星河城销售手册.docx
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1、销售手册目录一、总体市场分析1、总体经济环境2、总体行业状况3、总体市场状况二、区域市场分析1、总体区域市场状况2、区域竞争个案三、项目整体表达1、规模、规划2、交通3、景观4、户型特色5、装修标准6、配套：会所及其他配套第一章、总体市场分析一、总体经济环境2005年一季度，北京市主要经济指标表现稳定，但是增幅较去年同期有比较明显的回落，从发展趋势看，比去年第四季度进一步减缓，反映宏观调控的影响有所增强。工业生产增势减缓。全市规模以上工业企业实现增加值增幅比上年同期回落8.6个百分点，比去年四季度回落7.7个百分点。其中，专用设备制造业、交通运输设备制造业、石油加工炼焦及核燃料加工业增加值增幅
2、均比上年同期回落。高新技术产业发展形势较好，完成工业增加值89.4亿元，按现价计算增长15.8%,增幅同比提高4.1个百分点。投资增幅进一步回落。全市完成全社会固定资产投资增幅低于上年同期27.9个百分点。其中，房地产开发投资191.2亿元，增长11.9%,增幅低于上年同期28.7个百分点。消费市场运行平稳。全市限额以上商业企业实现社会消费品零售额432.3亿元，比上年同期增长19.4%物价水平继续上行。全市居民消费价格指数高于上年同期2.2个百分点。其中，食品类价格比上年同期上涨6.7%,居住类价格上涨5.5%。居民收入稳步增长。扣除价格因素，北京城市居民人均可支配收入实际增长9.4%。投资
3、增幅略有回升。1至4月，北京市全社会固定资产投资增幅高于一季度1.5个百分点，完成房地产开发投资继续回落，增幅比上年同期下降28.4个百分点。二、总体行业状况2005年，北京市房地产开发投资继续平稳增长，一季度累计完成投资191.2亿元，比上年同期增长11.9%o2005年一季度北京市房地产开发企业当年到位资金438.8亿元，同比下降4.7%。在当年到位资金中，国内贷款为106.3亿元，比上年同期下降17.6%。国内贷款的减少，主要是受紧缩信贷，严格资金管理的政策影响，如提高房地产开发投资项目自有资金比例、清理固定资产投资项目贷款等。房地产开发企业资金的主要来源仍然是定金及预收款，占当年到位资
4、金的45.8%,达到201.1亿元，比上年同期增长22.8%。房地产开发企业完成土地开发面积79.5万平方米，比上年同期增长1.l倍。新开工商品房面积335.3万平方米，比上年同期下降0.7%；其中商品住宅223.5万平方米，下降0.6%。竣工各类商品房313.7万平方米，比上年同期增长37.4%,其中商品住宅235.4万平方米，增长35%o一季度销售各类商品房353.8万平方米，实现销售额184.4亿元。其中：住宅销售327.3万平方米，实现销售额158.3亿元，均比上年同期有一定增长。从地域来看，北京市商品房的区域分化非常明显。以四环为界，1季度，四环以内商品房的平均售价达到了7795元/
5、平方米，而四环以外商品房平均售价为3971元/平方米。从区域来看，1季度，城八区商品房平均售价为6887元/平方米，远郊区县为3164元/平方米；其中，住宅分别为6370元/平方米，3102元/平方米。2005年13月份北京市房地产开发统计资料主要指标合计上年同期增幅（%）房地产开发投资（亿元）191.2170.911.9#住宅83.676.69.2商品房施工面积（万平米）5609.25361.44.6#住宅3853.53657.45.4本年新开商品房面积（万平米）335.3337.7-0.7#住宅223.5224.9-0.6商品房竣工面积（万平米）313.7228.437.4#住宅235.4
6、174.435.0商品房销售面积（万平米）353.8268.631.7#住宅327.3248.631.7商品房销售额（亿元）184.4125.946.4#住宅158.3108.446.1三、总体市场状况1、投资继续得到控制，融资渠道酝酿变局尽管实施了以抑制投资增长为主要目的的宏观调控，但2004年的投资率仍然达到了51.33%,超过2003年创出新高.2004年，中国房地产投资占到固定资产投资的近五分之一,并且对上游产业拉动作用增强。专家预计，今年房地产投资增速将有所放缓，但不会低于20%o2、土地市场走向规范，土地增量供应控制更严土地市场将会更加公开透明；建设项目用地预审将更为加强，第三轮土
7、地利用总体规划将逐步展开。被动需求有望下降，二手房市场将持续升温。在去年停止拆迁、集中解决拆迁遗留问题的基础上，预计今年的拆迁工作将慎重进行，拆迁导致的被动需求将有较大幅度下降。此外，随着二手房交易管理政策的完善和实施，己购公房的大量上市，房源将继续放量,梯度消费格局逐步形成。3、供应关系偏紧，房价增幅趋缓在当前房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，住房需求呈现很强刚性，一般性上调利率措施对需求量影响不大，房地产市场的需求将持续旺盛。在国家宏观调控背景下，房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，供求偏紧局面很难改变。由于政策变动对市场预期（供给减少）的影响、市场经济自身的价格调整、特别是
8、政府将采取措施抑制房价过快增长等因素，预期今年房价增幅将趋缓。四、政策环境继2004年10月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率后不到5个月，个人住房贷款利率再次上调。实行下限管理,5年期以上个人住房贷款利率由5.31%提高到5.51%,对房地产价格上涨过快城市或地区，可由现行的20%提高到30%。北京5月11日电国务院办公厅近日转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见，政府对房地产市场的宏观调控措施进一步细化。自2005年6月1日起，国家将对个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度；今后“炒地”行为、转让“期房”行为都将禁止。国务院办公厅还通知要求各地区、各部门要把解
9、决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。七大“组合拳”:保障百姓自住用房：1 .普通住房3种情况享受优惠2 .保证经济适用房、廉租房建设3 .保证中小套型住房供应遏制炒房炒地行为：4 .完善市场信息披露制度5 .依法制止炒地行为6 .期房禁止转让7 .2年内卖房征营业税政府为规避经济和社会风险，此次组合拳及利用金融、土地、法律等政策（如I4号令、71号文件以及121文件等）减缓房地产开发投资的增长步伐，期待着房地产市场发展的“软着陆”，同时标志着北京房地产市场正在走向成熟化。信贷增速将进一步放缓,融资将趋向多元化,房地产将从项目导向型向资金导向型转变。
10、房地产市场存在以首次购房需求和改善型为主的趋向，今年房地产市场的需求将持续旺盛。虽然房地产市场需求增幅将呈下降趋势，但供求关系偏紧的局面很难改变。由于政策变动对市场预期的影响随着时间的减弱，以及市场经济自身的价格调整，特别是政府将采取措施抑制房地产增长等原因，预计2005年房价增幅有所趋缓，土地市场走向规范，土地增量供应控制更严。第二章、区域市场分析一、南城市场发展现况1、发展概况与北京其他地区相比，南城房地产市场近一两年来取得了突飞猛进的长足发展。随着政府政策的支持倾斜、道路交通的改造、市政配套环境的整治，南部各主要区域房地产市场近年来雨后春笋般涌现的大量优质楼盘，同时随购房客户理性和开放意
11、识的不断提而，南城房地产市场正日益脱离老北京旧观念下的传统认知，一跃成为业界和房地产市场的热点、焦点地区，同时也越来越被众多有识之士的业界专家和购房人群视为投资置业和市场发展的“绩优股”。2、发展利好条件A、政策倾斜支持北京市市长王岐山在去年多次提出，要更加重视区域协调发展，促进南城与北城的良性互动。同时，市领导在“十一五”规划编制工作动员大会明确指出，北京市“十一五”规划编制中要重视南北城发展失衡的问题，统筹城乡和区域的均衡发展。目前,北京城市总体规划（2004-2020年）修编己获得国务院批准。其中，“全面整治南城环境、带动南城发展”成为该规划的重要内容。在北京2015年实现国际化大都市定
12、位的宏观战略指导下，北京市加快实施南部城区发展的步伐越来越快。政府发展策略向南倾斜，将南城定位成京城“居住区”，这使南城的房地产项目开发就开始以几何倍数迅猛增长，特别是“绿色生态主题的提出更是提升南城居住品质。B、道路交通改造随着政府对南城投资开发力度的不断实施到位，南城房地产市场已愈发呈现交通改造带动板块发展的形势。已有的两横（两广大街、难四环）、两纵（南中轴路、京开高速）格局，连通京石、京津塘高速，和已建成的国际传媒大道、丽泽商务大道连接形成四通八达的道路交通网络，整体推动南城经济和房地产市场的升温，为房地产发展扫平了道路。除此外，随着是马家堡西路的开通、右外大街打造的南北向主干道，以及地
13、铁四号线工程的全面启动，包含马家堡西路、右外大街及草桥东路在内的广阔区域马家堡板块持续升温，一跃成为南城最适宜人居住的区域。这些交通动脉打通了南城腹地，连通了西单商圈、传媒大道等重要商业、经济文化发展区域，由马家堡板块到西单商业区仅需不到10分钟车程，使得西单商圈整体出现南移趋势，并加速这些重要区域对南城的渗透和辐射力大大增强，真正缩短南北城差距。作为国际传媒大道的南向起点，马家堡西路从星河城百万平米大社区东侧贯穿而过，和与其并行的右外大街两线贯连二、三、四环，形成“连环”之势，成为南城乃至北京屈指可数的交通网络，繁荣已成定势马家堡西路打通了南城腹地，直通西单，与菜市口南大街、宣外大街连接成为
14、北京重要的南北交通“新干线”。它将西单商圈、传媒大道与马家堡板块紧密联结起来，马西路的建成使得西单商圈、国际传媒大道向南的辐射力大大增强,并加速对南城的渗透,真正缩短南北城差距。C、配套环境完善政府下大力气改善南城各项市政环境、。改造京南水系，加大河流清淤力度，整治了木樨园一带的凉水河以及支流马草河。凉水河不仅净化水质，改造岸边环境，还将建造既作运输功能，又作人文景观的码头，成为城市亮丽风景线。据最新报道，凉水河下游的最下端的小红门污水处理厂2005年底将投入运行，建成后，他将成为北京市第二大污水处理厂，届时，凉水河这条北京最后一条排污河将永远退出历史舞台。2005年，凉水河流域三座污水处理厂
15、全部建成并投入运行后，北京城西和城南地区的污水处理现状将大大改善，进一步促进南城地区的发展。3、市场表现如火如荼A、土地资源优势凸显随着今年一系列土地金融政策的陆续出台，京城众多开发商普遍感到土地开发愈来愈“吃紧”，而南部区域相比其他区域相对饱和的开发状态，南部市场土地资源优势凸显，充足的土地供应令整个区域市场表现异常活跃，备受开发商和购房者的瞩目。2004年，南部市场的供应量占到北京整体供应量的30%,仅次推量最大的东部区域。目前珠江、首创、金地、华润、顺驰等大牌开发商都已进驻南城，从新盘分布板块来看，丰台、房山等地在今年其他区域新盘放量缩减的情况下，市场新盘供应地位突出。此外，马家堡、宋家
16、庄、刘家窑等板块明显受地铁4号线、5号线、10号线轨道交通的影响，在今年有不少新盘集中入市，轨道经济给南城房地产市场带来的巨大热力不容小觑。另外，由于城区内的过度开发，二环、三环内除了广安门和广渠门周边尚有少量新盘入市，其他均分布在四环以外，住宅郊区化开始显现，预计京石富速以及大兴西南板块也将是明年南城供应量较大的地段，而南城的整体供应量在未来两年中有望达到一个新高。B、项目供应稳步有升目前，南城西部、中部、东部都有新项目面世，其产品包括别墅，中、高、低档普通住宅项目，例如，五月底开盘均价为5000多元/平方米的天鸿美域；4月开盘的状元城；4月初入市的北京华侨城。同时，中海安德鲁斯庄园将于6月
17、中旬正式开盘。除新入市的项目外，旧项目推出新期的数量也较多，如顺驰领海、万年花城、时代紫芳、星河城、怡海花园、城南嘉园、新奥洋房等。目前，南城项目均价50006000元/平方米属于中档偏上的水平，从下半年南城楼市增量来看，大多为此类产品。但也有高端产品面世，比如在陶然亭板块就有两个均价过万元的项目，其中朱雀门是去年底入市，而凤图腾预计将在下半年开盘。与此同时，富力信然庭在05年下半年也将入市。据记者了解，位于南三、四环的马家堡西路两边项目无论是价格水平还是销售速度都略优于其他区域，主要是受交通利好影响。马家堡板块下半年新推项目有时代风帆、星河城三期，目前在售的有5月开盘的城南嘉园二期、恋日花都
18、新推出的三栋板楼和三栋塔楼记忆状元城等。C、价格稳健上扬今年南部区域将是大放量的一年，南城项目开发成倍迅猛增长，尤其是京南马家堡西路及地铁5号线周边，京石高速沿线区域，还有大兴黄村及亦庄马驹桥区域，涌现出一大批新住宅项目，对区域整体价格拉动明显，整体市场均价提升1000元左右，房价涨幅增升12.5%。据北京市建委制定的北京新建商品住房买卖价格指导手册中统计数据显示，2004年上半年，南三、四环间楼盘整体成交价格为5000元左右/平方米，而从目前市场最新的价格显示、今年新开盘的项目中，恋日花都、城南嘉园二期等项目的均价已经接近6000元/平方米，而星河城三期、状元城等项目均价已超过6000元/平
19、方米。与去年相比价格上涨了近千元。富力信然庭6月底开盘，预计开盘价8500元/平方米根据2005年初南城新开项目价格走势统计，入市价位每平方米在8000元以上产品已经开始在南城少量出现，而均价在6OoO至8OOO/平方米的产品也占据了一定的市场份额，其比例达到了13%。与此同时，更值得注意的是，新推项目中均价为维持在4000至6000元的产品总共有22个，整体比例也超过了50%。与往年相比，整体市场均价提升100。元左右，房价涨幅增升12.5%。虽然央行刚刚出台加息政策，有意对房地产市场降温，但仍然可以预测明年南部区域房地产市场价格会继续全线飘红，稳健上扬，“低开高走”的价格策略会主导明年的整
20、个市场，并且较其他区域，整个市场升值空间会更大。价格上涨因素分析：因素之一是交通。城市路网的完善以及轨道交通的规划极大带动了南城的道路高速发展。马家西堡路的全面修建，菜市口大街开通，丰北路、丽泽路打通并拓宽，南四环与四环路的全部连通，京开高速业已通车，广安大街、南中轴路三四环间、亦庄开发区连接南四环路的道路相继通车，地铁四号线、五号线、十号线的修建城南的交通正在更加通畅。因素之二是商业配套。南中轴路连接木樨园市级商业中心和大红门地区级商业中心的规划成为京城商业的一大亮点。三、四环沿线的家具建材市场、马连道的茶叶一条街、潘家园的古玩市场、总建筑面积在100万平方米以上菜市口中心商业区、丽泽商圈的
21、兴起城南的商业配套正在逐步完善。因素之三是产业规模。以电子信息、生物制药为主导的产业的丰台科技园的集聚效应。占地超过10平方公里的微电子、制药、纳米技术、汽车制造业将形成亦庄产业布局优势产能。黄村的南部，生物工程与新医药产业基地规划已经获得批准，形成新的产业群，带动整个黄村的发展。琉璃厂文化产业园，先农坛地区规划为医学科学城城南的产业规模正在趋于形成。因素之四是政府规划。凉水河综合整治工程的正式开工，大兴卫星城北区、亦庄为代表的高档生活居住区的规划建设以及京开路沿线将陆续修建高尔夫球场、室内滑雪场、网球中心等休闲设施。政府拟在用规划“锁定”人群，用“精品”社区吸引人群，使城市建设上档次城南的政
22、府规划正在科学合理。D、需求升级换代南城市场处在快速平稳增长的过程，有效需求和潜在需求巨大。区域经济的高速发展，使得需求拥有较大的市场容量和成长空间。消费群体置业需求在不断的进行自我培育和更新提升，市场需求总量稳定增长，多层次需求旺盛，需求的角度从普通的居住到对产品、社区生活品质的提升要求发生了较大的转变从目前南部区域客群分布看，开始由城南向全北京辐射，西城、海淀中关村、cBD商圈成为第二主战场。据统计数据显示，南城入市商品房从1998年到2OO2年，9O%的客群以木地为主，其他区域客群只占1O%左右。而2OO3年以后，本地客群为40%,相反海淀、西城区、CBD区域的客群却都分别占到30%、2
23、2%、25%,外地客群也能提高到20%的比例。分析发现，造成南部区域客户群体改变的最大原因还是大兴卫星城、亦庄不少低密度高品质低总价的ToWNHoUSE吸引了西城、海淀中关村、CBD商圈众多中产阶层的眼光，从而拉动了多个区域人群对南城项目的整体关注度，市场美誉度大幅提升，南城的居住概念彻底改变，其需求向全市范围同步释放。E、产品升级大战，精品社区“激流勇进”南城市场近年来在项目投资开发规模、产品能力与标准、产品升级，综合品质提升、居住理念档次方面都有突显的改善，市场竞争也激烈。南城的地价低已被业内人士悉知，而开发商为了在利润上得到高额回报，逐渐开始在产品上下足工夫，尤其是玉泉营、花乡板块的一些
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