精品课程各业态建筑精细化设计商业地产讲义.ppt

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1、各业态建筑精细化设计,一、商业建筑的设计要点及案例分析,商业建筑要点一、商业形态进化的四次革命(1)百货商店：（零售业的第一次革命,销售内容变化）（2）一价商店：(零售业的第二次革命,销售定价方式变化)（3）连锁商店：(零售业的第三次革命,销售组织形式变化)（4）自选市场：(零售业的第四次革命,销售方法变化),二，商业建筑内部三大组成部分（1）引领部分（2）营业部分（3）辅助部分三，商业建筑内部空间元素：（1）点：中庭（或大厅）（2）线：室内步行街（或通道）（3）面：柜台（或专卖店）,大型商业场所位置策划（一）商业圈分析(选址的第一步骤),边缘商业圈,核心商圈,大型商业建筑空间构成元素1、营业

2、部分：含营业厅、娱乐、餐饮等，实为使用空间；2、引导部分含：门厅、垂直交通厅、问讯、寄存、步行街廊、四季厅等，实为交通枢纽空间；3、辅助部分含：库房、办公、店员用房、货运平台等，实为辅助空间。,内部的步行街室内的商业街底层的宽度一般在10一20米之间，以使购物者能看清两边商店的标牌及橱窗里陈列的商品。交叉口之间一般相距2030米，以能看清最远处的标记广告及人和物为准。,大型商业建筑空间组合建筑的内部空间组合城市边缘的“大 MALL”因为地价便宜，环境简单，郊区的商业一般为一至二层，不设地下层。这样在竖向空间设计上比较容易，主要是平面空间的设计。以步行街为骨架，串联整个空间，为了避免单调，可以有

3、意识地设置交叉、转弯、收放、弯曲，要考虑人的生理需求，设置停留的空间，还要考虑视线中景象的起承转合对人心理造成的影响。选一些控制点做为广场中庭，可以起到画龙点睛的作用。,加拿大宝佳公司设计的上海一百，基地形状狭长、扁平，其长深比并非作为商场的最佳条件，解决办法是：设计了两个中庭，位于整栋建筑左右位置，得以解决商场走道过长的弊病，使中庭作为中途休息处。半圆形高12层的中庭，自地下二层往上逐层放大，中心点逐层侧移形成有规律的变化。曲线形的道路容易形成更充满活力的空间。逐层放大的中庭可以消除一般较小的中庭产生的压迫感，创造一种新的视觉及空间感觉。,加拿大宝佳设计的瑞都购物中心也分别做了过街天桥和室外

4、步行街.,两种类型:,居住类底商、商务类底商,营业厅内的水平流线方式主要有五种组分形式1直交式：这是最普遍被采用的布置方式。2斜交式：在店内不会造成顾客走不到的死角。3放射式：以中心柜台为基准，放射布置。4自由流动式：通路一般为曲线型，按顾客行走的意向布置。5直线式：一般用于小的零售商店。,工程实践的平面设计,外部空间设计,1 人车分流商业建筑的外部交通可分为三类：一是过城人（车）流；二是顾客人（车）流；三是内部人（车）流。外部交通组织的第一步就是做到商业街道要与交通干道分开并尽可能保证不被城市交通所穿越，这样会有效地把过城人（车）流分开，设置步行系统。高架步行街是较好的解决方案之一。,（3）

5、立体式停车场 立体式停车场是专门停放车辆的建筑物，它又可分为两类：A升降式，通过升降机把汽车送到其它层。B坡道式，这种停车场一般与建筑物合并或呈塔式独立设置，容量大，较为经济。,内部的步行街室内的商业街底层的宽度一般在10-20米之间，以使购物者能看清两边商店的标牌及橱窗里陈列的商品。交叉口之间一般相距2030米，以能看清最远处的标记广告及人和物为准。,二、住宅建筑的设计要点及案例分析,物华天宝,强调文化的传承强调人与自然最和谐的融合强调生态性、可持续发展性FOCUS ON THE CULTUREFOCUS ON THE HARMONY OF NATURE AND PEOPLEFOCUS ON

6、 INTIRONMENT AND SUSTAINABLE DEVELOPMENT,人杰地灵,一、人本原则-强调人的空间感受二、内外景观并重原则-两手并重三、价值最大化原则-对于用地进行详尽的，充分利用土地及其他稀缺资源四、产业链最优原则-对于产业的启动、运行和顶端产品合理配置，以带动区域经济建设,总平面图,东陵,盛京高尔夫俱乐部,鸟岛,东 陵 路,绕城高速,浑河,本案,世园会,新开河,项目与周边景区关系图,西侧：沈抚公路,中间：宅间小道,中间：在建道路,1、进入场地最便捷的道路2、道路两侧可以形成绿化和景观空间3、道路档次高于中间道路,1、坐公共交通人流最方便的道路2、场地中间，交通便利,1、

7、路宽16米，等级最高2、道路两侧有极好的景观体系和层次,1、有货车或卡车通过，交通稍微混杂,1、两侧建筑混乱，档次很低2、环境改造难度极大3、人车混行严重，不可能改变其现状交通方式,选择,优点,缺点,结论,作为中档楼盘的车行主入口不作为步行道路,主要作为步行道路不作为车行道路,作为高档区域的车行入口作为高档区域步行道路,东侧：滨河路,1、环境较好2、道路两侧有较好的景观体系和层次,1、位于场地的东端，距离主要交通方向较远,宜作小区的辅助入口不宜作主要道路,功能布局依据和原则1、遵循市政基本要求和现状地形原则2、沿河和内部景观最优原则3、品质最大化原则4、开发秩序最优原则,基地现状评价-东陵轴线

8、以西最窄处,选择一高档别墅,选择二高档公寓,优点：和东西侧高档区域在体量上比较和谐缺点：空间形式呆板，建筑密度大，可做景观用地少，导致内部景观品质差，居住品质差。土地价值没有得到充分开发,总用地2.9公顷,优点：高体量的建筑，可以和场地东侧所有的景观形成呼应，造成极强的广告效应和标志性作用。每一户都会有极好的景观朝向，建筑密度很低，内部景观系统品质会非常好。内外品质均极佳，有可能设计成高品质的空中别墅。和东部高档别墅形成高保安社区。形成一个整体。同时和场地西侧设计的沿河高层建筑形成节奏干极强的沿河建筑景观带缺点：和东西部低层建筑形成体量上的反差。但由于他们为山墙相对，且只有一栋，通过适当加大二

9、者的防护距离，可以解决这一问题。,用地约2.9公顷,基地现状评价-联排别墅区的设置,选择一西端,选择二中间,选择三东端,选择四南边,位置嘈杂、环境很差,被东西两侧的普通住宅分开，干扰大，品质混杂，不宜管理,环境最优，位置独立，可以形成独立的高档区域可以和高档空中别墅形成一个完整的高档区域,环境很好，但略显单薄，不宜形成良好的内部景观氛围和普通楼盘的接触面太长，品质会受到影响对普通住宅和水体的接触形成了巨大的阻碍。,建筑高度空间分析,选择一 高层在北侧,选择二 高层在中间,选择三 高层在南侧,18层,11层,4层,浑河,新开河,原有建筑,18层,11层,4层,浑河,新开河,原有建筑,18层,11

10、层,4层,浑河,新开河,原有建筑,南,高层布局形态分析,选择一平行布置,选择二组团式,优点：对景观进行了最大化的利用缺点：1、布局单调，形成了一堵墙 2、建筑空间的节奏感不强，沿河景观问题很大 3、对后边建筑有较大的体量压力 4、对后边住宅的视线形成了河很大的阻挡,优点：1、建筑组团式布局，为后边住宅的视线提供了充足的开敞空间 2、建筑空间的节奏感强，沿河景观错落有致 3、对后边建筑的体量压力降到最小,建筑空间密度分析,选择一沿浑河为板楼,选择一沿浑河为塔楼,1、沿河建筑景观很好，但其后的建筑几乎无外部景观可言。2、景观的均好性受到影响。3、从浑河方向观看，空间没有层次，沿河景观受到很大的影响

11、。,1、沿河建筑景观很好，但其后的建筑均有不同程度的景观朝向。2、景观和空间均好性强。3、从浑河方向观看，空间没层次丰富，景深大。,浑 河,浑 河,沿沈抚公路（西立面）空间节奏分析,选择一南高北低布局,选择二高低错落布局,选择三两端高中间低,浑河,新开河,浑河,新开河,浑河,新开河,优点：沿新开河建筑可以很好的接触到河边景观，看不到对岸的不好建筑缺点：空间布局死板 高层建筑均在南侧，不利于建筑的布局，对北部住宅影响比较严重,优点：空间布局灵活 具有较好的天际线缺点：如设计不好，天际线会比较乱 高低层错落布局，会使低层建筑在压抑中生存。品质互相影响 交叉布置的高层住宅也会影响北侧住宅采光,优点：

12、总体空间灵活，节奏感强 高低层相对成组分别设置，品质互不影响 即满足了最大限度的观景建筑，又减少了部分住宅的采光压力,四大概念1、景观的流动性2、景观的渗透性3、园林特征的形成4、与防洪、竖向等条件的结合,根据城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）、（J114-2001），本方案设计无障碍设施如下：1、居住区内及住宅楼体内，按照有关规范设置残疾人设施、坡道和指示灯等 2、公共场所内卫生间均考虑残疾人厕所,无障碍设计专篇,三、综合社区的设计要点及案例分析,西塔项目总体规划,要点,寻找方向规划定位规划实现,总体布局功能分区交通组织商业规划SOHO,文物保护标志性场所建筑风格环境的创

13、建旅游休闲设施,寻找西塔新城的方向,韩国文化的引入,韩剧韩服韩式餐饮韩式民俗建筑韩（朝）文韩国热舞韩国传统歌舞,建筑上对朝韩风格的借鉴,韩式民俗建筑,规划定位,西塔新城规划将致力于打造一个集观光、休闲、餐饮、娱乐、购物、办公、酒店、居住等多位一体的综合商业场所，将是沈阳新世纪里一张独具标志性的城市名片!,总体规划的实现,总体布局功能分区交通组织商业规划SOHO,文物保护标志性场所建筑风格环境的创建旅游休闲设施,从2000年至2004年的五年里，沈阳市共接待韩国旅游者42.88万人次，韩国已成为沈阳市第一大海外客源市场，占沈阳市五年接待入境旅游者总人数104.44万人次的41.05。2004年沈

14、阳市接待韩国旅游者11.87万人次，比2000年接待的5.60万人次翻了一番还多，占全省接待韩国旅游者31.58万人次的37.59。,沈阳市接待韩国游客概况,吸引现有来西塔地区消费人群，充分发掘西塔区现有的旅游资源，借助已经形成的沈阳“小汉城”之名，开发新的旅游观光项目，作为一处旅游观光目的地成为沈阳市的城市名片。,旅游,韩剧,伴随着各种韩国电视剧的引进，一些在韩国家喻户晓的明星在中国观众眼中也不再陌生.韩国各个时期的文化也由此被传入中国。,建筑上对朝韩风格的借鉴,韩式民俗建筑,韩文被称为（训民正音），韩文的构成非常简单，该文字的24个记号（14个子音，10个母音）能表示出所有的发音。韩语文字的独创性及其科学的构成在当今高科技时代更显示出其优越性。,韩（朝）文,韩国场面火爆的热舞早已成为“新新”人类热衷的歌舞形式，其引领的“潮服”风格更是当代年轻人竞相追逐的穿着样板。,韩国热舞,鸟瞰图,西塔城的地标商务酒店,西塔城的地标商务酒店,广场的标志影视中心,韩国传统歌舞剧表演影视文化传播中心韩国火爆热舞表演,广场的标志影视中心,商业街的标志空中商业大厅,