204条商品房买卖合同解释.docx

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1、204条商品房买卖合同解释1pD,2第2部分广告与样板间6第3部分户型空间8第4部分房屋面积9第5部分建筑设备14第6部分电气部分17第7部分供暖与燃气17第8部分房屋质量与施工18第9部分装修标准24第10部分室内环境27第11部分室外环境与绿化29第12部分社区及设施32第13部分价格付款与工期36第14部分房屋交付40第15部分初步验收43第16部分房屋保修45第17部分所有权证46第18部分前期物业管理49第19部分业主委员会52第20部分消费者权利保护55第21部分抵押担保58第22部分合同变更61第23部分合同终止与解除64第24部分退房程序65第25部分违约责任69第26部分买受

2、人损失71第27部分争议与其他错误!未定义书签。第28部分合同附件错误!未定义书签。第29部分法律法规及标准错误!未定义书签。第1部分合同背景第1条、合同原则：鉴于目前买卖双方因合同不明造成诸多争议，为充分保护双方的合法权益，明确出卖人的合同义务，双方根据中华人民共和国合同法等法律的有关规定,本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就买受人购买出卖人商品房一事达成本合同0释义：这份合同依据了很多法律，但是我们在这里只说合同法，这是因为我自己认为合同法相对与其他几部法律来说，其质量最高、性能最稳定、寿命可能会最长，其实法律与其他商品一样，也是一种物品，只不过这种物品是由政府来生产制造，

3、而且可以不限次数的大量使用，其内容更为抽象罢了；但无论如何既然是一种物品，就会涉及到质量问题,法律的质量与商品不一样，电视好看不好看可以立即发现，但法律的质量却只有法律人才能感觉出来；好的法律可以救世救人，使天下由混乱归于太平，象刘邦的约法三章；坏的法律则能杀人不见血，我希望这份合同依据的是一部良法，希望那些本着善良的目的进行交易的人能够受到法律的保护。说到“受法律保护”，大家常说自己的合同是“受法律保护”，至于其中的含义是什么意思可能未必人人都理解，此话的本义是说：如果一份合同是合法的，那么他本身就是法律，只不过只能约束合同双方罢了；违反合同就是违反法律，所以要受到制裁。因此我们都希望自己的

4、合同，特别是对自己有利的合同都是受到法律保护的有效合同。第2条、文字定义：(1)、合同中所称“合同”、“本合同”、“约定”等系指目前出卖、买受双方所签订的补充合同，其他合同则冠以合同的具体名称；(2)、本合同中所称“房屋”、“本房屋”、“商品房”或“本商品房”等系指目前出卖人、买受人双方签订合同即将买卖的商品房；(3)、本合同所称“本楼”或者“楼房”系指买受人所购商品房所位于的楼座；(4)、本合同中所称“小区”、“社区”系指房屋所处于的社区；(5)、本合同中所指“退房”，是指买受人将房屋或者取得房屋的权利退还给出卖人,由出卖人退还买受人支付的购房款的行为。释义：合同中最复杂的就是文字的定义，在

5、签订合同以前，大家都知道房屋是指什么、楼房是指什么、第十六层是第十六层，因为那时交易还没有达成，弱者还不是弱者，强者也不是强者，一切还都是平等的；但是当合同签字后，特别是付款后，强弱之间的地方全部都确定了，这是就会有人想从中获得除了合同约定以外的其他利益，最好的就是又可以拿钱又不办事，这是一个比较常用的方法就是“混淆是非”，合同可以混淆的东西就是太多太多了(否则什么会有那么多的案件)，其中最多的就是对概念的不同解释，你说十六层是从地面正负零的地方开始计数，我说的是从地基开始计数；虽然大家心照不宣，但是总有一方要达到自己的目的，这是最简单的方法就是在合同签字以前把大家主要想说的概念先解释一下，此

6、时多花一分钟，可能就会节省几个小时的法律辩论，我认为还是值得的。第3条、合同标的：本房屋位于市区（县）路号楼层室，目前处于正在施工（或已经完工）的状态，施工进度情况参照由出卖人提供的照片；房屋所在楼房共有一单元层，买受人所购房屋以自然习惯计数处于单元层，朝向为。释义：房屋合同最重要的首先就是房屋的地址，这本来是一句废话，但是不少人还是敢在这上面打主意的，此处写的明确一点，好象并不是一件很难的事情。第4条、居住目的：出卖人知道买受人购买商品房系为自己住用、通过出租获得利润或者在商品房升值时通过及时转让获得利润，或者行使相关的所有权或用益物权以获得利益。出卖人承诺在买受人购买此房屋后，本楼内其他房

7、屋仅可作为住宅使用外；为保持居住环境的安静与安全，除非经过买受人书面同意，本楼内其他房屋绝不作为公司办公用房。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。释义：从95年开始，中国消费者协会、中国消费者报、中国法学会就在不停的进行讨论，大家的目的三个，一是确定商品房买受人的消费者身份，二是确定商品房买卖关系应当受消费者权益保护法的调整，三是当商品房消费者受到欺诈时，能够获得双倍的赔偿；现在八年已经过去，大家还在讨论与呼喊，但是这个目的仍然没有达到。此条的目的虽然无法直接说明买受人的消费者身份，但是可以说明我为

8、什么要购买此处的房屋，是对合同目的的解释；为什么要说合同目的呢？因为在合同的履行中，可能会出现因合同解除而退房；有时判断是否解除合同的依据，就是看合同目的是否能够实现：如果实现了，就是有违约可能也不会导致合同解除；如果没有实现，就是一方把大部事情都做好的，也要解除。此条还涉及一个赔偿责任的问题，中国的合同法有一个预期损失的规定，是说如果因为一方的原因导致一方受到损失应当进行赔偿，这种赔偿有时是针对直接的损失，有时则是针对简接的损失，例如购买房屋以后进行出租获得的房租，就是间接的损失；过去法庭对简接的损失赔偿请求支持的比较少，但是我看到今年最高法院的司法解释，已经明确了这一点。第5条、协商地点：

9、本合同目前的签订地点为市区（县）路号楼层室，合同的履行地点为房屋所在地；考虑到本合同的签订及履行过程可能较为漫长，在签订及履行过程中，由各方依次选择谈判地点，分别为出卖人销售场所巾区（县）路号）或者为买受人及买受人的代理人指定的场所市区（县路号），各方应在会面协商时准备好应当提供的文件资料，以节省双方时间与成本。释义：有的合同履行起来非常方便，今天签字付款明天就可以入住，好象没有什么太多的协商，但是有时事情却没有这么简单，北京的一些开发商在距离城内的郊县注册，付款时在城里，谈判时却要提前三天预约然后开车两个多小时到城外，最后买受人往往坚持不下去而不了了之。我还注意到中国目前房地产营销的一个特点

10、，就是一切以开发商为中心，从谈判地点就可以体现此点；比较一下：目前在北京如果你要发布广告，那怕就是200元的广告费，广告公司也会派人到你的办公室签订合同、提供报样、收款；但是你就是购买100万元的房屋,销售员也约不会到你指定的地方进行谈判；这种营销方式根本没有考虑到客户的需求，没有体现出对客户的尊重；说明房地产业存在的暴利，证明中国的地产营销水平的初级化与竞争的不充分，所以在这种情况下我认为暂时可以不用买房，等待一段时间，当销售员开始到你的住处协商合同的时间，价格自然就会降下来了，而且随着价格的下降住宅的质量也会不断的提高。第6条、土地权利：木项目由本市政府有关机构批准立项，项目的批准文号为：

11、;批准文件的主要内容为：o本宗土地原所有权人为：,原土地使用权人为：,国有土地出让合同编号为：;土地使用证号码为：土地使用权期限为：年（自一年一月日至一年月日），土地使用权性质为：（商业或住宅）。释义：中国的土地法是世界上最复杂的土地法：国家拥有所有权可以进行房地产开发、集体也有所有权但是却不能直接开发、个人只能有土地使用权但是房屋却可能随时被拆除、七十年的土地使用权不知道依靠什么保隙，人类历史上积累几千年的物权概念、所有权概念、出租与转让、物权变动等成熟的理论在中国都出现了问题，从这一点来看，虽然我们没有为世界的土地制度解决什么问题，但是却提出了问题。此条的思想是对国有土地使用权证的部分内容

12、的重复，因为很多买受人只是看了一眼,以为一切都是真的了，等最后发现对方根本没有土地使用权证时却无法证明对方的欺诈，如果能够将这些写出来，总是一份不错的证据。第7条、权利担保：考虑到目前出卖人无法提供正式国有土地使用证，为保证买受人的权利，出卖人承诺于年一月日前向买受人提供正式国有土地使用证，并且在他项权利记载中不会有任何担保抵押记录；如到期不能提供符合无担保抵押记录的土地使用权证书，则买受人有权要求退房，出卖人则应当承担全部违约责任；如出卖人不同意退房，或者同意退房但没有同意之日起日内使买受人取回全部房款以前，则出卖人都将因缺少国有土地使用证而每日向买受人支付总房价千分之一的违约金。释义：-一

13、般都认为开发商的土地使用权最后会分给多个买受人，但是越来越多的事实证明买受人有时根本得不到土地使用权，也就得不到房屋所有权，是因为土地使用权证一开始只是让买受人看的，一旦看完了就会立即抵押给银行，银行不但拥有了土地使用权，而且还根据法律的规定获得了房屋所有权，当出卖人破产的时候，买受人即得不到房屋也拿不回房款，更有甚者还要将现在的房屋给银行抵帐用。第8条、相关许可：用地规划批准机构为建设工程规划许可证号码,建设用地规划许可证号码1.施工许可机构,施工许可证号码开工证号码一建筑企业：总设计单位建筑师姓名一注册建筑师号码：总施工单位，总监理单位：。释义：对于房屋来说，最重要的应当是质量，而房屋的质

14、量的决定因素可以说由设计、施工和建筑材料三者来决定，买受人不但有权知道房屋设计、施工和建筑材料的详细情况，而且有权在利益受到侵害的情况下向他们要求赔偿，但是目前很少有买受人关注这些问题，大家对质量还没有什么敏感性，普遍认为所有的房屋质量都是一样的，我们在这里只不过做最简单的说明罢了。目前买受人所受到欺诈还有一种，房屋开始销售时先提供一个规划设计，一般来说这个规划设计比较好，绿化、会所、停车场样样俱全，而且都经过的有关机构的批准，可等到买受人付了钱，有人就会拿着新的规划设计去进行变更，因为我们的法律不禁止这种变更，不过变更之后，情况就发生了变化，好的东西都没有了，绿化、会所、停车场都有可能成为永

15、远的回忆，买受人欲告无门，因为后来一个规划设计也是经过批准的，这个程序将欺诈合法化了，本条不过是将最开始的规划证明进行初步的登记。第9条、销售许可：房屋销售许可机构房屋预售（销售）许可证号码一出卖人承诺己经依照城市房地产管理法的规定，可以提供、办理并具备办理销售许可的全部文件；如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。释义：中国目前的期房销售大概有几种许可呢，或者说明他们的程序应当是什么样的呢？很多都有可能糊涂，其实我也经常糊涂，但是从理想状态来看，其许可内容及程序可能如下：1、立项批准：-般是先由开发商

16、或者投资商向计划委员会申请，要在某地建设住宅一处，或者说与某某公司合同，利用原来的职工宿舍修建住宅一处，其中多少分给职工，多少进行销售，这种申请大部都可能获得批准。2、建设用地许可证：开发商拿着立项证明到规划局，说我的这块地已经批了可以建设某个项目了，你看从城市规划角度行不行；规划局根据各地的城市发展规划，说可以，那么就再发一个建设用地规划许可证，证明此宗土地可以用于住宅建设。3、土地使用权证：开发商凭着建设用规划许可证到土地管理局，说是否可以将此宗土地的使用权出售给我（其实这是一开始就说好的，如果此时不批前面的工作不就无白费了吗），土地管理局一般也会说可以，你交了土地出让金后，我就给你一个国

17、有土地使用权证。4、建设工程规划许可证：开发商取到了地，然后就要进行住宅设计，将这个设计的内容再交给规划局，说你看我的这个工程项目符合规划要求吗？（当然，这一定是先设计好了，让某人认可的），规划局说可以批准，这样就再发一个建设工程规划许可证，此证与建设用地规划许可证的内容是不一样的，后者是证明此宗土地可以进行住宅建设，前者则证明这项工程的设计内容符合规划要求，不要以为只有一个人在这个地方容易犯糊涂，99%的人（包括很多开发商）都和你一样，所以别因为看不懂这个而感到自己弱智。5、施工许可证：开发商拿着上述前几套手续，然后和与建筑承包商签订的合同，到建设委员会进行登记，取得建设工程施工许可证细心一

18、点的人分析一下，都可以发现，上述五个证件的取得可不是直线顺序下来，每个许可证取得之前，不仅需要另外一个或者几个许可，还需要其他的工作内容，更重要的是为什么批准、为什么不批准，都在于某些人的一念之间，开发商为了达到自己的目标,在没有明确规定的情况下，他会怎么办呢？我想普通人一想都会明白的，如果换成是你,你也会这样；做这些事情只要认识到中国国情的人才能去办，所以中国的房地产开发企业多由港台参与，却很少由美欧企业，就是因为他们不了解中国的国情，当然我希望这样的国家越少越好，因为它使开发商象不得不保持与有关机构的关系，而这种维持成本最终都要有买受人来承担。第10条、商品房标准：商品房将适用标准为：作为

19、本商品房的设计和建筑标准。本商品房验收由负责，由负责进行质量评价。释义：目前买受人普通认为房屋的质量是一样的，这是因为大家对房屋质量不了解，其实房屋质量的差异要比人与人之间的差异还大，好的房屋可以良好使用几百年，差的房屋连十年都无法保证；但是我国的质量标准却只有两个，要么合格、要么不合格，但是房价却不一样，很有可能出现这样的问题：买受人用宝马车的价格购买了一处仅仅符合夏利车标准的住宅。中国过去实行的房屋质量评价制度是许可证或者说是合格证制度，由开发商发在竣工后向建委申请房屋合格证，但是后来发现这样做的问题很多，就是很多取得质量合格证的项目最后是不合格的项目，例如比较著名的彩虹桥案件；所以目前政

20、府采取了备案制度，就是在工程竣工后，由建设单位（一般多是开发商）、设计事务所、建筑施工公司、工程监理公司和勘察公司共同就房屋质量进行一下评价，大家都认为质量可以了，就在竣工验收备案表上签字，然后将这个表拿到各地的工程质量监督站进行备案，取得经过备案后的竣工验收备案表。这种备案的效力是怎么样的呢？能否认为经过备案的工程质量就是合格的？我想显然不能，这种程序只是让政府从质量责任中开脱出来；而且从现有的法律来看，即使备案以后发生了质量问题以后，备案表上签字的各方也不直接向买受人承担民事赔偿责任。律师不是人大代表，我不能要求人大创立一部住宅质量保证法，也不能要求政府创立一部住宅质量分组评价法，只做律师

21、目前能做的事情，就是写写合同而已。第2部分广告与样板间第11条、销售广告：买受人根据出卖人于年月一日刊登在报第版的广告，参考出卖人提供广告（包括文字、图片、音像资料、电子出版物、网络），与出卖人就购买商品房一事进行协商；出卖人承诺商品房及周边环境符合广告所描述之内容，双方就可预见的内容进行约定，如双方没有在涉及房屋质量、装修、周边环境等细节作出说明时，则出卖人提供或发布的广告及宣传品可作为合同的组成部分，出卖人承诺提供房屋符合广告宣传品中文字及图案的描述。释义：木来房地产广告不经约定就可以直接做为合同或者合同的要约，在诉讼中成为支持买受人签订合同的重要依据，但是建设部的商品房销售管理办法却剥夺

22、了买受人的这种权利，规定：广告不写入合同不得做为合同的内容；现在没有办法，我们只能将用更杂的文字将一幅幅美丽的广告画写出来，只是为了想实现广告中所描述的美好理想；有人说:通向地狱的道路上往往布满了鲜花，我想有时广告就是通向这大道的指路牌。第12条、广告解释：广告平面图中所列面积如无特别说明均为套内使用面积，广告中关于绿化园林的面积应当与房屋具有相同的比例；如实际情况与广告数量误差超过3船如果此等误差显然不利于买受人，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。释义：不仅广告中的内容要写到合同里，而且广告的语言也要写到合同中，特别是对广告

23、中明确表明的数字，我们希望在合同中明确约定这些内容的含义，希望买受人能够关注这一点，我看到的广告欺诈都是从这里开始的。第13条、样板间：考虑到目前出卖人制作的样板间是促使买受人购买房屋的重要原因，出卖人承诺在未来向买受人提供房屋质量、面积与装修标准不低于样板间，对于足以影响质量的瑕疵，买受人可以选择以下二种方式要求出卖人承担违约责任：(1)、两倍赔偿：出卖人根据质量导致的价格变化，以物品价格与安装、重作价格的两倍向买受人承担违约责任，且在入住之日起一个月内支付；(2)、解除合同：出卖人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房

24、价千分之一的违约金。释义：目前样板间的制作过程不仅流水线化了，而且专业化了，样板间的设计、装修、灯光、内饰已经到了很难复制的程度，开发商在进行样板间的设计时考虑的因素可以已经超过了对户间和房屋本身，因为除了广告以外样板间是最能打动人心的了，只是买受人在看到豪华无比的样板间时，一定要想一想：我得到的房屋真的这样美丽吗？第14条、保存时间：出卖人承诺在买受人入住后三年内保存样板间，并且承诺在拆除样板间时征得买受人的同意，否则将向买受人支付5万元赔偿金。释义：既然样板间这样重要，而且既然它这样难以复制，有人就会想能不能只让它在签订合同时使用，合同签字付款后就把它拆了，省去太多的麻烦；但是做为买受人总

25、是想让它尽可能长的保留下来，在诉讼期间可以做为最有力的证据；所以样板间的存废在入住后就开始进行了，只不过大部分都以开发商的胜利而告终，写出一条的目的就是想让我们在失败的同时能够得到一点补偿。第15条、购买过程：出卖人承诺买受人希望购买的第楼户J经与其他买受人签订了买卖合同，致使买受人重新选择了目前本合同所约定的房屋；如果买受人发现原选住宅的买卖合同晚于本买卖合同签订的日期，则视为受到出卖人的歧视与欺诈，出卖人应当向支付买受人的违约赔偿责任为每平方米支付100O元违约金，或总额不低于10万元的补偿款。释义：现在卖房子有个习惯，就是先卖不好的后卖好的，所谓凡从难入手，所以一个楼盘的广告一出来，你去

26、看往往好的的房子己经没有了，这就会让你很着急，看到这么多好东西没有了，只能根据售楼员的建议选择一套了，是不是受骗了只有在入住的时候才能发现:原来自己买的最早、买的最差、买的最贵，即使是这样如果有此条款在此，能够得到10万元的补偿，心理也算平衡一点。第3部分户型空间第16条、商品房户型：室厅卫浴厕厨，本商品房使用率（套内使用面积与销售面积之比）为%,房屋层高亳米，室内净高亳米，立面图中所列尺寸如无特别说明均为净高度。释义：这一条里比较重要的一个概念就是净高度，广告里经常说是层高，但是层高的计算要用到楼板的厚度，而这个厚度的测量是极为困难的，普通人根本无法做到，所以我们从简从易，坚决要求写净高，只

27、是能不能写下来，可能买受人还要与开发商认真的协商一下,60%的人争取不高这项权利，大家总想房屋就是再低能低到哪去，总要让我站起来吧，可是就是会这有样的房屋：当你装修完了以后，就是让你站不直了。所以希望你能成为那40%的胜利者，将这个条款写进去。1.sJJ)/)/)/)/7)/)/O条123456789171/(x/Vxt/(xz(x/(/(x/(x/(x(1X第、本房屋室内主要单元空间的具体尺寸如下:起居室：长度_,宽度9高度，其他（毫米）;书房：长度,宽度,高度,其他（亳米）；卧室：长度_宽度一高度一其他（亳米）；卫生间：长度宽度高度其他（亳米）；厨房：长度宽度高度其他（毫米）；阳台：长度一

28、_宽度_高度_其他_（毫米）；过道：长度宽度高度_其他.（亳米）；、套内楼梯：长度宽度高度其他（亳米）；、重要门窗：长度宽度高度一下沿距地面（亳米）;）、贮藏空间：长度宽度高度其他（毫米）；释义：总是有人在说我废话多，说象这种条款合同的附图上不是已经说明了吗？我也就再解释一次，你附图里是否说明了各房间的用途了吗？说明了尺寸的单位是毫米了吗？说明了各房间的排列顺序了吗？如果都说明了，此条就可以算做是废话了，删除就是。第18条、违约责任：考虑到室内空间的尺寸系构成买受人购买房屋的主要内容，如果出卖人在交付房屋时，未经买受人同意对房屋设计进行变更，使上述尺寸发生变化，应取得买受人的书面同意，否则买受

29、人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。释义：在我看到的案件里，18平方米的房间变成10平方米的事情是有的，6个平方米的厨房变成12平方米的大餐厅也是有的，当然别以为这些都是免费的，一分钱也不会少要，只是很多原来可能具有较高使用价值的空间只能当储藏室使用了，我想这总是一种损失；如果买受人不在乎这种损失，而且认为自己不可能遇见这种百里挑一的好事，此条是可以不写的。我想在全部的合同，我始终在让买受人明白：你有选择权！你可以选择保护自己的权利，也可以选择放弃自己的权利；如同你对生活的追求一样：你有权利选择幸福，也有权利选择痛苦，只是

30、要做迎接它的准备。第4部分房屋面积第19条、建筑面积：(1)、文字定义：商品房销售的建筑面积为套内建筑面积与分摊的公用面积之和。(2)、总建筑面积为平方米，其中套内建筑面积为平方米，阳台建筑面积平方米，室内墙体面积为平方米。释义：中国的房屋面积是最复杂的，我数了一下，大概有以下几种，顺便也解释一下：1、使用面积：等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和：可能很多人说这就是室的地毯面积吧，差不多，只是要交各门洞下面的部分扣除；2、套内使用面积：套内使用面积是各房间使用面积的总和，一定记住：不要乱用“使用面积”，这可能让我们无法找到它的准确定义，最好还是使用住宅设计规范里说的“套内使用

31、面积”，概念明确了才容易解释；3、套内建筑面积：套内建筑面积二套内使用面积+阳台面积+墙体面积，很多合同里使用这个面积，但是墙体面积的测量很困难，特别是外墙，如果有保温层就更困难了；4、公用建筑面积：是指全部公用部分的建筑面积之和，所谓公用部分包括的内容很多，象电梯井、楼梯、过道、门厅等等，但是有两个基本原则：第一要与房屋所在的楼座在结构上直接相联，第二要目的是为本楼服务所用。5、分摊的公用建筑面积：各个买受人都分摊到一部分公用面积，但是这个面积是如何分摊出来的则是一个很大的问题，建设部的计算方法是这样：先计算出整栋建筑物的公用建筑面积，然后再除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，最后得到一个

32、建筑物公用建筑面积分摊系数；也就是说公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和；这还没有结束，你自己家的分摊面积就是你的套内建筑面积与分摊系数之积；另外为了叙述方面，我们将“分摊的公用建筑面积”简称为“公摊面积二如果你看到这里有点头眼昏花的话，最好先休息一下，做做深呼吸，要知道如果你在自己家里都看不明白的话，到了售楼处，经过一番劝告后，你可能就会更糊涂了，所以请你务必将这个问题看清楚，看不懂的话就高声朗读吧，这样可以尽可以的放慢速度。6、建筑面积：建筑面积二套内建筑面积+分摊的公用部位面积，你看要明白建筑面积这个概念有多麻烦，你如果前面几个概念没有学会的话，后面的概念恐怕就不行了；但

33、是有人就是追求这种效果，将本来很简单的事务复杂化，这也算是一种合同技术吧，越复杂就越难以核实，欺诈就这样披上了合法的外衣，也就这样得以横行。7、销售面积：前面几个概念都有技术规范来支持解释，但是这个销售面积的解释方法就多了，不仅各地不一样，就是同一个项目的不同合同也不一样，所以我想买受人要看一看自己的合同是怎么写的，如果不明白就要写在合同里，不要怕让人笑话；我已经签了N个合同了，有时到售楼处还要被销售员戏弄，我也不在乎，“三人行必有我师”，不会就学习嘛。全部204合同不过三万多字，如果要将面积问题说清楚的话，至少也可以写三万字，其实如果有一部住宅测量法就可以把全部内容说明白，但是现在没有，只能

34、大家在合同里说了。对了，如果我要写法律的话，一定是将套内使用面积与公摊面积分开销售，你如果同意到时候可一定投我一票啊！第20条、建筑面积变化：(1)、面积范围：买受人所购商品房约定建筑面积为平方米，如果经过实际测量后，面积在至平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。(2)、面积超出：买受人所购商品房建筑面积经过实际测量后，大于平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，且超出合同约定面积的房屋所有权仍然归买受人所有，出卖人应当据实办理产权登记。(3)、面积不足：买受人所购商品房建筑面积经过实际测量后，小于平方米的,出卖人应当根据与约定建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产

35、权登记；当此面积小于买受人有权解除合同要求退房，暂不解除合同要求退房的视为未交房，出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。(4)、面积费用：鉴于目前买受人所购商品房面积所适用的契税为1.5%,如因出卖人原因使登记面积扩大，导致买受人不得不支付比更高的税费，则由出卖人承担此等多支付的税费；买受人同时有权不支付由于面积扩大所引起的各种费用(物业管理费、取暖费用等)的增加，必须支付的由出卖人承担，买受人保留退房的权利。释义：因为我们的面积概念太多，过去靠一个面积数字进行欺诈的方式已经落后了，现在出现了一种新方法：组合欺诈。既然建筑面积二套内建筑面积+公摊面积，那么在合同里我三个面积可能都写上，

36、但是交付房屋的时候，我把公摊面积增加，而套内建筑面积缩小，这样即可以保持建筑面积总额不变，又可以让买受人无法核实。有的买受人说：我为什么不能核实啊公摊面积，我说你当然有权利核实啊；但是你要想一想，如果请测量公司核实一座二十层楼的测量费是多少啊，有的地方要收到二十万啊！你会为了十个平方米的误差去为全体买受人出钱吗？如果你有这个勇气(注：我目前还没有见到这样一个人)，最好到中国消费者协会登记一下，我认为你完全有资格当选明年315晚会的维权英雄了，至少是获得一个提名吧。所以有人知道你不会这样做，知道你舍不得为全体业主掏钱测量，更知道如果要让全体买受人团结起来集资测量，要比成立一家公司还要难十倍，所以

37、就放开胆子在公摊面积上进行欺诈，这叫“欺你没商量”，还叫“我诈你是因为我爱你！”第21条、分摊的公用面积：(1)、文字定义：可分摊的公用面积是指与商品房在同一幢楼内且为本楼提供公共服务的建筑面积。(2)、基本原则：此部分仅存在于与本楼内部并与本楼建筑结构中存有相连结的部分并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积；未经买受人同意计入公摊面积的，买受人有权不支付价款。(3)、分摊构成：公共门厅、电(楼)梯前厅、电梯井、电梯间、电梯机房、管道井、消防控制室、水泵房及仅为本楼服务的其他设备间为公共部分，其面积计入公摊面积；房屋与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙

38、体面积水平投影面积的一半计入公摊面积。释义：现在房屋的面积测量都是由开发商委托测量公司来完成，一般情况下是由开发商与测量公司签订委托合同，在房屋竣工后由测量公司进入现场后进行测量，开发商按照平方米向测量公司支付测量费，价格基本执行国家测绘局的收费标准；这是就存在一个问题：测量公司为了多收取测量费用，会有意无意的将面积进行向大处测量，例如明明100oo平方米，可能会测成13000平方米，这样可能多收3000平方米的费用；开发商对此什么态度呢？最好是保持沉默：你多测多少我都不管，只要你能给我分摊出去就行，3000平方米你不过多得几万元测量费，而我可以得到几千万房款，而且出了问题不是我的责任，何乐而

39、不为呢？测量公司这么想：我只不过动动笔就多得了几万元，而且买受人与我之间没有什么合同关系，就是错了也找不到我，何乐而不为呢？这样就组成了一个默契的“犯罪组合”，说默契相对于需要进行明确分工积极沟通的组合，而在这个默契组合中，双方都不要多说什么，不要就对方的行为目的与方式进行语言上的分工，大家都心照不宜，各自的目的都可以完整的实现了，当然以损害买受人的利益为代价。又记：我们前面已经说过公摊面积的问题，现在还要强调，是因为每个楼的公摊面积部位是不一样的，如果没有明确的说明，最后在核实方面就会出现困难，大家谁也不知道公摊部分在何处，更不知道如何核实，我想一座楼里如果有一份204合同也算是对全体买受人

40、的点帮助，但是很遗憾，我看到的合同细致的少糟糕的多，所以请我打官司的人要比请我签合同的多，没有办法。第22条、套内建筑面积：(1)、文字定义：套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三者之和。(2)、面积范围：买受人所购商品房约定套内建筑面积为平方米，如果经过实际测量后，面积在至平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。(3)、面积超出：买受人所购商品房套内建筑面积经过实际测量后，大于平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，且超出合同约定面积的房屋所有权仍然归买受人所有，出卖人应当据实办理产权登记。(4)、面积不足：买受人所购商品房套内建筑面积经过实际测量后，小于平方米的，出卖

41、人应当根据与约定套内建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实测面积办理产权登记。(5)、比例增加：如套内建筑面积、建筑面积与合同约定相比都发生增加的，应当按相同比例增加，建筑面积增加的比例大于套内建筑面积增加比例的，买受人无须为任何增加的面积支付费用。(6)、比例减小：如建筑面积、套内建筑面积与合同约定相比都减少的，应当按相同比例减少；建筑面积减少的比例小于套内建筑面积减少的比例的，出卖人应当按照最有益于买受人的原则退款，包括要求出卖人退还全部房款或面积变化应退的房款，买受人有权选择诸多退款方案中的一个。释义：如果一个面积由其他几个面积组合而成，我们不仅要强调各种组织的精确内容，

42、还要当一个数据发生变化时，其他数据的变化情况；在我的合同设计里，一般遵循“同向同比变化”的原则：要大一起大，要小一起小，而且放大与缩小的比例一定要一样，如果不一样的话，对那些使我受到损害的变化我不认可，当然不认可就意味着不付钱，也意味着我有权解除合同，还意味着在解除合同以前我有可能要住着房屋，反正我已经根据合同的约定付钱了嘛。第23条、套内使用面积：(1)、文字定义：套内使用面积是指各功能使用空间(如卧室、起居室等)墙体内表面所围合的水平投影面积之和。(2)、面积构成：卧室面积平方米，书房面积平方米，客厅面积平方米，卫生间面积各为平方米，面积由房屋内部测量尺寸长宽相乘所得，合同面积以出卖人现有

43、的平面图纸为标准。释义：面积等于长与宽之积，但是在某个案件中，大家对计算方法却各树己见，有人认为这个面积是按照比例计算出来的，而不是简单的积，最后为了搞乱全部程序，有人就要求申请鉴定，当然鉴定费往往由败诉者承担，但是如果胜败之间并不分明呢？如果没有人愿意就计算的程序进行鉴定呢？特别是在那些小城市里？或者说即使有人愿意鉴定，这笔近万元的费用和超过三个月的漫长等待，是否是每个人都愿意付出的呢？这又是一个争议。第24条、使用面积变化：(1)、面积范围：买受人所购房屋约定套内使用面积为平方米，如果经过实际测量后，面积在至平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。(2)、面积超出：买受人所购房屋套内使用面

44、积经过实际测量后，大于平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，且超出合同约定面积的房屋所有权仍然归买受人所有，出卖人应当据实办理产权登记。(3)、面积不足：买受人所购房屋套内使用面积经过实际测量后，小于平方米的，出卖人应当根据与约定使用面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实测结果办理产权登记。释义：有人喜欢用百分数来进行面积范围的确定，我想这当然好，简单明确，而且就这个问题可以在法庭上进行长篇大论，因为如果涉及百分比就可以就分子是什么、分母是什么、他们之间的差异有多大、什么时间可以得到这个比率进行考证，并且可以请专家就此发表观点，如果有人想把审理程序搞乱，特别是想让那些本来就是

45、文科出身的审判人员对此不敢下结论，最好的方法就是使用相对值，这个方法我一般不告诉别人。第25条、露台面积：鉴于露台面积并不计算在买受人购买面积之中，出卖人将面积为平方米的露台之使用权交付给买受人，买受人在使用过程中无须支付物业管理费；如出卖人或者第三人或者行政机构阻碍买受人使用此部分面积，则出卖人应当根据平均房价的三倍与按露台总使用面积计算应当退还给买受人的费用。释义：露台在大部分地区是房顶的一部分或者一种形式，本来不能销售，或者说是无法取得所有权证，因为它不是一个各种墙体的围合空间，但是我想未来可能会发生变化，楼顶的平台也可以进行销售了，但是在中国的住宅法公布之前，这个问题可能很难解决，此处

46、就不再多说了。露台问题要涉及的有三个：买受人如何使用？是否要支付管理费用？如果使用权利受到限制或者被剥夺后怎么办？O第26条、测量机构：为保证面积数据的准确性，本房屋由出卖人先行委托测量机构在房屋痉后进行实际测量，所委托的测量机构应当是取得国家测绘局颁发的测量资格证书的专业机构；测量行为不得委托给他人，没有专业资格的机构测量的数据无效，买受人有权拒绝支付房款。释义：我站在小台前，一个字一个字的打，不断的就有电话打进来，有时我的写作就产生的跳跃，想到明天还要去国家测绘局，我就把这一条说一说。中国的测绘行政管理机构是国家测绘局，而不是建设部，前者是国务院的直管机构，并不是建设部的下属，这一点有测绘

47、法已经明确；国家测绘局将测绘分为甲、乙、丙、丁四级，在北京甲级的测量机构大概有20多家，每个级别不同的机构可以履行的测量范围不一样，有大有小；房产测绘只是其中的一项业务，并不是每个测量公司都有这个资格，所以要分清楚。其实房产测量我认为某个项目还是比较简单的，象套内使用面积的测量，普通人就可以做到：但是考虑到责任的承担，我想大家还是要找到那些取得了测绘资格证的机构，这样就是出了什么问题，也有人能够担着，千万别怕麻烦。第27条、规范与成果：房屋分摊的公用部分、面积及全部长度尺寸应当注明，为保证交易的公平性，出卖人根据房产测量规范和房产图图式的规定，向买受人出示测绘图，图中应当标明套内空间及公摊部位

48、的位置与面积构成的尺寸，以使买受人可以皮尺对图中标明的面积进行核对。释义：我经常看到有的买受人拿来的测量报告，好象里面只有总建筑面积、套内建筑面积和公摊面积，至于这些面积是怎么出来的，好象谁都说不清；如果买受人去找测量公司，测量公司往往说你是谁啊？你和我有什么关系？是开发商请我的，你有问题去找他？如果去找开发商，开发商就说不是我测量的，你去找测量公司。收钱的时候家家都管，出了问题谁都不管，这是一个通病。第28条、面积核实：因分摊的公用面积涉及范围大、操作过程笈杂，使买受人无法核对及查实，有可能产生欺诈机会，为此买受人有权根据测量报告对任何一个尺寸进行核实，此等核实无需复杂的测量工具，仅凭于任意一个市场上购买的米尺等测量工具即可