房地产司法鉴定估价报告.docx

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1、房地产司法鉴定估价报告估价项目：张店区102省道以南，铁山支线以西，胶济铁路以北，冯北路以东、临淄区胶济铁路以北，铁山支线以西，309以南、临淄区102省道以北，铁山支线以西，309省道以南共计五宗地及其地上附属建筑物司法鉴定评估委托方：山东省淄博市中级人民法院估价方：山东金鹏颐和房地产土地评估有限公司估价师：石鹏魏元杰邵敏报告日期：2018年08月09日报告编号：鲁房评估2018第C109号一、致委托方函3二、估价师声明4三、估价的假设和限制条件5四、估价结果报告7五、附件15（一）山东省淄博市中级人民法院评估委托函（2018）淄立委字第18号；（二）估价对象现场勘验记录；（三）估价对象坐落

2、位置示意图；（四）估价对象现场勘验照片；（五）对外委托评估移交单（2018）执评字第04号；（六）对外委托评估移交单（2018）执评字第04号之二；（七）国有土地使用权证复印件；（A）山东省淄博市中级人民法院执行裁定书（2018）鲁03执240号；（九）房地产估价机构营业执照复印件；（十）房地产估价机构资格证复印件；（十一）房地产估价师注册证书复印件。六、估价技术报告（估价机构留存）致委托方函山东省淄博市中级人民法院：受贵院委托，我公司组织估价人员，于2018年07月31日至08月09日，根据委估目的，遵循国家标准房地产估价规范和公认的房地产估价原则，按照严谨的估价程序，依据有关法规、政策和标

3、准，在合理的假设条件下，经现场勘验并采用成本法进行专业分析、测算和判断,对位于张店区102省道以南，铁山支线以西，胶济铁路以北，冯北路以东、临淄区胶济铁路以北，铁山支线以西，309以南、临淄区102省道以北，铁山支线以西，309省道以南共计五宗地及其地上附属建筑物的市场价值进行了评估，为贵院执行金融借贷纠纷一案裁定提供房地产价值依据，现将估价情况及结果报告给你们。经评估，估价对象附属建筑物总面积1847.66平方米（其中：地面882.92平方米，院墙184.72平方米），国有土地使用权总面积437423.70平方米，估价范围包括地上附属建筑物及其土地使用权，在价值时点2018年07月31日房地

4、产的市场价评估总值为17723.24万元，人民币大写：壹亿柒仟柒佰贰拾叁万贰仟肆佰元整。其中，附属建筑物评估值为45.17万元，土地评估值为17678.07万元。房地产估价结果详见附表房地产估价结果明细表。附：评估结果报告。山东金鹏颐和房地产土地评估有限公司法人代表：二O一八年八月九日估价师声明我们郑重声明：（一）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。（二）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。（三）本次估价中所依据的委托方提供的所有资料，我们不负责核查其全面真实性和合法性

5、，其全面真实性和合法性应由委托方负责。（四）我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。（五）我们按照中华人民共和国国家标准房地产估价规范和相关法规，以及委托方提供的所有资料对估价对象进行专业分析、测算和判断而形成估价意见和结论，并撰写本估价报告。（六）我们依据委托方提供的相关资料，已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，勘察人员（注册房地产估价师）石鹏，勘察日期:2018年07月31日。（七）没有人对本估价报告提供重要专业帮助。（A）署名估价师及评估机构对本报告保留最终解释和修改权。（九）注册房地产估价师签章：估价的假设和限制条件(-)估价假设条件1、委

6、托方提供的资料是真实有效的；2、估价对象已依法取得土地使用权，权属清楚无纠纷，地上附属建筑物委托方未提供权属资料；3、估价对象为价值时点的权益、物业状况和法定用途，并能继续使用和依法在公开市场上自由转让；4、估价目的系为法院执行金融借贷纠纷一案裁定处置房地产提供市场价值依据；5、估价结果为估价对象在价值时点和估价假设条件下，在正常房地产交易市场上能实现的客观合理的价值。在此价值时点房地产市场状况和价值水平是静止不变的，并存在着自愿购买者，且未考虑未来国家宏观经济政策、市场供求关系，以及自然不可抗力等因素对房地产价值的影响；未考虑特殊买家的附加出价或卖家的特殊降价；也未考虑法院强制执行和短期变现

7、等因素，以及估价对象优先受偿权的清偿、拍卖变现相关费用和拍卖成交或处置后办理产权转移时应发生的税费等因素对其价值的影响。(二)估价限制条件1、本估价结果系估价人员依据中华人民共和国国家标准房地产估价规范和相关法规，以及委托方提供的所有资料并经现场勘验，对估价对象的价值进行专业分析、测算和判断而形成的估价意见和结论。在此过程中受本次估价目的、委托方提供资料和现场勘验情况，以及价值时点类似房地产市场状况的限制。2、本估价结果为正常市场价值，该价值在拍卖变现或处置中，将受法院强制执行、短期变现以及市场等因素的影响和限制。3、本估价结果仅为法院拍卖变现或处置房地产提供市场价值依据，最终拍卖或处置额，应

8、由法院参照本估价结果，根据国家法规和实际拍卖或处置情况确定。4、估价报告为整体使用，不可肢解或断章取义。估价报告及估价结果仅限于本估价报告限定的有效使用期内用于本估价报告设定的估价目的，当超越本估价报告限定的有效使用期或用于其他目的时其报告及估价结果无效。5、本估价报告使用有效期为壹年，即从2018年08月09日起至2019年08月08日止。6、估价报告内容未经本公司同意不得在任何媒体公布。司法鉴定评估结果报告一、委托方名称：山东省淄博市中级人民法院二、估价方单位名称：山东金鹏颐和房地产土地评估有限公司法人代表：石鹏资格等级：国家二级资格证书编号：鲁评032013统一社会信用代码：地址：淄博市

9、张店区联通路60甲6号远景大厦204室联系电话：三、估价对象（一）估价对象及范围估价对象为位于张店区102省道以南，铁山支线以西，胶济铁路以北,冯北路以东、临淄区胶济铁路以北，铁山支线以西，309以南、临淄区102省道以北，铁山支线以西，309省道以南共计五宗地及其地上附属建筑物，附属建筑物总面积1847.66平方米（其中：地面882.92平方米，院墙184.72平方米）；占用国有出让工业用地五宗，使用权总面积437423.70平方米；地上附属建筑物包括锅炉房、宿舍、办公室、厕所、简易棚、板房、地面、院墙等。估价范围为上述附属建筑物及其占用土地使用权。(二)估价对象权属状况根据委托方提供资料，

10、估价对象待估五宗地使用权权属为淄博齐鲁化学工业区发展有限公司所有，已办理土地使用权证，证号为：淄国用(2013)第A07776号、淄国用(2013)第E02961号、淄国用(2013)第E03292号、淄国用(2013)第E03293号、淄国用(2013)第E03294号,权属清楚无纠纷。在淄国用(2013)第E02961号、E03292号、E03293号、E03294号四宗土地之上，有一块土地上建有附属建筑物，委托方未提供其权属资料，本次评估不予界定其权属。土地登记信息详见下表：土地登记信息表宗地编号土地使用权证号座落土地用途使用权类型终止日期土地使用权面积(Itf)M1.淄国用(2013)

11、第A07776号张店区102省道以南，铁山支线以西，胶济铁路以北，冯北路以东铁路用地出让2063-03-125600M2淄国用(2013)第E02961号临淄区脐济铁路以北，铁山支线以西，309以南铁路用地出让2063-05-0724565.40M3淄国用(2013)第E03292号临淄区102省道以北，铁山支线以西，309国道以南铁路用地出让2063-05-07137633.20M4淄国用(2013)第E03293号临淄区胶济铁路以北，铁山支线以西，309以南铁路用地出让2063-05-07136493.30M5淄国用(2013)第E03294号临淄区102省道以北，铁山支线以西，309国道

12、以南铁路用地出让2063-05-07133131.80合计437423.70(三)估价对象物业及使用状况:根据委托方提供资料和经估价人员会同相关当事人现场调查，水、电等设施配套，维护、保养一般，现闲置中。估价对象实物状况详见附表估价对象实物状况一览表。估价对象实物状况一览表序号用途建筑面积（Itf）结构层数实物状况1锅炉房37.12砖木1斜复合板顶，砖墙，外墙涂料，内墙刮瓷、瓷砖，地面水泥、瓷砖，塑钢门窗。2宿舍319.82砖木1砖墙，外墙涂料，内墙刮瓷，无房顶，门窗。3办公室243.66砖木1斜复合板顶，砖墙，外墙涂料，内墙刮瓷，水泥地面，防盗门，塑钢窗。4厕所18.72砖木1斜复合板顶，砖

13、墙，外墙涂料，内墙瓷砖，地面瓷砖，塑钢门窗。5简易棚1107.861简易铁架，彩钢瓦顶。6简易棚221.191复合板顶。7简易棚314.131复合板顶。8板房17.521铝合金门。9地面882.9210院墙184.72合计1847.66（四）估价对象区域状况估价对象位于张店区102省道以南，铁山支线以西，胶济铁路以北,冯北路以东、临淄区胶济铁路以北，铁山支线以西，309以南、临淄区102省道以北，铁山支线以西，309省道以南，分别处于张店区五级工业用地及临淄区四级工业用地范围内，交通较便利，现用途较合适。（五）估价对象市场状况估价对象为工业用房，独立院落，用地比较宽敞，适宜工业使用。但类似房地

14、产，受地理位置和用途等因素限制，其市场自由交易很少。加之本次估价目的系为法院强制拍卖，其拍卖市场及成交价格将也必然会受到一定程度的限制。四、估价目的为法院执行金融借贷纠纷一案裁定提供依据，而评估房地产市场价值。五、价值时点以现场查勘时间2018年07月31日为本次价值时点。六、价值定义以成本价值或市场交易价值为标准，测评的估价对象房地产在本次估价目的和价值时点，以及估价的假设前提和限制条件下的正常市场价值。七、估价依据（一）国家标准房地产估价规范；（二）中华人民共和国城市房地产管理法；（三）城市房地产转让管理办法；（四）最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定；（五）委托方提

15、供的相关资料；（六）类似房屋市场交易价格信息资料；（七）估价人员现场勘察和社会调查获取的全部资料。八、估价原则（一）独立、客观、公正原则。即凭借房地产估价师自己的专业知识、经验和应有的职业道德独立进行估价，不要受任何单位和个人的非法干预；并从客观实际出发，公平正直地进行估价，合理确定估价结果。（二）合法原则。即以估价对象的权属、用途及使用、处分具有合法性而进行合法估价。（三）替代原则。即依据同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济原理进行估价。（四）最高最佳使用原则。即以估价对象在法律上和经济上可用于最高最佳使用为假设前提进行估价。（五）价值时点原则。由于房地产市场价格具有波动性，同一估价对象

16、在不同时点会具有不同的市场价格，即估价结论具有很强的时间相关性和时效性。因此在估价中所确定的估价结果必须是估价对象在本次价值时点的价格，而不是其他时点的价格。九、估价方法选择及估价思路（一）估价方法选择：国家标准房地产估价规范规定，房地产估价的方法主要有市场法、成本法、收益法、假设开发法、基准地价修正法等方法，评估时应根据估价对象和当地房地产市场状况选择其中适宜的方法。估价对象法定用途为工业，按照国家标准房地产估价规范要求，根据其用途和本次估价目的，以及估价对象所在区域类似房地产市场交易情况较少，确定采用成本法进行本次估价。（二）估价基本思路：成本法，是指对现有的房屋在价值时点按照正常市场标准

17、下的重新建造房屋所需成本的测算，并考虑资金的利息和计取一定的开发或建设利润，求取估价对象在价值时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法估价基本思路：即首先收集与价值时点相近期内房地产开发市场上，开发建设类似估价对象房地产的有关造价费用等资料，并依据国家财税制度和市场价格体系下，当地政府有关房地产开发建设费用的规定及标准，测算假设在估价对象所处地段，采用价值时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备及建筑技术和工艺等，在价值时点重新建造与估价对象相同结构、类型、风格和同等效用全新状态下房地产所需的各项社会必要费用之和加利税，然后扣除折旧，求得估价对象房地产市

18、场现值。其中土地价值的求取，采用基准地价修正法和成本逼近法。基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法；成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。本次评估采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估，并根据两种方法的估价结果，综合确定地价。十、估价结果根据估价目的，遵循估价原则，按照估价假设前提和估价依据、方法和程序，

19、经实地勘验认真测算，结合估价经验分析，确定位于张店区102省道以南，铁山支线以西，胶济铁路以北，冯北路以东、临淄区胶济铁路以北，铁山支线以西，309以南、临淄区102省道以北，铁山支线以西，309省道以南共计五宗地及其地上附属建筑物，附属建筑物总面积1847.66平方米（其中：地面882.92平方米，院墙184.72平方米），国有土地使用权总面积437423.70平方米，估价范围包括地上附属建筑物及其占用土地使用权，在价值时点2018年07月31日房地产的市场价评估总值为17723.24万元，人民币大写：壹亿柒仟柒佰贰拾叁万贰仟肆佰元整。其中，附属建筑物评估值为45.17万元，土地评估值为17

20、678.07万元。房地产估价结果详见附表房地产估价结果明细表。十一、估价人员参加估价人员：石鹏魏元杰邵敏注册房地产估价师（签章）：项目负责人（注册房地产估价师）：石鹏十二、估价作业日期2018年07月31日至08月09日。十三、有关事项说明（一）根据最高人民法院有关规定，本估价结果为测评的估价对象房地产在本次估价目的和价值时点，以及估价的假设和限制条件下的正常市场价值，仅为法院依法拍卖变现房地产提供价值依据，非最终拍卖成交或处置价格。（二）本评估报告的估价结果，业经初评结果听证会听证，并根据双方当事人所提异议情况和听证会处理意见进行复核确定。二。一八年八月九日（一）山东省淄博市中级人民法院评估

21、委托函（2018）淄立委字第18号；（二）估价对象现场勘验记录；（三）估价对象坐落位置示意图；（四）估价对象现场勘验照片；（五）对外委托评估移交单（2018）执评字第04号；（六）对外委托评估移交单（2018）执评字第04号之二；（七）国有土地使用权证复印件；（A）山东省淄博市中级人民法院执行裁定书（2018）鲁03执240号；（九）房地产估价机构营业执照复印件；（十）房地产估价机构资格证复印件；（十一）房地产估价师注册证书复印件。房地产估价结果明细表序号用途童筑面积（Irf）结枸层数附属建筑物评估单价（元）附属建筑物评估总值（万元）1锅炉房37.12砖木17042.612宿舍319.82砖木

22、149315.773办公室243.66砖木170417.154厕所18.72砖木17041.325简易棚1107.861900.976简易棚221.191800.177简易棚314.131800.118板房17.5212510.449地面882.92504.4110院墙184.721202.22附属建筑物小计1847.6645.17宗地编号土地使用权证号座落终止日期土地使用权面积（Itf）土地评估单价（元）土地评估总值（万元）M1.淄国用（2013）第A07776号张店区102省道以南，铁山支线以西，胶济铁路以北，冯北路以东2063-03-125600415.00232.4M2淄国用（2013

23、）第E02961号临淄区脐济铁路以北，铁山支线以西，309以南2063-05-0724565.40404.00992.44M3淄国用（2013）第E03292号临淄区102省道以北，铁山支线以西，309国道以南2063-05-07137633.20404.005560.38M4淄国用（2013）第E03293号临淄区胶济铁路以北，铁山支线以西，309以南2063-05-07136493.30404.005514.33M5淄国用（2013）第E03294号临淄区102省道以北，铁山支线以西，309国道以南2063-05-07133131.80404.005378.52土地小计437423.7017678.07房地产评估总值17723.24