山西《产业园区物业服务标准》（征求意见稿）.docx

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1、山西省工程建设地方标准DBDBJ04T*-2024备案号：J*-2024产业园区物业服务标准ThePropertyServiceStandardofIndustriaIPark（征求意见稿）2024-*-*发布2024-*-*实施山西省住房和城乡建设厅发布本标准是根据山西省住房和城乡建设厅关于印发2022年工程建设地方标准制（修）订计划的通知（晋建科字（2022）152号）的要求，由山西省房地产业协会、太原市怡安居物业有限公司组织有关单位对工业园区物业服务标准（DBW4/T310-2014）进行修订。本标准的技术内容包括：总则、术语、基本规定、客户服务、共用部位维护管理服务、共用设施设备运行维

2、修及养护、环境管理服务、公共秩序维护、会议服务、突发事件应急处置、公共卫生疫情防控、创新与服务提升。本标准修订的主要技术内容是：1、增加了物业服务合同、物业服务管理制度、物业服务收费管理、物业档案管理、标识管理、创新与服务提升等内容；2、完善了客户服务管理、共有部位管理、共用设施设备管理、秩序维护管理、环境卫生管理、绿化养护管理的要求；3、对部分增加限制性条款。1总则2术语3基本规定4客户服务4.1 接待服务4.2 入驻、迁出服务4.3 装饰装修服务4.4 报修服务4.5 特约服务4.6 文化服务5共用部位维护管理服务6共用设施设备运行、维修及养护6.1 基本管理6.2 公共照明6.3 供配电

3、系统6.4 电梯6.5 通风空调系统6.6 给排水系统6.7 避雷和接地系统6.8 消防系统6.9 锅炉系统6.10 弱电系统6.11 标识管理7环境管理服务7.1 一般规定7.2 室外公共区域环境卫生维护7.3 室内公共区域环境卫生维护7.4 垃圾收集与处理7.5 消杀管理7.6 绿化养护服务7.7 清冰雪服务7.8 环境污染控制8公共秩序维护8.1 出入管理8.2 监控管理8.3 巡查管理8.4 车辆管理8.5 装卸管理9会议服务10突发事件应急处置H疫情防控12创新与服务提升本标准用词说明引用标准名录.o.为适应产业园区物业服务市场的发展要求，规范产业园区物业服务人的物业服务行为，提高产

4、业园区物业服务水平，保障业主、物业使用人和物业服务人的合法权益,实现物业服务的标准化、规范化、专业化，根据我省实际情况，制定本标准。1.0.2本标准适用于山西省行政区域内工业园区、经济开发区、综改区、民营经济区、高新开发园区、物流园区、文化园区、商务园区、综合型园区等产业园区物业服务活动。1.0.3产业园区物业服务除应遵守本标准外，尚应符合国家、行业及山西省现行其他有关标准的规定。1.0.4物业服务人应与客户签订物业服务合同，约定的物业服务标准应不低于本标准的规定。2.0.1物业管理propertymanagement物业产权人通过选聘物业服务人，由业主和物业服务人按照物业服务合同约定，对房屋

5、及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。2.0.2非住宅物业non-residentialproperty以非居住为主要使用功能的物业。非住宅物业包括办公楼、写字楼、学校、医院、场馆、产业园区、商业综合体等物业类型。2.0.3产业园区IndUStriaIParkS符合城市规划要求，经过统一规划、统一建设，能满足工业生产、科学试验等产业集群需要的建筑群体或相关区域。产业园区包括工业园区、高新开发园区、民营经济区、物流园区、商务园区、综改区等。2.0.4产业园区物业服务IndUStrialParkPrOPertySerViCeS按照物业服务合同约定，物业服

6、务人在产业园区范围内进行房屋及配套设施、设备和相关场地的管理、维修、养护，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。2.0.5物业服务区域propertymanagementarea依据城市规划、物业权属、物业共用设施设备、建筑规模、社区建设等因素划分的实施物业管理的地域和空间范围。2.0.6物业服务人PropertyServiceProvider包括物业服务企业和其他管理人。2.0.7客户customer产业园区内物业的产权人（业主）或使用人，也是指通过购买服务来满足其某种需求的群体。2.0.8专项委托管理subcontractingmanagement将物业管理项目中的房屋及设施设备管理、秩序

7、维护管理、保洁管理和绿化管理中一项或将秩序维护管理、保洁管理和绿化管理中的任意两项或三项委托给物业服务专业供应商负责的管理模式。2.0.9责任性投诉theresponsibilitycomplaints因物业服务人未能履行物业服务合同中约定的责任而引起的客户投诉。2.0.10非责任性投诉Non-Iiabilitycomplaint非物业服务人在物业服务合同中约定履行的责任范围，但写字楼正常办公秩序受到影响而引起的客户投诉。2.0.11客户满意率customersatisfactionrate业主或物业使用人中表示满意的人数占总数人数的比例。2.0.12特约服务suddenpublicevent

8、s物业服务人为满足业主或物业使用人的个性需求，依据相关协议提供的超出物业服务合同约定以外的服务活动。特约服务分为有偿服务和无偿服务。3基本规定3.0.1物业服务人应与业主、物业使用人签订书面物业服务合同。1合同应明确物业服务事项、服务标准、服务期限、服务费用标准及收费方式、双方的责任、权利、义务以及违约责任、专项维修资金的使用与管理、物业管理用房配置等内容进行约定，并按有关规定办理合同备案；2物业服务人不得将服务事项进行整体转包，专业管理内容可采用专项委托管理方式，委托具有专业资质的专门机构进行管理。3.0.2物业服务人应符合下列规定：1物业服务人应根据服务合同的约定，结合产业园区的服务项目规

9、模、范围、定位设置相应的管理机构、物业服务场所和完备的管理制度；2物业服务人应具备满足物业服务需要的管理人员、专业技术人员和岗位服务人员；3物业服务人应具备满足物业服务需要的设施设备；4物业服务人应根据服务项目规模、范围等设置接待服务机构（项目管理中心），并公示物业服务人营业执照或其复印件、项目负责人照片、物业服务内容、服务标准、收费依据和标准、投诉渠道等相关信息。提供特约服务的，应公示特约服务项目、服务标准及收费标准等；5物业服务人宜采用信息化手段进行管理。3.0.3物业服务人员应符合下列规定：1物业服务人员应热爱物业服务工作，具有良好的职业道德和职业操守，遵章守法、尽职尽责；2项目负责人应

10、具备项目管理知识和经验，掌握物业管理基本法律法规，熟悉服务项目规章制度、岗位工作标准，了解相关设施设备和运行维护要求，并应取得职业资格证书；3管理人员和专业技术操作人员应按照有关规定参加专业职能技能培训，熟悉产业园区的物业服务特点、流程，具备相关专业职能，并取得职业资格证书或岗位证书；4物业服务人员应经岗位培训，应定期参加专业技能、法律法规、安全等相应的培训，熟悉服务项目的情况、正确使用专用设施设备;5物业服务人员应着装统一，佩戴标志，举止得体、行为规范、服务仪容仪表整洁，主动热情礼貌，窗口服务人员应使用标准服务文明用语、佩戴必要的装备。3.0.4物业服务人应建立完备的管理制度和岗位责任制度，

11、应包括但不限于下列内容：1物业服务人应建立完善的规章制度，并制定具体的落实措施及考核办法；2管理制度包括但不限于行政管理制度、人力资源管理制度、安全生产管理制度、客户服务管理制度、供水、供电、供暖、供气、特种设备等外联管理制度、物业服务方案、工作流程及服务要求、装饰装修管理规定、设施设备运行管理制度及维修养护制度、安全防范管理制度、车辆管理制度、保洁管理制度、绿化管理制度、节能和废弃物管理制度、投诉处理制度、特种设备安全管理制度，消防安全防范管理制度、财务管理制度、档案资料管理制度、档案资料保密规定及客户满意度调查等；3物业服务岗位责任制度应包括各部门工作职责、各岗位职责及工作流程、员工岗位责

12、任制度、服务规范、岗位职责考核制度等。3.0.5消防安全管理应符合下列规定：1消防安全管理应符合国家和省有关部门制定民用建设消防安全管理的相关法律法规的规定，符合国家、行业和消防救援部门的相关标准，建立适应于产业园区的消防安全管理制度，认真执行落实，逐级逐岗落实消防安全责任制；2结合园区实际，利用楼宇电视、板报和公示栏等宣传教育设施，进行消防安全管理制度和消防知识的宣传教育；3制定符合产业园区实际情况的灭火疏散预案，每半年至少组织1次有员工、客户参加的消防演练；4物业消防岗位工作人员应每半年至少参加1次消防安全教育和培训，熟练掌握消防器材的使用方法；具备检查消除火灾隐患的能力和组织扑救初期火灾

13、的能力，具备组织人员疏散逃生的能力和消防宣传教育培训的能力；消防设施操作员、自动消防系统操作人员应取得国家或行政主管部门核发的消防设施操作员职业资格证书，持证上岗；5消防控制室应实行24小时值班制度，每班不少于两人；应保障疏散通道、安全出口和消防车通道畅通；应保障消防系统设施设备应齐全并实施对公共消防设施、灭火器材以及消防安全标志的维护保养，确保其完好有效，可随时启用；应保障建筑消防设施按照规定每半年至少进行1次检测；6应确定水泵房、风机房、变（配）电室、监控中心、网络中心、锅炉房等为消防安全重点部位，并设置明显的警示标志；对易燃易爆品设专人专区管理，并做好记录；7应每日进行防火巡查，每半个月

14、至少进行1次防火检查，每月至少召开1次消防安全例会，并做好防火安全检查记录；要将消防工作纳入重要议事日程；园区中的消防安全重点部位、易燃易爆区和商业服务网点应加强管理，必要时增加巡查频次；8发现消防安全违法行为和火灾隐患，应立即纠正或排除；无法立即纠正、排除的，应向辖区应急管理部门和消防救援机构报告。发生火情应立即报警，并组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合消防救援机构工作；9物业服务区域内，禁止任何业主和物业使用人违规燃烧纸张、纤维、塑料制品、木制品及其他废弃物品，维护消防安全；10应建立园区消防安全管理档窠，档案主要分为消防安全基本情况和消防安全管理情况；消防安全基本情况包括单位基本概

15、况和消防安全重点部位情况；建筑物施工、使用或者开业前的消防设计审核、消防验收以及消防安全检查的文件和资料，消防管理组织机构和各级消防安全负责人，消防安全制度，消防设施、灭火器材情况，志愿消防队人员及其消防装备配备情况，与消防安全有关的重点工种人员情况，灭火和应急疏散预案;消防安全管理情况包括应急管理和消防救援机构的各种法律文书，消防设施定期检查记录、自动消防设施全面检查测试的报告以及维修保养的记录，火灾隐患及其整改情况记录，防火检查和巡查记录，消防安全培训记录，灭火和应急疏散预案的演练记录，火灾情况记录，消防奖惩情况记录；11将消防设施设备维护保养分包给第三方专业机构或公司，物业使用人应与专项

16、委托管理机构签订合同，并制定相应的监督、管理和考核制度。3.0.6物业承接查验应符合下列规定：1物业承接查验应符合物业承接查验办法的规定；2物业服务人应依据相关规定和物业服务合同约定，对物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收；3现场检查和验收后，交接双方应签订物业承接查验协议，对遗留问题的处理进行约定，移交的物业资料应记录清楚。3.0.7档案管理应符合下列规定：1物业服务人应建立物业管理档案管理制度。物业管理档案包括技术档案盒管理档案;2档案应规范管理，资料齐全、分类成册、查阅方便。技术类档案应按照物业服务合同约定进行管理及查阅；管理类档案应确保内容完整、准确。档案应有专人负责管理；档案

17、管理应遵守有关保密规定，不得外泄客户资料；3物业管理档案包括技术档案和管理档案；技术类档案内容应包括园区工程竣工验收、物业承接查验资料、建筑物及其配套设施权属资料、设施设备资料；管理档案内容应包括业主或物业使用人信息、服务人员档案、管理制度档案、设施设备管理及维修养护资料、装饰装修管理资料、应急事件处理资料、消防安全管理资料、秩序维护资料、保洁资料、绿化资料、客户资料、投诉处理资料、管理和服务过程形成的文件记录、录音、视听、图像等资料；4档案资料的编制与收集应与物业服务工作同步进行，要求记录准确、内容真实，包括文字、图像、音频等资料。3.0.8财务管理应符合下列规定：1严格执行财务管理制度，按

18、照物业服务合同的约定公示物业管理费和其他费用的交纳标准、时间、收取方式（合同另有约定的除外）等；2物业服务费及其他费用收支应符合国家和省有关规定，费用收支应操作规范，账目清晰；3合同约定的收费项目及标准，应按合同要求执行。对客户特约服务费用、代收代缴的费用应单独列账，按实际支出费用和约定方式收取；4实行酬金制的，物业服务人应每年公布物业服务资金年度预决算和收支情况，可聘请专业机构对资金情况进行审计。3.0.9客户满意度调查应符合下列规定：1物业服务人应每半年开展一次客户满意度调查，并做好相关记录，客户对物业服务的满意度应不低于合同约定标准；2物业服务人可自行开展或委托第三方机构进行客户满意度调

19、查；3满意度调查的数量应为其专有部分应不低于建筑物总面积三分之二且不少于总客户数三分之二；4责任性投诉处理满意度应达到90%以上，并做好投诉处理相关记录；5应对满意度调查结果进行分析、形成调查报告，对客户提出的合理建议应及时进行整改和反馈。3.0.10节能管理应符合下列规定:1应根据产业园区内的实际情况，制定相应的节能降耗方案，并应在产业园区内张贴节能提示；2应认真执行国家关于公共建筑空调温度控制的相关规定，并根据作息时间确定合理的照明和空调开关时间；3应认真执行国家关于锅炉节能技术监督管理规程的相关规定，并按规定对在用锅炉定期进行能效测试；4应每日对共用设备设施进行巡检，防止管道、阀门出现跑

20、、冒、滴、漏等情况；5园内绿化用水宜采用中水，而且宜采用渗灌等节能方式；6应积极与有关单位合作，采用雨水收集，污水处理和中水利用技术，减少园区内水资源的浪费；7办公区域制定节能管理制度，实现办公节能降耗。3.0.11标识管理应符合以下规定：1园区应建立标识管理制度；2标识管理包括平面示意图、禁止标识、警告标识、提示标识、消防安全标识、道路引导标识、公共信息标识、设施设备标识等；3标识应清晰、准确、分布合理；4标识制作应符合国家及相关行业标准。3.0.12保密管理应符合下列规定：1认真贯彻执行国家保密法和国家保密标准的规定，做好信息安全和保密工作；2应对员工进行保密教育和培训，树立员工的保密意识

21、；3应对重要资料运用信息化手段进行加密。3.0.13物业服务人应定期对物业服务标准的落实进行考核（包括第三方的专项委托服务），结合考核结果和客户满意度调查信息，提出改进意见和措施，并在客户监督下整改，公示整改结果。3.0.14物业服务人应主动接受客户的监督，公布监督、投诉电话。积极配合有关部门做好投诉处理工作，及时反馈投诉处理结果，并对投诉处理结果进行回访，投诉处理率、回访率、可联系投诉回复率应达到100%。3.0.15物业服务中采用专项委托管理的分项，应按照本标准的规定执行。4客户服务4.1 接待服务4.1.1 物业服务人宜在服务项目设置客户服务机构，为客户提供但不仅限于服务信息收集和传达、

22、投诉接待处置和回访，客户体验和满意度调查等。4.1.2 客户服务机构应设有接待人员，提供高效、快捷的客户服务，提供咨询、服务受理、求助、投诉、接待、引导等服务；正常工作时间有工作人员，其他时间应设有专人值班，在明显区域公示24小时服务电话。4.1.3 应对客户提供多种服务方式，包括现场接待、接听电话及传真、收发信函及电子邮件等；客户的投诉、求助等事项应在1个工作日内答复，答复率应达到100%。4.1.4 接待客户、受理服务事项等均应进行记录并存档。4.2 入驻、迁出服务4.2.1 客户需入驻和迁出时，应按规定程序及时受理，在承诺的时间内办理完成相关手续，及时归档。4.2.2 客户入驻时，应依据

23、物业服务合同，书面通知客户物业服务项目，服务内容和标准，及客户应遵守园区内的各项管理制度。4.2.3 客户搬迁时，应及时告知客户停车地点、进出搬迁路线、搬运时间、电梯使用规定等细节，并安排专人进行现场管理和协调。4.3 装饰装修服务4.3.1 物业服务人应建立业主或物业使用人装修申请、审查、巡视、验收等管理制度，涉及消防安全的装修方案，应得到消防部门批准。物业服务人受理装修申请时应告知业主或物业使用人有关制度和规定，签订装修协议，明确相关方的权利和义务。4.3.2 受理客户装修，应与客户签订装饰装修管理服务协议，协议内容应明确相关方的权利、义务和违约责任，应书面告知客户认真执行装饰装修管理规定

24、。4.3.3 客户装饰装修期间，应按照装饰装修管理服务协议的约定每日巡视装修现场，进行隐蔽工程等巡视，发现有违反装修管理制度的行为现象，应当及时劝阻、制止；制止无效的应报告相关行政主管部门，并追究其违约责任。4.3.4 对装修区域内共有部位（地面、墙面、通道、电梯前厅、电梯桥箱）进行防护。4.3.5 应与装修方明确规定，严格控制装修方噪声和施工时间，明确告知装饰装修禁止行为与注意事项。4.3.6 物业服务人应对装修人员出入和装修物料工具的出入登记，保证装修期间的水电等供应，为业主或物业使用人提供装修便利。4.3.7 集中装修期，园区内应设有临时垃圾堆放处，并做好标识，当日清运。4.3.8 客户

25、的装修档案应包括装修申请、审核、协议、验收资料等。4.4 报修服务4.4.1 物业服务人应及时接待并处理客户的报修，需急修的事项应30分钟内赶到现场进行应急处理，小修应当天完成（预约除外）。4.4.2 对重点维修项目应进行回访。4.4.3 物业服务人受理报修服务应有业主或物业使用人签字的记录，处理及时率达到100%,回访率达到100%,回访满意率达到100%O4.5 特约服务4.5.1 物业服务人应在条件许可的情况下，根据业主或物业使用人实际需求，选择做好特约服务，满足客户的特约服务需求。4.5.2 特约服务通常包括商务配套服务和生活配套服务，如会务服务、票务服务、信报服务、复印装订；餐饮、洗

26、涤、购物；写字间租赁代理服务；其他服务。4.5.3 对客户提供特约服务前，应向客户明示特约服务内容、服务标准、收费标准等。4.6 文化服务4.6.1 园区内应设置有党建、红色精神文化园地，积极开展宣传、教育、学习等活动。4.6.2 物业服务人应每年组织开展健康有益、积极向上的各类文化活动。4.6.3 召开会议或举办活动等临时性服务应设有指示、引导标识。5共用部位维护管理服务5.0.1物业服务人应建立共用部位巡查制度，根据房屋实际使用年限及物业合同约定检查房屋的使用状况，制定建筑物年度维护保养计划，经客户同意后，组织实施。5.0.2巡查中发现损坏需要维修时，物业服务人应及时采取处理措施且设置警示

27、标识，在保修期内的应及时联系相关单位进行维修。超出保修期的，属于合同约定由物业服务人负责维修的项目，应及时维修。5.0.3对建筑物共用部位应进行日常管理和维修养护，并做好维修养护记录。5.0.4应每半年检查一次建筑物的安全使用和完好状况；对客户因超载不当使用造成的安全隐患应及时排除。5.0.5有大风、暴雨等极端天气之前应进行应急检查，应急检查及相应处置，并做好记录。5.0.6建筑物在使用和检查中发现的质量问题，在保修期内应及时报建设单位进行维修。保修期外的，属于小修范围的应及时组织修复；属于大、中修范围的应及时编制维修计划，向建筑物产权人提出报告与建议，根据建筑物产权人的决定，组织维修或更新改

28、造。5.0.7应保持建筑物外观完好、整洁；外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂；屋面防水应完好无损，排水通畅；防雷接地等设施应及时防腐，保证其使用功能。5.0.8应保持园区内道路路面完整、平坦，发现破损及时修补。5.0.9园区内的厂房和仓库不得用作生活居住；易燃、易爆、有腐蚀性的危险品和有害物品应储存在经有关部门批准的专用仓库内。6共用设施设备运行、维修及养护6.1 基本管理6.1.1 特种设备和特定场所应依据合同约定及相关规范进行管理，配合专业机构进行检测、维修、保养，并做好相关记录。6.1.2 物业服务人应建立相关现场管理制度，如设施设备安全运行、岗位职责、设施设备巡检、巡

29、检范围、巡检周期、巡检内容、巡检标准、维护保养、运行记录、维修档案等；跟进大、中修及预防性维护养护计划的执行情况，确保现场管理工作落实到位，制定相关应急预案；做好设施设备事故防范和处理，编制设施设备事故应急处理预案，组织抢修和处理。6.1.3 共用设施设备的管理和操作，应配备具备上岗资格的专业技术人员，各专业人员应严格执行操作规程和安全作业的规定。6.1.4 物业服务人应配置适用、安全、性能可靠的作业工具，所有工器具应建立台账，责任到人，安全工器具按期进行检测和保养，并确认使用的计量器材检定（校准）合格。6.1.5 物业服务人应在设备机房显著区域悬挂或粘贴各类管理制度、系统图、紧急联系方式、人

30、员证件、设施设备标识标牌、安全防护和警示标识等，在明显易取放位置配备符合规定的完好有效的消防器材及专用工具，应设有挡鼠板，宜配备捕鼠设施。设备机房定期进行巡检及清洁，并如实记录，发现异常应及时报告处理，机房内整洁有序，无杂物。设备房门应保持锁闭状态，钥匙由专人保管。6.1.6 物业服务人应每日巡查大门、围墙（栏）、道路、甬路、场地、管井、沟渠、景观等；设备间（井）等设备机房附属设施应实行周检，每周不少于1次，发现问题及时报告处理，并做好记录。6.1.7 当发生重大人身、设备安全事故，及电梯、中央空调和锅炉故障、停水、爆管及水污染等，应立即启动相应的应急预案，及时向主管部门报告和通知客户，并做好

31、记录。6.2 公共照明6.2.1 物业服务人应每天巡查和维护园区内公共部位的照明设备，灯具安装牢固，灯具线路无裸露，开关完好，无安全隐患，工作正常，及时修复损坏的灯具应合理安排各类灯光照明的启闭时间，满足物业服务区域内的使用要求，并做到节能降耗。6.2.2 物业服务人应合理安排和调整灯光照明启闭时间。6.3 供配电系统6.3.1 物业服务人应制定供配电系统的运行维护作业规范和程序、人员安全培训等制度,编制检查和维修工作计划。6.3.2 应按照检修、维保计划对变配电设备、设施进行检查、维修和养护，保持园区内供变电设备运行正常。6.3.3 物业服务人按照设施设备规定的周期组织实施维保，对变配电设施

32、设备进行检查、维护、清洁，维护保养前应告知业主或物业使用人，并做记录。进行高压电气设备试验，留存高压电气测试合格的报告。6.3.4 应保持应急供电系统设备完好，并处于有效的待机状态，确保随时应急启用。6.3.5 配电系统跳闸时检查断电情况，分析断电原因，找到原因后按配电系统相关的操作规程恢复供电。6.3.6 应通过电容补偿设备和其他手段，提高供电系统的功率因数。6.3.7 计划性限电、停电、送电前，物业服务人应通知业主或物业使用人。6.3.8 供电停电时，第一时间联系当地供电公司询问停电时间、停电原因等信息，并告知业主或物业使用人。应急供电系统应在10分钟内启动并网送电，检查用电情况，观察应急

33、供电系统运行状况。6.3.9 突发停电区域应加强安全警戒，维持园区内域秩序，有必要时应启动应急预案。6.3.10 业主或物业使用人有用电增容需求，应向物业服务人申请，物业服务人依据园区用电量进行审核。6.4 电梯6.4.1 应建立维修、保养、安全检测等管理机制，配备电梯安全管理员，做好安全使用状况检查和电梯运行记录。6.4.2 电梯应经取得相应资质的特种设备检验机构检验合格，并取得安全检验合格证后投入使用，此后每年检验，并张贴新的合格证。6.4.3 电梯的使用及日常维护保养应符合电梯使用管理与维修保养规则及本园区设备设施运行管理制度及维修保养制度的规定。6.4.4 应委托有专业资质的维修保养单

34、位对电梯进行维护保养，与分包单位签订合同，并做好监督管理和考核工作，保证工作过程安全；每年按质检部门要求，对电梯进行安全检测并获得安全检验合格证，确保电梯在有效期内运行。6.4.5 应设专职管理人员对电梯运行进行管理，通过每日巡查，保持电梯正常运行，平层准确，开/关门姿态正常，轿厢照明、楼层显示器及内外呼梯控制板外观及功能完好,警铃或其他救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损；并根据温度情况开关轿厢风扇等。6.4.6 物业服务人应通过多种方式宣传电梯正确使用、应急救援等安全方面的知识，增强电梯乘坐人员的爱护意识和安全意识。6.4.7 由于故障停止使用，或长期不用的电梯，应设置禁止标

35、识，再次使用前必须进行专项维修，并检测合格后才能投入使用。6.4.8 电梯应与火灾自动报警系统保持联动，电梯机房应实行封闭管理，机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备应急照明和灭火器，盘车工具齐全，并置于显眼方便处。6.4.9 电梯发生故障时，应断电停用，启动应急预案，采取有效的应急救援措施，并通知维修保养单位和相关部门，及时消除安全隐患。6.4.10 应要求电梯维修保养单位设立24小时维修值班电话。电梯发生一般性故障，专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修；发生电梯困人或其他重大事件时，电梯专职管理人员应先进行应急处理，专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修。6.4.11 应告

36、知并监督客户使用货梯运送货物。对液体、超长、尖锐、粉状等特殊形态货物的运送应加强监管，防止污染环境和损坏货梯。6.4.12 物业服务人应制定应急措施与救援预案，每年至少演练2次。电梯出现故障、发生异常情况或存在安全隐患时，应立即停止使用、设置警示标志，及时通知专业维保单位处理解决，并如实记录。6.5 通风空调系统6.5.1 应建立空调维修、保养、检测、节能等管理机制，并应做好空调运行记录。6.5.2 在制冷、供暖期前一个月应对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查，并进行清洁保养，检测运行控制和安全控制功能，做好记录。6.5.3 空调系统开机前应进行检查，测试其运行控制和安全控

37、制功能，记录运行参数，分析运行记录符合要求后方能开机。6.5.4 空调系统开机后，应每日检查冷却塔风机、变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱，保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷却水。6.5.5 应每日检查和保养空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器，保持风压风量正常。6.5.6 每半年应检查空调机组马达、风机的运转情况，发现故障及隐患应及时维修。6.5.7 应确保各种管道、阀件及仪表完好齐备。6.5.8 应保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷冻水。6.5.9 应保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的采暖热

38、水。6.5.10应定期委托专业机构对空调系统进行清洗保养，消毒和空气质量测定，清洗内容和频次应符合空调使用说明相关规定；集中空调通风系统应按照公共场所集中空调通风系统卫生管理办法及相关要求进行清洗维护，并达到国家卫生标准要求。6.5.11 宜采用技术可行、经济合理的节约措施。6.6 给排水系统6.6.1 物业服务人应每日检查给排水系统各类水泵、管道、阀门等，确保管道通畅和设备正常运行，供水压力应符合要求，仪表指示准确，无跑、冒、滴、漏等现象。6.6.2 每季度应检查污水处理系统的排水总管、污水坑、化粪池、排水沟渠（井）等,定期疏通清掏，使排污畅通无堵塞；定期对水泵、管道进行除锈油漆及进行全面维

39、护保养。6.6.3 供水管理人员应持健康证上岗。每年应至少1次由专业清洁公司清洗消毒2次供水水箱、蓄水池，并取得二次供水卫生许可证。6.6.4 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加盖加锁，溢水管、泄水管、通气口应加金属网，室外的通气口应有防护设施。每年秋、冬季应对暴露水管采取防冻保护措施。6.6.5 监督园区内的企业，保证其废水处理和污水排放应通过环保部门的评估，做到达标排放。6.6.6 应制定停水、跑水等相关应急预案，每年至少培训2次并做好记录；供水单位限水、停水，按规定通知业主或物业使用人。6.7 避雷和接地系统6.7.1 每年应委托专业检测机构检测避雷系统，检测结果应符合设计要求。6.7.2

40、应在雨季来临前对避雷带、避雷针、避雷线、避雷网等装置进行检查，发现问题及时处理，做好防锈等维修保养工作，并做好记录。6.7.3 每季度应检查强、弱电井、设备间的机电设备、配电柜接地装置；每月应检查变配电设备的接地装置、避雷器，保证所有机电设备、管道、金属构架物等接地良好。6.8 消防系统6.8.1 应建立消防设施设备维护、维修、保养、检测管理制度，做好消防设施设备运行检测记录。6.8.2 消防设施应委托具备相应资质的检测、维修保养机构进行检测、维修保养，并出具检测报告。6.8.3 室内消防栓、消火柜、水带、水枪应完好，各类消防设施设备应正常启动，消防通道、安全出口应标识清晰，无阻挡，通行畅通。

41、6.8.4 应对火灾报警系统和灭火系统每年进行1次检测和联动测试，确保系统完好，运行正常。6.8.5 应每日巡查火灾报警控制器、联动控制设备，保证24小时连续正常运行；每月应检查测试报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能，每年机柜内部应除尘；探测器投入运行2年后，应每年由专业清洗单位清洗1次。6.8.6 备用电源应每月检测切换1次,备用电源和蓄电池应每季度进行充放电试验1次。6.8.7 消防广播系统应每月检查测试，机柜内部及其设备内部应每年除尘。6.8.8 防排烟系统应每月检查测试1次，防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等应每年养护1次。6.8.9 防火分隔设施应每月抽查

42、测试，防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位应每年补充润滑油，电控箱内部应每年除尘；防火门附件应每半年维修养护1次，并在门转动部位补充润滑油。6.8.10 水灭火系统消防泵和喷淋泵应每月盘车1次，每半年检查润滑情况1次；每年养护室内、外消火栓1次。6.8.11 应急照明、疏散指示标识应每月测试，并测量照度和供电时间。6.8.12 消防电梯应每月检查测试按钮迫降、联动控制功能和轿厢内消防电话。6.8.13 灭火器应每日巡查，每月检查核对灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。6.9 锅炉系统6.9.1 承压锅炉的使用管理应严格执行特种设备安全监察条例和有关安全生产的法律、行政法规的规定，保证

43、锅炉的安全使用。6.9.2 锅炉在安装前应到特种设备安全监督管理部门备案，锅炉在投入使用前或使用后30日内，应当向设区市的特种设备安全监督管理部门办理注册登记手续，领取锅炉使用证。使用证应置于锅炉的显著位置。6.9.3 锅炉系统应专门进行承接查验，并做好记录，查验中应把竣工的相关运行调试资料进行移交。6.9.4 锅炉管理人员及操作人员，水处理操作人员应当经特种设备安全监管管理部门考核合格，取得有国家统一格式的特种作业人员证书。6.9.5 技术档案应包括锅炉的设计文件、能效审查报告、产品质量合格证明、安装技术文件及使用维护说明等；还包括特种设备的定期检验和自查记录，锅炉的运行记录，锅炉及其安全附

44、件、高低水位连锁安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的口常维护保养记录，锅炉运行故障和事故记录，锅炉管理人员、操作人员、水质处理人员的安全教育和技能培训记录。6.9.6 每周应对在用锅炉的安全运行检查1次，并做好记录，发现问题应及时处理。6.9.7 在用锅炉每年应进行1次外部检验，每两年应进行1次内部检验，每六年应进行1次水压试验。锅炉定期安全检验应在有效期满前1个月向特种设备检验检测机构提出检验要求：未经定期检验或者检验不合格的锅炉，不得继续使用。6.9.8 锅炉存在严重事故隐患的，无改造维修价值的，应及时向原登记的特种设备安全监督管理部门办理注销手续。6.10 弱电系统6.10.1

45、 应根据弱电等现实的情况制定完善的管理制度，确保运行正常。6.10.2 弱电系统包括电子门禁、楼宇对讲、监控摄像、车辆道闸、电子巡更、周界报警、电子围栏、电子屏等设施。6.10.3 定期对各项弱电系统进行检查、保养和维修，保持其功能齐全，外观完好，24小时正常运行。6.10.4 门禁系统控制设备运行正常，电控锁、门磁工作正常，手动开门正常。6.10.5 对讲系统设备运行正常，人机对话（图像）清晰。6.10.6 监控摄像室内外摄像机安装牢固、规范接线，监控录像画面齐全、清晰，存储期不少于30日。有特殊要求应应按有关规定执行。6.10.7 车辆道闸系统运行正常，车牌识别系统联网图像传递信息正常。6

46、.10.8 立体机械停车场所专业技术人员应持证上岗，专人值守，按时维保和年检。6.10.9 电子屏等信息发布系统设备运行正常，显示功能符合要求。对讲系统应运基站线路应工作正常，整洁无损坏。6.11 标识管理6.11.1 园区应设有驻区单位示意图、禁止标识、警告标识、提示标识、消防安全标识、交通引导标识、公共信息标识、设施设备标识等相关信息指示标志。6.11.2 园区主要出入口、交通道路、道口、停车场、紧急出口、禁烟区域、公共卫生间、通信设备、服务场所、驻区各单位位置、共有设施设备应设有清晰的标识；24小时工作区域，应设置夜间发光或反光标识。6.11.3 物业服务人应每周检查、维护、清洁各类标志

47、标牌，对标识的使用情况进行检查，发现损坏或丢失应进行更换或替补。6.11.4 物业服务人应每周检查平面路线图、指引标识、楼层标识、各功能区标识、安全警示标识、温馨提醒标识、供配电系统模拟示意图、电气开关状态标识、主要供水阀门、主要管线流向标识、交通标识等，确保标识标牌规范清晰，安装稳固。6.11.5 根据安全管理要求，结合作业现场实际情况，及时设置临时性安全警示标志。7环境管理服务7.1 一般规定7.1.1 物业服务人应根据实际情况和合同约定制定环境管理服务方案。7.1.2 应根据实际需求合理配置环境管理所需清洁、绿化、消杀等设备。7.1.3 物业服务人应根据物业服务区域不同，按工作需求配置专职保洁服务、绿化等服务人员，明确责任范围，实行定时定点和流动相结合，保持物业服务区域环境整洁、干净。7.1.4 物业服务人应根据实际情况合理设置相关环境卫生设施的数量和摆放位置，对容器所收集的垃圾类型应标识清楚，垃圾分类收集并及时清运，生活垃圾日产日清，每日至少清运垃圾2次；施工期间应有临时垃圾堆放处、设立围挡并督促及时清运。7.1.5 雨雪天气应做好出