房地产 -主要上市房企2023年年度业绩会核心观点及市场质疑-20230325.docx

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1、一、金地集团(600383.SZ)3二、招商蛇口(001979.SZ)6三、龙湖集团(00960.HK)10四、建发国际(01908.HK)15苗建信息MMaiuiMINKWlATiOM一、金地集团（600383.SZ）媒体/投资人问题：1 .随着行业持续降杠杆的进程，公司的负债规模和融资成本是否保持在合理水平？2 .基于当前公司债务情况，后续对于债务管理的策略是什么？3 .自2022年后金地集团现金分红比例连续两年低于30%,请问是出于什么样的考虑？4 .面对当前行业持续深度调整，公司管理层如何看待未来发展，以及后续发展计划是什么？领导人核心观点：1 .利润方面，受市场下行影响，公司实现归属

2、于上市公司股东的净利润&88亿元，同比下降85.48%0报告期内公司房地产业务结算毛利率为16.16%。2023年度公司计提资产减值准备37.86亿元，其中：计提信用损失准备合计12.47亿元，计提存货跌价准备合计25.39亿元。2 .代建业务方面，截至2023年末，公司代建业务已布局全国57座城市，管理服务项目超190个；累计签约管理面积超2870万平方米，其中住宅项目累计签约管理面积超1951万平方米，商办项目累计签约管理面积超325万平方米，政府公建项目累计签约管理面积超594万平方米；住宅项目累计签约货值超2399亿元，商办项目累计签约管理投资规模超742亿元。3 .土地储备方面，20

3、23年金地集团在上海、杭州、南京、西安等核心城市共新增土地储备约95万平方米，总投资额约125亿元。截至报告期末，公司总土地储备约4100万平方米，权益土地储备约1800万平方米，其中，一、二线城市占比约73%。4 .利润分配方面，公司发布2023年度利润分配方案，每股派发现金红利0.0197元（含税），不以公积金转增股本，不送红股。公司表示，综合考虑自身盈利水平、资金支出安排和债务偿还能力，兼顾投资者回报和公司发展，拟定了本次利润分配方案。5 .债务和融资方面，截止报告期末，公司计息负债余额降至919亿元。公司资产负债率为68.7%,剔除预收款项后的资产负债率为61.3%,净负债率为53.2

4、%,债务融资加权平均成本从2022年的4.53%进一步降至4.36%。从近期来看，公司也全额偿付了两笔公开市场债务，从全年来看，包括1月已经兑付的债务，2024年集团共有9笔境内债、1笔境外债、3笔ABS（证券化融资工具）到期，涉及到期规模约180亿元。从偿债能力来看，截至2023年年末，金地集团持有货币资金297.4亿元，较2022年同期的545亿元下降约45%,对于货币资金的下降，公司称，是因为偿还借款和债券。进一步来看，剔除受限资金10.8亿元，期末金地集团的未受限货币资金约286.6亿元。从持有的资产（投资性房地产、固定资产、长期股权投资）情况来看，2023年年末，金地集团投资性房地产

5、的余额合计约272亿元，其中，用于抵押借款的资产价值为159亿元，按此计算，理想情况下集团可以变现的资产金额约726亿元。公司在手货币资金297.38亿元，并获得各银行金融机构授信总额2524亿元，已使用844亿元，尚剩余1680亿元授信额度。6 .公司发展方面，加强现金流管理和资金精细化管控。公司将进一步加大销售回款的管理力度，以及做好多元化融资工作，在管理好杠杆水平的同时，争取到更多公司发展所需的资金。2024年，公司计划新开工面积183万平方米，竣工面积1074万平方米。目前市场环境依然严峻，公司将根据市场变化、项目获取情况，按照以销定产的原则，合理安排新开工计划，严控交付进度和品质。机

6、构点评华泰证养金地集团：盘活存量应对财务压力风险提示:行业销售下滑风险，债券价格下跌导致公司现金流承压。财报质疑点：1 .营收及净利润双降：2023年金地集团营收981.3亿元，同比下滑18.37%。净利润则下滑更猛，从2022年的91.84亿元降到31.95亿元；归属净利润从上年的61.15亿元降到&88亿元，降幅达85.48%。2 .增收不增利情况加剧：营业总成本居高不下；公允价值变动收益和投资收益骤降；对联营企业和合营企业的投资收益暴趺；持续进行资产减值等因素影响下，金地集团2023年毛利率降到17.41%,净利率降到3.26%。3 .销售下行叠加债务压力：2023年全年，金地集团累计实

7、现签约面积877.0万平方米，同比下降14.01%;累计实现签约金额1535.5亿元，同比下降30.77%。2024年1-2月销售颓势并未有所改善。叠加2024年属于金地集团的一个偿债高峰，市场质疑其2023年金地集团的货币资金似乎覆盖不了短债。关键词：营收及净利润双降、增收不增利、销售颓势、偿债高峰杠杠地产金地不稳了？I房企年鉴舆论场部分核心报道列示:序号调性媒体/自媒体标题（附链接）1正面及中性观点地产网金地集团：手持货币资金297.4亿元，安全偿付到期债务2正面及中性观点地产网年报观察I金地信用与信心3正面及中性乐居财经金地集团2023年营收981亿元，净利涧8.9亿元|年报速递4正面及

8、中性澎畀新闻金地集团：进一步加大销售回款的力度，借款均已按期归还或支付本金及利息5正面及中性第一财经2023年金地净利涧跌超8成，维持“每年分红”传统6正面及中性财经金地董事会重组获股东力撑多元均衡结构影显混合所有制优赞7正面及中性财联社“理科生金地提交2023成绩单：营收降18%净利润逾8亿元8正面及中性智通财经金地集团(600383.SH)发布2023年度业绩销借业绩保持在行业第一梯队实现营收981亿元9正面及中性中新经纬金地集团2023年净利降超八成，有息负债约920亿10正面及中性新京报金地去年每股派发现金红利0.0197元分红比例约10%11正面及中性21世纪商业评论3700亿金地，

9、一会大改组12正面及中性野火财经净利润下滑85%,金地迎75后掌门13正面及中性财富动力网业绩销售齐下滑！金地集团净利降超八成计息负债919亿14负面及敏感杠杆地产金地不稳了？I房企年冢D二、招商蛇口(OOI979.SZ)招商蛇口会楞细作稳中求噂招商蛇口2023年度业续发布会四投资者交流会媒体/投资人问题:1 .房地产新模式下，招商局对蛇口的定位是否有变化，三大业务板块未来几年的规划是什么？2 .近期二手房交易占比提升，公司作为新房开发者，对此是否有好的破局方法？公司2023年达到TQP5的位置.，那么2024年最重要的工作目标是什么？3 .公司2023年毛利率水平下降，市场对应企稳，从公司角

10、度怎么看？4 .公司对于市场短期的变化，中期的量价展望，以及长期的市场发展展望是什么样的？5 .结合自身销售数据，货值结构等内容，谈一谈公司未来目标的变化、全口径的指引和方向是什么？6 .资产运营相关：在集中商业方面的竞争策略是什么，差异化战略是什么？商写业务方面，如何面对市场下行带来的挑战？7 .央国企市值管理，对应市值管理的要求，公司自身有怎样的规划？领导人核心观点：1 .利润分配方面，公司董事会通过利润分配预案为，以2024年3月15日享有利润分配权的股份总额9060836177股为基数，向全体股东每10股派发现金红利3.20元(含税)；即分配现金股利总额约29亿元；本年度不进行资本公积

11、金转增股本。自2015年底重组上市以来，公司累计分红达372.47亿元。2 .毛利率和减值方面，公司本年度计提资产减值损失、信用减值损失同比减少，以及本年结转项目权益比例同比提升所致。公司表示，随着地产行业下行，多家开发商面临销售端的压力，整个行业毛利率都在下降，公司毛利率水平和行业表现差不多，2023年存货减值包括前面几年也多有一些减值，也都是因为销售价格和销量下降所造成。我们认为公司未来毛利率水平会企稳平升。主要因为，一方面房地产市场逐步复苏，拿地端利率水平有明显改善。公司在深圳还有很多高毛利率项目会在未来结转，这些都是公司战略性项目储备。预期毛利率水平在未来几年会逐步恢复到20%以上。3

12、 .销售方面，公司全年实现营收1,750亿元，归母净利润为63.19亿元，上升48%；1-12月累计实现签约销售面积1,223.41万平方米，同比增加2.49%；累计实现签约销售金额2,936.35亿元，同比增加0.35%,销售规模疥身行业前五。公司表示，2024年1-2月份的销售，跟去年同期比，整个数据都是比较差的，也提醒公司2024年销售情况能不能达到去年的量。公司认为，对于2024年销售态势保持谨慎、观望态度。4 .债务和融资方面，公司各项财务指标稳健且健康，负债结构持续优化，短期负债占比已不足1%；“三道红线”始终处于绿档并持续优化，剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.

13、58%、现金短债比为1.28。公司还全面落实降本增效举措，严控资金成本，加大公开市场融资力度进行债务结构调整。公司去年6月完成了一项对于行业与公司而言影响深远重组交易案“第三支箭”后首例房企股权重组交易成功案例，85亿元配套募集资金也成功募满。5 .在土地市场方面，公司继续聚焦核心城市，在各大高能级核心城市积极拿地，为未来销售业绩持续增长和高质量发展奠定了坚实基础。2023年，公司累计获取55宗地块，总计容建面约590万平方米，总地价约1134亿元。其中“强心30城”和核心“6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%,资源投放进一步聚焦北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及杭州、西安等重点

14、城市。土地市场取决于住宅的销售市场，目前形势还是很严峻，销售市场并没有明显回升。2023年土拍恢复价高者得，我们对2024年的总体判断是谨慎乐观，毕竟中国的市场还有十万亿，经过三年调整，今年年底可能会筑底。我们的需求的结构性变化会比较大，现在我们关心的10个城市里，大部分城市的二手房成交大于一手房，二手房平均成交面积只有94平方米，一手房的平均面积是125平方米，看出来改善需求已经凸显了。2024年的土地市场其实已经出现明显变化，热点城市非常热，冷的城市没什么人投，总体我们还是要保持战略定力，区域聚焦、城市深耕，9成的布局依然投在10个城市，去年我们是6+10,今年更为聚焦在10个城市，要做到

15、精准买地。6 .市值管理方面，公司表示，我们每年也有市值管理的工作，以及相应的考核值指标。我们一直都是把市盈率和市盈率的排名放在管理层的kpi指标里面。我们认为，公司的市值管理工作做得还算可以。市值管理的核心是企业的内在价值，要练好内功，做好经营管理的工作，提升公司盈利能力，要持续的提质生效，而不是依鑫董秘、财务这些同事能完成的。我们预计未来3年，股东回报的规划会稳定在40%以上。介于刚刚完成增发工作，考虑到经营现金流的情况，公司暂时没有股份回购的计划。7 .公司发展方面，公司提出“四个聚焦、三个转变、两个降低、一个提升”战略，旨在稳定开发业务基本盘前提下，提升资产运营和城市服务等非开发业务在

16、收入、利润中的占比，形成稳健均衡的业务结构，培育公司的第二成长曲线。公司表示，2023年行业进行深刻调整，加快转型已成必然。需求持续收缩，行业深度调整，成交结构竞争格局市场发生明显变化，推进三大工程构建发展新模式。市场继续下行空间有限，行业进入一个新的发展阶段，房地产市场依然是一个销售在10万亿级的巨大市场。2024年中央政策会持续发力，主要是进一步优化取消在过去一些时候限制性措施，同步推进三大工程建设，核心城市核心地段优质产品依然存在这较好的机会，开发业务依然是公司的基本盘，是规模和利润的重要保障。机构点评开源证卷给予招商蛇口买入评级风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营

17、不及预期。东吴证赤净利泗重新恢复增长，高比例分红回馈股东风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。财报质疑点：1 .归母净利润而增的隐忧：2023年，招商蛇口计提资产和信用减值损失24.18亿元，较2022年少计提40.41亿元；招商蛇口2023年结转项目权益比例提升，少数股东损益27.87亿元，较2022年减少20.47亿元。招商蛇口归母净利润高增并非业绩拉动，而是相较去年“亏掉”的少了点。2 .新房项目被维权，品牌口碑风险加剧：招商蛇口上海大部分项目都曾遭遇过业主维权。据不完全统计，项目问题多集中于货不对板、渗水漏水、外立面不平整等。虽然目前均已整改交付，但在当时曾造成了不良影

18、响。关键词：毛利率下滑、项目维权观察者网2023年销售2936.35亿，招商蛇口失约年度目标舆论场部分核心报道列示:序号调性媒体/自媒体标题(附链接)1正面及中性新京报招商蛇口去年营收约1750亿，归母净利增至63亿2正面及中性南方都市报招商蛇口：2023年净利同比增近五成规模跻身行业前五3正面及中性智通财经招商蛇口(OOI979.SZ)发布2023年度业绩，净利泗63.19亿元，同比增长48.2%,拟10股派3.2元4正面及中性每日经济新闻年报速读I招商蛇口：2023年营收同比下降4.37%归母净利涧同比增长48.2%5正面及中性上海证券报锚定“行业五强”招商蛇口2023年净利比增长48%6

19、正面及中性长江商报招商蛇口一年大赚63.19亿分红率45.88%销售增长经营性现金流达314.3亿创新高7正面及中性界面招商蛇口2023年报：销售业绩稳中有进，挤身行业五强8正面及中性中证网招商蛇口：2023年净利润63.19亿元同比增长48.2%拟10派3.2元9正面及中性中国房地产网蒋铁峰：2024年聚焦长租公富，商业和产业园区发展10正面及中性观点地产网招商蛇口2023年营收1750.08亿归母净利润增48%至63.19亿11正面及中性观点地产网招商蛇口黄均隆：暂时没有股份回购计划12正面及中性观点地产网招商蛇口朱文凯：对于2024年销售态势保持谨慎、观望态度13正面及中性观点地产网招商

20、蛇口黄均隆：利润率水平未来几年会逐步恢焚到20%以上14正面及中性澎科新闻招商蛇口：去年净利润63.19亿元，全年斥资867亿元新增55宗地块15正面及中性澎湃新闻招商蛇口董事长蒋铁峰：房地产市场继续下行空间有限，今年政策会持续发力16正面及中性楼市头条是时候，重估招商蛇口了17正面及中性根柿财经2023年净利润同比大增48.2%,房企“优等生”招商蛇口交卷18负面及敏感观察者网2023年销售2936.35亿，招商蛇口失约年度目标三、龙湖集团(00960.HK)媒体/投资人问题:1 .近年来，监管层对房地产行业政策进行了多方位放宽，但全国房地产市场尚未有明显好转，对于当下和未来的市场行情，管理

21、层怎么看？2 .如果市场回暖，动力持续不足，龙湖是否做好了底线推演？如果有，将安排怎样的推盘及销售去化策略，今年销售目标是多少？3 .龙湖目前债务情况如何？今年境内外债务偿还安排和资金铺排计划是怎样的？龙湖表外负债情况如何？4 .从数据看，2023年公司开发业务收入等几项指标出现下滑，经营型收入创了新高，背后原因是什么？后续是否会继续加大经营性收入的投入力度？5 .2024年龙湖开发的购物中心数量将超过100座，这对于龙湖而言是否有特殊意义，2024年龙湖商业有什么新的规划动作？6 .今年以来，监管层多方支持房地产融资，融资环境和去年四季度相比是否有变化？公司的融资渠道是否畅通？今年的融资计划

22、是怎样的？7 .今年以来物流产业园等优质消费REITS等备受市场追捧，最近华人商业RElTS逆势募集69亿元，龙湖此前也表达过申报商业REITS的意向，目前进展如何？如何看待消费REITs的情况？8 .去年下半年后很多城市宣布取消土地限价，核心城市土拍升温，议价率也在攀升，而对这样的变化，公司拿地计划有怎样的，目标城市有哪些？9 .我们观察到长租公寓航道推出了两个新产品，霞菲公馆陆续开业，欢肆品牌也会落地，请问对长租公寓的未来规划是什么？10 .当下地产板块普遍亏损，管理层如何看待行业盈利难的问题？龙湖的盈利有望企稳回升11 .请介绍一下龙湖龙智造的优势和未来的发展规划，公司如何看待代建行业未

23、来的发展前景？12 .在防风险、稳市场、促转型方面，龙湖作为优质房企标杆如何发挥作用，如何发力房地产新模式？领导人核心观点：1 .2010年至2016年，全国新房住宅成交面积稳定在约9亿平方米，而2016年至2021年平均增至约14亿平方米，反映出期间投资性购房需求显著。随着“房住不炒”政策实施,市场回归至约9亿平方米，表明此区间为真实居住需求量。短期市场的承压主要是受市场信心未完全恢复的影响，高杠杆企业出险事件影响购房者信心，需要时间去修复。2023年，疫情后经济还没有完全恢复到疫情前的增速，居民购房与负债意愿仍处恢复阶段，凸显信心在房地产复苏中的关键作用。龙湖集团积极偿还债务、坚守债务安全

24、，其行动有助于提振行业信心。2 .龙湖集团坚信随着利好政策的落实与行业周期调整，市场有望回暖。公司始终将安全性放在发展的第一位，以战略定力和余量的思维去应对周期性的不确定性。2024年，龙湖计划提供约2400亿的存量项目，包括前期的1400亿和年内新增约IO（X）亿，并根据资金状况灵活增储土地，确保供货弹性。在销售策略上，龙湖将根据市场动态灵活调整，主打项目保持产品竞争力，稳定售价并加速销售；参考2023年首开项目35个、平均去化率约70%的经脸，将持续关注签约质量、提升回款率和毛利率。在价格管理上，公司坚守价格底线，通过强化产品与服务优势积极去化库存，同时确保利润水平。3 .在供货端，202

25、4年，龙湖的存量项目供货大概会有2400亿左右，包括前期的1400亿和年内新增约WOO亿，并根据资金盘面继续新增获取土地，保持一个弹性的供货。在销售策略上，龙湖将根据市场情况灵活应对，积极去化，主打项目保持保持产品力优势，稳住售价，同时快速清盘变现。在价格策略上，公司坚守价格底线，通过强化产品与服务优势积极去化库存，同时确保利润水平。4 .龙湖集团自2022年起主动有序降低负债规模，并持续优化负债结构。至2023年底，有息负债降至1926亿，同比22年底压降154亿，未来还将逐年压降。年内到期债务仅147亿（占比不足8%）,其中境内债券60亿，2025年到期的国内债券和部分银团将在24年内安排

26、逐步提前偿付或回购，年底将短债规模控制在安全范围以内。在表外方面，仅开展开发贷合作，截止2023年末，我们表外项目整体现金余额大概130多亿，整体负债余额大概100亿，整个表外项目是净现金状态。融资品种集中于国内项目贷款、经营性物业贷、信用贷以及海外银团和债券，持续保持有息负债规模压降和债务结构的清晰和清爽。5.开发业务收入下降主要由于新房市场成交规模从2016-2021年的14亿方回落至9-10亿方，导致多数开发商销售收入较2021年前峰值下滑约30%及以上，加之过去几年新房价格调整影响利润。然而，龙湖得益于有经营性收入，尤其是商业投资和长租公寓两个重资产航道，以销售回款10%持续投入，已形

27、成千亿级资产规模，2022年贡献120多亿收入，利润占比显著且运营收入毛利超过75%,持续增长。这两个运营航道已于去年实现经营性现金流为正，不需依赖集团支持，可通过自身经营现金流驱动自身的增长。服务航道（物业管理与智慧营造）依托数字化能力、客户口碑和行活能力现在为客户提供各种服务，这两个航道目前的收费率、客户满意度包括管理效率在行业还是处于领先的水平，平均毛利超30%,稳健发展且不受负债约束。2023年，经营性收入（运营+服务）占总收入14%,利润占比超60%,在整个行业下行过程中为龙湖穿越周期提供了底气，也是我们穿越周期的压舱石。6.至2023年底，龙湖集团已开业88座商业项目，计划于202

28、4年新增14座（8重资产，6轻资产），这意味着到2024年底，龙湖开业的商业项目数将超过100个，进入“百Ma11”时代。为实现这一目标，2023年龙湖进行了充分准备：一是明确商业产品分级为城市级、区域级、社区级，一店一策进行差异化打造，以满足不同消费者的购物需求；二是大力推动存量项目改造，如对包括苏州狮山天街、上海虹桥天街、重庆时代天街在内的一系列项目启动了改造计划，通过提升空间布局及品牌焕新去提升我们的用户体脸，改造之后的项目在经营方面也有明显提升，比如苏州狮山天街的销售额及客流都实现了同比50%以上的提升。总体而言，龙湖商业将通过创新和多样化来迎接“百mall”时代。7 .过去半年，监管

29、层在房地产融资方面推出多项举措，如经营性物业贷、白名单、降准、降息等，切实感受到监管层对于优质企业的支持。公司长期坚守不逾期、不展期的财务纪律，赢得监管层与银行的信任和支持，与六大国有行及部分股份制战略银行进行了深度的合作，银行融资占比达到了77%,构成安全融资结构，助力公司穿越周期。未来融资计划包括：深耕经营性物业贷，公司现在大概有110座左右的重资产，还有40座左右可以用于后续的融资，以此获取长账期、低成本资金；年内已实现存量项目经营性物业贷置换增额超110亿；在公开市场，与中债增进积极沟通，按需、有序地发行中债增进债券；海外融资方面，持续压降，已提前归还海外银团，截至23年底的外债占比来

30、到了17.7%左右，未来也会稳步的压降。而且我们对100%的外债做了掉期，完全杜绝汇率敞口。总体而言，现在的政策也好，龙湖的表现和信用水平也好，都在对我们的融资产生很好的积极作用，公司将继续与监管机构和银行密切配合，借助其支持顺利穿越周期。8 .龙湖注意到行业同仁已在RErrS领域积极探索，认为其是优质重资产的有效融资工具，能有效体现资产价值。但是确实RErrS是一个很专业、很复杂的融资方式，要考虑资产重组、税负、资金用途等多方面因素，尤其是在剥离与住宅捆绑的综合体资产以达到发行条件方面存在挑战。因此，龙湖当前处于积极关注、研究与筹备阶段。与此同时，龙湖的商业现在已经开始做经营性物业贷，把一些

31、资产的价值通过融资方式进行体现，通过几条腿走路，相信等到水到渠成的时候就自然会瓜熟蒂落。9 .从去年开始，头部房企的拿地策略基本趋同，这也导致在一二线城市尤其是核心区域竞争会非常激烈。尽管如此，龙湖集团在2023年于全国17个重点城市斩获31幅土地，权益建面266万方，权益地价259亿，总货值逾770亿，且平均溢价率控制在较低的8%o截止到2023年底，集团总土储达4539万方，对应货值超过5300亿，近80%集中于一二线高能级城市。未来，龙湖会“以销定支”，主动把握好投资节奏，坚守投资标准，优中选优，聚焦一二线城市，并密切关注政策与市场变化。近期，已在西安、佛山获取了两块住宅用地，都是底价获

32、取的，后面也会持续关注土地市场的机会。10 .龙湖集团的C3航道已从最初的长租公寓业务（冠寓）通过业务的整合为涵盖六大板块的全周期全业态运营资管平台，包括能寓（长租公寓）、蓝海引擎（产业办公）、霞菲公馆（服务式公寓）、欢肆（活力街区）、佑佑宝贝儿童医院及椿山万树颐年公寓（医养业态），这样从服务最小年龄段的儿童医院到养老业态，秉持善待你一生的理念。2023年，整个C3航道已经实现了6个亿以上的利润，利润增长迅速。未来，集团将针对C3航道会发布一个全新的品牌，未来及长租公寓是C3航道的一部分，进一步展示其资管业务不仅限于长租公寓。比如欢肆业态，将落地合肥、上海、杭州、南京等地，打造由长租公寓、少量

33、产城办公及1-3万方街区商业组成的年轻人群活力社区，首个项目合肥欢肆预计于2024年下半年开业，后续也会陆续呈现此类项目。11 .面对行业普遍存在的销售规模下滑、新房价格下降导致的企业盈利下滑甚至亏损问题，龙湖虽受影喻，但凭借三大业务板块的聚焦协同与各航道以正向经营现金流驱动的内生式增长，2023年仍实现了百亿以上的核心净利，依然保持行业头部优势。未来，公司将通过开源、节流两个维度的管理动作，实现盈利的企稳回升。在地产开发航道，将聚焦核心城市与地段，精选优质项目，借助当前土地市场竞争减弱的契机提升毛利率，预计2022年及2023年之后拿的项目的毛利率都能做到20%以上，预示地产航道目前来到了谷

34、底，后面是一个逐步修复的过程。运营与服务板块预计将实现双位数收入与盈利增长，进一步助力集团整体利润企稳回升。此外，集团大力实施节流措施，两年间管理和销售两费从160亿降到只有110亿出头，降幅达30%,其中管理费用的降幅更大，团队精简、业务与城市布局更聚焦。通过开源节流、内生式的经营性现金流为正以及扎实和健康的财务底盘，龙湖有信心在一段时间内实现盈利回升，为投资者带来良好回报。12 .龙湖龙智造作为集团代建领域的品牌，超越传统代建模式，整合全业态开发经脸和领先的数字科技能力，提供包含研策、设计、建管、精工、千丁数科在内的全周期全业态的高品质服务。自2022年年中首航以来，龙智造迅速疥身行业前五

35、，2023年签约代建项目约60个，未来几年将实现确收及利润转化，并持续新增这类的项目。龙智造充分利用“一个龙湖”生态优势，与其他航道协同合作，如南京麒麟天街项目即结合C5龙智造代建与C2商业航道代运营服务，为客户提供更长链条的服务。此外，龙智造依托集团超百亿数字化投入，通过千丁数科对外输出数字化能力，去年陆续在不少项目落地。通过这五个飞轮的组合，整个龙智造航道大概保持30%以上的毛利率，同时也保持比较快速的增长。展望未来，鉴于国外成熟市场约30%的代建渗透率与国内广阔发展空间，龙湖龙智造将持续聚焦高能级城市、发挥航道协同的优势，依亲龙湖多年形成的营造能力、品牌口碑，龙湖龙智造未来发展可期。13

36、 .2016年至2021年房地产行业飞速发展的时候，多数房企采用负债规模和资产规模上升,带动销售规模、结算规模的同步上升的旧发展模式，其隐患在于销售规模是与负债规模强挂钩，规模越高，负债规模越高，资产规模越高，但负债需无差别偿还。但是随着市场的下行，部分资产去化困难，长期积累可能导致滞销，而负债是刚性的，资产难以变现，导致很多企业陆续出险。2022年起，龙湖启动调整转型，提出高质量发展模式，与旧模式有三大区别：一是重视经营性现金流为正，要靠内生动力与业务正向现金流驱动发展，2023年首次实现全航道正现金流；二是有息负债规模稳步下降，2022年从2080亿降至1926亿，计划视市场环境保持有息负

37、债的稳步下降，依靠正向经营性现金流而非被动出售资产或被动降低在手现金来降负债；三是追求开发业务外经营性收入及利润的稳步可持续增长，构建更为持久健康的收入结构。龙湖希望通过高质量发展的这三个动作，能够让龙湖成功穿越周期，完成新发展模式的转型。期待未来经营性收入占比过半，届时将标志着龙湖真正完成了转型。舆论场部分核心报道列示:序号调性媒体/自媒体标题（附处接）1正面及中性人民网龙湖累计帮扶超226万人累计捐赠超19亿元2正面及中性新华财经龙湖集团：今年继续压降负债将提前偿还部分2025年到期债务3正面及中性央广网龙湖2023年股东应占核心净利113.5亿元4正面及中性财经网财面儿年报洞见I龙湖管理

38、层：运营与服务的经营性收入成为穿越周期的压舱石5正面及中性证券时报龙湖发布2023年成绩单：品质交付14万套20%提前一个月以上交付6正面及中性上海证券报中国证券网稳步有序压降负债龙湖集团扎实推进高质量发展7正面及中性上海证券报龙湖集团去年营收1807亿元拟提前归还部分债务8正面及中性每日经济新闻年报现场I龙湖集团董事会主席陈序平：短期市场存在压力，始终把债务安全放在第一位9正面及中性21世纪经济报道利润受损但债务压降龙湖管理层：谷底修复机会到来10正面及中性澎湃新闻龙湖臬团：刚性债务已设立专户提前归集资金，6月开始偿还明年到期80亿元银团贷款11正面及中性界面新闻去年营收1807亿，龙湖实现

39、经营性现金流首次为正12正面及中性财联社龙湖管理层：今年继续压降负债将提前偿还部分2025年到期债务13正面及中性中国基金报现场直击！龙湖释放重要信号14正面及中性中国房地产网龙湖集团：2023年实现营业收入1807.4亿元15正面及中性按狒财经龙湖集团：2023年经营性业务经营性现金流回正；将提前偿还部分2025年到期债务16正面及中性乐居财经龙湖为新模式下了三个定义I年报风云17正面及中性点观点直击I龙湖集团：经营性业务成穿越周期压舱石（实录）18正面及中性观点网龙湖集团：对消费RErrS积极关注、研究和准备19正面及中性观察者网龙湖集团：2024年拟新开14座商业项目进入“百MA1.1.

40、”时代20正面及中性798守夜人穿越地产周期的龙湖，2023年核心净利113亿，持续布局高能级城市四、建发国际(01908.HK)媒体/投资人问题：1 .公司在当前市场环境下，如何保持稳定业绩并设定销售目标？2 .面对当前的债务情况，公司后续对于债务管理的策略和计划？3 .公司对于2024年的拿地规模和投资策略有怎样的规划？领导人核心观点：1.利润方面，集团实现总收益约1344.3亿元，同比增长34.9%;公司权益持有人应占利润约50.35亿元，同比增长约2,0%o截至2023年12月31日，建发国际基本每股盈利为2.61元。基于相对积极的业绩表现，董事会提议派发每股1.3港元的末期股息，除净

41、日为5月28日。2.债务和融资方面，截至2023年末，建发国际的有息负债降低至848亿元，同比下降8%,而2023年全口径回款占有息负债比例约2.17倍；存量有息负债的平均融资成本约3.75%,较20222年末的4.33%继续下降约58个BP。总体来讲，2023年公司的有息负债下降了，虽然销售规模在增长、买地的规模也在增长，但我们资金流比较充足，所以主动把一些短期到期债务都还完了。公司表示，还会找机会继续适度缩减债务规模，不会一直加大债务杠杆。不明朗的时候一定还是要注意安全，稳健发展更重要一些。公司表示，2023年上市公司主动还了一些债务后，会根据2024年的状况，继续偿还相关债务，也考虑境内

42、发债计划，公司或将用境内主体去申报，证监会目前已经在着手批准。3 .土地储备方面，目前公司土储约2700亿元，总体规模不是很大，公司一直以来的士储都基本上都是维持在在3000亿元以内。从新增土储的情况可以发现，2023年公司主要拓展的城市集中在上海、厦门、杭州等核心城市，合计新摘项目78个，新增项目全口径货值约2180亿元，拿地权益比例73%。公司称，2024年的投拓会结合自身的销售进度的状况，要确保建发国际整体土储规模不能过大，确保安全性。4 .销售目标方面，公司将采取逐季逐月的策略，以最佳销售目标推动业务发展。同时，公司将努力保持市场占有率和行业排名。舆论场部分核心报道列示:序号调性媒体/

43、自媒体标题(附链接)1正面及中性每日经济新闻年报速读I建发国际2023年总收益同比增长34.9%,毛利率下滑4.2个百分点2正面及中性界面建发激进策略生变：2024年土储规模不能过大，但要稳住行业排名3正面及中性新京报年报速递I建发国际2023年权益持有人应占利润约50亿元4正面及中性新京报年报速递I建发国际2023年权益持有人应占利润约50亿元5正面及中性乐居财经建发国际：继续适度缩减债务规模，不明朗时要注意安全6正面及中性观点地产网年报观察I建发国际2023年度问答：要注意安全7正面及中性智通财经建发国际集团(01908)公布2023年业绩权益持有人应占溢利约50.35亿元同比增长2.04%末期息每股1.3港元8正面及中性凤原周刊建发国际2023年毛利率低至11.1%,管理层称今年去化不理想，很难确定2024年销售目标