康城2期香草天空销售手册.docx

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1、康城2期香草天空销售手册目录一、区域市场环境31.1CBD规划及发展31.1.1北京CBD的规划范围31.1.2CBD的功能规划布局31. 1.3CBD现状布局31.2区域别墅市场概况41. 2.1京东别墅概览41.2. 2京东别墅带供给分析41.2.3京东别墅带客户分析51. 2.4京东别墅带市场利好因素6二、项目介绍及综合卖点72.1项目开发团队介绍72.1.1 发展商介绍72. 1.2开发商介绍72. 1.3承建单位介绍72. 1.4规划设计单位介绍81 .2项目地块环境介绍92 .3项目产品概念介绍102.3.1城市别墅理念102.3.2城市别墅的功能Il2.3.3北京城市别墅人群特征

2、Il2.3.4城市别墅发展前景122.4项目整体规划介绍122.4.1项目*形态122.4.2项目规划设计122.4.3项目工程细节172.4.4景观及环境182. 4.5社区周边生活配套情况212.5项目综合卖点解析212.5.1 区位优势212.5.2 交通优势222.5.3 规划优势22254产品优势222.5.5 价格优势232.5.6 现房优势242.5.7 独立采暖优势242.5.8 景观优势242.5.9 会所配套优势252.5.10 客群阶层优势252.5.11 社区氛围优势262512政策影响优势262.5.12 5.13别塞的投资价值262.5.13 5.14叠拼别箜的产品

3、优势272.5.14 5.15东西向别型的比较优势272.5.16 投资商和发展商品牌实力272.5.17 5.17物业管理优势28三、购房相关问题282.5.18 1价格283. 2签约283. 3付款293.4按竭30四、物业及会所服务类问题314. 1物业管理314. 1.1物业公司介绍315. 1.2服务内容及资费标准314.2会所服务324.2.1服务内容及项目介绍324.2.2收费标准明细324.2.3会所管理办法32一、区域市场环境1.1CBD规划及发展1.1.l北京CBD的规划范围CBD是商业汇集之处，是英文CENTRA1.BUSINESSDISTRICT的简称，又称中央商务区

4、,英文简称CBD最早产生于20世纪二使年代的美国，意即:集中大量金融、商贸服务以及大量商务办公、酒店、公寓等配套设施,具备完善便捷的交通通讯设备和良好的环境,便于商务活动的场所。北京CBD位于北京朝阳区西部,具体规划范围：西起东大桥路,东至西大望路,南起通惠河,北至朝阳北路，以东三环为南北轴线，以建国门外大街为东西轴线,总占地面积3.99平方公里。1.1.2CBD的功能规划布局北京CBD总体*规模控制在1000万平方米,其中写字楼约50%,公寓25%,剩余25%为商业,服务，文化娱乐设施等,主要的商务设施将沿东三环路,建国门外大街两侧布置,确定位于金十字东北角面积约30公顷的地区为CBD的核心

5、区。1.1.3CBD现状布局CBD中心总体可利用土地约为280万平方米,商务设施总*面积可达3.9平方公里。北京CBD吸引跨国公司的数量全国居首，其资金实力和企业性质直接托起了写字楼和公寓的价格，最新统计表明，CBD现有企业总数为2000多家，其中跨国公司500多家。他们看中的正是CBD的商务环境和聚集效应。区域内现有写字楼，公寓及商务配套设施项目约43项，总*面积近700万平方米，其中写字楼占43%,公寓占31%,其他商务配套设施占26%。地区高档物业旺销,但CBD浓厚的商业氛围,对居住不太适合，同时CBD公寓住宅的供应量在250万平方米，远远满足不了约30万CBD工作人员的需求，另外，由于

6、CBD区域的相对狭小，其地价也随之飙升，一些CBD工作人士大都在CBD附近地域购置住宅，对东部地区的房地产市场起到了很大促进作用。由于北京城市东扩，市政设施及配套完善，CBD将是本项目重要的客户市场区域。1.2区域别墅市场概况1.2.1京东别嬖概览京东最大的优势在于，一方面，政府两轴-两带-多中心城市空间格局为京东带来的前所未有的发展机遇；另一方面，随着CBD未来的规划、发展以及中心城区的东移，必将为京东带来新的发展契机。景观资源、未来良好的发展前景以及日渐丰富的别墅产品，使京东成为继亚北、中央别墅区、西山等传统别墅区之后，又一新兴的别墅区域一一京东别墅带。所谓京东别墅带是指京通高速路及京哈.

7、京沈高速路沿线、通州地区、燕郊板块在内的泛潮白河区域。目前，该区域内现已有别墅项目东方夏威夷、运河岸上的院子、尚东庭、水郡长安、康城、中海安德鲁斯等等。未来，随着天鸿集团、美林集团等更多知名开发商的陆续进驻，该区域将会有越来越多的别墅项目涌现。相比较于其他传统的别墅区而言，京东别墅带有其独到的优势与特点。就产品结构而言，目前正处于中档向高档化过渡的阶段。目前京东别墅热销的大部分项目还是以联排和叠拼为主，如康城的一期和二期、水郡长安、尚东庭等。但随着康城三期、东方夏威夷、运河岸上的院子等独栋别墅的出现，京东别墅带的产品日趋丰富，买家的选择余地越来越大。1.2.2京东别墅带供给分析项目名称占地面积

8、*面积*类型中海安德鲁斯庄园20万平方米14万平方米联排、双拼、独栋Pekinghouse9.19万平方米16.51万平方米联排、叠拼、公寓水郡长安15.55万平方米29.51万平方米联排东方夏威夷45万平方米24万平方米独栋、联排运河岸上的院子22.4万平方米7.39万平方米独栋星河湾34.67万平方米60万平方米公寓东山塞100万平方米21.86万平方米独栋别墅供给分析区域内别墅类住宅项目总*面积约为143万平方米，相对于整个东部地区而言，总供给量不大。区域现有项目去化率较高，区域认可度得到进一步增强。区域内纯独栋别塞社区稀缺，也为本项目发展带来机遇。1.2.3京东别墅带客户分析京东别墅带

9、的客群涵盖了东部地区工作的高级白领、私营企业主、各类所有制单位的负责人和少数高收入人士等成为了京东别墅的主要客户群。本区域最大客户来自于CBD区域的中国籍高管客户，占到了总量的35%,而同样来自于CBD的外籍高管紧随其后，达到了21%的比例，表明认可本区域的客户群体主要来自于工作、生活在中央商务区的人群。燕莎商圈的比例占到了第三位，所占比重为19%0受交通条件、价格因素等方面的影响，该区域客群置业选择的区域有向东扩散的趋势。朝阳北路一带客户占到了客户总的16%,虽然比重落后于上述两大板块，但随着该板块产品档次的不断提升及产品结构的优化，板块客户群体成长速度不可小视。1.2.4京东别墅带市场利好

10、因素政策利好业界普遍认为，近两年，随着新城市规划的出台以及“两轴-两带-多中心”城市空间格局的确立，为京东楼市的发展奠定了良好的基础。这种新规划也会在很大程度上改变北京房地产的发展格局。一个显著的变化是，通州、大兴、良乡等现在的郊区将在不久的将来成为城市市区。就房地产而言，原本算是郊区的别墅项目，不久将成为市区中的“田园”。面对这一变化，郊区别墅项目如何迅速转变身份，升级市区概念成为必要。在此形势下，加之京东资源、人文、市场、大环境等种种因素支撑，使京东别墅带的形成成为必然。区位及交通优势这一点也是区别于其他别墅区的优势所在。由于京东距离CBD较近，所以，城市化程度相对较高，交通十分便捷一一是

11、贯通长安街并联连通州的交通纽带京通快速路；朝阳路、朝阳北路；京哈高速、京沈高速、102国道、轻轨等构成了区域成熟的交通路网。就康城而言，往东走京哈，南边有京沈，还有三条城市主干道，京通快速路，朝阳北路，连接东边有六条干道，任何一个区域没有这么大的交通路网。产品性价比近年来，京东一直是房价最高且房价攀升最快的区域，而京东别墅带的市场平均价格在北京别墅市场中仍处于较低水平，即与西部、北部单价动辄上万元的别墅项目相比，京东别墅的售价普遍较低。那么，京东别墅市场未来的发展空间以及产品的升值潜力由此可见一斑。据资料显示目前CBD地区新推出项目的销售均价保持在9800元/平方米以上，且单价在10000元/

12、平方米以上的项目占据主体，一套公寓动辄八、九十万或百万元以上。预计未来CBD地区项目价位会继续居高不下，花高层住宅同样的总价就可以在京东地区享受别墅型尊贵生活形态，融入高品质生活圈、精神层面及生活方式。由以上可以预见，新的城市规划和众多因素的有力支撑，将为京东别墅带未来的发展带来良好的契机，伴随着这一契机，未来该区域的众多别墅项目将不断提高自身的品质，并树立品牌意识，以期使该区域的潜力得以最大限度释放。二、项目介绍及综合卖点2.1 项目开发团队介绍2.1.1 发展商介绍公司名称：成立时间：1996年注册资金：注册资金达6元人民币，资产规模达100O元人民币，是集房地产开发、实业投资、科技为一体

13、的股份制企业。发展背景：以银行、证券公司和信托投资公司为背景，其实力雄厚。旗下公司：2.1.2开发商介绍公司名称：成立时间：注册资金：荣誉及奖励：永馨公寓（永定路）、锦乡园公寓、杰座酒店式服务公寓（工体北路）、阳光100国际公寓（XX路）。其中房地开发公司各自的低密度住宅项目在规模上均为占地超过2000亩的超大型高品位居住社区。2.1. 3承建单位介绍1 .企业名称2 .注册资金3 .成立时间4 .人员规模5 .人力储备6 .资质等级7 .质量管理体系8 .环境管理体系9 .承建项目名称2.1.4规划设计单位介绍公司名称：北京*设计公司成立时间：*(A&S)国际*设计咨询有限公司是由国内外*师

14、共同创立的*设计公司。公司创立于美国亚特兰大，2002年在中国北京正式注册。公司的目标是把国际上先进的*设计与规划理念和技术介绍到中国，并按照国际标准，为业主提供高质量的设计服务，为新世纪中国城市与*的发展做出贡献。*(A&S)国际可在*设计、城市设计、室内设计、景观设计等各领域，为业主提供全方位的咨询服务。发展历程：*(A&S)国际的设计人员有着近二十年的世界各地与中国的现代化*设计历史，对城市社区规划及各类型的*/工程设计，如医疗/实验室*、居住*、公共*等，有着丰富的经验和广泛的专业知识，并注重结合中国国情，将绿色生态、环保意识等高新技术及全新的观念，融入到设计当中。自公司创立以来，由*

15、(A&S)国际参与的城市社区规划设计及各类型的*/工程设计项目遍及中国许多地区，如北京康成花园别墅、北京五栋大楼、浙江新和成总部、安徽国际护理学院等项目。设计项目名称：设计师为荷兰籍*大师余立博士，主要作品有：居住*类有：康城花园别墅、翡翠城北京望京新城、兴隆花园、丰台自然城、亦庄商业街、金宝街综合楼、军悦大厦、东隆别墅、香山生态办公园区、浩庭花园、中华世纪坛、香山艺墅、翡翠城、施工图由中国*设计研究院有限公司完成。荣誉及奖励：Di设计新潮第118期杂志对20042005年民用*设计市场进行了调查和排名。*(A&S)国际具体排名情况如下：20042005年度民用*设计企业市场排名总榜，我司排名

16、第58位。20042005年度民用*设计企业市场民营设计企业排名，我司排名第32位。20042005年度民用*设计企业效率排名，我司排名第61位。20042005年度民用*设计企业分类业务排名，我司排名第43位。20042005年度民用*设计企业地区排名，北中国地区：我司于排名第20位。大都会、长三角地区：我司于排名第44位。南中国地区：我司于排名第21位。中西部地区：我司于排名第11位。2.1 .5园林设计单位介绍公司名称：北京*园林工程咨询有限公司成立时间：设计风格特点：设计项目名称：翡翠城、长河湾、世纪东方城、水墨风景、香山艺墅、峻峰华亭。2.2 项目地块环境介绍康城位于北京市朝阳区双桥

17、农场，属于北京市政府规划中的住宅组团之定一的定福庄组团的南区。在京通与京沈两条快速路之间，距国贸仅12.5公里，车程15分钟。康城向西到国贸12.5公里，约15分钟的车程。向北到京通高速路会村出口2公里，向南到京沈高速路豆各庄出口6公里，距离天安门19公里、北京站17公里、西客站25公里、首都机场40公里。项目的整体开发后，除北面同现状居住社区相连外，东、西、南全部为规划的城市绿化。市政基础配套：区域内已具备电力管线、煤气、天然气管道、通信光缆等比较完备的基础市政设施，为该区域的房地产发展提供了充分的条件。区域交通线路：正在兴建的轻轨八通线将于2003年12月28日竣工通车，其中两站：会村出口

18、的杨闸站和位于双桥出口的双桥站均能方便地到达康城，而会村通车站距康城仅2000米。现有的多条公交巴士线路通往市区：731（康城南-五道口中）、382（小庄-双桥农场）、411（豆各庄站-红庙）、821（黑庄户站-北京西站）。区域交通道路：北有朝阳路、京通高速、轻轨八通线、双纬路；南有双纬南路、观音堂南路、京沈高速；西有东五环、东四环、双经东路；东有双桥东路；规划中北有广渠路,西有长营路。主要干道：东西三条:京通路、京沈路及广渠路。南北向的有双桥东路、长营路等。区域自然资源：项目以南部代征40亩湖景绿地及50米宽天然绿化林带为自然景观依托。区域生活配套：商业零售：易初莲花购物中心、华堂商场、天客

19、隆超市等；金融服务机构：工商银行、农业银行、华夏银行等；其他配套有三间房邮政局、民航总医院等。区域教育配套：北京市第二学院区，北广、二外等六所高校营造了该地区的人文环境；定福庄四小、定福庄三小、大黄庄中学；团结湖第一幼儿园分园等形成该区域完整的教育配套体系。2.3 项目产品概念介绍2.3.1城市别墅理念所谓城市别墅，是与郊区别墅相对应，是指位于市区的别墅或亚别墅产品。城市别墅一般必须具备四个显著特点：一是周边拥有优美的自然山水；二是位于市区交通便捷；三是物业形态必须是低密度，至少是联排或叠拼等亚别墅产品；四是户户拥有私家园林或空中庭院。北京的城市别墅一般意义上认为是五环周边及以内的部分低密度产

20、品。2.3.2城市别墅的功能第一居所的功能城市别墅地处城市中心，与郊区别墅相比，其交通便利，与城市联系紧密。更加适合作为第一局所或首选居住地。城市化的功能作为城市化别墅而言，除了坐拥城市地段外,还拥有城市里的配套服务功能,相比于郊区别墅而言，生活的便利程度也有了较大的提高。较高升值潜力城市经济水平的不断提高及吸引力的不断增强，别墅作为稀缺性产品的优势体现的更为明显，作为城市里的低密度别墅产品而言，其占用资源的不可再生性及产品的稀缺性自然的称谓成功人士的首选，尤其是作为首选地的城市别墅，升值潜力较高。2.3.3北京城市别壁人群特征购置城市别墅的业主多为以下人群：地产商总经理层，上市公司主席层，大

21、企董事局层，机构投资者层，金融界资深者，私营业主成功者层，自由职业群杰出者。他们选择城市别墅的理由：根据区域价值和自身发展多选择在中央商务区置业。这里距瞬息万变的商机最近、商务环境最为成熟。这里是城市高素质人群最为集中的地方，他们需要一个身份展示、事业发展、财富递增的有效平台。这里的生活方式与新经济保持同步，高效、便利的多元空间令生活更加丰富。城市别墅不仅具有豪华舒适的一切特性，亦可作为商务洽谈的私人会所。在繁华地段寸土寸金的地方，城市别塞为商务成功人士度身订造，既是“休”身养性、暂时脱离喧嚣纷扰的商务中心，又是私密的、与写字楼开放空间完全不同的个性十足的商务平台。2. 3.4城市别墅发展前景

22、城市别墅永远是最稀缺的别嬖产品作为拥有城市核心地段的城市别墅而言，稀有的土地资源无疑已经注定了城市别嬖自诞生以来的高贵与稀缺性。城市别墅的开发理念被广泛认同人们的思维定势是，别墅是与乡村紧密相联的。随着住房需求及观念的转变,以“回归中心城区、提升居住性能、体现城市文明”为开发理念的“城市别墅”开始悄然兴起。拥有别墅舒适生活的同时享有城市生活的繁华，是城市别墅的核心优势拥有城市别墅无疑拥有了便利的生活设施与便捷的交通优势，相对于郊区别型而言，不仅拥有了别墅的舒适生活同时也享有了城市生活的繁华。较高的升值空间被购房者普遍看好,城市别墅需求厚度不断增大城市稳定的经济发展速度与对未来良好的心理预期，使

23、得城市别墅这一坐拥城市核心地段的高端产品的价格上涨的空间得到放大。2.4项目整体规划介绍2.4.1 项目*形态康城一期为联排别爨，占地300亩，规划总*面积近14万平方米,；康城二期香草天空，为湖景叠拼别嬖，总占地10.3公顷；康城三期为独栋别墅，正在规划运作中。其他几期*形态依据房地产市场的发展和公司整体战略待定。2.4.2 项目规划设计社区总体规划地块形状：南北长780米，东西长2000多米。总占地面积：康城项目占地2000余亩。总*面积：康城项目总体规划预计*面积100万平方米。西区总占地面积及住宅*面积：西区总占地10.3公顷，西区总*面积11万平方米，其中住宅7.6公顷、公园2.7公

24、顷；小区东西长275米，南北长345米。公共面积：公建面积10800平方米容积率：1.19* *密度（*覆盖率）：29.5%楼间距（最小一平均一最大）：西区南北楼门距21米（满足1.7倍日照门距），东西相邻楼门距最小为6.6米，最大39米，平均16.6米。绿化率：绿地面积27560平方米（不含40亩公园），绿化率36.7%。* *形态及具体分布配比：叠拼别墅（100%）康城分期开发情况：待定。总户数（或分期分区户数西区共计384户.* *风格：德式。社区内道路系统（路宽，路标，人车分流及方式小区内行车道为6米宽。规划理念：1、依托并呼应南部大面积集中绿地，宅间以最简洁的外部空间，反衬自由丰富的

25、绿化环境。2、限制车行通行区域范围，在居住区内营造尽可能多的步行活动空间。3、由于南部有大面积集中绿地，在居住区内绿化环境以带状绿地为主，并结合区内的步行系统形成人们的主要室外活动场所。4、使绝大多数的住户拥有最好的朝向，使其成为高品质住宅的最主要支撑点。5、控制室外空间的尺度，让人们充分体验低密度居住环境的特征。6、台地或坡地风格。户型设计细节户型种类数量配比（户）A户型116B户型84C户型80D户型68E户型36/各户型相应设计特色1、以真正实惠的室内空间为基础，却有利于彰显居住者的个性空间。同时，室内外空间的融合使户型设计更加精彩。2、用最直接的空间布置方式满足居住者最基本的生活需求，

26、为居住者营造便利舒适的生活空间。3、室内空间尺度的确定完全依据居住者的活动及其活动所需家具的摆放来确定。4、在与居住者有直接接触的*构件的处理上及材料选择上尽可能考虑客户的感受。在有限的室内平面范围内提高空间使用效率，使住宅具有出色的性价比。5、充分利用屋顶平台、阳台以及首层庭院的空间特点，使居住者可以与外部自然密切接触。/赠送部分明细、赠送面积区间注：赠送部分主要指车位、庭院、地下室、花园、露台、阁楼等户型上户露台面积上户阁楼面积下户地下室面积下户前后庭院面积A端上56.6924.51-24.541、南北向：64平方米（南院进深8米）2、东西向：120平米（西院进深15米）端下71.52-7

27、1.62中上42.4824.50-24.53中下70.33-70.43B端上61.8841.23-41.3159平方米（南院进深9米）端下106.83-107.05中上44.1737.17-37.25中下96.31-96.50CAlll麻上30.0252.9585平方米（南院3米，北院9米）AUl“而下102.31-102.90中上19.3753.12中下90.03-99.33D端上61.9340.92-40.9833-59平方米（南院进深5-9米）端下中上44.1437.20-37.25中下E端23.2357.1756平方米（南院进上深8米）端下119.87中上23.0956.17中下105

28、.10-114.26/得房率1、按何种面积销售，依据北京市房地局出台的相关政策法规规定执行；2、实用率为91%左右；3、公摊面积包括：每一栋*外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半;公共楼梯间、各种共用管井为该栋楼服务配电室。,各户型的面宽、进深、层高、挑空、楼梯间宽度户型面宽进深层高挑空楼梯间宽度（净高）A8.015.22.45-3.35.92.0B6.615.22.85-3.35.92.0C6.615.22.75-3.05.92.0D6.615.22.90-3.05.92.0E7.015.22.75-3.35.92.02.4.3项目工程细节1.交房标准（1）室内墙面及地面（2）厨卫装修状况

29、（3）阳台露台地面（防水）（4）阳台露台栏杆（型材及方式）（5）排风方式，排水管道型材及特点：坚直烟风道排到室外（有主副烟风道）（6）户门及内门的品牌及材质（7）窗户材质及特点或品牌（8）外墙装修标准（材质）（9）屋顶材质及坡度：除天窗和采光顶外，其余窗户均采用塑钢窗（局部加挂百叶窗），屋顶采用保温层，防水加挂水泥瓦，突出部分是烟风道和排气孔。2 .主体结构主体结构形式：主体结构形式为短肢剪力墙结构。基础类型及深度：基础类型有5类，深度为：A户型4.050米，B户型4.15米，C户型3.90米，D户型2.9米，E户型4.05米。具体*型材：外墙一部分为现浇碎剪力混凝土墙体，一部分为多孔砖砌筑的

30、填充墙体，外加聚苯颗粒外墙外保温，表面粘贴通体面砖。保温方式与隔热性：采用的是胶粉聚苯颗粒外墙外保温，5CM厚。保温隔热性能符合北京市的设计规范要求。外立面型材及配比：外墙基本上为面砖，只有檐口部分为涂料。的勒脚入户踏步台阶为石材。3 .生活设施（1） 市政配套（水、电、气）情况、价格、达到使用标准时间（2） 供暖方式，散热方式，费用标准（3） 电视系统（4） 通讯系统（5） 安防系统（6） 网络系统（7） 计量系统（8） 供电系统（9） 可视对讲系统（10） 是否配有电梯，如有则其形式，品牌，面积，位置以及其优点或特色（11） 4.4景观及环境社区内部环境概述根据康城西区花园住宅的整体布局，

31、环境景区一条中轴绿谷及生态公园的串联下，形成了相对独立又紧密联系的景观区域：1、入口门区：在管理功能的特性设立了门卫系统，从护车杆到电动伸缩门，都以实现功能为前提。运用序列的手法细腻表现的时，适当注入自然流畅的元素，塑造出过渡空间对外的标志性主体形象。2、绿轴景观区：中轴部分的绿轴景观区贯穿南北，两侧运用挺拔的毛白杨种植围合出可进入式林下草坪休闲空间，漫步在玉兰碧桃林中，行走于自然的石材之上，舒适的木座椅安置在静谧的草坪间，林荫下静听涌泉流水的潺潺之音，浑然天成，形成一处别样景观走廊。设计理念及风格1、依托并呼应南部大面积集中绿地，宅间以最简洁的外部空间，反衬自由丰富绿化环境。2、限制车行通行

32、，在居住区内营造尽可能多的步行活动空间。3、由于南部有大面积集中绿，在小区内绿化环境以带状绿化为主，并结合区内步行系统形成人们的主要室外活动场所。4、使绝大多数住户拥有最好的朝向，使其成为高品质住宅的最主要支撑点。5、控制室外空间的尺度，让人充分体验的低密度居住环境的特征。6、台地或坡地风格。主景观带与景观小品类型1、景观大道位于一期二期用地之间的，由南至专门组连接起东西两个绿色地块的亲密关系，同时洋溢着绿色扭转更使空间具有直接明了的态度。景观大道全长330米，南北两端分别设有入口标志墙，东、西两侧设有步行道，并配有4条贯通南北的草坪绿带，中间设置24个黑色花岗岩铺砌的花坛，内种菊花。道路两侧

33、为树龄几十年原生杨树和柳所谓。靠近小区围墙为绿色植物构的景观带，主种植松柏、火炬、菊花、金叶、连翘等花灌木，并安装草坪灯。我们在考虑城市空间大环境后，希望创造园区内部空间与外部优良城市环境空间的要素，最终使园林景观仅符合园区环境、城市绿带环境的各项要求，同时最终成为城市空间中的绿色粘合齐，有效地联络起内部及周边的各类城市结构要素，达成优美的公共绿带空间。绿色景观大道的出现赋予了原有城市交通空间以休闲步行氛围，我们在此以绚丽金多姿植物景观为要轻松的氛围，雪松、花灌木、色带、绿篱、绿色草坪，凝重而形态优美，入口的标志景墙等景观元素与风情各异植物景观，它们共同形成了新的绿色交融景域空间。2、灯光系统

34、：在夜景灯光氛围的营造上，除了造型别致的高杆庭院灯，还根据使用及景观需要设置了柔和的草坪灯、结合水景的水下照明灯、表现夜晚树木造型的树照灯、空灵圆润的嵌地灯、独特别致的嵌地灯带，朴实的景观灯柱。充满温馨的气氛。在满足足够照度的同时也建立了艺术照明效果。园林设计特点与风格位于园区南部的四十亩的园林因借地势地貌，蕴涵森林之幽美，追求着与大自然的共生共长。纯粹的性质让空间每一个组成部分都拥有了鲜明的性格。在这里，们地形塑及植物造景为依托，为苍翠，或为斑斓，或为葱郁的绿植跌宕出纯粹而精彩的空间效果。四十亩的生态公园清新而自然，方正朴实的构图中有着真实的绿色脉动。大面积的风景板块构成使得人工湖成为整个空

35、间的视觉中心。穿插游走的木栈道与木板平台让平坦而内敛的水面拥有活跃的魅力语言，漫步其上，自浓荫绿树下的静谧中尽情体味层层叠叠的涌动情怀。整个空间中那满溢的绿色让每一个人成为空间中流连的角色。高大的毛白杨林带围合出开放的内部园区，郁郁葱葱的树木，曲线优美的林中小径，朴野自然的山石跌水，每一种风景要素都散发着清新而宜人的气息。这无比和谐的一切构成了绿色生态公园明趣有致的空间节奏。水景特点西区集中绿地占地40亩，主要由人工湖、木亭、平台、小桥、小径及彼地形组成。其中人工湖水面面积超过7000平方米，水深0.350.6米。湖岸为山石或草坡入水两种形式工，并配喷泉、叠水等景观。私家庭院与园林设计1、庭院

36、景观区：私家小院在整个园区里占有很大的组成部分，与宅间绿地一起成为景观设计的细节所在，表达着不同的自然气息。居者空间的私密性在小院的出口处得到了诉求，拾级而的钢木扶梯于轻盈中透露出简洁质朴的现代气息，天然石材的矮墙沉稳大气而富于美感。而种植在这里的植物因地形的变化而层次分明，形成了立体的植物景观层次。2、园区细部：我们坚持完整性阐述一体化的景观大空间。以现代而简洁实用的景观形象构成对园区土地特征的呼应，并在此框架下合理地生发出绿地、路标、涌泉、交通诱导标志、座椅、饮水台、路灯等景观元素。牢牢把握来源于使用者日常工作生活行为的需求，完美塑造人与人之间，人与自然之间的绿色谐篇章，同时利用透景线以及

37、对景手法丰富景观的肌理，使地块的不同视角都有独特的景观展现，从而使整个空间呈现出令人惊喜的景观效果。纵观园区，景观体系层次丰富、功能合理、构成主题明确、对渡自然、内容充盈的景观意象，同时在各个景观空间的交汇处通过铺装材料与植物材料的变化进行设计语言的表达，注重对景的考虑，于特定条件中创造出开放性的绿色生活景域空间。2. 4.5社区周边生活配套情况（1） 商业配套：康城西区综合楼的配套有：地下超市，商务中心、办公用房。（2） 娱乐餐饮配套（3） 运动休闲：健身房，室内游泳没治了及相关配套。（4） 教育配套（5） 医疗卫生配套（6） 金融及邮政配套（7） 其他配套设施2.5项目综合卖点解析2.5.

38、1 区位优势项目所处的区域是典型的低密度住宅大社区，这里云集了京东别墅带丰富的高端项目。既有联排别S?和小独栋产品，也有面积较大的独栋别墅；既有中式风格，也有传统欧美和现代风格，市场选择空间很大。与CBD的交通便利是会村区域项目吸引购房人群的一大诱因。作为北京东部门户高端社区，京通、京沈两条高速路能有助于有车族方便快捷到达通州。而京通快速线，全长十几公里，众多公交车辆行走其上，很少有堵车情况，受到很多在CBD工作的白领的欢迎。由于地理位置临近CBD,并且伴随着北京城市东扩的逐步发展，房地产市场的潜力正被逐渐挖掘，相对于传统的别墅热点地区动辄上万的销售单价，本区域的项目可谓“物美价廉”,购买一套

39、高质量的别墅居所，就单价而言也许只在7000元左右。这样的价格相形之下，更易为白领所承受。由于临近CBD,周边的生活配套设施的完善，“进则繁华似锦，退则清净幽远”会村地区已经成为京城公认的“富人区”，是CBD城市精英的后花园，居住在这里是一种地位和财富的象征。随着CBD的建设和规模不断扩大，会村区域房地产市场受益匪浅，呈现出供需两旺的局面，同时预示了区域整体价格上浮是不可逆转的结果。新的“两轴-两带-多中心”的北京城市规划方案为会村区域的房地产带来新的机遇。作为连接CBD和周边卫星城的枢纽地段，分散城市中心区过度密集的人口，缓解交通压力，拉近城郊距离。同时也将有更多的购房人会将此区域的居所作为

40、首选住宅，住宅郊区化的趋势也将更将显著。2.5.2 交通优势本区域有京通快速、京沈高速两条高速路,保证了从项目到达市区的便利性,以现有交通为例，从本项目到达CBD只需要15-20分钟，到达燕莎商圈仅需要20-25分钟，交通的易达性是本区域的主要优势之一。京通快速路、城铁八号线、地铁六号线以及未来广渠路延长线都将延伸至本区域内。另外，公共交通342、364、306、382、411等多条线路连接区域和CBD之间的往来，出行便利。2.5.3 规划优势北京TOWNHOUSE开拓者，京城八区内规模最大、最纯粹的别墅社区，占地2500亩，总规划*面积近100万平方米。康城社区引领纯正的TOWNHoUSE生

41、活文化，其浪漫风情、深厚的文化底蕴与影城嘎纳有着异曲同工之妙。纯正的别墅特色和神韵，满足了社会精英人士的浪漫栖居梦想，被盛誉为“CBD的后花园”。康城作为超大纯正别墅社区，拥有成熟的规划设计。康城一期为联排别墅，占地300亩，规划总*面积近14万平方米，已全部售罄，2001年已入住；康城二期香草天空，为湖景叠拼别墅，总占地10.3公顷，正在热销中；康城三期为独栋别墅，正在规划运作中。2.5.4 产品优势康城是典型的城市别墅项目，更是京东别墅带中城市别墅项目的代表，旨在为城市财富阶层提供舒适、便利生活的第一局所或首选居住地。项目位于京通快速路会村出口畔，连接市区出行交通便捷，与城市中心商务区域联

42、系紧密；纯粹低密度别墅，产品包括联排、叠拼等类型，每户拥有私家园林或空中庭院；社区整体毗邻20万平米郊野公园，6000亩天然绿化林带，25万平米公里绿色田野。康城项目不仅具备城市别嬖的外在特征，其内在价值也不可忽视。与郊区别型项目相比，康城所处的区位交通便利，与城市联系紧密。周边大型零售设施的存在，使得生活的便利程度也有很大的提高，可以说本项目的消费群体既可以享受到舒适居住空间，又可以坐享都市繁华。同时由于以上的优势所在，使得康城别墅这一紧邻CBD区域的高端产品的未来升值被人们日渐看好。康城2期香草天空*造型呈现出新地域主义风格，重点创新表现在对外立面、屋顶及阳台等部委的精心处理，俊朗开阔的屋

43、顶造型与内敛深灰色立面使*整体大气中透着完美与精致；开阔浪漫的露台极度体现人性化。现代解构主义的俩米那设计风格令*体态更加生动丰富；深灰与赭石面砖的对比色运用，在视觉上形成强烈印象，外立面空间尺度的强力突出，令居住舒适度自然延展。*的均好性一方面体现在室外空间景观上；另一方面体现于户型，室内有比较好的立体空间。它要求在采光、通风、视野等方面的均好，同时要求在格局与空间关系上的均衡。城市经济水平的不断提高，而土地资源日渐稀缺，无疑已经注定了城市别墅自诞生以来的高贵与稀缺性。康城项目作为城市里的低密度别墅产品的领头羊，其自身产品品质的华贵以及大环境上拥有的大面积稀缺自然景观，可谓成功人士的首选,尤

44、其是作为地处火速发展的京东别墅发展带的城市别墅，升值潜力较高。255价格优势项目所在区域各类竞争性别墅产品（叠拼、联排、独栋）主要是水郡长安、中海安德鲁斯、世爵源墓、京城雅居等，总体销售均价浮动范围基本在6000-8600元/平米之间。且随着东部城市带的发展，该区域休闲配套及交通状况等的改善，别墅物业前景广阔，价位上扬趋势明显。根据目前我们对本项目情况的分析，我们认为项目的销售价格区间应在7000元/而左右。此价格范围，在项目所在的朝阳东部别墅区内具有一定的价格优势。2.5.6 现房优势入住的及时性对于不同层次的客户的影响大小不同，而本项目城市别墅第一居所的特性使得客户对入住时间的要求较高。目

45、前，项目的*、园林、配套设施的条件已经相当成熟，可是充分提高客户的认可度，对客户的购买信心的支持力度也越大。2.5.7 独立采暖优势据对住宅*不同采暖方式的经济性对比分析，从投资看，单位*面积投资（元/平方米）中，独立燃气采暖方式较少，为30元/平方米。若以它为1.电采暖为1.16,集中供热为2.5,热泵为4.3。从价格看，独立燃气采暖投资最省。以独立燃气采暖为1,则集中供热为1.22,热泵为1.45,电采暖为2.41。从实际运行看，独立采暖具有调节方便等功能，运行费用要比预测低。2.5.8 景观优势园林景观以40亩代征湖景绿地及50米宽自然林带为景观依托,流畅、柔和的纹理充分表达了自由、流漫的设计思想。为营造更多自然的、原生的格调空间，小区内布以大面积步行栈道：小区绿化环境以带状绿地为主，曲径通幽的景观打破传统兵营式排列，与区内自然步行系统构成业主的主要室外活动空间；极具人性化的朝向为格调业主特别定制，整体氛围充满了法国浪漫主义情怀。整体景观亮点：/碧波荡漾的人工湖、清风婉约的亭台水榭、通幽小径及微地构成40亩大自然胜境。/人工湖水面逾7000平方米,如一天然巨玉镶嵌于香草绿地之心，作为大面积风景板块的视觉中心，湖岸有山石、草坡入水，并配以叠水景致。/成片绿地因地势而坡缓有度，一切与自然共生,园区植被设计亦同样依地势而建，或为苍翠、或为葱郁的绿植跌宕出纯粹