房地产经纪操作实务考题(共五卷)含答案.docx

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1、房地产经纪操作实务考题（一）总分：100分考试时间：90分钟注意事项： 仔细检查试卷和答题纸，如有问题立即举手询问，在开考前报告监考老师。 答题过程中，不得喧哗、交头接耳，不得夹带、旁窥、抄袭或有意让他人抄袭。 考试结束后，不要将试卷、草稿纸或其它物品夹在答题卡中。一.单项选择题（每小题2分，共100分）1.房地产经纪机构有告知委托人是否与委托房屋有利害关系的义务,体现了房地产经纪机构与房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循（）原则。A、保密B、回避C、规范执业D、诚信执业【答案】B【解析】房地产经纪机构有义务告知委托人是否与委托房屋有利害关系，体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪

2、活动中应遵循的回避原则。房地产经纪人员和房地产经纪机构存在以下情形的,需要回避或如实披露并征得另一方当事人同意：与房屋的出卖方或者出租方有利害关系的，如房主为房地产经纪人员的直系亲属等；与房屋的承购方或者承租方有利害关系的，如房地产经纪人员是买方的直系亲属等。另外，房地产经纪机构和房地产经纪人员在不提供经纪服务的交易中，可以充当交易方，但应当向交易相对人明示自己的身份。2、房屋买卖的一次性付款当中，付款的日期的情况不包括(A、房屋交付之日B、签订房屋买卖合同之日C、房屋交付使用之前的特定某天D、房屋交付之后的特定某天【答案】B【解析】一次性付款是指房地产买卖中,买卖双方约定支付价款的一个日期，

3、买方在该日期向卖方一次性支付完所有价款的方式。付款的日期有三种情况：房屋交付使用之前的特定某天；房屋交付之日；房屋交付之后的特定某天。但卖方一般要求在房屋交付之前付清全款。3、()是房地产经纪机构为促成委托人购买房屋提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。A、房屋承租经纪服务合同B、房屋承购经纪服务合同C、房屋出租经纪服务合同D、房屋出售经纪服务合同【答案】B【解析】房屋承购经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人向第三方购买房屋提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。4、我国台湾地区的著名房地产经纪机构一信义房屋,在台湾率先创立了(),并

4、在实际业务进行中加以实施。A、不动产说明书制度B、漏水保固制度C、高氯离子瑕疵保障制度D、高放射瑕疵保障制度【答案】A【解析】我国台湾地区的著名房地产经纪机构一信义房屋，多年前就在台湾率先创立了不动产说明书制度，并在实际业务进行中加以实施。此外，信义房屋还先后推出了漏水保固制度、高氯离子瑕疵保障制度、高放射瑕疵保障制度等房屋质量保障服务。5、房地产经纪服务合同采用（）形式是中外房地产市场的惯例。A、口头B、书面C、公证D、法律【答案】B【解析】房地产经纪服务合同的特征包括：房地产经纪服务合同是双务合同，即双方当事人互相享有权利、承担义务的合同。这是商品交换最为典型的法律表现形式。房地产经纪服务

5、合同是有偿合同，即当事人取得权利必须支付相应代价的合同。房地产经纪服务合同为书面形式的合同。房地产经纪服务合同可以是不要式合同。但房地产经纪服务合同采用书面形式是中外房地产经纪行业的惯例。6、不动产登记申请书不包括（A、申请登记事由B、附带动产情况C、申请人情况D、不动产情况【答案】B【解析】不动产登记申请书主要包括：收件情况；申请登记事由；申请人情况；不动产情况；抵押情况；地役权情况；登记原因及证明情况；申请证书板式及持证情况；不动产登记情况。7、房地产经纪人采用网络方式接待客户，务必在推荐房源信息时注意其(1A、集中性B、多样性C、全面性D、真实性【答案】D【解析】房地产经纪人采用网络方式

6、接待客户，需要注意以下两点：针对求购和求租客户，房地产经纪人尤其应该注意推荐房源的真实性和表述的严谨性，因为聊天工具会留下文字证据。一旦房地产经纪人推荐了假房源，客户可能会以此向相关部门投诉。利用电脑通过文字表达进行沟通与利用电话通过语言直接进行沟通，二者在沟通效果方面有一些差距。因此，房地产经纪人利用网络接待客户后,还是要通过电话、面谈等方式,进一步了解客户的真实需求。8、存量房商业抵押贷款流程的第四步为（A、委托两的构评I古房屋价值B、银行审批通过贷款合同C、价款人与银行签订房屋抵押贷款合同（面前）D、办理房屋交易缴税及产权过户【答案】B【解析】存量房商业抵押贷款流程为：签订房屋买卖合同；

7、办理网签手续（部分城市无网签）；委托评估In构进行评估；银行办理面签手续、批贷；办理缴税、产权过户手续；抵押登记；银行放款。9、房屋所有权人按照有关登记办法的规定，向房屋所在地的（）申请产权登记。A、房地产管理部门B、当地县级以上人民政府C、不动产登记部门D、建筑行政主管部门【答案】C【解析】广义的房地产产权登记是指在规定登记的范围内的土地使用权人和房屋所有权人按照有关登记办法的规定,向房屋所在地的不动产登记部门申请产权登记。狭义的房地产产权登记，只包括房屋所有权登记和房屋的他项权利登记。10、根据个人住房贷款代办服务的内容，不属于代办服务合同内容的是（工A、委托双方的基本资料B、双方的权利和

8、义务C、拟定贷款方案D、服务收费【答案】C【解析】根据个人住房贷款代办服务的内容,代办服务合同主要包括以下内容：委托双方的基本资料；委托事项；双方的权利和义务；服务收费；违约责任；委托双方签字盖章。11、关于房源外部营销中平面媒体广告，下列说法错误的是（A、选择发行量大、知名度高的平媒广告载体B、广告投入应持续不断，每周67次，持续才能效果才更明显C、最好与房地产机构里其他经纪人集体投放D、房源广告撰写上标题鲜明、楼盘及房源信息简洁清晰、卖点突出【答案】B【解析】平媒广告投放应该注意以下五点：选择发行量大、知名度高的平媒广告载体，如地方权威的生活报、党政报等。广告投入应持续不断，每周12次，持

9、续才能效果才更明显。最好与房地产机构里其他经纪人集体投放，结合企业形象或品牌宣传一起推广效果更佳，一些大中型的房地产经纪企业通常也会指定合作的平媒广告，定期定版面投放广告，经纪人最好与所在企业统一投放活动同步。房源广告撰写上标题鲜明、楼盘及房源信息简洁清晰、卖点突出，此外应放上房地产经纪人全名（避免小王、小李之类笼统的称呼方式），准确的联系方式（最好是选择一个容易记忆的号码作为长期的业务号码1每次投放广告应注意统计和登记客户来电，收集相关数据，为后期分析渠道效果、选择投放平面媒体渠道和撰写房源广告等提供依据。B项，广告投入应持续不断，每周12次，持续才能效果才更明显。12、下列属于政府主管部门

10、网站掌握的价格信息的特点的是（A、权威有效B、内容全面C、时效性好D、真实性强【答案】A【解析】政府主管部门网站,是房地产经纪人员了解房地产交易价格信息的主要渠道之一。政府部门所掌握的价格信息有以下两个特点：权威有效。此类价格信息都是在政府相关部门进行登记的信息,虽然与真实成交价格可能有一定出入，但是未来房地产计税的依据，是权威有效的数据。时效性相对较差。此类价格信息大多数以登记完毕后为准，较交易当事人签订相关合同时，时间已经相对滞后。13、在房地产价格信息分析中，因果分析主要分析的是（A、不同类别房源的比较B、影响房价的原因C、价格走势D、同类房源不同时间的比较【答案】B【解析】对房地产价格

11、信息的分析方法包括：简单统计分析，即根据已搜集到的统计数据计算出某些数据指标,通过这些指标对房地产价格的走势进行判断；比价分析，对不同地区或不同类别房源的比较、同类房源在不同时间段上的比较等；因果关系分析。其中,因果关系分析主要分析了影响房价的原因,找出影响价格变化的主要因素和影响程度等。14、关于个人住房贷款的贷款额度，下列说法错误的是（A、贷款额度也称贷款限额，银行一般用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定B、贷款金额不得超过某一最高金额C、贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额D、当申请金额超过银行规定的任一限额时，以其中最高限额作为贷款金额【答案】D【解析】贷款额度又称贷

12、款限额。银行一般用不同的指标,对借款人的贷款金额做出限制性规定，例如：贷款金额不得超过某一最高金额；贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额；贷款金额不得超过按最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的,以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上彳王一限额的,以其中勤氐限额作为贷款金额。15、房地产经纪机构采用电话访问开发房源的优点是（A、业主印象深刻B、花费的时间较少C、容易取得业主信任D、不受时间的限制【答案】B【解析】电话拜访的优点有：I：徽集中；针对性较强；比较省力且可联系的人较多；不受地点的限制；不受天气影响；花费的时间较少。16、可以避免同一房号重复销售的

13、重要工具是（A、价目表B、销控表C、客户置业计划D、须知文件【答案】B【解析】在房地产销售过程中，销控表直接体现不同房号（单元）的销售状况,也是避免同一房号重复销售的重要工具之一,有助于准确地向客户推介房屋。因此,房地产经纪人员应及时更新已售房号或未售房号。17、经纪人员应首先推荐使用（）制定的示范合同文本。A、房地产经纪机构B、买卖双方自拟C、委托经纪人员、律师拟定D、行业主管部门【答案】D【解析】经纪人员应首先推荐使用行业主管部门制定的示范合同文本。目前我国大部分城市的房地产管理部门要求买卖双方使用房地产管理部门制定的或者房地产管理部门和工商管理部门联合制定的存量房买卖合同示范文本。在这些

14、城市，如不使用示范合同文本，则不能办理过户、取得房地产权属证书。18、客源是具有成交可能的意向购房或者租房的人，体现了客源具有（）的特征。A、指向性B、实效性C、潜在性D、可能性【答案】C【解析】客源的特征包括：指向性；时效性；潜在性。其中,潜在性是指客源严格意义上是潜在客户,是具有成交意向的买房或租房群体，他们的需求只是一种意向,不像订单客户另瞭肯定,可能因为种种变故而放弃购买或租赁需求。而能否成为真正的买受方或承租方，这不仅取决于房地产经纪人提供的房源信息，还取决于客户本身最终的购买（承租）决策。19、下列不属于房地产交易资金支付方式的是（A、门店支付与抵押支付B、自有资金支付与贷款支付C

15、、一次性付款与分期付款D、现金支付与转账支付【答案】A【解析】房地产交易资金支付方式包括：自有资金支付与贷款支付；一次性付款与分期付款；现金支付与转账支付。20、房地产经纪人与委托人签订房屋销售委托协议后，应在第一时间（A、进行公证B、核实房屋产权C、收取委托佣金D、了解最高销售价格【答案】B【解析】房地产经纪人与委托人签订独家委托协议或有委托意向后，应在第一时间核实产权，既避免可能发生的诈骗行为，又能防止债务陷阱，保障客户及自身利益。21、房地产经纪机构在（）中，更注重与客户建立长期的合作关系。A、房地产买卖经纪业务B、房地产租赁经纪业务C、房地产转让经纪业务D、房地产抵押经纪业务【答案】B

16、【解析】房地产租赁经纪是指房地产经纪人员为使房屋承租方和出租方达成租赁交易而提供的经纪服务。房地产租赁主要包括：新建商品房出租、存量房屋的出租和转租。在房屋租赁交易中,租赁双方的权利义务关系持续时间较长,相互之间会产生复杂的债权债务关系,因而特别需要房地产经纪机构持续地提供沟通、协调、担保等服务。由于租赁交易的当事人反复租赁的频率远远高于买卖交易的频率，在开展房屋租赁经纪业务时，房地产经纪机构更应注意与客户建立长期合作关系。22、对出租或出售房屋的权属审核，经纪人要询问客户是否取得的证书不包括（工A、房屋所有权证B、房屋购买协议证书C、土地使用权证D、他项权利证书【答案】B【解析】不动产的权属

17、状态一般由特定的法律文件反映，不动产权证（如土地使用权证、房屋所有权证、他项权利证书）等。在产权证书上需要列明的内容有房屋性质（如商品房、房改房、宅基地等1业主姓名、土地使用年限、法定用途、房屋土地位置图、他项权利等。23、房地产经纪人在与业主接洽、相互沟通了解的过程中，（）是获取委托的关键。A、能否获得业主的信任B、能否提供尽可能多的房源C、能否充分理解客户的需求D、能否提供专业意见【答案】A【解析】业主愿意将房屋委托房地产经纪人出售或出租，主要是相信房地产经纪行业的专业性与安全性，希望以专业化的经纪服务，安全而高效地将物业销售或出租出去。因此，经纪人在与业主接洽、相互沟通了解的过程中，能否

18、获得业主的信任,是获取委托的关键。24、下列关于房地产置业投资咨询的表述中，错误的是（A、房地产细分市场的供求分析是房地产置业投资咨询的基础B、房地产经纪人要从获取长期收益和增值的角度进行投资分析C、房地产经纪人要分析房地产的产租能力D、可行性研究是房地产置业投资咨询报告的主要内容【答案】D【解析】房地产置业投资是指投资者购置房地产后，在较长时期内持有该房地产,通过出租经营,持续地获取周期性投资收益,当然，一般而言这类投资者也期望所购置的房地产在未来能够增值。对于这种投资，房地产经纪人员关键要根据房地产租赁市场的特点把握供需关系的变化，要站在获取长期收益和增值的角度对租赁市场进行分析，特别是对

19、影响供给和需求变动的因素进行分析和预测。无论是房地产开发投资咨询还是房地产置业投资咨询,最基础的内容是进行房地产细分市场的供求分析。D项,可行性研究是房地产开发投资咨询报告的主要内容。25、房源信息的整理中，最常见的形式是（A、互联网B、表格C、图片D、文字报告【答案】B【解析】房源信息的整理通常包括对房源信息的分类、记录和储存几个环节。房源信息通过加工整理之后,通常以表格、图片、文字报告等形式展现出来。其中表格又是最常见的形式。26、关于有效房源的说法,错误的是（A、有效房源应及时关注和访问B、有效房源可能从有效变成无效C、有效房源是指客户交纳定金后的房源D、有效房源应按成交难易程度分别对待

20、【答案】C【解析】处于在售或在租状态的房源被称之有效房源，它们在经纪业务中的作用不言而喻。已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租与出售的房源属于无效房源。27、一般情况下，房地产经纪服务以（）为完成标志。A、收取佣金B、达到约定的服务标准C、实地看房完成D、签订房地产交易合同【答案】D【解析】房地产经纪服务期限可以约定具体的时间期限，也可约定为自合同签订之日起至委托人签订房屋交易合同之日止。房地产经纪服务的完成一般以房地产交易合同（包括买卖合同和租赁合同）的签订为标志。经纪服务的完成标准可约定为：在经纪服务期限内，委托人与经纪机构引见的房屋交易人签订房屋交易合同。28、写字楼、旅馆、度假村等

21、房地产的本质是（A、各种企业的生产资料B、开发商的生产产品C、商业房地产D、收益成品【答案】A【解析】商业房地产是一个内涵非常丰富的概念,包括写字楼、商铺、购物中心、旅馆、餐厅、度假村、游乐场、健身俱乐部、高尔夫球场、服务式公寓、工业房地产等。这么多种类型房地产的共同点（即商业地产的本质）是其作为各种企业（包括房地产出租企业）的生产资料。29、由财产损坏、法律责任及雇员遭受伤害或生病给公司带来的损失，属于企业风险中的（IA、价格风险B、信用风险C、纯粹风险D、责任风险【答案】C【解析】风险可以分为企业风险和个人风险。任何原因导致企业价值减少的都可以被定义为企业风险。影响企业现金流和企业价值变动

22、影响最大的包括：价格风险；信用风险；纯粹风险。其中，纯粹风险是指由财产损坏、法律责任及雇员遭受伤害或生病给公司带来的损失。30、买方市场中决定房地产经纪机构核心竞争力的要素是（A、房源信息B、客源信息C、市场信息D、价格信息【答案】B【解析】客源信息是指客源自身包含的、有利于成交的，对房地产经纪机构和房地产经纪人员有用的信息。客源信息同样是房地产经纪机构的重要资源。特别是买方市场的前提下，客源信息对房地产经纪机构显得尤为重要,一个房地产经纪机构拥有的客源信息越多,其竞争力就越强。31、在客源开发中，（）策略是指房地产经纪人员将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。A、注重营销手段的运用B

23、、着力打造良好的客户关系C、及时挖掘客户信息D、养客【答案】D【解析】在客源的开发过程中,应注重以下策略：注重营销手段的运用。着力打造良好的客户关系。及时挖掘客户信息。善用养客策略。养客是客源开拓中的重要策略，是指房地产经纪人员将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。潜在客户希望被告知，被传授专业的知识、提供专业的服务、以帮助他们做出合理的决策。择机使用直接回应方法。32、房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，有义务向委托人书面说明下列哪一事项？（）A、查看委托房屋B、查看委托人身份证明C、委托房屋的市场参考价格D、查看委托房屋权属证书【答案】C【解析】根据房地产经纪管理办法,房地产

24、经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，有义务向委托人书面说明下列事项：是否与委托房屋有利害关系；委托人需要协助的事宜、提供的资料；委托房屋的市场参考价格；房屋交易的一般程序及可能存在的风险；房屋交易涉及的税费；房地产经纪服务的内容及完成标准；房地产经纪服务收费标准和支付时间；交易资金交付；其他服务相关事项。ABD三项属于房地产经纪机构的验证义务。33、当事人没有做出明确约定的，可通过（）解决合同纠纷。A、相关部门调节B、仲裁C、诉讼D、自行协商【答案】C【解析】纠纷解决方式是指合同当事人解决合同纠纷的手囹口途径，当事人应当在合同中明确约定解决合同争议或纠纷的具体途径，如通过相关部门调节、仲裁、司

25、法诉讼等。当事人没有做出明确约定的,可通过诉讼方式解决合同纠纷。34、住宅按（）来分类，可以分成住宅类房源、非住宅类房源两种。A、产品性质B、产权性质C、使用类别D、使用期限【答案】A【解析】按照产品性质可分为住宅类房源、非住宅类房源两种。住宅类房源包括普通住宅、非普通住宅；非住宅类房源包括商铺、写字楼、公寓、停车楼、厂房等。35、下列各项中，不属于商品房项目中的物业管理情况的是（A、前期物业管理B、当前物业管理公司名称C、管理规约的情况D、物业管理的收费情况【答案】B【解析】在签约前房地产经纪人员应向买方客观介绍开发企业的实力与水平、开发资质等级、信誉度、项目的具体情况，特别注意介绍其房屋质

26、量、售后服务与物业管理等情况。其中,物业管理情况包括：前期物业管理；管理规约的情况；物业管理的收费情况等。36、根据客户对物业需求的（），确定业务工作开展的先后顺序。A、系统性B、关注性C、急迫性D、有效性【答案】C【解析】在客户需求程度分析过程中，根据客户对物业需求的急迫性,确定业务工作开展的先后Jl质序。37、房地产经纪人在接受房屋售卖委托后要进行房屋调查，房屋调查包括核实产权和（A、核实售卖目的B、核实业主身份C、核实房屋所处位置D、现场查勘【答案】B【解析】房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中,产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。首先

27、，要求出售方提供合法的证件（包括身份证、房地产权证等）；其次，到房地产登记机构（各区县房地产交易中心）查询房屋的权利人、产权来源、抵押和贷款情况、土地使用情况、是否有法院查封新言息。38、进入尾盘销售期后，应以（）为主。A、价格策略的制定B、整个项目的形象推广C、广告的策划D、配套工程的竣工【答案】D【解析】按照项目销售任务的铺排，可将房地产销售分为预热期、公开销售期、持续在售期和尾盘销售期，不同时期要求完成的销售量有所不同。如预热期的推广主要是整个项目的形象推广，不需要涉及具体的情况，这个阶段广告的作用较为重要。而尾盘期则以配套工程竣工为主，并辅助以适量的价格策略。39、当事人取得权利必须支

28、付相应代价的合同是（A、支付合同B、有偿合同C、劳务合同D、商业合同【答案】B【解析】有偿合同是指当事人取得权利必须支付相应代价的合同。一方当事人取得利益，必须向对方当事人支付相应的代价，而支付相应代价的一方，必须取得相应的利益。40、房地产经纪人受理委托业务后,主要应当收集（）及相关的市场信息和委托方信息。A、股价信息B、本公司信息C、发展信息D、标的物业信息【答案】D【解析】信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人受理委托业务后，应主要收集三方面信息：标的物业信息；与标的物业相关的市场信息；委托方信息。41、以帮助分析购房能力、市场行情，制定购房方案的方式进行引导的客

29、户类型是（1A、试探型B、激励型C、加强型D、成熟型【答案】C【解析】在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户划分为以下四种类型：试探型；引导型；加强型；成熟型。其中，房地产经纪人针对加强型客户适宜采取的引导方式是帮助客户分析购房能力、市场行情，制订购房方案（目标、贷款安排等I42、房地产经纪服务合同，是指房地产经纪机构和（）之间就房地产经纪服务事宜订立的协议。A、委托人B、代理人C、出租人D、贷款人【答案】A【解析】房地产经纪服务合同，是指房地产经纪机构和委托人之间就房地产经纪服务事宜订立的协议，包括房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同、房屋承

30、购经纪服务合同和房屋承租经纪服务合同等。43、下列关于个人住房贷款代办合同的说法，错误的是（A、个人住房贷款代办合同是指借款人委托房地产经纪机构代办个人住房贷款而签订的服务合同B、房地产经纪机构在为客户提供办理贷款的服务时，必须签订个人住房贷款代办服务合同C、个人住房贷款代办合同明确约定经纪机构的服务内容和责任范围D、个人住房贷款代办合同对贷款能否获批、贷款额度、利率、代办期限等做出承诺【答案】D【解析】个人住房贷款代办合同是指借款人委托房地产经纪机构代办个人住房贷款而签订的服务合同,个人住房贷款代办服务是房地产经纪延伸服务的内容之一,房地产经纪机构门店普遍承接该项业务。房地产经纪机构在为客户

31、提供办理贷款的服务时,必须签订个人住房贷款代办服务合同,明确约定经纪机构的服务内容和责任范围,不对贷款能否获批、贷款额度、利率、代办期限等做出承诺。44、在房地产居间业务中，代办房地产登记属于房地产经纪机构向客户提供的(1A、居间服务内容之一B、后续服务项目之一C、咨询服务内容之一D、信息服务内容之一【答案】B【解析】房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。许多权利人并不了解房地产登记过程中所需要的各种前提条件和需准备的资料以及应遵循的程序,因此常常委托房地产经纪人代为办理。在采用居间方式的房地产经纪业务中，代办房地产登记属于房地产经纪机构向客户提供的后续服务项目之一。45、标的物所有

32、权自（）时起转移。A、产权交付B、合同签订C、标的物交付D、房屋验收【答案】C【解析】合同法第133条对买卖合同中标的物所有权的转移进行了规定，即标的物所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。即根据合同法的规定，房地产开发商将房屋交付给买受人，不仅包含将房屋实物交付给买受人，还包含着将房屋所有权转移给买受人的意思。46、将房地产经纪服务合同分为代理合同和居间合同的依据是（A、房地产经纪服务方式B、房地产交易形式C、房地产交易次数D、房地产新旧程度【答案】A【解析】按照提供房地产经纪服务的方式分，可将房地产经纪服务合同分为房地产代理合同和房地产居间合同。房地产居间合同

33、一般由交易双方及提供经纪服务的房地产经纪机构三方共同签订，房地产代理合同由委托人和经纪机构双方共同签订。47、房地产经纪人杳验房屋后，应编制（），并须出租方签字确认信息真实可靠。A、钥匙托管协议B、房屋出租协议C、房屋状况说明书D、房屋勘察报告【答案】C【解析】对于业主委托房地产经纪人进行出租的房屋，经纪人应对除房屋主体结构之外,业主能够提供的室内配套设施,具体包括室内装修水平、家具家电档次等方面的设施开展调查。房地产经纪人查验房屋后，应当编制房屋状况说明书,并须出租方签字确认信息真实可靠。48、某业主委托某房地产经纪公司将自己暂不居住的房屋转让，则房源应当是指（A、B、业主自己居住的房屋C、

34、业主委托转让的房屋D、出售意向【答案】C【解析】在房地产经纪业务中,房源就是房屋权利人委托房地产经纪机构交易的房地产。从房源的含义看，一宗房地产要成为房源，必须具备下列两个条件：依法在市场上进行交易，即能够出租、转让或抵押。不得出租、转让和抵押的房屋不能成为房源。房屋权利人有交易的意愿，并采取了委托行动。49、房地产经纪人欲将潜在客户变成现实客户，首先应了解客户的（A、学历B、工作性质C、住址D、动机和需求【答案】D【解析】房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。客户的购买动福口需求越明确，就越容易由潜在客户变成现实客户。房地产经纪人根据客户的购房需求、偏好与购房能力,为客户提供相应的房源和解决

35、方案,可以提高促成交易的成功几率。因此,欲将潜在客户变成现实客户,首先应了解客户的购买动机和需求。50、二手房代理业务开拓的关键是（A、市场研究B、争取客户C、洽谈业务D、品牌经营【答案】B【解析】存量住房买卖、租赁经济业务流程中,客户开拓的主要工作是争取客户,一般房地产经纪机构都会通过品牌宣传和公共关系活动，来宣传自己，进而吸引客户。房地产经纪操作实务考题（二）总分：100分考试时间：90分钟注意事项： 仔细检查试卷和答题纸，如有问题立即举手询问，在开考前报告监考老师。 答题过程中，不得喧哗、交头接耳，不得夹带、旁窥、抄袭或有意让他人抄袭。 考试结束后，不要将试卷、草稿纸或其它物品夹在答题卡

36、中。一.单项选择题（每小题2分，共100分）1.目前贷款金额最高一般不超过抵押房地产价值的（A、50%B、60%C、70%D、80%【答案】C【解析】目前贷款金额最高一般不超过抵押房地产价值的70%。抵押房地产价值通常采用抵押房地产的评估价值，银行一般委托具有相应资质的房地产评估机构评估确定。2、存量房经纪业务基本流程中，当事人（）是房地产交易成交的标志。A、签订房地产交易合同B、签订房地产经纪合同C、引领买方（承租方）看房D、信息收集与传播【答案】A【解析】签订交易合同是成交的标志。房地产经纪人应协助（在采用居间方式的经纪业务中）或代理（在采用代理方式的经纪业务中）委托方与交易对象签订合同。

37、3、根据征信业管理条例的规定，个人有权每年（）次免费获取本人的信用报告。A、1B、2C、3D、4【答案】B【解析】根据征信业管理条例的规定，个人有权每年两次免费获取本人的信用报告。在没有得到他人授权的情况下，个人是无权查询他人信用报告的。如果买方委托他人查询其信用报告,需要提供买方和代理人的有效身份证件原件和复印件、授权委托公证证明原件，同时填写个人信用报告本人查询申请表。4、利用房地产经纪机构的办公场所争取上门客户的揽客方法称为（A、门店接待法B、上门揽客法C、客户介绍法D、会员揽客法【答案】A【解析】A项，门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构开设的店面，客户主动上门咨询而获取客户的

38、方法。B项，无此说法。C项，客户介绍法是指房地产经纪人通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式。D项，会员揽客法是指通过成立客户俱乐部或客户会的方式吸收会员并挖掘潜在客户的方法。5、房地产经纪机构在建立客户数据库时,错误的做法是（A、尽可能保存客户原始资料B、重视数据库管理的安全性C、将外部数据作为最重要资料D、及时整理和更新客户资料【答案】C【解析】构建客户数据库时应考虑如下因素：要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来；要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来；要特别重视数据库管理的安全性；要及时对客户关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。6、下列业务中

39、，（）主要集中在境外公司和个人在我国境内承租房屋的代理上。A、房地产卖方代理业务B、房地产买方代理业务C、房地产居间业务D、房地产行纪业务【答案】B【解析】房地产买方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义承租、承购房地产的专业服务行为。房地产买方代理的委托人是需要购买或承租房屋的机构或个人。受消费习惯、交易成本等因素的影响,目前房地产买方代理业务的发展还不是很成熟，这方面的业务主要集中在境外公司和个人在我国境内承租房屋的代理上。7、房地产经纪人与委托人之间的劳务服务关系实质上是一种（）关系。A、市场交易B、合同约定C、行为约束D、互惠互利【答案】A【解析】房地产经纪活动是房地产整

40、体市场的重要组成部分，对房地产市场的交易活动有着重要的影响。房地产经纪活动是市场行为，房地产经纪机构与委托人之间的劳务服务关系实质上也是一种市场交易关系。这种交易能否在合法、正常的状态下进行，有赖于市场交易活动的安全和秩序。房地产经纪服务合同是房地产经纪机构与委托人共同遵守的行为规则。8、买卖双方选择自行交割房地产交易资金,其操作流程一般不包括（A、买卖双方签订存量房买卖合同B、买方按合同约定的时间和方式支付定金或首付款至卖方指定账户C、买方或房地产经纪机构支付剩余大部分或全部购房款给卖方D、买卖双方办理缴税及转移登记手续，买方取得不动产权证【答案】C【解析】买卖双方选择自行交割房地产交易资金

41、，操作流程一般如下：买卖双方签订存量房买卖合同；买方按合同约定的时间和方式支付定金或首付款至卖方指定账户；如买方需要贷款，办理抵押贷款手续，银行批贷；买方或贷款银行支付全部或部分购房款给卖方；买卖双方办理缴税及不动产转移登记手续,买方取得不动产权证书；买方或贷款银行支付剩余购房款给卖方。9、房地产经纪人受被代理人的指示处理事务，房地产经纪人在处理事务的过程中所发生的费用应当由（）承担。A、代理人B、被代理人C、经纪人D、委托人【答案】B【解析】服务费用是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得到的服务报酬,包括：佣金；代办服务费。其中，在合同中约定由委托人支付经纪服务过程实际支出的必要费用，必要费

42、用不得高于房地产经纪服务收费标准，具体收费额度双方协商议定。因此,在房地产代理中,房地产经纪人在处理事务的过程中所发生的费用应当由被代理者承担。10、房地产经纪专业人员只能通过（）的方式取得报酬。A、与委托人协商B、订立合同C、房地产机构下发D、口头商谈【答案】B【解析】房地产经纪服务合同在有效保障合同当事人的合法权益、维护和保证市场交易安全与秩序等方面发挥着重要作用。一方面，房地产经纪专业人员提供经纪专业服务后,只能通过订立合同的方式取得相应的报酬；另一方面,委托人也只有通过合同的形式，明确自己享有的权利以及应当承担的义务。11、()是指受托经纪人只将基本房源信息推荐给其他经纪人，其他经纪人

43、若有合适的客户须联系该房源受托经纪人进行操作，成交之后该受托经纪人和合作经纪人一般对半分佣。A、一般推荐B、合作推荐C、独家代理D、委托代理【答案】B【解析】推荐方式分为一般推荐和合作推荐。其中，合作推荐则是受托经纪人只将基本房源信息推荐给其他经纪人，其他经纪人若有合适的客户须联系该房源受托经纪人进行操作，成交之后该受托经纪人和合作经纪人一般对半分佣,即按照各自分佣50%12、人民法院对已经设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人()的宽限期。A、6个月B、5个月C、7个月D、1年【答案】A【解析】人民法院对已经设定抵押的被执行人及其所扶养家属居

44、住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人6个月的宽限期。在此期限内，人民法院不得强制被执行人及其扶养家属迁出该房屋。只有6个月的宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院才能强行迁出。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，应由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。13、合同对合同当事人具有（）约束，当事人必须依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。A、行为B、法律C、条件D、道德【答案】B【解析】合同是平等的民事主体就某一具体事项中双方权利义务关系协商一致后所形成的法律文件，对合同当事人具有法律约束力。合同一旦生效，当事人就必须依照约定履行自己的义务，不

45、得擅自变更或者解除合同。14、房屋实地查看的内容中，房地产经纪人员首先应该查看（A、房屋区位状况B、房屋实物状况C、物业管理状况D、其他状况【答案】B【解析】在房地产经纪人员对房屋实地查看前，并不十分清楚房屋的具体状况，但是为了使房屋实地查看更有效率和针对性，房地产经纪人员应首先查看房屋实物状况,再看房屋物业管理状况和房屋区位状况。15、独家委托对于购房者来说，也有非常多的优势，保证了房源的()和优质性。A、指向性B、真实性C、持续性D、有效性【答案】B【解析】独家委托对于购房者来说，也有非常多的优势。独家委托保证了房源的真实性和优质性,同时还可以防止业主随意调高价格,有利于购房者的利益。独家房源的曝光度更高,购房者更容易匹配和挑选到适合自己房屋,业主一般更为配合购房者看房，磋商效率高，有利于决速成交，使购房者更省时省力。16、()体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。A、是否与委托房屋有利害关系B、委托人需要协助的事宜、提供的资料C、委托房屋的市场参考价格D、房屋交易的一般程序及可能存在的风险【答案】A【解析】根据房地产经纪管理办法,必要事项告知是房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前应当履行的义务。需告知的必要事项内容主要包括：是否与委托房屋有利害关