宝安区集体企业用地处置管理办法（征求意见稿）.docx

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1、附件3：宝安区集体企业用地处置管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条为进一步加强和规范我区集体企业集体用地土地使用权交易行为管理，增强廉政风险防控，切实维护集体经济利益，根据深圳经济特区股份合作公司条例深圳市关于加强集体企业要素交易工作的指导意见（试行）深圳市集体企业土地资产处置操作指引（试行）等有关规定，结合我区实际，制定本办法。第二条宝安区集体企业集体用地自主开发、合作开发和用地转让的处置行为，适用本办法。第三条本办法所称集体用地是指集体企业依法享有土地使用权的国有已出让用地，非农建设用地，征地返还用地，土地整备利益统筹留用土地及其他根据有关法律法规和政策规定的原农村集体经济组织或者继受单

2、位享有权益且符合交易条件的土地。第四条集体用地处置行为应遵循公开公平、民主透明、市场运作、依法合规的原则。第五条城市更新项目中，集体用地面积占城市更新项目总用地面积比例超过20%,或集体物业面积占城市更新项目物业总面积超过1/4的，集体企业应在公共资源交易平台通过公开招标方式选择合作方。集体用地、物业面积均未达到上述比例的城市更新项目，集体企业可以采用协议方式选择合作方，或者作为被搬迁人与实施主体协商搬迁补偿，同时集体企业应履行资产评估、交易（补偿）方案制定、召开股东（代表）大会表决城市更新事项等内部决策和公示程序，表决通过后，签订合作协议（搬迁补偿协议），并将上述资料报辖区街道办审核、备案。

3、街道集体资产管理部门应统筹做好城市更新项目范围内集体资产处置指导工作。项目完成实施主体确认后，街道集体资产管理部门应将更新范围内涉及集体企业的集体资产处置总体情况书面向区集体资产管理部门报备。第六条非农建设用地、征地返还用地、土地整备利益统筹留用地合作开发项目中，集体企业应在公共资源交易平台通过公开招标或竞争性谈判方式选择合作方。土地整备利益统筹项目中，若集体企业非土地整备利益统筹项目留用地批复主体但又涉及集体企业土地、物业处置的，集体企业可作为被拆迁人与留用地批复主体或开发主体协商搬迁补偿，同时集体企业应履行资产评估、交易（搬迁）方案制定、召开股东（代表）大会表决等内部决策和公示程序，表决通

4、过后，签订协议，并将上述资料报辖区街道办备案。第七条城市更新项目、非农建设用地、征地返还用地和土地整备利益统筹留用地的开发建设，必须符合城市规划，分别满足下列条件申请进入公共资源交易平台交易：（一）属于城市更新项目的，取得城市更新单元规划批准文件；（二）属于非农建设用地开发的，已取得市、区政府或土地管理部门核发的用地批复和建设用地规划许可证；（三）属于征地返还用地开发的，已取得市、区政府或土地管理部门相关批复、协议等文件；（四）属于土地整备利益统筹留用地开发的，项目实施方案（含留用土地规划研究）经区有关工作领导小组审定通过。第八条符合以下情形的，可不通过公共资源交易平台选择合作方，但须将项目集

5、体资产处置有关资料报辖区街道办出具审核意见后报区集体资产管理部门备案：（一）在深圳市宝安区人民政府办公室印发关于加快宝安区社区集体经济综合监管服务平台建设推动股份合作公司规范管理的意见的通知（深宝府办2016）29号）颁发实施前（即2016年9月13日前），集体企业按照市、区有关规定通过竞争性谈判、协商等方式并提交股东（代表）大会表决确定合作方的集体用地合作开发项目；（二）区级及以上政府研究确定实施主体的集体用地开发项目。第九条集体企业开展土地开发前期工作时，聘请第三方服务机构严格按照宝安区股份合作公司货物和服务采购管理办法规定履行相应的采购程序。选定服务机构后，签订书面合同，合同内容须包括有

6、关标的、合同金额、服务年限、双方权利及义务、终止合同执行的具体退出约定等，合同费用应由集体企业自行承担，原则上从集体企业基本账户支出。集体企业可在合作开发方案明确由中标合作方补偿相应的交易前费用作为合作条件，并在方案中明确服务事项、服务单位、服务费用等内容。第十条集体企业召开股东（代表）大会表决集体用地合作开发项目时，应聘请公证机构对股东（代表）大会的表决情况进行公证，同时邀请辖区街道集体资产管理部门工作人员现场监督。第十一条集体企业应通过综合监管系统向街道办、区集体资产管理部门报送集体用地开发有关资料，相关原件资料留存备查。第十二条区集体资产管理局负责制定各项政策、规范，指导街道集体资产管理

7、部门开展集体企业用地处置的监督和管理工作。街道集体资产管理部门具体负责集体企业用地处置的监督和管理工作。第二章自主开发第十三条集体用地进行自主开发的，应履行以下程序：（一）项目开发方案制定1.评估论证。集体企业在项目实施前，应委托具有相应资质的评估机构对集体用地自主开发项目进行资产评估和可行性分析。评估结果和可行性分析报告经集体企业董事会（监事会、集体资产管理委员会列席）审议通过后，以书面决议形式对项目进行立项。2 .开发方案要求。立项完成后，集体企业应制定自主开发方案，方案应包括项目基本情况、评估结果和可行性分析报告结论、自主开发所需资金预算、资金来源、项目预期收益等内容。自主开发方案经董事

8、会（监事会、集体资产管理委员会列席）、社区党委审议，审议通过后，在集体企业公告栏公示，公示期不少于5个工作日。（二）项目开发方案审核公示期满无异议或异议不成立的，集体企业向辖区街道办申请自主开发方案审核，并提交以下资料：1.项目申请报告，包括：项目基本情况、资金预算、资金来源、项目预期收益等内容，以及其他需说明的情况；3 .项目可行性分析报告、评估报告；4 .民主决议等资料。包括集体企业董事会决议（监事会、集体资产管理委员会列席）、社区党委决议；5 .辖区街道办要求提交的其他材料。（三）项目民主决策街道办审核通过后，集体企业召开股东（代表）大会对自主开发项目进行表决，形成书面决议。集体企业应当

9、于会议召开10日前将会议审议的事项通知股东（代表）和集体资产管理委员会，以公告的形式公示，并将召开股东（代表）大会的事项报告辖区街道集体资产管理部门。集体企业申请前述开发方案审核时，可同步向辖区街道集体资产管理部门提交股东（代表）大会表决事项报告。（四）项目备案自主开发项目股东（代表）大会表决通过后，集体企业应向辖区街道办申请备案，并提交以下资料：1.项目备案申请报告；6 .公证机构出具的公证书；7 .辖区街道办要求提交的其他资料。街道办出具备案意见后，街道集体资产管理部门将集体企业自主开发项目整体情况书面向区集体资产管理部门报备。第三章合作开发第十四条集体企业集体用地合作开发项目，应采用公开

10、招标或竞争性谈判等方式引进合作方，并履行以下程序：（一）项目开发方案制定1.评估论证。集体企业在项目实施前，应委托具有相应资质的评估机构对集体用地合作开发项目进行资产评估和可行性分析。评估结果和可行性分析报告经董事会审议(监事会、集体资产管理委员会列席)通过后，以书面决议形式对项目进行立项。2.开发方案要求。立项完成后，集体企业应制定合作开发方案，方案经集体企业董事会(监事会、集体资产管理委员会列席)、社区党委审议通过后，在集体企业公告栏公示，公示期不少于15日。方案应包括但不限于以下内容：(1)集体企业的名称、住所及法定代表人；(2)项目及建设用地基本情况(包括权属情况)；(3)评估结果和可

11、行性分析报告结论；(4)市场主体的资格条件(交易准入条件)；(5)合作开发期限、开发进度、配套设施要求、项目开发预算；(6)预期合作收益及分配方式；(7)履约保证金；(8)拟采用的交易方式，包括评标、定标方法和评标、定标人员构成。公开招标、竞争性谈判涉及的评标、定标方法以及评标、定标人员的构成按照深圳市关于加强集体企业要素交易工作的指导意见(试行)制定；(9)评审委员会、竞争性谈判小组的组成和运作方式；(10)企业决策及实施程序；(11)定标委员会组成和定标方法(如有)；(12)合同文本；（13）保障条款：规划指标调整（含容积率调整）分配原则、涉及重大变更调整约定（例如用地性质变更、贡献率调整

12、、开发类别调整等）、房产证税费承担约定、合作方股权变更约定、退出机制（退出方式、工作经费计算）、未约定事项的处置原则、决策和实施程序等内容。（二）项目开发方案审核备案1.街道办审核。公示期满无异议或异议不成立的，集体企业将合作开发方案等资料报街道办审核，审核内容应当包括集体资产的认定情况。集体企业申请合作开发方案审核应提交以下资料：（1）评估报告、可行性研究报告；（2）合作开发方案；（3）民主决议等文件资料。包括董事会、社区党委决议及公示照片等资料；（4）街道办认为应当提交的其他材料。2.区集体资产管理部门备案。街道办审核通过后，街道集体资产管理部门将合作开发方案等资料书面报区集体资产管理部门

13、备案，并提供以下资料：（1）集体企业报街道办审核的资料；（2）辖区街道办出具的审核意见；（3）区集体资产管理部门认为应当提交的其他材料。（三）项目民主决策区集体资产管理部门备案完成后，集体企业召开股东（代表）大会进行表决，并形成书面决议。股东（代表）大会决议应包括以下内容：（1）同意资产评估结果；（2）同意合作开发方案；（3）同意选择公开招标或竞争性谈判交易方式确定合作方。（四）项目平台交易1 .平台申请。股东（代表）大会表决通过后，集体企业将表决情况及公证书等资料书面报送街道集体资产管理部门，街道集体资产管理部门出具股东（代表）大会监督报告后，集体企业将表决情况及公证书等资料书面报送区集体资

14、产管理部门，同时在综合监管系统申报交易。2 .合作开发信息发布。区、街道集体资产管理部门推送集体用地合作开发项目至公共资源交易平台后，集体企业在综合监管系统、市公共资源交易网站、深圳特区报或深圳商报发布项目合作开发招商公告，公告时间不少于15个工作日，其中登报公告时间不少于1日。集体企业未征集到投标人（意向方），或者经公共资源交易平台认定与投标人（意向方）未成交的，集体企业可以重新通过公共资源交易平台进行交易。重新交易且对交易底价、方式、条件等实质性内容作出调整的，集体企业应当按本办法规定的程序重新履行相关手续。3 .中标公示。公共资源交易平台发布中标公告确定中标合作方后，集体企业同步将交易结

15、果在企业公告栏内公示，公示时间不少于5个工作日，公示内容应包括合作方基本情况、利益分配方案等，并在综合监管系统填报相应信息资料。4 .合同签订。交易结果公示期满无异议或异议不成立的，集体企业应在30日内与中标合作方签订书面合同，合同应当经集体企业内部法律审核通过后签订。合作开发涉及两个及以上集体企业的，集体企业在街道集体资产部门指导下，协商确定其中一个牵头制定合作开发方案和作为项目申报主体申请平台交易，交易完成后各自与中标人签订合作协议。(五)项目交易结果备案集体企业应在交易结束并签订合同后15日内将交易有关资料报辖区街道办备案，并同步在综合监管系统申报，辖区街道办出具审核意见后，报区集体资产

16、管理部门备案。1.街道办备案，提交以下资料：(1)项目申请报告，包括：项目基本情况、民主决策情况、合作方及交易方案情况、其他需要说明的情况等；(2)公共资源交易平台出具的中标通知书；(3)集体企业与合作方签订的合作协议；(4)辖区街道办要求提交的其他材料。5 .区集体资产管理部门备案，提交以下资料：(1)项目备案申请报告；(2)报辖区街道办审核的申请报告及附件材料；(3)辖区街道办出具的审核意见；(4)区集体资产管理部门要求提交的其他材料。(六)项目其他交易事项规定1.集体企业已确定合作方的集体用地合作开发项目，需进行交易条件变更的，应将变更内容提交辖区街道办审核。审核同意后，集体企业按内部民

17、主决策程序表决通过变更事项并报街道集体资产管理部门备案，街道集体资产管理部门同步向区集体资产管理部门报备。交易条件中如发生合作方等实质性条款变化的，需重新履行合作程序。本办法另有规定的除外。2 .集体企业与合作方商定解除合作关系的，应及时将有关情况向股东进行通报，并向辖区街道力、区集体资产管理部门报告，街道办及区集体资产管理部门依程序撤销备案。3 .集体企业收取项目合作开发履约保证金的，应按照企业会计准则宝安区股份合作公司财务管理办法宝安区股份合作公司会计科目使用手册的规定通过“其他应付款-保证金”会计科目正确核算，严格按照合同约定专款专用。各街道集体资产管理部门负责监管。4 .集体企业应做好

18、进入公共资源交易平台土地合作开发项目的进度研判工作，经集体企业民主决策认定无法在平台继续交易或可能长时间停滞的，集体企业应在公共资源交易平台的指导下及时发布终止交易公告。第四章集体用地转让第十五条集体用地转让，应进入公共资源交易平台通过公开招标、公开拍卖、挂牌等方式进行公开交易，并履行以下程序:（一）用地转让方案制定1 .评估论证。集体企业应委托具有相应资质的评估机构对拟转让集体用地转让项目进行资产评估。资产评估结果经集体企业董事会（监事会、集体资产管理委员会列席）审议通过后，以书面决议形式对项目进行立项。2 .转让方案要求。立项完成后，集体企业应根据资产评估报告和项目实际情况制定转让方案。方

19、案经集体企业董事会（监事会、集体资产管理委员会列席）、社区党委审议通过后，在集体企业公告栏公示，公示期不少于15Bo方案应包括：交易标的基本情况、资产评估结果、挂牌底价（不得低于资产评估结果或基准地价）、意向受让方的资格条件、交易方式、价款支付方式及期限等内容。（二）用地转让方案审核公示期满无异议或异议不成立的，集体企业应将转让方案报辖区街道办事处审核。集体企业申请交易方案审查应提交如下资料：1 .资产评估报告;2 .项目转让方案；3 .民主决议等资料。包括董事会（监事会、集体资产管理委员会列席）及社区党委决议、公示照片等资料；4 .辖区街道办要求提交的其他材料。（三）用地转让民主决策街道办审

20、核通过项目转让方案后，集体企业应召开股东（代表）大会表决通过并形成书面决议，股东（代表）大会应包括以下内容：1 .同意用地转让以公开交易方式进行；2 .同意用地转让资产评估结果；3 .同意用地转让交易方案。（四）用地转让平台交易1 .交易申请。用地转让方案经股东（代表）大会表决通过后,集体企业应在综合监管系统申报交易。街道集体资产管理部门同意后，集体企业推送交易申请至公共资源交易平台。2 .结果公示。转让结束后，公共资源交易平台发布用地转让结果公告，集体企业同步将用地转让结果在集体企业公告栏公示，公示期不少于5个工作日，并在综合监管系统填报相关信息资料。（五）用地转让结果备案集体企业完成用地转

21、让后，应向辖区街道办申请转让结果备案。备案时应提交如下资料：1.项目备案申请报告，包括：项目基本情况、集体企业内部对项目的表决情况、其他需要说明的情况等；3 .交易方案和资产评估报告；4 .内部民主决议资料，包括董事会（监事会、集体资产管理委员会列席）、社区党委决议、股东（代表）大会决议公证书；5 .辖区街道办要求提交的其他材料。街道办出具备案意见后，街道集体资产管理部门将集体企业用地转让项目整体情况书面向区集体资产管理部门报备。第五章监督管理第十六条集体企业应建立健全集体用地开发管理制度，明确内部部门职责。集体企业应建立集体用地开发管理台账及档案，并定期在综合监管系统进行信息录入和进度更新。

22、第十七条集体企业不得将土地合作开发项目直接发包给董事会、监事会、集体资产管理委员会成员及其直系亲属控股或参与经营的企业。集体企业董事会、监事会、集体资产管理委员会成员不得对外透露未公开信息或与他人私下达成协议，不得从事与集体企业利益存在冲突的经济活动。第十八条集体用地处置的交易程序，接受法律和纪律监督。出现以下情形的，区集体资产管理部门、辖区街道办和交易机构可在协商后作出终止交易的决定。（一）集体用地合作开发存在重大障碍或违法行为，预期无法顺利实现开发的；（二）集体用地合作开发交易活动继续进行将给社会、政府或者合作的其中一方造成重大利益损害或者导致交易无效的；（三）因出现不可抗力情形，导致合作

23、开发无法实现的；（四）涉嫌侵犯集体资产合法权益的；（五）法律、法规规定的其他情形。第十九条集体企业有关人员违反本办法进行集体用地处置的，辖区街道办约谈公司主要负责人，由相关部门视情节对相关责任人依照有关规定处理。对应进入平台交易但未进入的，违反交易方式进行交易的，谎报、瞒报交易事项等情形的，辖区街道办应对集体企业或相关责任人进行责任追究；构成违反党纪政纪的，由相关部门依纪依规依法予以处理。第二十条党政机关工作人员在集体企业用地处置过程中存在收受贿赂、徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权等的，由相关部门依纪依规依法予以处理。第六章附则第二十一条本办法所称的股东（代表）大会，是依据深圳经济特区股份合作公司

24、条例宝安区贯彻实施深圳经济特区股份合作公司条例指引及集体企业章程规定召开并以特别决议表决通过的会议。本市有关法规、规章和政策对集体企业集体用地开发等重大事项的表决会议规则另有规定的，从其规定。第二十二条本办法所称“以上”、“不少于”、“不超过”包含本数，超过、不足”不包含本数。第二十三条本办法未尽事宜，参照相关法律法规和上级有关文件的规定执行。第二十四条本办法由宝安区集体资产管理部门负责解释。本办法自发布之日起施行，宝安区股份合作集体用地土地使用权交易管理办法（深宝集资（2020）26号）、宝安区集体企业用地处置管理办法（试行）（深宝集资（2024）5号）同时废止。区、街道原有规定与本办法不一致的，以本办法为准。