物业管理期末考试复习题.docx

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1、概念：1 .物业：各类有价值的土地、房屋及其附属市政、公共设施毗邻场地。2 .物业管理：是指物业管理经营人受物业所有人委托，依照国家有关法律规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能、全方面的统一管理，并为物业所有人、使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。3 .物业管理功能：就是物业管理要素结构和机制对物业所输出的功效和作用。4 .业主委员会：是由业主代表组成，代表业主利益，向社会各方面反映业主的愿望和要求，并监督物业管理公司工作的民间性组织。5 .物业管理市场：是以物业管理服务为交换对象的市场。6 .物业接管验收

2、：接管公司、建筑单位或个人托管的新建房屋或原有房屋等物业以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。7 .楼宇入伙：指业主或使用人进房入住。8 .物业档案资料：是物业管理机构在物业管理的全部活动中形成的作为原始记录保存起来，以备查考的位子、图像、声像以及其他各种方式或载体的文件材料综合。9 .住宅小区：是指按统一规划、综合开发、配套建设和统一管理的原则开发建设的，具有比较齐全的公共设施,且建筑面积达到一定规模，能满足住户正常物质文化需要。并且交通干道所分割或自然界线围成的相对集中的生活区域。10 .物业升值：指物业商品所内含的社会实际购买力，在长时间的时间序列上呈递增趋势的一种市场经济现象

3、。填空：1 .物业管理的功能：管理功能、维修功能、服务功能、经济功能、信托功能、沟通功能2 .城市发展进程与物业管理的关系：萌芽期休眠期复苏与发展期3 .物业管理市场包括；市场主体（分为供给主体、协调主体、需求主体）、市场客体（分为常规性服务、针对性专项服务、委托性特约服务）、市场环境（完备的法律、法规、经济制度）、市场规律（遵循价格机制、市场机制）4.物业管理市场客体一物业管理服务的特性：多样性、异质性、连续性、整体性。5 .物业管理招投标的原则：公开、公正、公平、合理6 .物业管理招标的特点：超前投标、具有阶段性7 .物业管理招标的方式：公开招标、邀请招标8 .物业档案资料的作用：凭证作用

4、、参考作用9 .物业管理定位应考虑的因素（三个内容）：收费标准、服务内容、管理水平10 .企业文化五个要素：企业环境、价值观、英雄人物、文化仪式、文化网络11 .企业文化五大动能：整合、规范、导向、凝聚、激励12 .物业管理公司的价值观：服务社会、产业报国13 .物业管理公司的企业精神：关爱民众、以人为本；永不满足、不断追求简答1 .物业管理的性质：物业管理的基本属性物业管理的经济性质物业管理的社会属性物业管理的生态环保性质2 .物业管理的原则：有偿服务原则以业养业及基金专用原则公平竞争原则以人为本原则业主资质管理与专业管理相结合的原则统一的、全方位、高层次管理服务的原则实行合同制聘用原则3

5、.物业管理基本关节：物业管理的早期介入物业管理的接管验收用户入住日常管理4 .早期介入的意义：能够完善物业的使用功能可以避免房屋设计的缺陷能够协助监理施工质量能够为竣工验收和接管验收打下基础便于日后对物业的管理5 .我国城市五大发展趋势：城市地位进一步增强城市化加速发展的趋势城市经济大发展趋势城市现代化趋势城市可持续发展趋势6 .物业管理的城市功能物业管理额是完善和发展现代城市功能的基础物业管理是居民安居乐业的保障物业管理是加强城市文明建设和法制建设的保隙物业管理是城市管理体制的重大变革7 .物业管理市场的运行机制：价格机制供求机制竞争机制利益风险机制20 .绿化先行的意义：绿化先行首先来自于

6、对绿色主体的深刻理解绿化先行是以人为本德经营理念的具体体现绿化先行是房地产开发和物业管理的高级形态8 .绿化的重要作用良好的绿化可以改善生态环境绿化可以为居民提供休息活动的场所绿化可以直接或间接的提升物业价值9 .接管验收的原则：原则性和灵活性相结合的原则细致入微和整体把握相结合的原则10 .物业管理招投标的意义：物业管理招投标是物业管理市场发展的需要物业管理招投标是房地产管理体制改革的需要物业管理招投标是提高物业管理水平的需要11 .住宅小区的特点：配套性强，功能齐全建筑的规模庞大，整体性要求高小区建筑物及相关设施的规划特别重要住宅的产权机构趋向于多元化，业主构成呈现多样化住宅小区具有社会化

7、特点12 .高层办公楼与物业的特点：高层办公楼宇坐落在市中心，充分体现城市的风貌和现代化水平和文明程度。高层办公楼宇的建设、装修、考究、风格独特，智能化、现代化水平高。高层办公楼宇办公单位集中，人员密度大、信息流量大。高层办公楼宇的设备复杂，专业化程度高，管理难度大。高层办公楼宇功能齐全，配套设施要求高。13 .物业管理公司的资金筹措：自筹资金银行贷款组建中外合资的物业管理公司或向境外金融机构贷款。14 .物业管理公司财务安排的原则：以业养业原则公平合理原则专项专用原则15 .物业管理公司费用控制的意义：是提高经济效益的要求可以直接阻塞公司业务及管理上的各种漏洞，为公司增加效益有利于提高物业管

8、理公司的内部管理水平16 .物业租金的意义：调节房屋供求关系保证物业经营活动的正常进行租金的调整是我国住房体制改革的重要内容17 .界定物业升值应考虑的问题：物业升值与追加投资物业升值与房屋折旧物业升值与物价指数物业升值与投资利润率论述1 .物业管理的作用与传统的房屋管理模式相比，现代物业管理更适合于市场经济体制下的对存量房地产的管理，更体现物业管理具有许多传统房屋管理所不具备的巨大作用。从国外和国内开展物业管理的实践看，物业管理的巨大作用主要体现在四个方面：一、物业管理可以确保物业功能的正常发挥，并且延长物业的使用年限。物业建成后，一要受到自然环境因素的作用而发生损坏，二是在使用过程重要受到

9、人为因素的作用而受到破坏。因此，随着时间的推移，房屋的结构部分、围护部分、装修等，就会影响物业功能的正常发挥、或过早达到危房程度，以至影响用户生活、工作与生产经营。而良好的专业化、综合性的现代物业可以有效地解决上述问题。物业管理向业主和用户所提供的管理、服务，不仅确保物业功能的正常发挥，还可以通过不间断的经常性养护使得物业寿命延长，经济学上称之为物业增值。二、物业管理能够为物业的业主和用户创造并保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作的环境氛围。物业管理之所以能起到这种作用，有两个和方面的原因：其一，物业管理通过管理服务，为业主利用户提供了良好的“硬件”环境；其二，物业管理工作通过其管理的物

10、业推动和协调造这些物业内进行各类活动的业主、用户、租客之间的社会关系、人际关系，建立起互惠互利、和谐共处的邻里关系，便物业得以发挥良好的社会效益。三、完善的物业管理可以是物业保值、增值。一方面，物业管理的养护、维修、更新，延长了物业的使用寿命，避免了其有形价值损耗，起到了保值、增值作用；另一更重要的方面，物业管理不仅创造维持了良好的住用环境，而其对物业的重新装修、功能改造和设备更新等起到了始终保持经济上的适用性的作用，避免了物业产生功能上、经济上的减价和折旧，形成无形损耗。四、物业管理有助于提高城市管理的专业化、社会化、现代化水平良好的物业管理可以使城市建设中大量投资所形成的物质实体一一各类物

11、业得以发挥最大的经济效益和社会效益：良好的物业管理作为一种先进的市场经济体制下的管理制度，促进了管理的和专业化、社会化，提高了管理的效率化。五、物业管理可以拓宽劳动就业领域，城乡较多的成效剩余劳动力物业管理是城市服务业的组成部分，作为第三产业的一个部门，在吸收城乡劳动力就业方面可以起到十分重要的作用；物业管理服务范围的扩大，拓宽了劳动力就业领域.2 .物业消费趋势辨析：一、消费结构的重大变化和消费群体的市场意识和法律意识的强化，给物业管理市场带来了重大的机遇和挑战。随着我国城镇住房制度改革的深化，市场的消费结构、产权结构发生了重大变化，其中也包括住房的私有化。目前住房自有率平均以达60%以上。

12、住宅逐渐脱离对政府、对住房所有人所在单位的依附关系，正在全面走向市场,从内生出对社会化的物业管理的需求。物业所有制变化必将给我国物业管理市场带来深远影响，同时也带来重大机遇和挑战。房地产市场出现，使广大消费者把物业管理水平的高低当做购买楼盘时重要评价指标之一。二、物业管理在新世纪人们的生活中扮演了越来越重要的角色。在新的生活方式中，物业管理正在替代传统的政府房管站、单位房管科、街道办事处等机构对于居民住宅的管理,而且正在填补城市管理中由政府到家庭的管理空白。三、物业管理企业的两难问题：高水平的服务和低水平的收费成为当前困扰物业管理企业的两难问题，谁能解决这一问题，谁就拥有了市场的主动权和占领市

13、场的先决条件。四、物业消费观念进一步创新消费观念的更新使房地产消费进入一个快速发展的阶段，对房地产品的需求已经从“量”的需求转变为“质”的需求。因此，新世纪的物业消费，进入一个全新的境界，同时也对物业管理水平和方式提出了更严峻的挑战。五、资质不等于名牌一一物业管理行业进入了名牌时代在销售中，名声响亮、口碑好的物业管理公司是使人们对所售物业产生信任及将来的服务感到安心的重要因素之一。但面对不同客户，如工薪阶层、富裕家庭、高档写字楼，运用同样的管理理念显然很不恰当。六、物业管理企业的人才意识各种专业的服务，都需要专业的人才，人才问题成为行业发展的大问题，只有深刻理解物业管理工作的重要意义,读懂社会

14、学和经济学，具有良好的职业道德和人文素养的人才，才能胜任这一特殊的职业。3 .物业管理市场现状：P74我国目前物业管理市场状况与理论描述的有相当的差距,实际情况是市场上的行政色彩浓重，计划经济痕迹明显,市场调控手段在许多商场合失灵。造成这种状况的原因主要有以下两方面：一、物业管理商品的特殊性是市场机制的发挥受到限制物业管理的内容即是有形的，也是无形的，而且具有准公共物品的性质。其需求主体往往是一个集体，所以其产品提供必须是相对稳定和持久的。目前，市场上的新物业多数由开发商选定物业管理公司，以管物业若不出大问题是不会换物业管理公司的，这些都阻碍了物业管理这个商品的流通。二、物业管理市场要素缺损物

15、业管理市场化程度不高的又一因素是“场合不全、买者不强、机制不灵”。这些都阻碍了物业管理市场化的进一步发展，同时也把图和规范和健全物业管理市场的问题摆在了业界人面前。要解开阻碍了物业管理市场化进程的症结，应该从规范招投标市场、增强业主委员会的物业消费意识、完善市场机制入手，建立一个公开、公平、公正的竞争市场。4 .导致行业亏损主要因素分析：P223物业管理行业是微利行业，这是不争的事实，仔细剖析我国现阶段行业亏损的原因主要有以下几方面：一、物业管理规模小：原因分析：目前，物业管理行业性亏本状态的形成在很大程度上是由于物业管理规模小，物业管理规模效益没有形成所致。因此，通过加快物业管理市场化进程，

16、充分运用市场竞争机制进行资源优化配置，优胜劣汰，重新组合是应采取的对策。二、物业管理人员配置不合理：主要表现在两方面：一是物业管理人员配置过多，数量是有优势，而质量上是劣势，物业管理费疲于应付人工费;二是物业管理人员素质低，管理中许多问题是人为造成的。因此，一方面物业管理公司要精简人员，提高工作效率；另一方面要选派优秀人才，加强培训，提高人才素质，进而提高经济效益。三、物业管理收费低：物业管理是一种特殊的服务行业，它的服务收费标准基本上实行政府定价或政府指导价，其市场赢利性功能未能全部体现。因此，要加快培育物业管理市场机制，通过市场来平衡收入、付出之间的价值比较。四、物业管理收费难：业主拒交物

17、业费主要有以下儿种情况：一是部分业主享受惯了福利管房的种种好处，对这种有偿服务产生抵触情绪；二是物业服务质量差；三是物业管理法规不健全；，易引发争议；四是物业管理服务的品种和方法比较单一,该获得的收益没有得到；五是对物业管理费的使用方法和使用方向不了解，拒交费。五、物业管理配套实施不齐全，物业管理难度大：有些住宅小区或其他物业，由于在规划、设计时没有考虑到日后的物业管理，致使物业分散，配套实施不齐备，物业管理隐患多，给物业管理带来了一定难度，造成物业管理成本高，难以提高水平、档次。因此，个新建小区在规划、设计时必须充分考虑日后的物业管理，做到配套设施齐备。六、物业手段落后，管理成木高：我国现阶

18、段的物业管理仍是一种粗放型的管理、管理层次低、智能化水平低，基本上处于简单的手工操作阶段，需大量人力、物理，致使物业管理成本高。因此，需强小区智能化设施的建设和改造，增加科技含量，改善物业手段。从而降低物业管理成本。七、物业管理服务项目单一，物业管理公司自身造血功能差：物业管理是一种综合性的服务行业，应开展多种经营，走以业养业的道路。房地产开发商要对物业管理公司管理给予大力支持，同时，物业管理公司也要想法设法来提高自身造血功能，从而取得良好的经济效益。5 .物业升值的原因P226物业升值是客观存在的普遍规律，造成物业升值的主要原因在于：一、房地产资源的供需矛盾：由于土地资源的稀缺性、不可延伸性

19、，由于房屋建设资金匮乏等原因，一定时期房地产资源供给是有限的。由于人口不断增长，人类社会生活水平不断提高，加上社会生产能力有限等影响，在某些国家或地区，加剧了这种供需矛盾。旺盛的需求遇到有限的供给，第一个结果便是带来物业升值。二、环境投资的连带效益：物业空间位置上的不可移动性形成了环境条件直接影响物业价格的重要物性。而城市环境条件的不断完善，自然带来了物业价格的不断上扬，物业升值不可避免。三、物业使用性质的改变：房地产推行商品化经营的最终目的，就是实现城市地产资源与房地产资源的优化配置。而这种优化配置的结果之一就是物业自身的升值。四、物业投机的因素：由于物业供需矛盾的尖锐及巨大的投资利润的直接后果，便是物业的进一步升值。造成物业市场的投机行为，而投机行为的直接后果便是物业的进一步升值。五、物业管理的因素：良好的物业管理，可以为物业带来升值的空间，这是物业管理的价值提升功能。