物业管理完整版.docx

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1、1 .物业：首先是人与人关系的界定，是对房屋及其他经营场所中所发生的甲乙双方，及买方和卖方关系的一种界定，是房屋这种特殊商品使用功能的人格化、精神化、情感化和法制化的延续。2 .物业管理：是指物业管理经营人受物业所有人委托，依照国家有关法律规范,按照合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的实用价值和经济价值。3 .早期介入：是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段就参与决策，制定出物业管理方案，并从管理和运作的角度为开发商提出从楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租

2、赁、工程交接等多方面良好的建设性意见。4 .物业管理功能：就是物业管理要素结构和机制对物业所输出的功效和形成的作用。5 .业主委员会：是由业主代表组成，代表业主利益，向社会各方面反映业主的愿望和要求并监督物业管理公司工作的民间性组织。6 .物业管理市场：以物业管理服务（包括相关的咨询和经营服务，如经租服务或再开发建设过程中的超前介入等）为交换对象的市场。7 .物业管理的招标：是物业的业主、开发商运用价值规律和市场竞争来组织物业委托管理的基本方式。招标就是竞争信号，“投标”表示物业管理公司依据委托方的招标文件的要求组织编制标书，争取获得物业管理资格的一种竞争行为。8 .房屋维修管理：是指物业管理

3、公司按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护修缮技术管理。9 .房屋设备：是房屋建设内部附属设施的简称，是构成房屋建筑实体的有机组成部分。10 .物业档案资料：是指物业管理机构在物业管理的全部活动中形成的作为原始记录保存起来以备考查的文字、图像、声像以及其他各种方式和载体的文件材料的综合。11 .住宅小区：通常指按照统一规划、综合开发、配套建设和统一管理的原则开发建设的，具有比较齐全的公共配套设施，且建筑面积达到一定规模，能满足住户正常物质文化需求，并为交通干道所分割或自然界限所围成的相对集中的生活区域。12 .物业管理公司：是指按合法程序成立并

4、具有相应资质条件的经营物业管理业务的企业性经济实体，有经主管部门批准认可的管理章程，是能独立承担民事和经济法律责任、独立核算的企业法人。13 .物业升值：商品所内涵的的社会实际购买力在长期的时间序列上，呈递增趋势的一种经济现象。14 .招标：指物业的业主、开发商利用价值规律和市场竞争来组织物业委托管理的基本方式15 .投标：物业管理公司依据委托方的招标文件的要求组织编制标书、争取获得物业管理资格一种竞争行为。1 .物业管理的性质：(1) 物业管理的基本属性：管理、非实物性、不可见性、包裹人文科学的延伸。(2) 物业管理的经济性质。(3) 物业管理的社会性质(4) 物业管理的生态环保性质2 .物

5、业管理的原则：(1) 有偿服务的原则。(2) 以业养业及基金专用原则。(3) 公平竞争原则。(4) “以人为本”的原则(5) 业主自治管理与专业管理相结合的原则(6) 统一的、全方位、高层次管理服务的原则(7) 实行合同制聘用的原则3 .物业管理的基本环节：(1) 物业管理的早期介入(2) 物业管理的接管验收(3) 用户入住(4) 日常管理4 .早期介入的意义：(1)能够完善物业的使用功能(2)能够避免房屋设计的缺陷(3)能够协助监理施工质量(4)能够为竣工验收和接管验收打下基础(5)便于日后对物业的管理5 .我国城市发展的五大趋势：1 1)城市地位进一步增强的趋势2 2)城市化加速发展的趋势

6、3 3)城市经济大发展趋势4 4)城市现代化趋势5 5)城市可持续发展趋势6 .物业管理的重要性(1)物业服务与管理活动的活力来源于房管新体制的建立(2)物业服务于管理实务活力来源于物业管理职能的确立与发挥(3)物业服务和管理的活力，是它所具有的社会效益和逐步实现自我积累的只能决定的7 .物业管理的城市功能(1)物业管理是完善和发展现代城市功能的基础(2)物业管理是居民安居乐业的保障(3)物业管理是加强城市文明建设与法制建设的保障(4)物业管理是城市管理体制的重大变革8 .物业管理市场的特点：(1) 物业管理属第三产业中的社会服务行业中的一种，不生产具体产品，也不经营可移动产品，这是物业管理市

7、场有别于其他商品市场的典型特点。(2) 物业管理市场只有人的流动而没有物的流动。(3) 物业管理市场上交易的商品时服务活动的结果，确立关系是供求之间的一种约定。9 .绿化先行的意义：(1) 绿化先行首先来自于对绿色主题的深刻理解(2) 绿化先行是“以人为本”经营理念的具体体现(3) 绿化先行是房地产开发和物业管理的高级形态10 .绿化的重要作用：(1) 良好的绿化可以改善生态环境(2) 绿化可以为居民提供休息活动的场所(3)绿化可以直接或间接的提升物业价值11.物业管理招投标的意义：(1) 物业管理招投标是物业管理市场发展的需要(2)物业管理招投标是房地产管理体制改革的需要(3) 物业管理招投

8、标是提高物业管理水平的需要12 .治安管理的特点：(1) 综合性强，管理难度大(2)服务性强(3)治安保卫人员素质要求高13 .住宅小区的特点：(1) 配套性强，功能齐全(2) 建筑的规模庞大，整体性要求高(3) 小区建筑物及相关设施的规划特别重要(4) 住宅的产权结构越来越趋于多元化，工业构成呈现多样化(5) 住宅小区具有社会化的特点14 .住宅小区物业管理的内容：(1) 营造温馨、舒适、安全的人居环境，最大限度的发挥住宅的居住功能(2) 完善住宅小区的各项服务，方便人们生活(3) 培植小区文化，促进小区内的公民道德建设，创建物业管理优秀住宅小区(4)力争实现住宅小区物业的保值、增值(5)更

9、好的实现城市总体规划15 .高层办公楼宇物业管理的目标：(1)确保楼内办公环境的安全(2)为进驻楼内的办公单位营造舒适的办公环境(3) 使楼内办公单位及人员处处感到便捷及服务的周到16 .商业楼宇对物业管理的要求：(1)商业楼宇对物业所在地的交通状况有苛刻的要求(2)对物业的建筑结构有严格的要求(3)在物业被改造和用作营业设施后，使对该物业的各方面管理的难度大大增加17 .物业管理公司的基本特征：(1) 它是以赢利为目的的经济组织(2) 它是依法登记注册的企业法人(3) 它是以受托对房屋及基础设施和相关场地实施管理及向用户提供劳动服务为主要经营活动的实体18 .物业管理公司的资金筹措：(1)自

10、筹资金(2)银行得款(3)组建中外合资物业管理公司或向境外金融机构贷款19 .物业管理公司的费用控制的意义：(1)物业管理公司费用空是提高经济效益的要求(2)费用控制作为物业管理公司财务控制的基本内容，可直接阻塞公司业务及管理上的各种漏洞，为公司增加效益(3)围绕费用控制所展开的各项工作，有利于提高物业管理公司的内部管理水平20 .物业租金的意义：(1)调节房屋供求关系(2)保证物业经营活动正常进行(3)租金的调节是我国住房体制改革的重要内容21 .物业管理公司企业文化发展方向：(1) 要有其生长的肥沃土壤(2)要有统一的、正确的价值观(3)要有体现其文化内涵的英雄人物，或者说是“人格化”的企

11、业文化(4)公司的日常生活中应当有系统的和规划好的一些惯例庆典22 .物业接管验收的原则：(1)原则性与灵活性相结合的原则(2)细致入微与整体把握相结合的原则简答增加：物业管理的内容：1、市场主体2、市场客体3、市场环境4、市场规律物业管理市场客体(服务)的特性：1、多样性2、异质性3、延续性4、整体性房屋设备维修的特点：1、维修成本高2、维修技术要求高3、具有突破性与计划性，集中与分散相结合的特点治安管理的特点：1、综合性强，管理难度大2、服务性强3、治安保卫人员素质要求高公共商业楼宇物业管理实施中应注意的问题：1、加强前期的物业出租方案和出租策略的设计2、通过加强管理实现利润目标、信誉目标

12、、服务目标的统一3、处理好与进驻商家复杂的利益关系，共存共荣，实现共同发展物业管理公司的基本特征：1、以赢利为目的的经济组织2、依法注册登记的企业法人3、以受托对房屋及基础设施和相关场地实施管理及向用户提供劳动服务为主要经营活动的实体7.物业管理市场的运行机制：价格机制供求机制竞争机制利益风险机制9.接管验收的原则：原则性和灵活性相结合的原则细致入微和整体把握相结合的原则12 .高层办公楼与物业的特点：高层办公楼宇坐落在市中心，充分体现城市的风貌和现代化水平和文明程度。高层办公楼宇的建设、装修、考究、风格独特，智能化、现代化水平高。高层办公楼宇办公单位集中，人员密度大、信息流量大。高层办公楼宇

13、的设备复杂，专业化程度高，管理难度大。高层办公楼宇功能齐全，配套设施要求高。13 .物业管理公司的资金筹措：自筹资金银行贷款组建中外合资的物业管理公司或向境外金融机构贷款。16 .物业租金的意义：调节房屋供求关系保证物业经营活动的正常进行租金的调整是我国住房体制改革的重要内容17 .界定物业升值应考虑的问题：物业升值与追加投资物业升值与房屋折旧物业升值与物价指数物业升值与投资利润率一.论述1 .物业管理的作用：(简答或论述，论述为主)(1) 可以确保物业功能的正常发挥，并且延长物业的使用年限随着时间的推移，房屋的结构部分、维护部位、装修等就会影响物业功能的正常发挥，进而影响业主的生产和生活，而

14、物业管理不仅确保了物业的正常发挥，还使其增值。(2)能够为物业的业主和用户创造并保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作的环境气氛物业管理之所以能够起到这种作用，原因有两个：其一，物业管理通过管理与服务，为业主和用户提供了良好的“硬件”环境。其二，物业管理的工作推动和协调在物业管理工作各类活动中形成的人与人之间的关系，使物业得以发挥良好的社会效益。(3)完善的物业管理可以使物业保值、增值一方面，物业管理延长物业使用寿命，避免了有形损耗，起到了保值、增值的作用。两一方面，物业管理创造了良好的居住环境，而且始终使物业在许多方面都保持经济上的独立性，避免了物业的经济折旧和功能折旧。(4)有助于提高

15、城市管理的专业化、社会化、现代化水平物业管理是城市管理的重要组成部分，良好的物业管理使得各类物业得以发挥最大的经济效益和社会效益，促进了管理的专业化、社会化，提高了管理的效率化。(5)可以拓宽劳动就业领域，吸纳较多的城乡剩余劳动力我国解决剩余劳动力就业问题的主要途径和措施就是大力发展第三产业，物业管理作为第三产业的一个部门，在吸收城乡劳动力就业方面可以起到十分重要的作用。2 .物业消费趋势辨析：(论述)(一)消费结构的重大变化和消费群体市场意识、法制意识强化，给物业管理市场带来了重大机遇和挑战(1)随着我国城镇住房制度改革的深化，市场的消费结构、产权结构发生了重大的变化，其中包括住房的私有化。

16、(2)房地产买卖市场的出现，使广大消费者把物业管理水平的高低当做购买楼盘时的重要评价指标之一。(一)物业管理将在新世纪人们的生活中，扮演越来越重要的角色当人们居住需要基本满足之后，人们对生活质量及房产的保值增值的要求越来越高。（三）物业管理企业的两难问题消费者追求服务的高水平和付费的低水平的状况是物业管理企业面临的两难问题。而在商品经济社会中，谁能解决这一问题，谁就拥有了市场的主动权和占领市场的先决条件。(四)物业消费观念的进一步创新新世纪人们对房地产的需求，己经从“量”的需求转为对“质”的需求，物业消费进入了一个全新的境界，同时对物业管理的水平和方式提出了严峻的挑战。(五)资质不等于品牌一一

17、物业管理行业进入品牌时代物业管理存在品牌效应，主要体现在对销售的促进作用上，许多物业管理公司的品牌意识使物业管理企业逐步走向“资质一一品牌一一名牌”的发展之路。(六)物业管理企业的人才意识我国房地产业正处于产业结构调整的重要时期，而且是对外开放的首要行业，作为第三产业重要组成部分的物业管理行业，遇到了极好的发展机遇，在发展的过程中，提高行业水平，提高服务档次，增强竞争能力是当务之急。3 .我国物业管理市场的现状我国目前的物业管理市场状况与理论描述有相当的差距，实际情况是市场上的行政色彩浓重，计划经济痕迹明显，市场调控手段在许多场合失灵。造成这种状况的原因主要有两方面：(1)物业管理商品的特殊性

18、使市场机制的发挥受到限制。目前，市场上的新物业多数由开发商选定物业管瘤公司，己管物业若不出大问题是不会随便更换物业管理公司的，这些都阻碍了物业管理这个商品的流通，与其他服务或生活消费品相比，流通性是差之又差。(2) 物业管理市场要素缺损场合不全，买者不强，机制不灵，使得物业管理市场化程度不高，阻碍了物业管理市场化的进一步发展。4 .导致行业性亏本的主要因素剖析(论)物业管理按行业属于微利行业，这是不争的事实，仔细剖析我国现阶段行业亏损的原因主要有以下几方面：(1)物业管理规模小目前，物业管理行业性亏本状态的形成在很大程度上是由于物业管理规模小，物业管理规模效益没有形成所致。(2)物业管理人员配

19、置不合理主要表现在两方面：一方面，物业管理人员配置过多，数量多而质量差，物业管理费疲于应付人工费。另一方面，物业管理人员素质低，管理中是许多人为造成的。(3)物业管理收费低物业管理是一种特殊的服务性行业，它的服务收费标准基本上实行政府定价或政府指导价，其市场盈利性功能未能全部体现。(4)物业管理收费难业主常常因为思想观念未能转变习惯享受福利管房的种种好处、物业管理公司服务差及物业管理法规不健全等原因而拒交物业管理费。(5)物业管理配套设备不齐全，物业管理难度大配套设施不齐全，隐患多，造成物业管理难度大、成本高，难以提高水平，提高档次。(6)物业管理手段落后，管理成本高我国现阶段的物业管理仍是一

20、种粗放型的管理，管理层次低，智能化水平低，基本上处于简单的手工操作阶段，需要耗费大量的人力和物力，因而导致物业管理水平的提高。(7)物业管理服务项目单一，物业管理公司自身造血功能差物业管理是一种综合性的服务行业，除开展常规的物业管理项目外，还应开展多种经营，走一以业养业的道路。5 .物业升值的原因：(简答或论述)物业升值是客观存在的普遍规律，它显示了一定量的物业商品所代表的社会实际购买力长期递增的必然趋势，是物业自身所具备的“自然属性二原因主要在于:(1)房地产资源的供需矛盾由于土地资源的稀缺性和不可延伸性，及房屋建设资金的缺乏，使得人类一定期的房地产资源供给是有限的，而随着人口的增加和生活水

21、平的不断提高，人们对房地产的需求的增长远远超过了供给，旺盛的需求遇到有限的供给，第一个结果便是带来物业的增值。(2)环境投资的连带效益环境投资的连带效益是指由于相邻地段环境的改善对物业价值的影响。物业空间位置的不可移动性形成了环境条件直接影响物业价格的重要性，环境条件的不断改善，物业升值就是必然的。(3)物业使用性质的改变不同的使用性质将带来不同的收益，房地产推行商品化经营，通过市场调节，改变物业使用性质，实现城市地产资源和房产资源的优化配置，而优化配置的结果之一，就是物业升值。(4)物业投机的因素物业供需矛盾的尖锐及巨大的投资利润，及由其造成的物业市场的投机行为的直接后果便是物业的进一步升值

22、。(5)物业管理的因素良好的物业管理，可以为物业带来升值的空间.填空1 .物业类型：住宅物业，商业物业，工业物业，行政、事业单位物业，公益性物业2 .物业管理的功能：管理功能、维修功能、服务功能、经济功能、信托功能、沟通功能3 .物业管理市场的内容：市场主体、市场客体、市场环境、市场规律4 .物业管理市场的运行机制：价格机制、供求机制、竞争机制、利益风险机制5 .物业管理招标的原则：公开原则、公正原则、公平原则、合理原则6 .物业管理招标的特点，超前招标、具有阶段性7 .物业管理的招标方式：公开招标、邀请招标8 .物业档案资料的作用：凭证作用、参考作用9 .物业档案资料管理的特点：动态性、基础

23、性、完整性、真实性10 .物业管理公司财务安排原则：（1）以业养业原则（2）合理公平原则（3）专款专用原则11 .体现物业管理定位的三个内容：收费标准、服务内容、管理水平12 .企业文化的五要素：企业环境、价值观、英雄人物、文化仪式、文化网络13 .企业文化的五大功能：整合、规范、导向、凝聚、激励14 .企业公司的价值观：服务社会、产业报国15城市发展进程与物业管理的关系：萌芽期休眠期复苏与发展期16物业管理市场客体一物业管理服务的特性：多样性、异质性、连续性、整体性。17公共商业楼宇物业管理目标：利益目标、信誉目标、服务目标18物业管理公司的资金措施：自筹资金、银行贷款、组建中外合资的物业管理公司或向境外金融机构贷款19、物业管理公司的作风：思想作风、工作作风、生活作风