【《沈阳房地产发展问题研究》11000字（论文）】.docx

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1、沈阳房地产发展问题研究目录L引言32 .沈阳房地产发展现状41 .1沈阳房地产区域分析42 .2沈阳房地产现状分析63 .沈阳房地产发展存在的问题73. 1房地产市场失灵74. 2房地产开发融资结构不合理85. 3房地产税收存在诸多问题96. 4局部地产商品房价格上涨过快104 .沈阳房地产发展中存在问题的原因114. 1严重信息小对称导致市场失灵115. 2产品外部性导致市场失灵116. 3利益驱动致使投资规模越来越大127. 4城镇化水平和经济水平的不断提高的推动135 .沈阳房地产发展中问题的对策建议151. 1建立适应市场经济发展需要的房地产融资体系155. 2建立房地产融资风险预警机

2、制166. 3增加住房保障的政策力度167. 4通过征收相关税收和限购来进行房地产市场的调节20结语21参考文献22摘要本文通过供需因素分析得出沈阳房地产处于过热阶段，调研得出沈阳现阶段房地产过热的原因归结为:库存规模较高；商业地产产品严重过剩；产品区域分布不均。针对沈阳房地产发展的问题提出了解决途径。以期对沈阳乃至全国房地产发展问题提供建议或意见。关键词：沈阳；房地产；问题1.引言中国的房地产行业最近几年发展的十分的迅速，而房地产业有是一个国家国民经济发展的基础性产业，这个基础性的产业关系到国内民众的切身利益和社会的稳定。房地产市场能否稳定的发展，是国民经济能否稳定发展的重要支撑点。目前，我

3、国的房地产业己经是我国所有产业中的支柱性产业，对我国很多行业都有着巨大的影响力。2011年末以来，中国的经济开始逐渐的放缓，制造业也开始萎缩，其他相关产业的发展势头也没有以前的良好。随着经济发展，人们对住房要求的进一步提高，致使房地产市场在不断的“升温”，并逐渐出现“过热”的现象，但是经济的发展是一个相互联系的整体，如果房产市场出现重大波动，将会对整个国民经济的发展产生极大的危害，这种危害性目前己经体现出来，民众对房价不断上涨的担忧，社会因为房地产泡沫而引发的恐慌，房地产对其他行业的不良影响，比如说中国的制造业，有的专家指出目前我国的制造业比较成本优势己经丧失，制造业的世界工厂地位开始动摇，这

4、是成为中国经济减速的重要原因。著名经济学家咸平教授提出过一个著名的观点叫做二元经济论，郎咸平先生认为中国经济目前出现了一头过热一头过冷的情况，呈现出典型的二元经济。过热的是房地产，过冷的是制造业，并且他还提出了一个观点，认为制造业由于经商环境恶化导致资金大量的流入房地产领域，这是房地产过热的主要原因。因此，我们应该清醒的看到，目前我国的房地产行业的发展存在着投资规模增长过快，房价居高不下，房地产企业参差不齐等不利于我国房地产行业健康发展的情况。这些不好的表现影响力我国的城镇化进程，影响了我国所提倡的建设和谐社会的进程，和普通民众的生活水平。因此，针对这个情况有必要对我国的房地产市场过热的情况进

5、行一个梳理。学术界对于中国房地产行业过热情况的分析这方面的研究也非常的多。但中国房地产行业的发展在不同时期有着不同的问题，因此需要不断的去跟进这方面的研究。本文主要从沈阳的房地产发展问题为对象进行研究。目前学术界对这方面的研究也有了一定的理论成果，取得了一些成就。然而中国房地产行业发展千变万化，研究起来具有一定的难度性。由于笔者手中的资料以及精力有限，不能够全面的分析中国房地产行业方方面面的问题，为此，笔者以研究沈阳房产业发展问题为主，讨论这一时期沈阳房地产过热的情况和原因，并提出有关的对策，力求对这一领域的研究有更加的深入和拓广，使这方面的研究更加充实，更加具有综合性。另外，此文还希望通过对

6、这沈阳房地产行业的研究，能够对目前中国房地产行业的健康发展有一定的借鉴意义。2.沈阳房地产发展现状2.1 沈阳房地产区域分析沈阳是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。沈阳拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网。沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距沈阳均不超过400公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国都具

7、有较强的吸纳力、辐射力和带动力。沈阳是建国初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国重工业基地之一。经过几十年的发展，沈阳的工业门类己达到142个，现在规模以上工业企业3033家,地区生产总值2240多亿元。近年来，沈阳市委、市政府以振兴沈阳老工业基地为主线，坚持改革开放和工业立市方略，国有经济战略性调整步伐加快，外资和民营经济迅速成长壮大;城市发展空间和产业布局得到拓展优化;汽车及零部件装备制造、电子信息、化工医药等产业初具规模，已成为全市经济快速发展的重要支撑;科技创新能力和企业研发能力不断提高，形成了一批具有较强竞争力的产品和企业;城市基础设施建设明显加快，软环境建设得到了进一步改善。

8、沈阳经济和社会长足发展，人民生活水平快速提升，沈阳经济和社会步入了快速发展的新时期。在此同时，沈阳先后获得“国家环境保护模范城市”、“国家森林城市”的称号，连续两年进入全国百强城市前十名，并跻身国内十大最具竞争力城市行列。在经济全球化迅猛发展的今天，面对全面实施振兴东北老工业基地的重要战略机遇，沈阳市政府确定，到2010年把沈阳建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心，成为辽宁乃至东北地区全面振兴的重要增长极。沈阳以其优越的地理位置，雄厚的工业基础及科技实力，完善的市场体系和发达的交通网络必将成为中国最具吸引力的投资地区之一。2. 2沈阳房地产现状分析2016年1-9月份，全国房地产开

9、发投资74598亿元，同比名义增长5.8%（扣除价格因素实际增长7.1%）,增速比1-8月份提高0.4个百分点。其中，住宅投资49931亿元，增长5.1%,增速提高0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.9虬据中国产业调研网发布的中国沈阳房地产行业现状分析与发展趋势研究报告（2017年版）显示，2016年1-9月份，沈阳房地产开发累计完成投资462.38亿元，同比下降46.6%；其中商品住宅完成投资321.23亿元，同比下降46.9%,商品住宅投资占全部房地产投资的69.47九商品房施工面积5501.58万平方米，同比下降16.8%；其中住宅施工面积3856.56万平方米，同比下

10、降17.4%o2016年1-9月份，沈阳商品房销售件数最多的是浑南区，占全市销售总量的20.18%；第二位的是于洪区，占全市销售总量的16.88%；第三位的是和平区，占全市销售总量的12.35%。其他依次为：铁西新区、沈北新区、皇姑区、沈河区、苏家屯区、大东区、新民市、康平县、法库县、辽中区。2016年1-9月份，沈阳商品房销售面积最多的是浑南区，占全市销售总量的20.71%；其次是于洪区，占16.19%；和平区、铁西新区分别占13.40%、9.97%,列第三位和第四位。其他依次为：皇姑区、沈北新区、沈河区、苏家屯区、大东区、新民市、康平县、辽中区、法库县。2016年1-9月份，沈阳商品房销售

11、金额最多的是浑南区，占全市销售总量的19.74%；其次是和平区，占全市销售总量的17.15%；第三位的是于洪区，占全市销售总量的15.58%。其他依次为：皇姑区、铁西新区、沈河区、沈北新区、大东区、苏家屯区、新民市、辽中区、康平县、法库县。未来沈阳将呈现住宅去库存、写字楼忙洗牌、商业急转型的态势。具体来看，住宅市场方面，随着利好政策影响的深入，以及中央对去库存的重视，预计明年住宅销量有望继续稳步增长，开发商抓紧机会去库存，房价大幅波动的可能性较小；甲级写字楼市场方面，甲级写字楼总供应将突破百万达到112.36万平方米，短时间内市场空置率将继续处于高位，预计明年全市平均租金将继续下降；商业市场方

12、面,商业供应体量巨大，到2016年预计达到896万平方米，即将入市的项目包括友谊时代广场、夏宫城市广场、新世界K11、沈北华强广场等，社区商业兴起、旧项目改造实施、地下商业兴建、购物中心业态调整，轻零售、重餐饮、积极发展儿童休闲娱乐将成为未来主要趋势，其发展前景广阔。3.沈阳房地产发展存在的问题3.1 房地产市场失灵理想条件下的市场失灵、理想条件下的市场失灵产生于市场机制的缺陷，这类市场失灵本应由政府纠正，但是在沈阳房地产业大量存在。例如，问题富豪的房地产暴富加剧了贫富两极分化，市场秩序混乱造成沈阳房地产业链条的扭曲，政府住房政策不到位致使房价收入比1:3至1:6的经济适用房的市场断档等等，这

13、类市场失灵在沈阳乃至我国房地产业凸现，反映了政府的失灵和缺位。正常偏离理想条件下的市场失灵、正常偏离理想条件下的市场失灵是市场机制不完善、不成熟而产生的，而是完善和成熟的市场机制的现实状态。房地产市场是信息不完善和信息不对称的市场，是不完全竞争的市场、正常偏离理想条件对于房地产市场是常态，是房地产市场运营的基础条件、房地产商利用这种市场状态，在结构性供不应求的住宅市场格局下，使本应是竞争性的房地产业出现了寡头垄断和价格合谋，非正常偏离理想条件下的市场失灵、非正常偏离理想条件下的市场失灵是由市场自身不完善、不成熟造成的。沈阳房地产市场正处在非正常偏离理想条件下的市场转型期，旱双轨运行状态、由于我

14、国房地产市场体系不健全，市场机制部完善、不成熟，市场规则不健全的程度较严重，与市场理想条件的非正常偏离的差距较大、这类市场失灵在沈阳房地产市场大量存在，严重影响了沈阳房地产业的运行和发展。3. 2房地产开发融资结构不合理在国外成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资，还有股权融资，以及在债权融资和股权融资一级市场之外的证券化二级市场、而国内房地产开发商融资架道下要在银行借贷,且信贷比例过高、一方面对银行资金需求大，导致利率较高，增加房地产开发的成本；另一方面房地产项目资金占用大，开发期长，银行坏账风险较大。3. 3房地产税收存在诸多问题我国现行的房地产市场税收政策，与当下蓬

15、勃发展的房地产行业相比，弊端日益突出、中国房地产市场税收政策经过数次重大变革，逐步建立起以小动产流转税、所得税为主体的多税种、多环节、多次征收的复合税收政策体系、但现行的房地产市场税收政策带有鲜明的“过渡性”痕迹，存在着许多问题，比如税种繁杂、重复征税，税种课税范围狭窄、税基覆盖不全,税种设置小合理，内外税收政策有别，辅助制度小健个等问题都越来越成为我国房地产市场和谐健康发展的制约因素、此外，房地产市场税收制度的弊端，应该是促成房价居高不下的众多因素中比较重要的一个、改革和完善当前我国的房地产市场税收政策己成为社会各界关注的焦点之一。我国现行房地产税收政策一个明显的特点是在房地产流通环节税种多

16、、税负重，而在房地产保有环节课税较少，且税收优惠范围大、这种设置的影响有二：一是土地闲置、浪费现象严重、从1996年到2006年的10年内，个国耕地减少了1亿多亩;与此同时，大量土地被粗放利用，甚至浪费、统计资料显示，到2006年底，个国城镇规划范围内共闲置土地114.93万亩，空置土地86.24万亩；二是土地保有阶段课税少、税负轻，在流通时则多个税种同时开征，这相当于给了土地保有者无息贷款，只要土地未进入流通，就无须为土地的增值纳税、这种状况无异于鼓励了土地保有者为了能够在适当的时机及时出手土地，而只对土地进行简单的开发、这种以空地或低利用率的力一式保有，小利于土地作为有限资源的合理利用；三

17、是进入市场流通的土地要承受过高税负，抑制了土地的流动和正常的市场交易，助长了土地的隐性流动，逃税现象因而增多，这就从总量上造成了国家的税收收入的大量流失。3. 4局部地产商品房价格上涨过快近几年沈阳商品房平均价格涨幅在15%以上;部门的商品房平均价格涨幅超过20%o商品房价格上涨过快的主要原因：一是需求拉动一供求总量阶段性失衡直接影响价格变动，中低价位商品住房供应和成交量下降，也使得商品房平均成交价格上扬。二是成本推动，主要来自建材涨价、土地取得成本增加、品质提升三个方面。三是炒作带动，一些地理、人文环境优势明显，投资增值潜力较大的城市吸引了众多投资购房者、但其中小乏非理性投资者，投机炒作现象

18、有所增多、如果小加强调控，任其发展，将小利于房地产市场的健康发展，也可能影响金融安全。4.沈阳房地产发展中存在问题的原因4.1 严重信息小对称导致市场失灵由于交易对象的不可移动性、复杂性，房地产市场存在着严重的信息小对称问题，其在房地产的三个市场中均有体现、在土地市场,即国有土地使用权的出让市场存在着严重的信息不对称、国家基本掌握了要出让的国有土地的个部信息，而房地产开发企业对这些信息的了解则很小充分、尤其是协议出让土地时，国有土地使用权的出让无法体现公开、公平、公正的原则。4. 2产品外部性导致市场失灵所谓外部性，是指单个家庭或厂商的经济话动对其他家庭或厂商的影响，亦称为外在效应或溢出效应、

19、外部效应可以分为外部正效应和外部负效应、外部正效应是指单个家庭或厂商的经济话动对其他的家庭或厂商无偿地带来好处，包括消费的外部正效应和生产的外部正效应、外部负效应是指单个家庭或厂商的经济话动对其他的家庭或厂商带来的损舍，同样包括消费的外部负效应和生产的外部负效应.土地利用中的外部性、合理的农地保护产生的良好社会效益、生态效益大部分体现小到农地保护和利用者身上，从而使市场调节下对农地的保护量小于社会最优量，进而导致城市土地或其他非农建设用地的增加，造成耕地数量锐减，对农业乃至整个国民经济可持续发展造成小利影响、同时由于小是由责任者承担完个责任，这使得理胜的人对农地的占用量大于社会最优量、这样，城

20、市土地的市场均衡量必然大于社会最优量。4. 3利益驱动致使投资规模越来越大投资性需求是投资者出于使资产保值增值的目的而产生的购房需求。随着老百姓生活水平不断提高，投资保值增值意识的不断增强,人们开始寻找投资渠道。但是我国投资渠道比较狭窄，对于多数投资者，除了投资房地产没有更好的投资方式，加上房价一直在上涨，于是大家纷纷投资购买住房，导致需求的进一步增加。民间游资大量流入，如温州的炒房团等等。房地产行业投资者之所以在国家调控政策如此严格的条件下，仍然会继续融资投入到这个过程中去，最主要的原因莫过于其中巨大的利润。根据有关资料显示，利润增长中国房地产行业巨头之一广州恒大地产2010年实现营业收入7

21、倍增长，核心18倍。润率实际应该在而房地产行业公司净利润的计算具有一定滞后性，上市公司项目净利20%以上。我国虽然是发展中国家，但是由于正好是房地产行业发展的黄金阶段，其中的利润和国外其他有的国家尤其是发达国家相比我国房地产行业的利润是十分丰厚的。将德国这个国家的房地产行业的例子来说将我国房地产投资的利润率与同期其它国家（地区）最高的房地产投资利润率进行对比，可以看出我国房地产行业利润率在全世界的地位。2005年度国外资本对德国房地产行业的投资规模达到264亿美元，这项投资占据到了其全国房地产行业投资规模总数的62%,是2004年的两倍。但是，一些关注欧美房地产投资行业的投资者却指出了在纽约或

22、者伦敦进行房地产行业的投资，4%的回报率就可以被投资者接受;在德国高一点也就在在7%以上。而同期国内的房地产企业的平均利润即回报率却达到了26.79%,差距是十分的大。中国房地产开发行业的暴利早己是不争的事实。例如中国大陆亿万富翁的排行榜上，房地产富豪们始终占居着显赫的地位梅新育说在“福布斯2005中国富豪榜”上，前50人中有15人以房地产为主业或主业之一，另外至少有3人也涉足了房地产投资。而近年来，许多其它行业的企业，包括联想等高科技企业，也纷纷投身这个市场，似乎也为“房产暴利”提供了佐证。有专家认为开发商的经营都是垄断的，政府也参与其中，更是垄断。一种是行政垄断，一种是产业性、经营性的垄断

23、。地方政府卖地获取收入的利润更大，暴利也最大。此外，炒房团也会有数倍的利润，也有暴利。因此，巨大的暴利是促使很多人投资房地产行业的重要原因，也驱动了中国房地产过热的局面。4.4城镇化水平和经济水平的不断提高的推动长期以来，经济学家对房地产一直给以密切的关注。尤其是从1998年开始后，中国房地产行业迅速发展。中国的房地产行业也在中国经济界、政界、普通民众引起来广泛的关注。亚当斯密在对国民财富性质与原因的分析中指出，对资产的划分是以房地产的用途为标准的。他指出：“仅供居住的国内房屋，也是这个部分（留供目前消费的）中的一个部分。投在房屋上的资产，如该屋是由其所有者居住，那么，从那时刻起，即失去资本的

24、作用，就是说，它对屋主不提供任何收入。”根据用途，亚当斯密将房地产划为固定资本。马克思和思格斯则从财富分配的方面分析了房地产的本质。其不但提出了比较详尽的地租理论，还讨论阐述了房地产的性质，马克思指出：“资本能够阁定在土地上，即投入土地，其中有的是比较短期的，如化学性质的改良、施肥等，剩下的是比较长期的，如修排水渠、建设灌溉工程、平整土地、建筑经营性建筑物等等。在别的地方，曾把这样投入土地的资本，称为土地资本。它居于同定资本范畴。”马克思还指出：“对建筑地段的需求，会提高土地作为空间和地基的价值，而对土地的各种可用作建筑材料的要素的需求，同时也会增加。”恩格斯在其论住宅问题中也较早地关注了产业

25、革命后的城市住房问题，提出“住宅缺乏现象”，他是这样描述的：当一个古老的文明国家这样从工场手工业和小生产向大工业过渡，并且这个过渡还由于情况极其顺利而加速的时期，多半也就是“住宅缺乏”的时期。一方面，大批农村工人突然被吸引到发展为工业中心的大城市里来；另一方面，这些旧城市的布局己经不适合新的大工业的条件和与此相应的交通:街道在加宽.新的街道在开辟.铁路铺到市里。正当工人成群拥入城市的时候,工人住宅却在大批拆除。于是就突然出现了工人以及以工人为主顾的小商人和小手工业者的住宅缺乏现象。由此可以根据这个结论，来分析说明中国房地产业这十几年的快速过热发展也和中国的城镇化有关系，由于越来越多的农民逐渐的

26、进入到城市里，促进了对城市住宅的需求，房地产投资商越来越把资金投入到这个里面。然而却忽略了另一问题，即房地产行业的需求是不是一直这么发展的强劲，老百姓能否有足够的能力买房子，以及很多人手里面有许多的房子。这些都可以看做是其潜在的危险因素。5.沈阳房地产发展中问题的对策建议5.1 建立适应市场经济发展需要的房地产融资体系我国理论界对房地产预警系统的研究起始于上个世纪90年代中后期，因为实践的时间短与我国处于转型期，研究方法上较多地借鉴了国外的各种经济预警制度。房地产业经济预警方法主要有两类:一类是定性分析;另外一类是定量分析。定性分析方法以逻辑判断为主的预警方法，主要通过现实信息整理与结合理论分

27、析对经济发展状态作出准确判断，它适用于对经济发展的总体趋势与转折性和缺乏现实资料的经济运行进行预测，包括:德尔菲法（专家调查方法）、相互影响法、情景预警法、主观概率法（经验归纳演绎法）、领先指标法。定量分析方法是研究房地产业变量之间的相互关系，应用回归分析的方法从儿个自变量之值去预测出变量的值，其中包括一元线性回妇、多元线性回归和非线性回归等。定时预警方法是在考察变量随时间变化的数学模型基础上外抠的预警方法。总的来说，它仍属于房地产业定量分析的一种，只不过由于房地产业预警方法中特别强调时间序列中的不良反应。从1998年房地产业制度改革开始，我国房地产业经历了10年高速发展时期，这几年总体发展是

28、良好的，但随着全球经济一体化和房地产业和金融业的改革深化，一些深层次的矛盾逐渐显现。2006年到现在的我国房地产经济波动表明，市场己具备了适当调整的内在需求。全球次级贷款危机的发生，为中国房地产行业在这个转型关键期提供了一个真实深刻的经济学标本，提醒房地产业在快速发展中应冷静下来，审视过来发展历史，借鉴国内外在房地产融资以及风险预警方面的教训与经验定位未来，建立适应现代经济发展需要的房地产行业融资体系尤为重要。5. 2建立房地产融资风险预警机制我国房地产融资风险早己引起我国政府、企业以及专家和学者高度重视。全球次贷危机以及中国2008年初开始房地产业持续低迷表明，我国经济增长周期繁荣阶段的风险

29、偏好增强，虽然会带来赢利的提高，确会在经济增长周期下行阶段导致风险爆发。因此过度追求短期利益可能潜伏着更大危险，我们应该借鉴国内外房地产风险预警的方法，结合我国转型期房地产融资现状，提出房地产融资风险预警的“综合预警分析六步法”，也就是将定性与定量相结合、统计与分析相结合和归纳与推论相结合综合分析各种指标因素，总结以及提炼预警活动的基本方法。在此基础上构建“两维度、三层次、复合准则”模式的房地产融资风险预警指标体系。5. 3增加住房保障的政策力度根据马斯格的需求层次学说，人的需求包括五个层次:生理需要、安全需要、社会需要、尊重需要、自我实现需要。衣食住行是人类最基本的生存需求，在温饱问题解决的

30、基础上，居住己经成为人们提高生活水平所日益关注的一件大事。住房是公民的基本权利，国家应该提高保障水平。十八大报告中，胡锦涛同志表示，要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”。这也是“保障房建设”首次被写入党代会报告。在保障住房方面，国家应省四个层次的义务:尊重、保护、促进并实现国内人民实现住房的基本愿望。中央政府虽然提出大力建设保障性质的廉租房和限价房并要求地方政府落实，但出于对土地财政的依赖，这个政策到地方政府执行的层面转变成了与商品房地块的简单捆绑。从国际范围来看，住房问题不仅仅是“民生”问题，同时也是“民权”问题。确保公民住房权己经成为

31、全球化背景下社会发展的主流，也成为人类生存与发展的基本权利，它是人类可持续发展理念在人的基本权利方面的体现，是一种真正意义上的以人为本的发展观的体现。根据经济、社会及文化权利国际公约第11条规定：“本公约缔约各国承认人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣着和住房，并能不断改进生活条件。各缔约国将采取适当的步骤保证实现这一权利；”缔约的相关国家因该“尽最大能力”采取法律以及其他措施来“逐步”达到本公约中所承认的权利的充分实现。最近国家的政策也开始逐渐废除经济适用房，全面推进廉租房等保障性住房。从全国来看，面向最低收入家庭的廉租住房和面向低收入家庭的公共租赁房正成为住房保障的

32、主要方式，各地不论在制度建设还是在实践探索中都取得了明显突破。同时，各项配套制度改革稳步推进。中国的保障性住房的政策力度仍旧存在着一定的问题，可以在以下几个方面入手。第一，进一步改善地方保障性住房规划布局。目前中国的保障房建设存在着交通、绿化、教育设施、医疗等等外部配套设施的建设相对滞后的局面。少数地方保障性住房项目选在离城市中心较远的地方,配套设施没能同步建设，建成后迟迟不能入住，或是入住了但生活不方便。有的保障性住房内部空间结构不合理，影响了使用功能。面对这种情况，需要进一步的完善地方上的保障性住房的规划布局。只有布局更加的科学合理，才能够有更多的人享受到住房的优惠。第二，加大力度提高保障

33、性住房工程的质量。由于保障性住房的利润空间和商品房的利润空间没有可比性，因此有的地方政府也并不是很重视，一些地方上的保障性住房在设计环节、施工过程、监理过程、验收质量等方面把关不严，个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。因此由于这个原因，很多人对保障性住房存在忧虑，在这一点国家相关部门必须给予一定的监控。第三，进一步加强对保障性住房的分配和运营管理工作。目前在我们国家，家庭和个人住房、收入以及金融资产等情况基础信息不足，核定有一定难度。一些地方出现了骗租、骗购的情况。有的家庭收入增加了，但仍然不退出保障性住房，群众意见很大。最近出现的“房叔”和“房姐”事件也说明了这一点。第四，国

34、家继续增加建设资金筹措。2013年的建设任务比去年有较大增加，一些地方资金筹措存在一定困难，中西部地区资金压力更大一些;有些地方的保障性住房用地由于资金不到位，征地拆迁压力比较大，未能及时完成征地拆迁，拉长了建设周期。为了加快保障性住房的建设速度也需要中央和各级政府在这一方面给以一定的政策扶持力度，让更多的资金投入到这个里面来。第五，完善我国关于保障性住房法规建设。目前我国现行住房保障政策都是以规范性文件形式发布的，这种文件在一定程度上虽有一定效力，但仍旧未形成法律制度约束。工作中，还存在着政策边界不够清晰、利益调节和退出机制不够完善等问题。因此加大这方面的法规建设也是刻不容缓的举措。第六，还

35、要完善保障性住房的总体设计。所谓总体设计，就是要更加科学的规划全局的保障性住房政策。在我国，保障性住房建设和管理总体上带有摸索的性质，包括政策、机制、保障范围、保障方式等，因此一个系统性、科学性的顶层设计是必不可少的。这些都还需要在实践中不断完善。最后就是前后政策如何更好衔接的问题。在好的政策需要能够完整的贯彻下去，前几年我国的房地产调控政策，有的民众就反映越调越高，很重要的原因是中央的政策没有能够很好的试行，因此促进前后政策更好衔接也是晚上保障性住房的一个重要方面。5.4通过征收相关税收和限购来进行房地产市场的调节首先，可以通过增加物业税来抑制房地产投机行为。房地产业的物业税有多重方向的作用

36、，房地产开发的初期，开发商必须一次性支付相当于房价30%的土地出让金和各种税费，这种开发成本极大的增加了房地产开发商的筹资风险，而物业税征集后能够缓和房地产开发中的税费负债，对增加市场供给有促进作用。同时，增加物业税也能够起到抑制土地囤积的作用。另外，物业税对投资型需求也有着一定的影响。物业税对投资型需求的影响是比较直观的，直接增大了投资成本。而如果房价继续上涨的话，缴纳的物业税还要增多，收益相比较原来就减少得多。在最近几年的发展时间里，中国的房地产市场宏观调控中，一个明显的缺陷是政府没有区分出房地产市场中的购房居住需求和投资需求。因此，出台的调控政策在约束投资行为的同时，也在约束真实的购房居

37、住需求。投资者大多是收入较高并且隐性灰色收入高的家庭,在宏观调控绝对约束、恶化真实需求的同时.投机需求的约束条件相对并没有同步恶化，甚至改善。这也是为何众多调控“组合拳”效果不佳的原因，所以必须有区别地对市场行为进行调控。其次，可以实行房产税打击部分购买者的投机行为。别的，国家己经开始在个别城市开始试行试点房产税，作为国家首批个人住房房产税改革试点城市，重庆己经在当年1月28日正式启动改革试点工作，沈阳也可以提早尝试。中国的房地产业己经发展了二十多年，产业的发展经历了初级、稳定、快速和过热的阶段。但是，目前中国的房地产业并不成熟，围绕着房地产行业还有许多的问题没有解决，作为一个成熟的房地产市场

38、应该具备以下几个特性。首先是一个国家的经济支柱、是保持国内政治稳定的稳定剂，也是维护社会公平的重要祛码。这里讲经济支柱指的是房地产是我国普通居民家庭财富的一个重要组成部分，也是维护经济发展的一个重要方向；政治稳定指的是房地产及其相关权利不存在合法性障碍;社会公平主要指的是房地产在国民分配上必须具备科学性和合理性。中国的房地产行业目前在这三个方面还是比较欠缺的。目前民众对高房价的抱怨一直在持续中，严重影响了群众的生活水平，对政府的信任度也逐渐的降低，长此以往必将对国内的政治局势有一定的影响。本文通过对沈阳房地产发展的现状、问题、原因、对策分析等几个方面去阐述，希望通过本文的论述，给中国房地产发展

39、给予一定的指导意见。参考文献1蒋婷婷，隋志纯.沈阳房地产市场发展中存在的问题及对策分析J.时代金融,2016,18:312+319.王红宇.浅谈我国房地产问题及对策分析UL经营管理者，2016,22:131.3应佩君.从浙江海盐县楼市看小城市房地产问题J.统计科学与实践，2011,06:48-49.4张雷.沈阳市房地产市场的预测与预警JL牡丹江教育学院学报，2011,05:161-163.5李罗力.解决中国房地产问题的若干政策建议J.开放导报,2011,06:7-11.6宋春兰.保持房地产市场健康发展的对策研究J.经济研究导刊，2014,05:23-24.蔡运媚.房地产财务成本管理问题及其对策

40、J.企业技术开发，2014,03:122-123.8李睿.郑州房地产市场发展态势、问题与解决对策JL市场研究，2014,03:48-51.9安体富，葛静.关于房地产税立法的几个相关问题研究JL财贸经济，2014,08:5-12+48.10戴春勤.从民生视角探求破解我国房地产问题的对策UL特区经济，2010,08:242-243.11张建丽.保险资金投资房地产问题的探讨JL保险职业学院学报，2009,02:37-39.12许冀艺.基于金融生态视角的我国房地产价格调控问题研究J.企业经济，2013,02:141-144.13宋一.房地产问题的几点思考J.征信,2015,08:24-26.14卞云云.中国房地产问题及解决措施J.统计与管理，2017,03:131-132.5周甜甜.浅析政府在房地产问题界定中的误区及其应然态度一一基于公共政策问题界定视角的分析J.经济研究导刊，2012,09:131T33+138.