相山庭院物业管理投标书(文化).docx

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1、万马相山庭院物业管理投标书/8万马相山庭院物业管理报价表/9万马相山庭院物业管理设想和思路/10第一局部万马相山庭院物业管理方案第一章万马相山庭院物业管理重难点分析与措施/13第一节消防管理/13第二节机电管理/14第三节平安管理/15第四节节能降耗/16第五节保洁管理/17第二章拟采取的管理方式/18第一节内部管理架构/18第二节拟采取的管理模式/19第三节机构设置/29第四节管理运作机制/30第五节管理目标与效劳承诺/31第六节信息反响渠道/33第六节控制方式/34第三章管理人员的配备/35第一节2004年来工程经理业绩一览表/35第二节拟参加工程经理、技术负责人简历表/36第三节拟参加本

2、工程主要人员情况表/37第四节工程管理人员证书/38第四章保洁管理方案/39第一节日常保洁流程/39第二节每周工作重点及定期保洁方案/40第三节保洁管理措施/40高素质的员工是做好优质效劳的根本保证/40突出重点是做好保洁工作的根本保证/41 严格科学的管理是做好保洁工作的可靠保障/42第四节保洁工作标准/42第五节日常保洁制度/44第六节大厅石材清洁保养操作标准/45第五章公共秩序维护方案/48第一节护管效劳内容/48第二节护管效劳标准/48第三节护管部作业规程/51第四节消防培训实施标准作业规程/59第五节消防演习标准作业规程/62第六节小区车辆管理规定及泊车管理/65第六章电梯运行维保效

3、劳方案/68第一节电梯维保工岗位职责/68第二节电梯平安操作规/68第三节电梯导乘效劳工作规程/69第四节电梯外观维护/70第五节电梯运行考前须知0第六节电梯紧急故障处理/71第七章水电暖通运行维保方案/72第一节机电运行部职能概述/72第二节机电运行主管职责/73第三节总调度职责/74第四节领班岗位职责/75第五节运行操作工岗位职责/77第六节设备维护范围及方案/78第七节设备日常维修养护管理要求/79第八节设备设施管理的工作方法/79 设备的运行管理/79 设备的维护保养/79 设备设施日常管理维护方案表/80第九节设备运行管理要点/81第十节变配电系统的运行与维修保养规程/82 变配电系

4、统的运行管理/82 变配电系统的保养管理规程/84 配电设备维修保养作业规程/85第十一节空调暖通系统管理/88 夏季空调制冷机组管理/88 冬季暖通二次交换热力站运行管理/90第十二节给排水系统的运行与维修保养/91 给排水系统的运行管理/91 给排水系统的运行检查/91 给排水、给水管维护规程/92 给排水设备维修保养作业规程/94第十三节水电运行各岗位操作细节要求/97 配电值班室电工岗位/97 配电值班人员工作标准/98 交接班管理/98 配电室维修管理规定/98 紧急停电情况处理/100 触电急救处理程序/101第十四节空调暖通设备操作细节要求/102 空调工岗位/102 热力站值班

5、人员岗位/103 水处理化验员岗位/103 巡回检查工作制度/103 巡回检查考前须知/103 交接班管理/104设备维修保养方案/104水质管理制度/104清洁卫生制度/105第十五节给排水设备设施管理操作细节要求/105 维修班长岗位/105 维修水工岗位/106 客户维修工作程序/106第八章墙面、屋面、护栏、路面维修方案/107第一节日常维修工的根本条件/107第二节维修工岗位职责/107第三节维修工工作规程/108第九章绿化管理方案/108第一节绿化管理内容/108第二节草坪Fl常管理标准作业规程/111第三节绿化机具维修保养标准作业规程/117第十章员工培训方案/121第一节培训的

6、分类及主要内容/121入职培训/121操作层员工的知识和能力培训/121管理层员工的知识和能力培训/123专题培训/125第二节员工专业技能培训/126 机电运行部/126 清洁部/127 管理部/127第三节员工素质提升培训/128 投诉处理培训/128 微笑效劳培训/129 当班管理技巧/129 效劳会话培训/130第四节小区管理处新员工培训方案/133第五节小区正常管理期员工培训方案/134第十一章各类突发事件处置预案/136第一节应急方案组织与指挥/136第二节电梯出现故障时的紧急处置方案/137第三节电梯故障困人救援法/138第四节高空坠物/139第五节水灾紧急措施/139第六节遇突

7、发断电紧急处置方案/141第七节炸弹恐吓应急方案/142第八节发生爆炸紧急处理程序/144第十二章小区物业管理工作流程与文化建设/145第一节小区管理处投诉处理流程/145第二节小区管理处物业接管与验收流程/146第三节小区管理处业主入住流程/147第四节小区管理处平安管理运作流程/148第五节小区管理处社区文体活动开展流程/149第六节小区管理处物品搬迁流程/150第七节小区管理处公共设施维修养护流程/151第八节小区管理处机电设备维修流程/152第九节小区管理处消防应急处理流程/153第十节小区管理处保洁管理流程/154第十一节小区管理处维修流程/155第十二节社区文化与环境文化/156第

8、十三节小区房屋接管验收方案、流程及标准/159第十四节小区物业管理业主装修管理规定/167第十三章客户效劳中心管理方案/169第一节物业管理投诉处理的方法与技巧/169第二节客户效劳的黄金法那么/173第三节走访业主的16个技巧/175第四节日常客户效劳的主要内容/177第五节接待业主投诉的十要诀/178第二局部万马相山庭院物业管理人员设置及工程预算第一章万马相山庭院物业管理分项工程人员设置/181第一节物业效劳人员设置分布图/181第二节物业管理工作必需的物质装备方案/182第三节物品使用期限一览表/184第二章万马相山庭院物业管理工程预算/186第一节物业管理年经营支出汇总表/186第二节

9、物业管理分项报价表/188第三局部上海文化物业管理概况第一章上海文化物业管理简介/189第二章企业法人地位及法定代表人证明/193第一节法定代表人证明/193第二节法定代表人授权委托书/194第三节营业执照复印件/194第四节资质证书复印件/196第五节全国物业管理师范大厦/197第六节全国精神文明先进单位/197第七节上海市社会治安综合治理先进单位/199第八节中国物业管理协会会员单位/200第九节上海市物业管理协会会员单位/201第十节全国物业管理示范住宅小区/202第十一节质量管理体系认证/203第十二节物业管理诚信企业/204第十三节常务理事单位/205第十四节全示范小区优秀小区/20

10、6第十五节诚信建设单位质量认证/207第十六节实训基地/208第十七节优秀会员捐贿证明/209第十八节其他局部奖杯及奖牌/210第三章上海文化物业管理企业业绩表/211第四章上海文化物业管理企业文化建设/212第五章上海文化物业管理物业效劳的礼仪标准/216第一节效劳语言标准/216第二节仪容仪表标准/218给我一次时机还您百倍努力投标书致淮北市万马相山庭院业主委员会:1、按照招标文件、技术标准和各级政府的有关规定，我方愿以现有物业收费标准，遵照招标文件的内容及要求承当万马相山庭院的物业管理工作。2、如果贵方接受我方的投标，我方保证根据合同规定安排完成全部物业管理任务，并派王皓负责该项物业管理

11、任务。3、在正式合同订立之前，本投标文件同贵方的中标通知书、双方签订的补充和修正文件以及其它文件和附件成为约束双方的合同。投标人（公章）：法定代表人（签字并印鉴）：地址：上海市仁德路100弄13号日期：二O一二年九月二十八日相山庭院物业管理报价表供给商单位：（盖章）法定代表人：（签字）日期：2012年10月08日万马相山庭院物业管理设想和思路工程名称万马相山庭院住宅小区后期物业管理招标甲方淮北市万马相山庭院业主委员会乙方上海文化物业管理报价高层住宅1.20元/平方月花园洋房0.55元/平方月排房0.60元/平方月效劳范围1、物业管理房屋接管验收；2、小区平安保卫效劳；3、小区卫生保洁效劳；4、

12、小区交通管理及泊车效劳；5、小区共用建筑部位、共用设施设备管理及水电效劳；6、小区绿化养护及电梯管理；7、其他无偿活动和效劳（详见方案）7、小区物业管理报价组成局部包括：1）地上建筑面积2）商铺建筑面积3）地下室建筑面积说明1、此报价不含电梯电费以及公共照明费用，该费用根据实际用量各户均摊。2、二次加压费用根据政府部门指导价按用量收取。尊敬的淮北市万马相山庭院业主委员会各位领导:随着十八大的即将召开，在全国实现追赶型、跨越式各项宏伟蓝图的同时，上海文化物业管理在中国逐渐被人们熟知和认可。上海文化物业企业1998年成立，注册资金550万元人民币，国家一级物业管理资质企业，中国物业管理协会常务理事

13、，上海物业行业管理协会常务理事单位,上海市首批诚信承诺A级企业。万马相山庭院坐拥淮北市开发新区，位于淮北市相山区长山中路89号，小区在整体设计中充分融入了“以人为本，尊重自然，可持续开展”的先进理念，以建设自然生态、人文居住环境为目标，满足并到达住宅的居住性、舒适性、平安性、耐久性和经济性。相山庭院以其独具创新的花园洋房建筑风格，引领淮北品质大盘新风气.户户都有私家花园的洋派建筑，名贵树种荟萃的园林景观，示范皖北的节能技术，现代高雅功能齐备的会馆,实力雄厚的品牌开发商.共同成就淮北人居颠峰之作相山庭院是一个规模宏伟，投资浩大，运作方式独特，规划设计和建设档次均具国内一流水准的现代人居产业工程，

14、小区的规划设计排弃了“板块拼接的旧城建模式”，着力创造功能复合型的人居环境，将建有完备的市政配套设施和智能效劳系统：游泳池、商场超市、健身俱乐部、中央水系、地下停车场、学校等应有尽有。便捷的交通，高雅的文化,优美的环境，现代快捷的管理配套，目前国际倡导的智能型、人文型、效劳型复合文化大院的远景将在万马相山庭院生动演绎。近年来，广阔业主对物业管理效劳功能提出了越来越高的要求，温馨的效劳，清新的风格，优雅的环境，平安的社区成了全体业户对小区物业管理效劳要求的重要条件之一，优质的物业效劳已经成为提升房产品牌和产品价值的重要保障。“好马配好鞍”一流的社区自然要求一流的物业管理效劳标准，通过对工程现场，

15、工程相关图纸资料细致的研读与全面有效的市场调研，我公司认为我们有能力，有实力为万马相山庭院提供与之匹配的物业管理效劳，我公司对万马相山庭院的物业管理效劳的定位是：“高超、高雅、高贵、高尚”，即在高超效劳中蕴涵高雅文化，让高贵客户体会高尚感觉。根本设想和思路是通过标准化、专业化、科学化的管理运行和控制，保证在效劳质量特性上充分表达出六个特点：（一）功能性全面通过利用自身资源和整合社会资源，欲提供常规、代办、特约和专项等4大类别的效劳，并且根据客户的变化不断扩充具体效劳工程、不断扩展实际效劳领域，满足客户一切有支付能力的正当需求。积极开创并做好1+N效劳模式，更好为业主省钱，为物业创收。（二）经济

16、性一一合理兼顾业主和物业公司双方利益，按照既能拉动小区房产保值增值、又能被社会认可，还能保证物业管理正常运行的原那么，确定适中的管理效劳收费标准，使提供的效劳具有“低收费，高标准”的最正确价格质量比。（三）平安性一一可靠本公司在全国物业管理界享有盛誉“平安预案制”、“巡楼制”、“不均衡管理法”、“1+3岗位制”将全面应用于万马相山庭院，以确保万马相山庭院在平安管理上的万无一失。导入文化物业独有的准军事化管理模式，杜绝由于管理责任导致的治安、火灾、设备等各类事故，保证患者生命不受危害、身心不受伤害、财产不受损害。（四）时效性一一迅速坚持24小时主要工程不间断的全天候效劳，明确并公告根本效劳工程的

17、到位时限，全面表达出“我就来”、“马上办”、“鼎全员之力为一个客户”的工作精神，做到即时受理、准时到达、限时完成、省时效劳。（五）舒适性一一便捷导入我公司总经理王伟提出的现代物业落实星级酒店管理元素，实行一站式办公、首问责任制等对外传递简易、内部效劳程序严密的管理效劳方式，在小区管理处设立物业管理效劳中心，全方位、全天候处理解决物业管理存在的问题，最大限度地减少业主的麻烦、表达职员主动地位，让业主享受效劳过程的简捷、安逸。（六）愉悦性一一舒心建立和建设高素质的员工队伍，针对淮北市员工素质进行完善可持续的培训，让每一位员工讲究效劳艺术、沟通技巧、表达方式和文化含量，把效劳理念落到实处，让所有业主

18、都能够亲切、自由、尊重、友好、自然、和谐的气氛中享受到我方的出色管理和效劳。第一局部万马相山庭院物业管理方案早区难分与施小重点析措相山庭院以其独具创新的花园洋房建筑风格，引领淮北品质大盘新风气.户户都有私家花园的洋派建筑，名贵树种荟萃的园林景观，示范皖北的节能技术，现代高雅功能齐备的会馆，实力雄厚的品牌开发商.共同成就淮北人居颠峰之作相山庭院是一个规模宏伟，投资浩大，运作方式独特，规划设计和建设档次均具国内一流水准的现代人居产业工程，小区的规划设计挨弃了“板块拼接的旧城建模式”，着力创造功能复合型的人居环境，将建有完备的市政配套设施和智能效劳系统：游泳池、商场超市、健身俱乐部、中央水系、地下停

19、车场、学校等应有尽有。便捷的交通，高雅的文化，优美的环境，现代快捷的管理配套，目前国际倡导的智能型、人文型、效劳型复合文化大院的远景将在万马相山庭院生动演绎。“好马配好鞍”一流的社区自然要求一流的物业管理效劳标准，通过对工程现场，工程相关图纸资料细致的研读与全面有效的市场调研，我公司认为我们有能力，有实力为万马相山庭院提供与之匹配的物业管理效劳，我公司对万马相山庭院的物业管理效劳的定位是：“高超、高雅、高贵、高尚”，即在高超效劳中蕴涵高雅文化，让高贵客户体会高尚感觉。万马相山庭院配套设备设施有：停车场、上下压变配电室、水泵房、消防治安监控中心等。就建筑物设计角度来看，属一类建筑，其建筑风格考究

20、，庄重典雅；就设施设备的配置来讲，设施完善，设备精良，属智能化、现代化小区，就位置角度上来讲，地处淮北市开发新区。综上所述，相山庭院对物业管理工作的要求之高不言而喻。经过我公司物业管理专家小组屡次研讨、分析与论证，现就万马相山庭院物业管理中存在的重、难点以及解决方案、措施列举以下五节。第一节消防管理随着我国经济和城市化进程的迅猛开展，高层建筑日趋增多，严格的防火设计，先进的消防自控系统，使高层建筑的防火、灭火技术到达了一个较高水平，这样，高层建筑的消防工作是否就可以高枕无忧了呢？我们知道再先进的设备也需要有人去管理和操作，事实证明，消防设施得不到良好的维护管理，平安制度不落实，业主防火意识淡薄

21、，火险隐患就依然消除不了。违章用火用电等现象，仍是高层建筑发生火灾的主要原因，因此，导致高层建筑火灾的主要因素还是人的因素，结合我们对智能小区的消防管理，对做好小区的消防工作我们将采取以下措施:(1)严格按照有关消防法规的要求，协助实施峻工验收和组织实施接管验收。(2)建立防火规章制度，由管理处与小区业主委员会签定消防责任书，并实施必要的奖惩措施。(3)建立一支由管理处全体员工及业主代表共同参加的义务消防队，定期组织消防演习，完善自救体系。(4)经常进行防火检查，及时去除消防通道违规摆放的物品，消除业主生活区域内的火险隐患。(5)定期检测消防设施、器材的平安系数，做好检查记录，实行责任人制度，

22、确保消防设施时刻处于良好状态，协助小区做好各种消防标示的张贴与宣教。第二节机电管理万马相山庭院机电设备包括上下压变配电房、治安消防监控系统、水泵房、电梯系统等。这些设备的良好运行是保证小区正常运行的最根本条件。而在物业管理界流传着这样一句话：设备是养出来的，不是修出来的。事实证明，一支专业化程度高、专业技能强的机电保养队伍，不仅能保证设备的正常运转，更能够延长设备的使用寿命，且有效的控制运行本钱。上海文化物业管理在对高档社区物业的管理过程中逐步积累并总结出一套行之有效的机电设备管理模式。在万马相山庭院的物业管理过程中，我们将移植这些先进的设备管理模式，在确保万马相山庭院机电设备平安运行的前提下

23、，到达设备保值，延长寿命，节能降耗的目的。为此，我们采取以下管理机制：1、定人定机制：通过内部竞标的方式将重要的机电设备的管理责任分包到具体的员工身上，然后将该设备的状态与该员工的奖金、工资、奖罚细那么量化后联系起来，以保证设备的运行状态。2、时效工作制：对所有的维修工作均实行时效管理，做到准备及时，以确保小区所有机电设备的正常运行。3、不均衡管理：针对小区的生活时间及季节合理安排设备的维修养护，根本做到不影响小区的正常工作，真正实现我公司一贯倡导的“零干扰效劳第三节平安管理平安管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，必须做到万无一失。针对小区的物业特点，本公司准备采取“封闭+分

24、散”式管理，即在人员管理上将进出的人员区分为贵宾、业主、访客、闲杂人员等，严格控制闲杂人员的出入、严格采取“来访登记”的管理控制手段来确保无危险人员进出，在物品出入管理上，采用本公司独有的“记忆+标准”法标准化管理，以确保车辆及物品出入的平安；同时，本公司在全省物业管理界享有盛誉的“平安预案制”、“巡楼制”、“不均衡管理法”、“立体管理法”也将全面应用于小区，以确保小区在平安管理上的万无一失。根据小区的特点，管理处将对接待中心、电梯等重点部位实施人性化管理，确保来小区的访客和贵宾有一个平安舒适的环境。文化物业小区保安交接班第四节我方.的对此更有清海经贸大厦每天的运衽本钱是100S楼容易管楼难。

25、特别是智能现代化复合型社零筑每天运行的本钱很高，电费、水高不下，这已经成为广阔业主的乐例如，.收费标馋的前提下能降耗指理措施。在保证小I说是以一通社区和业管理重点和难点之最应该是保洁管理，良好的保洁效劳质量是小区物业管理上档次的重要条件。国内物业管理专家一致认为最难的物业管理工程是保洁，小区是人员相对集中，人员流动量大，作业环境复杂，卫生标准较高的场所，万马相山庭院入住后将成为广阔业主特别关注的地方，对保洁的要求是可想而知，为此，我们拟采取以下管理措：1、根据实际情况，制定完善的作业程序、质量标准、效劳细节等，监督员工养成日清日毕、日清日高的良好习惯；2、积极做好保洁文明宣教，让业主及时了解保

26、洁制度和其应配合的工作；3、实行我公司独创的“1+3岗位”负责制，让每位员工拥有一正两副保洁岗位，落实岗位连带责任，充分调动大家的积极性，确保保洁质量的严格落实。4、在我公司原有抛光机、多功能洗地机、打好机、高速吸尘机、升降梯的根底上，再配置新式多功能清洁车、扎水车、尘拖等先进的清洁用品，落实高效效劳。5、落实严格的岗前培训制度，让小区的每位保洁工全部通过公司的培训考核，接受星级酒店清洁实习，在我市星级酒店实习合格前方可上岗。6、采用公司、班组、部门三级监督考核机制，确保各项工作指标的落实。我公司最新引进“麦当劳监督机制”，公司从一线大城市聘请物业管理参谋，担当生面孔质检工作，让员工时刻感觉有

27、人监督，不留意就被处分。第二章拟采取的管理方式第一节内部管理架构思考问题，帮助业主免除后顾之忧。为此，我们以“将小事做成精品，将细节做到极致,将投诉做成惊喜”为座右铭，为小区全体业主提供人性化、贴近式的效劳。效劳机制A.唱诺制：是本公司多年来在住宅物业管理过程中总结出来的一种行之有效的人性化效劳机制。这种机制是我公司首创并已被全省多家物业公司广泛应用。B.回访制：在小区的物业管理效劳过程中，我们将采取以、登门拜访的形式对管理处的投诉、报修、公众效劳等工作进行事后回访效劳，定期发放“业主满意度调查表”，让业主对我们的工作进行客观的评价，并恳请业主提出合理的建议，管理处在认真总结和分析后进行针对性

28、的改进。C.不均衡管理：我方各项效劳工作均会依照工作的轻重缓急和业主的生活规律进行统筹安排，通过优化后的工作编排使工作更加人性化，更加节省业主的每一分钱，更加符合专业化物业管理公司的要求。D.零干扰效劳：我方将认真解决因自身的工作给业主造成的二次干扰的问题，努力将二次干扰降至最低，给业主一个良好的生活环境。E.时效工作制：我方对业主的效劳工作一律实行时效工作制。即本公司承诺：所有对外的效劳工作，均在向业主公开承诺的时间内完成或给出处理结果。F.公开效劳制：所有效劳工作均向业主公开。管理处禁止员工向业主索取任何酬劳。效劳方式A.“一站式”效劳：采取星级酒店一站式效劳的方法，设立全天候（24小时）

29、效劳热线和投诉热线，业主只需打一个热线，所有生活中的问题均可在承诺的时间得到处理。B.首问责任制效劳：任何员工在接到业主咨询、投诉、求助时，均负责将业主的问题全面协调解决完毕，方可获得公司认可。C.告知式效劳：利用小区内的各类标识、宣传栏、告示栏、小区播送系统、区内局域网络和等方式将管理处的各项效劳信息、区内情况、公众信息、收支状况等向业主公开告知，增进业主与管理处的相互了解和信任。D.免费维修效劳：我们将对业主家中的一般维修采取业主购置材料，免费维修的方式。如业主使用管理处的材料，只收取材料本钱。E.开设“四点半”学校：区内业主多为政府机关公务员，下班时间很难确定，加班现象时有发生，因此，接

30、送孩子成为一件烦心事。为此，我们将根据实际情况，利用区内相关场地设立社区临时学校，组织孩子写作业。人性化效劳内容。人性化效劳不同于常规式效劳，它突出表达了“以人为本”、“个性化”的超值效劳。在小区的物业管理效劳过程中，我们将采用以下人性化效劳内容:A.建立人性化效劳标识系统(ClS)。完善的标识系统是小区业主、外来参观人员明亮的眼睛，也是物业管理的形象标志。针对小区的特点，结合公司的标识系统管理标准，我们将首先建立公众标识，如道路指引标识、小区标志、消防标识、绿化标识、建筑物标识、设备设施标识、景观标识和其它公众标识等；其次，我们将设立效劳标识，如公司标识、服装标识、工作牌、办公标识等。-B.

31、设立客户效劳中心。在小区设立“一站式”效劳中心，现场处理业主投诉、报修、求助和缴费等事宜，方便业主。C.设立门岗效劳“驿站”。小区大门是业主和外来人员必经之地，为了方便业主和业主亲友，我们首先将在小区大门口设立物品“小驿站”，也叫物品临时存放处，免费存放小件物品；其次，我们在门岗处设立“百宝箱”，里面配置打气筒、创可帖、各类小件工具等,给业主力所能及的效劳；为方便业主雨天出入和亲友的来访，我们还将在小区门岗设立伞架和雨伞，凭业主证免费使用。D.组建一支自行车便民治安巡逻队。自行车的后座加上一个便民效劳箱，提供交通指挥、平安巡逻、便民效劳和社区公共设施维护为一体的效劳。E.有地产公司投资购置两部

32、高尔夫观光电瓶车。在小区的日常管理效劳中，我们将嫁接南方先进的效劳理念，在区内无偿投资购置两部高尔夫球场才有的观光电瓶车，一是方便区内业主下了出租车后乘坐电瓶车回家(区内禁止出租车出入);二是解决业主雨天时的不便；三是方便外来参观、考察、来访人员进出小区。由于电瓶车采用的是充电能源，这样还能起到环保的作用。2.“绿色社区”。就是在小区的物业管理过程中充分表达“尊重自然”、生态环保的管理理念，给业主营造一个绿色环保的高尚生活社区。小区的设计和建设都是本着“尊重自然”的原那么，小区绿化面积到达并超过了国优标准，区内设有草坪、花卉、乔灌木、池塘、喷泉、雕塑和园林小品等。小区的“绿色物业管理”将在以后

33、的居家效劳中为业主营造“无污染”、“无废气”、“无噪音”的“三无”绿色环保社区。如：树立环保的效劳意识。利用小区独特的地理条件，创造与自然和谐的生态住宅区，把小区业主住户的生活纳入绿色和环保的轨道，使人们的居住和生活空间不再是单纯的消费、能耗和污染的场所。在环境管理和园林、绿化养护中，使用环保型杀虫剂、消毒剂和肥料。建立垃圾分类回收系统，实施垃圾收集袋装化、无害化、减量化和回收资源化。住户垃圾的收集，统一采取管理处提供的垃圾袋进行垃圾袋装并投递至“三合一”的垃圾房。垃圾回收资源化，通过垃圾站的再次分类收集，从中分捡出可回收物品进行回收利用，防止资源浪费，其收入可以用于向住户无偿提供垃圾袋。垃圾

34、处理无害化，即再次分捡后出现的有害垃圾可以交给环卫部门统一处理，无害垃圾那么委托环卫部门运出小区。定期请专业部门检测园区噪音、空气等各项数据。噪音污染已经成为现代城市普遍存在的环保问题，小区地处城市繁华中心，紧邻车站存在噪声污染问题。把社区的噪音控制在国家规定的“白天不高于55分贝，晚上不高于45分贝”的标准，是噪音控制工作的主要目标。具体措施有：A.采取科技手段，进行有效投入，对噪音污染比拟大的区域（箱变房）设置隔音屏和减震沟，整套系统可以降低噪音3540分贝。此外进一步加强小区周围绿化，种植速生树木,形成绿色隔离带。B.区内噪音控制。汽车进入小区一律不准鸣笛，并限速行驶。C.对区内的商家经

35、营和业主居家生活所产生的噪音严格控制。D.控制装修噪音，要求施工单位在规定时间内作业，对于噪音较大的工程，限制在区外完成。空气污染主要表现在机动车尾气超标排放、小区餐饮的油烟污染、小区装修的扬尘形成的尘烟污染、垃圾暴露形成的气体污染、装修形成的空气污染等。控制的措施有：A.密切监控住户装修施工、材料使用，防止空气污染发生。B.严格控制小区公建房带来的污染，对商业网点实行“门前三包”制，定期检查并指导整改。C.对垃圾收集、处理实施全过程封闭监控。定期为业主家庭居室环境进行空气质量监测，检测空气的温度、湿度、纯洁度以及有害气体含量，保证业主高品质的生沽。在园区假设干指定位置设立“废旧电池收集点”，

36、防止地球铅污染。导人IS014001环境管理体系，标准效劳。3.“智能社区”。就是利用现代化的管理手法，结合小区已有的智能化设备设施将小区建设成为智能化社区。小区的智能化管理，将依赖于小区内现代化的设施和自动化系统以及我公司自行开发的智能物业管理软件，实现智能化系统的“可靠性”、“开放性”和“可持续开展性“。小区的智能化系统包括：闭路电视监控系统、门禁及可视对讲系统、综合保安管理系统、三表抄送系统、家庭智能化系统和公共播送系统等，涉及面之广，智能化程度之高是比拟少见的。针对小区智能化系统的特点，结合我公司在智能化系统管理方面的卓越成效，在小区智能化管理中，我们将采取以下几种方式：智能化系统知识

37、的培训。公司组织管理处弱电系统管理人员对智能化设备设施使用功能、保养方法的学习，使管理员能够熟悉掌握和使用智能化系统。利用小区闭路监控系统、门禁可视对讲系统、综合保安系统和家庭智能系统对小区的治安、消防、交通和车辆进行监控和应急处理。熟练掌握“三表”抄送功能的应用，实现远程抄表无误、有序。充分利用小区公共播送系统效劳业主，根据业主的休息规律，在不扰民的前提下，安排以下内容：A.告知效劳：通过播送系统将管理处的通知、公告等内容以播送的形式告知业主。B.弘扬正气：通过播送将区内好人好事进行宣传，并营造积极向上的社区气氛。C.播放区内新闻和电台新闻：对区内新闻进行整编并播放，在重要时段播放中央电台新

38、闻或地市电台新闻。D.天气预报：早晚两次对省、市等天气状况进行播报，方便业主及时掌握出行天气情况。E.播放播送体操：提倡全民健身，上午十点在小区广场播放播送体操，并定期组织老年人进行区内播送体操比赛。F.播报商场购物信息：管理处免费联络各大商场，及时了解商场打折信息和其它购物信息，方便业主有目的轻松购物。利用家庭智能化系统建立小区局域网(internet),业主只需配置家用电脑，就可以享受管理处提供的免费效劳。在网上，将实现区内点播、购物、报修、订餐效劳，预约专项、特约等效劳，并可在我公司的网站上留言，让小区业主更加了解和支持管理处的效劳工作。在小区的物业管理工作中，将采用由我公司研制开发的智

39、能化物业管理软件，该软件属模块式、平台式软件，运用更简便，用途更广泛。“四心工程”即在小区的物业管理过程中实施“安心工程”、“舒心工程”、“放心工程”和“温馨工程”。1. “安心工程”随着城市功能的扩展和延伸，城市建设逐步向高空、密集型开展。人们生活水平的不断提高，对于居住小区的平安防范要求也逐渐成为衡量小区物业管理水平上下的主要依据之一。如何更有效地实施平安防范，是建设平安文明小区必不可少的一项内容。在科学技术日新月异、智能型和技术型犯罪日趋增多，新的犯罪手段层出不穷的今天，传统的平安防范手段一一人防和物防具有一定的局限性。在小区的平安管理工作中，我们将应用现代科学技术手段和设备，对需要进行

40、平安防范的现场和部门进行有效的控制、管理、守卫，人防、物防与技防有机地相结合，全面提高技术防范的手段，充分发挥技防、物防和人防的综合作用，加强社会治安综合治理，发动业主与我们一起共建“安心工程工人防：人防作为住宅小区物业管理平安管理中第一道防线，在现代化物业管理中仍起到至关重要的作用。在人防方面，我们将采取以下措施：A.根据相山庭院的设计特点，采取全封闭式管理。B.加强保安员的培训工作：熟悉小区内业主档案，对业主家庭根本情况进行强化记忆，培训保安员熟悉小区内的治安、火险重点防范部位。C.人员管理上将进出小区的外来人员严格实施“来访登记”的方式进行控制，在征得业主同意前方可人内。D.对小区内业主

41、发放“业主证”，管理初期，业主凭证出入。E.组建一支“治安应急分队”，管理处所有员工均担负着小区平安的神圣使命。F.组建一支由管理处全体员工和业主自愿者共同组成的义务消防队，并邀请消防专家来小区进行消防救生、逃生、灭火等消防专业知识的培训，定期举行消防演习。G.巡逻保安员采用平行法、交叉法和垂直法对各平行路线、交叉路线和垂直楼梯间进行无间歇巡逻。物防：就是在人防的根底上采用辅助的保安物品对小区治安、消防事件防范的方法。在小区的平安管理中，我们将采取以下方式：A.完善保安、消防器械的配置。B.对小区业主的车辆粘帖“相山庭院准停证”，以确保车辆及物品出入的平安；外来车辆发放临时停车卡，并留下行驶证

42、，凭临时停车卡换取行驶证出门。C.在小区治安巡逻中配置巡逻专用自行车,减少治安窠件发生后到达现场所用的时间,及时处理区内各类治安、消防事件。D.小区内业主摩托车、自行车、电瓶车等非机动车辆发放“小区非机动车辆停车牌”,作为出入凭证。外来非机动车辆划区停放并发“临时非机动车辆停车牌”，作为出入凭证。E.完善小区各类平安标识，对涉及人身平安、存在平安隐患处，设有明显标志。如：限速行驶、禁止高空抛物、高压危险、水池深度等。F.在主干道设置车辆减速带，减少由交通带来的潜在平安隐患。技防：是采用先进的智能化综合治安防患管理系统对小区公共平安进行管理的手法。小区公共平安技术防范系统包括：闭路电视监控、防盗

43、报警、门禁，出人口控制、保安巡更、可视对讲、综合保安管理系统、家庭智能化防盗系统和消防播送系统等等，这些系统根据公共平安技术防范管理及不同防护等级要求和需要，实现其各自的功能，并能进行可靠的联动。本公司在全国物业管理界享有盛誉的“平安预案制”、“巡楼制”、“建立小区平安管理档案法”、“不均衡管理法”也将全面应用于小区，以确保小区在技防上的万无一失。2. “舒心工程”针对小区根本环境的分析，我们将创立“舒心工程”的目标定位在客户效劳和环境效劳方面。21世纪，人们对社区生活环境的要求越来越高了，“关注健康，珍惜生命”是环保的口号，也是住宅小区业主对物业管理贴近式效劳的延伸要求。我们将根据小区业主的

44、文化素质、职业特征、开展目标、风俗习惯、个人爱好、年龄层次、家庭结构和消费需求等等特点，细分用户、细分爱好、细分工程，提供全方位、多层次、个性化的特色效劳。在满足群体需求、一般需求的同时，尽最大可能满足业主的个体需求。例如，全方位地实行24小时酒店式效劳标准，采用智能型、秘书型和保姆型相结合的效劳体系；充分利用计算机网络的功能，建立企业网站，为业主和物业公司提供交流平台。又如，提供24小时家政效劳：业主购物、浣洗、清洁、做饭、接送小孩、伺候老人、请医生、搬家具、修理家电、洗车打蜡等等，让业主有一种至尊至上的感觉。我们还将提供丰富多彩的便民效劳工程，为业主解决后顾之忧。保障绿色、生态住宅环境。通

45、过“绿色物业管理”模式的采用，把小区打造成远离城市刺耳的汽车鸣笛音，远离飞扬的尘土、拥挤的人潮让业主享受花常开、草常绿，鸟语花香，舒适清新的生活环境。凸显相山庭院的生态优势，远离现代都市生活的喧嚣，享受身心的静谧。让业主拥有健康小区设立“健康效劳中心”，为业主提供简易门诊和保健效劳，建立健康档案。在小区内使用环保型无公害农药、肥料、杀虫剂等，同时对小区装修用油漆等污染源进行控制，确保小区空气质量。让业主享受平安和宁静采用我公司富有特色的人车分流管理和对车辆速度的限制，减轻了汽车对小区环境的污染及带来的平安隐患；禁止车辆在小区鸣笛，有效控制装修施工时间，确保小区无噪音污染。节约能源，保护生态环境

46、利用喷水池废水冲洗路面，浇灌植物。建立垃圾分类回收系统，实施垃圾无害化、减量化、节能化处理。倡导绿色、健康新生活，开展益智有趣的社区文化活动和各项绿色环保活动，充分表达节约能源、保护环境的管理理念。区内设置升旗台。制作小区旗帜，组织一支由管理处保安员组成的升旗主方阵，其它效劳人员和小区业主组成的辅助方阵，定期组织小区业主参加升旗仪式。增强社区居民爱国爱家意识。组建由管理处全体员工共同参与的人，在小区内形成助残敬老的良好风气。定期组织小区业主参加升旗仪式。增强社区“助残敬老”小组，帮助残疾人，尊敬老年成立由管理处全体员工共同参与的“爱心接力”小组。小组所有成员在小区内任何地方，看到行动不便、手提

47、重物等需要帮助的业主均有义务参与“爱心接力”。开展“植物认养”活动。为保护小区内绿化植物的完好，提高业主环保意识，管理处在小区业主人住后开展此项活动，小区业主可根据个人爱好对区内任何植物进行认养，管理处根据登记情况将被认养植物挂上认养证。3“放心工程”物业设备设施管理是整个物业管理工作中的核心，也是“放心工程”的核心所在。为了到达物业设备设施保值增值、节能降耗的目的，让相山庭院业委会领导放心，经过对小区公共设备设施配置情况的详细勘察，结合我公司在设备管理上的先进经验，我们采取以下模式进行管理：依据公司IS09001：2000版质量体系程序文件的要求，对小区内设备设施进行统计,并建立相应的设备设施台帐。