资产评估报告书.docx

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1、资产评估报告书浙江盛泽农业股份有限公司不动产（包括有证房屋、无证房屋、土地等其他建筑物）及装修评估报告浙方评字2017第283号浙江方舟资产评估有限公司二O一七年七月二十八日声明错误!未定义书签。摘要错误!未定义书签。正文错误!未定义书签。1、 委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者错误!未定义书签。2、 评估目的错误!未定义书签。三、评估对象和评估范围错误!未定义书签。4、 价值类型及其定义错误!未定义书签。5、 评估基准日错误!未定义书签。六、评估依据错误!未定义书签。七、评估方法错误!未定义书签。八、评估程序实施过程和情况错误!未定义书签。九、评估假设错误!未定义书签。十、评

2、估结论错误!未定义书签。十一、特别事项说明错误!未定义书签。十二、评估报告使用限制说明错误!未定义书签。十三、评估报告日错误!未定义书签。附件错误!未定义书签。声明1、本评估报告中所陈述的事项，就资产评估师所知是客观的。2、资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。3、评估报告的分析和结论是恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的假设和限制条件下成立。4、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。5、浙江方舟资产评估有

3、限公司及签字资产评估师具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。6、评估人员已对评估对象进行了现场勘查。7、资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。8、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。9、资产评估师对评估对象的法律权属状况给

4、予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。以下内容摘自浙方评字（2017）第283号资产评估报告书正文,欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文,尤其应关注特别事项说明。1、评估目的为司法鉴定所涉及的资产提供公允价值参考依据。2、评估对象和范围本次资产评估对象为单项资产。本次评估范围为浙江盛泽农业股份有限公司坐落于舟山市定海区白泉镇工业园区的不动产（包括有证房屋、无证房屋、土地等其他建筑物）及装修。有证房屋建筑面积为2331.53平方米，土地使用权面积6889平方米。3、价值类型本项资产评估价值为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强

5、迫情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。4、评估基准日本项资产评估基准日确定为2017年7月21日。5、评估方法本项资产评估房屋采用重置成本法，土地使用权采用基准地价系数修正法。6、评估结论浙江盛泽农业股份有限公司不动产（包括有证房屋、无证房屋、土地等其他建筑物）及装修在2017年7月21日为评估基准的评估值为人民币：壹仟陆佰捌拾贰万元（元）。详见下表：项目面积(Itf)评估价值（万元）备注有证房屋2331.53510.00舟房权证定白字第号无证房屋5438.85569.00四周延伸的建筑物其他建筑物50.00天桥、消防池、围墙、硬地坪等土地使用权6889553.00定白

6、国用（2009）第104-52号超红线用地128.8不评合计1682.007、特别说明本次评估的无证房屋面积是评估时长量取得，实际面积依房管部门核定为准。对超规划红线使用的土地不评估；同时对超规划红线和租用土地上所建造的建筑物，其价值已包括在本次评估价值中。冷藏设备不评估。浙江方舟资产评估有限公司法定代表人：中国注册资产评估师中国注册资产评估师报告提交时间：2017年7月28日浙江盛泽农业股份有限公司不动产（包括有证房屋、无证房屋、土地等其他建筑物）及装修评估报告浙方评字2017第283号正文一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者（一）委托方本项评估委托方为舟山市定海区人民法院

7、。（一）产权持有者据舟房权证定白字第号显示，房屋所有权人：浙江盛泽农业股份有限公司。据定白国用（2009）第104-52号显示，土地使用权人：浙江盛泽农业股份有限公司。（三）委托方以外的其他评估报告使用者本评估报告可供司法鉴定与相关方使用。二、评估目的为司法鉴定所涉及的资产提供公允价值参考依据。三、评估对象和评估范围（一）评估对象本次评估对象为浙江盛泽农业股份有限公司坐落于舟山市定海区白泉镇工业园区的不动产及装修。（二）评估范围本次评估资产范围为浙江盛泽农业股份有限公司坐落于舟山市定海区白泉镇工业园区的不动产（包括有证房屋、无证房屋、土地等其他建筑物）及装修。一、建筑物状况（I）委估有证建筑物

8、于2007年建成。（2）委估物位于舟山市定海区白泉镇工业园区，整体地块南北走向。东面临宝岛路隔路为舟山永诚电子制造有限公司，南邻宝岛大道，隔路为奥莱广场，北连白泉光明修理厂，西连白泉宝岛内衣公司和电厂路，二面临路、地段较优。按舟房权证定白字第号显示，房屋所有权人为浙江盛泽农业股份有限公司，房屋坐落：定海区白泉工业园区；规划用途：工业用房。据定白国用（2009）第104-52号显示，土地使用权人为浙江盛泽农业股份有限公司，座落舟山市定海区白泉镇工业园区，地号104-5-0-458,地类（用途）：工业用地；使用权类型：出让；使用权面积：6889平方米，终止日期2056年5月23日。二、委估对象利用

9、现状1、主菜场有证建筑面积为1545.29平方米，产权证号为舟房权证定白字第号，混合结构，一层层高约4.5米，内有菜场柜台5个半（其余已损）台面花岗岩板材铺设，外面贴瓷砖，地面花岗岩和抛光砖铺设，墙面瓷砖2米，上部为乳胶漆，H型钢柱；地面部分开裂下沉、西边墙有多处渗水。二层坡顶层高约5.4米，西边塑钢窗，朝东二道卷帘门，H型钢柱、横梁和彩钢夹芯板屋面，水泥地坪；从房屋产权证上显示该房屋原系一层建筑，后隔为二层。现评估时按一层面积计算，另考虑加层成本。1）菜场东侧增建1-2层房屋，混合结构，面积550平方米，一层地面地砖,2米高墙砖，上部分乳胶漆至PVC吊顶，现存3间尚有铝合金包窗，其余天棚和柜

10、台已损坏。二层现浇地坪，层高3.8米，有朝东窗9扇塑钢窗，水砂墙体，东、西面立柱裂缝严重，与主体菜场开裂面达3公分，无卷帘门，无证房。2）菜场西侧棚房，水泥地坪，彩钢夹芯板屋面，卷帘门达13间，层高约2.8米，建筑面积约224.5平方米。其中厕所二间，面积约15平方米，地砖和墙砖,简易蹲坑，层高约4.3米，均无证房。3）菜场南侧增建1层建筑，混合结构，层高约8米，面积109.44平方米，朝南二道卷帘门；内设2米单道楼梯和平台，通主菜场二层（地面瓷砖铺装、其余无装修）。朝南设东西二处门卫，东一处单层混合结构，有门窗；面积约4平方米，西一处单层混合结构，有卷帘门和塑钢窗，面积约33.11平方米，均

11、无证房。4）菜场北侧增建1-2层建筑，混合结构，一层现浇层高2.8米，内隔3间，面积约78.43平方米；东西二边承重梁严重开裂。二层面积约32.25平方米，有9格楼道，通二层与主体工程裂缝较大，层高约2.86米，有北窗、地面磁砖，石膏板吊顶及石膏板分隔三间，未完工均无证房。2、中间增建库房，1-2层混合结构，面积2983.5平方米，一层层高约4.5米，东西二边各有18间卷帘门、南北各二道卷帘门，无法入内勘察，其中一道卷帘门打开，内有冷藏箱10Cm左右夹芯保温材料构成，箱体面积约98.59立方米一只，数量勘察不清无法评估。二层层高约5.4米，四周塑钢窗、南北各二道卷帘门，外墙面着色砂，内墙水砂抹

12、面，室内为H型立柱和钢梁上彩钢夹芯板屋面、水泥地坪，无证房。3、主办公楼有证建筑面积786.24平方米，产权证为舟房权证定白字第号，混合结构1-2层。一层层高3.6米，有朝东、西15各间、部分用作经营，外墙面着色砂，内墙水砂抹面部分涂料装饰，碎现浇屋面，部分地面地砖铺装；现场勘查北面舟山市绿泉园林工程有限公司，门面二间，地面磁砖、乳胶漆墙面，二层8间办公装，高度2.8米，复合地板，塑钢窗及木门，中间1.4米走廊，分东4.1米、西5.8米宽。南边门面二间，舟山贡泉商贸有限公司经营净水设备，地面磁砖、墙体涂料有装修，其余无法勘查，均含无证部分房屋。主办公楼上增建加层，轻钢结构，彩钢夹芯板墙体及屋面

13、，室内水泥块砌筑若干间，面积约458.97平方米，层高3.4米，未完工无证房。1）主办公楼延伸东侧增建1-2层，混合结构，面积约393.12平方米，朝东15间卷帘门，其中南边二间为舟山贡泉商贸有限公司、北面二间为舟山市绿泉园林工程公司有限公司所用；其余无法打开，无证房。2）南侧增建1-2层建筑，混合结构，朝东6间卷帘门，面积约383.4平方米，西面与主楼间已断梁，无证房。3）北侧增建1-2层混合结构，四间门面朝北，水泥地坪，面积约103.2平方米，与主楼有裂缝，无证房。4）东南面门卫，单层混合结构，面积约8.25平方米，塑钢门窗、水泥地坪,无证房。4、变配电房，单层混合结构，面积约41.42平

14、方米。现浇屋面，钢门窗，外墙涂料，水泥地坪，无证房（含电力设备）。5、制冷压缩机房，单层混合结构，面积约35.26平方米。现浇屋面，钢门窗，外墙无涂料，水泥地坪、外观较差，无证房。6、硬地坪、天桥。7、消防池一座。8、铸铁护栏、二道移动门，部分有损坏。评估的范围与委托方一致。四、价值类型及其定义本项评估资产价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日本项评估由委托方确定评估基准日。本项评估基准日为2017年7月21日。六、评估依据（一）行为依据浙江省定海区人民法院司法鉴定委托书（201

15、7）浙舟定法评委220号（二）准则依据1、财政部关于印发资产评估准则一基本准则和资产评估职业道德准则一基本准则的通知及其附件（财业2004第20号）；2、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（会协2003第18号）；3、中国资产评估协会2007年11月28日颁发的资产评估准则-评估报告等7项资产评估准则（中评协2007189号）。（三）权属依据房屋所有权证书和土地使用权证。（四）取价依据1、舟山市区基准地价更新研究成果汇总（2012.12）2、浙江省建筑工程预算定额（2010）和舟山市建设工程价格信息。3、评估专业人员对资产核实、勘察、分析等所搜集的佐证资料。七、评估方法本项评估土地使用

16、权采用基准地价系数修正法，房屋采用重置成本法。1、基准地价系数修正法首先根据舟山市公布的基准地价表，确定委估宗地的基准地价；然后根据待估宗地的个别情况确定修正值，一般考虑以下情况：区域因素、基础设施条件、交通状况、宗地条件、产业聚集、交易日期、交易条件、土地使用权有效期限以及开发程度等；再根据基准地价及各项修正值估算委估土地单位地价，并计算得出委估土地的评估价值。2、重置成本法重置成本法是指首先估测在评估基准日重新建造或购置一个与评估对象相同的资产所需的成本即重置成本，然后估测被评估资产存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的方法。重置成本法的基本公式为：评估价值=

17、重置价值X成新率房屋建筑物重置价值一般由前期费用、建安造价、其它费用，具体项目评估时结合评估对象具体情况确定。成新率的确定成新率以使用年限法为基础，结合实际使用、保养情况综合评定。年限法计算公式=尚可使用年限/经济耐用年限X100%o八、评估程序实施过程和情况本项评估以2017年7月21日为评估基准日。评估工作起止时间：2017年7月18日至2017年7月28日。主要工作步骤如下：1、明确评估目的、评估对象和范围、选定评估基准日；2、接受评估业务委托；3、拟定评估计划；4、本所提供表格，委托单位清查填报资产清单；5、现场检查核实资产、验证资料；6、收集评估资料；7、选择评估方法和计算公式；8、

18、针对具体对象进行评定估算；9、分析确定评估结果；10、汇总编写资产评估结果，撰写评估报告；11、评估机构内部审核检验评估结果；12、提交资产评估报告书，并按规定报送有关材料。九、评估假设1、被评估资产在可预知的法律、经济和技术条件许可的范围内处于正常、合理、合法的运营、使用及维护状态；2、资产占有方取得完整资产权益；尽管本公司实施的评估程序包括对委估物勘察、丈量，只限于本次评估工作需要。实际面积依管理部门核定为准。3、本项资产评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行市场价价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影

19、响，也未能考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其他情况发生变化时，评估结果一般会失效。十、评估结论浙江盛泽农业股份有限公司不动产（包括有证房屋、无证房屋、土地等其他建筑物）及装修在2017年7月21日为评估基准的评估值为人民币：壹仟陆佰捌拾贰万元（元）。详见下表：项目面积（而）评估价值（万元）备注有证房屋2331.53510.00舟房权证定白字第号无证房屋5438.85569.00四周延伸的建筑物其他建筑物50.00天桥、消防池、围墙、硬地坪等土地使用权6889553.00定白国用（2009）第104-52号超红线用

20、地128.8不评合计1682.00特别事项说明1、本次评估的无证房屋面积是评估时长量取得，实际面积依房管部门核定为准。对超规划红线使用的土地不评估；同时对超规划红线和租用土地上所建造的建筑物，其价值已包括在本次评估价值中。冷藏设备不评估。2、提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是委托方的责任。本公司的责任是对所提供的资料作必要的查验，不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确定和保证。3、本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产

21、价格的影响。4、本次评估时，本公司依据现时情况作出了必要、合理的假设，在资产评估报告中予以列示。这些假设是本公司进行资产评估的前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同资产评估结果的责任。5、本次评估对被评估方可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进行资产评估时被评估方未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉得的情况下，评估机构和评估人员不承担相关责任。评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响。十二、评估报告使用限制说明（一）评估报告只能服务于评估报告载明的评估目的和用途；（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用

22、；（三）未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体；法律、法规规定另有规定的除外。（四）参照现行国有资产评估管理相关规定，本评估结论有效期为一年，即自2017年7月21日起至2018年7月20日止。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。（五）资产评估师和评估机构对委托方和其他评估报告使用者不当使用评估报告所造成的后果不承担责任。（六）未经委托方书面许可，资产评估师和评估机构不得将评估报告的内容向第三方提供或者公开；法律、法规另有规定的除外。十三、评估报告日二O一七年七月二十八日。浙江方舟资产评估有限公司法定代表人：中国注册资产评估师中国注册资产评估师报告提交时间：2017年7月28日（一）资产评估明细表（二）资产评估委托方评估委托书复印件（三）房产所有权证复印件、土地使用权证复印件（四）评估机构及签字资产评估师承诺函（五）评估机构及签字资产评估师资质、资格证明文件复印件（六）图片