查 弹性设计方案4、进行功能分区5、进行户型布局6、确定户型构成7、住宅的空间配置,户型面积设定,1、户型面积:各类户型的总面积设定及各个功能空间的面积设定2、户型面积设定因素:(1)消费者对应性(2)舒适性。舒适性就是从人体工程学和家居生活基本规律出发,决定户型的开间、进深及面积。舒适性还应考虑利用率问题(3)地域性。由于生活习惯、以及各地区人均土地拥有面
13、积的不同,造成了南北、东西的消费者对住房面积的要求有较大差别。北方地区地广人稀,一般家庭的居住面积部在100平方米以上;同时也受当地房地产价格、人均消费水平的影响。,住宅功能分区,私人行为空间、公共行为空间、家务行为空间、卫生行为空间、交通空间、室外过渡空间问题:各功能空间具体体现?,住宅功能空间设计方法,(1)内外分区按照使用空间的私密性成都进行功能分区私密性由低到高排序:过厅、起居室、客厅、餐厅、厨房、家务室、洗衣房、健身房、储藏室、工作室(书房)、卫生间、客房、次卧室、主卧室私密性低的空间布置在入口的附近,私密性高的空间布置在最里面,2、动静分区按照房间的使用是否需要安静,以及需要安静的
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