建科院：深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值项目资产评估说明.docx

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1、本说明依据中国资产评估准则编制深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值项目资产评估说明中瑞评报字2024第OOoII7号（共一册，第一册）中瑞世联济”,评估集团有限公司ChUngRUiVcridUnAppraKdGroup二匕二四逑月五目录第一部分关于资产评估说明使用范围的声明1第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明2第三部分资产评估说明3第一章评估对象与评估范围说明4一、评估对象与评估范围4二、实物资产分布情况及特点5三、企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量6四、引用其他机构出具的报告结论的情况6第二章资产核实情况总体说明7一、资产核实人员组织、实施

2、时间和过程7二、影响资产核实的事项及处理方法7三、核实结论7第三章投资性房地产评估技术说明9一、评估技术说明9二、评估结果60三、核实结论60第四章评估结论及分析61一、评估结论61评估说明附件63第一部分关于资产评估说明使用范围的声明本资产评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律、行政法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明本部分内容由委托人和产权持有单位编写、单位负责人签字、加盖单位公章并签署日期，内容见附件一：企业关于进行资产评估有关事项的说明。第三部分资产评估说明本

3、部分由评估对象与评估范围说明、资产核实情况总体说明、投资性房地产评估技术说明、评估结论及分析共四章组成。详见下文。第一章评估对象与评估范围说明一、评估对象与评估范围（一）委托评估对象与评估范围评估对象为深圳市建筑科学研究院股份有限公司因编制财务报告需要，所涉及的以公允价值模式计量的投资性房地产。评估范围为深圳市建筑科学研究院股份有限公司委托评估的投资性房地产，具体为建科院未来大厦。（二）委托评估的资产类型与账面金额评估基准日，评估范围内的资产为深圳市建筑科学研究院股份有限公司委托评估的投资性房地产，具体为建科院未来大厦。投资性房地产房屋建筑物未来大厦的总建筑面积为51,327.2Im2,产权持

4、有单位申报的账面金额为448,690,596.89元；投资性房地产土地使用权，面积为ll,037.76m2,产权持有单位申报的账面金额为70,912,300.OO元。投资性房地产账面金额合计为519,602,896.89元。委托评估对象和评估范围与评估目的涉及的评估对象和评估范围一致。（三）委托评估的资产权属状况深圳市建筑科学研究院股份有限公司纳入本次评估范围内的投资性房地产已取得不动产权证书，具体情况如下：深圳建科院于2016年2月2日取得“粤（2016）深圳市不动产权第0029899号”的不动产权证书：中瑞世联资产评估集团有限公司土地使用权人坐落宗地面积（m2）权利类型权利性质用途土地使用

5、年限深圳市建筑科学研究院股份有限公司龙岗区坪地街道11,03776国有建设用地使用权出让新型产业用地30年,2015年07月24日至2045年07月23日止2022年11月28日取得“粤（2022）深圳市不动产权第0461539号”不动产权证书：权利人坐落面积（m2权利类型权利性质用途土地使用年限深圳市建筑科学研究院股份有限公司龙岗区坪地街道建科院未来大度51,327.21国有建设用地使用权/房屋所有权出让/商品房工业用地/商业、研发、宿舍、食堂30年,2015年07月24日至2045年07月23日止二、实物资产分布情况及特点1 .投资性房地产一一土地使用权实物状况评估对象使用土地为国有土地。

6、评估对象所在建筑使用宗地地势平坦、形状较规则。宗地内外基础设施均达到六通（道路、供水、排水、通电、通信、通燃气）。2 .投资性房地产一一房屋建筑物实物状况评估对象所在建筑为“未来大厦”，未来大厦项目位于深圳龙岗区国际低碳城核心启动区蝴蝶湖畔。整体采用钢结构模块化的建造方式，包括了研发办公、宿舍、商业、食堂、车位、公共空间等业态，由于未来大厦处于运营初期，截至评估基准日未有签约商户，目前已有意向客户在商谈，合同正在拟定中，根据未来大厦运营方案，未来大厦创新空间运营模式、时空运营模式、能源托管运营模式、新技术新产品推广服务模式，其中创新空间运营模式提供基础办公居住空间+配套实验空间+技术、市场和投

7、资孵化服务权益；时空运营模式除未来大厦在常规可租赁的建筑面积之外，还有较多的核增的架空公共空间，都可以对外开展交流活动，如科普、潮玩、艺术、新零售和绿色生活新服务；行业论坛、专业展览深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明等经济活动，在不影响研发办公或增加研发办公增量服务情况下，开展空间的时间运营，提高空间叠合使用效率；能源托管运营模式是以“光储直柔”为核心的建筑新型能源系统的“能源托管”模式试点；新技术新产品推广服务模式不仅包括传统意义的电梯广告、户外屏广告，更延展了基于未来大厦“实体化场景式”建筑独特性、创新空间服务、创新运营模式的企业推

8、广服务。未来大厦竣工备案竣工日期为2022年10月17日，经评估人员现场查看，根据房屋新旧程度判定标准，确定评估对象基本完好。三、企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量无。四、引用其他机构出具的报告结论的情况本次资产评估未引用其他机构出具的报告结论。深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明第二章资产核实情况总体说明一、资产核实人员组织、实施时间和过程根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估项目团队根据委托评估的投资性房地产资产状况进行分工，并制定了详细的现场清查核实计划。2024年1月3日至2024年1月22日，评估人员对评

9、估范围内的资产进行了必要的清查核实。1.指导产权持有单位填表和准备应向评估机构提供的资料评估人员指导产权持有单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件等。2 .初步审查和完善产权持有单位提交的资产评估申报明细表评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查资产评估申报明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给产权持有单位对资产评估申报明细表进行完

10、善。3 .现场实地勘查根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在产权持有单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对资产进行了现场勘查。4 .补充、修改和完善资产评估申报明细表评估人员根据现场实地勘查结果，并和产权持有单位相关人员充分沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相符。5 .查验产权证明文件资料评估人员对纳入评估范围的投资性房地产的产权证明文件资料进行查验。二、影响资产核实的事项及处理方法资产清查过程中，资产评估专业人员未发现影响资产核实的事项。三、核实结论深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明-

11、纳入评估范围内的其他资产账、表、实相符，实物资产均可继续正常使用,未发现产权纠纷问题。深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明第三章投资性房地产评估技术说明一、评估技术说明(一)投资性房地产一一房屋建筑物1 .评估范围纳入评估范围的投资性房地产房屋建筑物为建科院未来大厦，建筑面积为51,327.21m2,于2018年9月5日开工，竣工口期为2022年10月17日。评估基准日产权持有单位申报的账面金额为448,690,596.89元；土地使用权面积为11,037.76m2,产权持有人申报的账面金额为70,912,300.00元，投资性房地产账面

12、金额合计为519,602,896.89元。2 .核实过程(1)清查核实工作指导企业填报相关表格并准备资料指导企业相关财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的资产评估明细表、资产调查表及其填写要求，进行登记填报，同时收集资产的权属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。初步核实企业提供的资产评估明细表及相关资料评估人员通过查阅有关资料，了解评估范围内投资性房地产的资产概况，审阅资产评估明细表及相关资料，检查有无填列不全、资产项目不明确、漏项等现象，提请企业进行必要的修改和补充。现场核实与调查根据经过初步核对的资产评估明细表，评估人员对评估范围内的投资性房地产资产进

13、行了现场勘察。对于投资性房地产，重点勘察其用途、层数、结构特征、内外装饰、附属设施设备等情况。在现场勘察的同时，通过查阅相关资料及与企业相关人员访谈的方式，了解投资性房地产账面值的构成等会计政策，通过市场调查，收集相关市场信息等评估资料。完善资产评估明细表根据现场核实结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“账”、“表”、深圳市建筑科学研究翘份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明“实”相符。查验权属资料对评估范围内房屋建筑物的权属资料进行必要的查验，查验内容包括证载所有权人、建筑面积、结构类型等，同时了解房屋建筑物所占用的土地情况。(2)核实结果根据粤(2022)

14、深圳市不动产权第0461539号不动产权证及深圳市土地使用权出让合同书(深地合字(2015)2014号)文件显示，龙岗区坪地街道G10224-0257号工业用地存在以下限制条件：(1)深圳市建筑科学研究院股份有限公司应当遵守法律、法规和土地出让合同中关于土地用途的规定，严格按照土地用途使用，不得擅自转让、出租。(2)本宗土地使用权按照法律法规和土地出让合同规定依法转让的，只能整体转让，不得分割转让。本宗地项目建成后，限整体转让。(3)深圳市建筑科学研究院股份有限公司转让土地使用权或者因人民法院强制执行而拍卖或者变卖土地使用权的，次受让人应当符合土地出让合同约定的条件，并提交相应资格审查部门出具

15、的符合受让条件的证明文件。确需转让或者因人民法院强制执行又无次受让人符合受让条件的，政府有权以土地使用权和地上建筑物、构筑物及其附属设施的成本价减折旧后的价格优先回购。根据委托人提供的资料，纳入本次评估范围的房屋建筑物及土地使用权均无查封情况，其中土地已设定抵押权，具体情况如下：深圳市建筑科学研究院股份有限公司与中国工商银行股份有限公司深圳市分行签订的固定资产借款合同编号：0400000230-2020年(营部)字01078号以及抵押合同编号：(MooOoO230-2020年营部(抵)字005号，以建科院未来大厦用地土地使用权及房屋建筑物作为抵押物设定抵押，向中国工商银行股份有限公司深圳市分行

16、申请了总额为430,000,000.00元的借款。固定资产借款合同于2021年1月22日签订，经与产权持有人相关人员确认，截至评估基准日该抵押合同项下的借款余额为229,521,844.64元。3 .评估方法依据资产评估基本准则，根据以财务报告为目的的评估指南房地产估深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明价规范，房地产评估常用方法有市场法、收益法、成本法及假设开发法，每种估价方法都有其适用的评估对象和估价需要具备的条件。评估对象周边同类物业三级市场交易较活跃，在市场上有较多可供参照的交易案例，故选用市场法进行评估；评估对象未来大厦，坐落于深

17、圳国际低碳城，在“双碳”的大环境下，发展绿色低碳建筑，实现传统产业数字化升级早已刻不容缓。未来大厦定位成为“粤港澳大湾区绿色技术创新中心”，作为“碳达峰，碳中和”背景下，绿色低碳建筑的引领示范项目，承载着实验迈向实践的重要使命。同时也是集未来建筑、新技术应用、绿建三星设计加运营等于一体的科研项目，至少引领未来15年的建筑设计与建筑规范，也是深圳建科院十多年来，在“绿色建筑”和“绿色低碳社区”领域中探索出来的心血结晶。未来大厦不仅是绿色建筑的示范性代表项目，也是建筑行业利用基于区块链的多方协同系统，是大数据、区块链和人工智能的方式与传统的建筑行业相结合的建筑新型道路。投资性房地产-未来大厦为经营

18、性房地产，区域内类似房地产的租金情况易于调查，其未来收益和风险可预测，故选用收益法评估。投资性房地产所处区域房地产市场较活跃，在市场上有可供参照的交易或租赁案例，运用成本法评估，其评估结果无法完全客观真实反映评估对象的市场价值。故不选用成本法。假设开发法适用于未建或在建的投资性房地产，未来大厦己于2022年建成，故不适用假设开发法。综上分析，本次选取市场法、收益法进行评估。4 .评估过程5 .1市场法(1)技术思路市场法是指将评估对象与在评估基准日近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。运用市场法估价应按下列步骤进行

19、：D搜集交易实例；2）选取可比实例；3）建立比较基准；4）进行交易情况修正；5）进行市场状况调整；6）进行房地产状况调整；7）求出比准价格。市场法评估计算公式如下：待评投资性房地产比准单价二建立比较基准后可比实例的价格X交易情况修正系数X交易时间调整系数X区位状况调整系数实物状况调整系数权益状况调整系数。（2）比较实例概况评估人员对周边类似房地产交易情况进行可调查，收集到以下案例：可比实例物业名称用途建筑面积V）装修情况不含税销售单价（元）备注深圳市宝安区福永红本工业园厂房产业园27200简单装修11,009挂牌价Iir福永产业园产业园42000简单装修11,927挂牌价宝安产业园产业园520

20、00简单装修11,927挂牌价（3）比较因素条件说明表比较因素评估对象可比实例一可比实例二可比实例三用途研发产业园挂牌价产业园产业园交易情况正常挂牌价挂牌价交易时间2023年12月2023年12月2023年12月2023年12月区位状况产业聚集程度一般较聚集较聚集较聚集区域繁华度一般一般一般一般交通便捷程度一般一般一般一般公共配套完善程度一般一般一般一般楼层整栋整栋整栋整栋环境质量好一般一般一般比较因素评估对象可比实例一可比实例二可比实例三景观小区绿地景观无特殊景观无特殊景观无特殊景观朝向南南南南基础设施宗地外“六通”宗地外“六通”宗地外“六通”宗地外“六通”实物状况空间布局合理合理合理合理建

21、筑结构钢结构混合钢混钢混楼宇档次中高档中档中档中档新旧程度新房七成新七成新老旧房规模（m2）51,327.2127,200.0042,000.0052,000.00较适合较适合较适合较适合装修状况简单装修简单装修简单装修简单装修采光通风好好好好层高标准平层标准平层标准平层标准平层租约限制条件无租约条件限制有租约条件限制无租约条件限制有租约条件限制配套物业、设施商业、宿舍、食堂、办公、配有充电桩办公、宿舍、食堂办公、宿舍办公、宿舍、食堂物业管理专业管理专业管理专业管理专业管理产权状况剩余使用年限共有情况21.5625.1726.7822.83不考虑不考虑不考虑不考虑规划限制条件无规划限制无规划限

22、制无规划限制无规划限制根据评估对象与可比案例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：A.交易情况：评估对象为正常情况下的房地产交易，可比案例为挂牌价，存在一定折扣，因此，确定可比实例的交易情况条件指数分别为110、110、110。B.交易时间：三个可比案例的交易时间均为2023年12月，与价值时点2023年12月31日相近，且在此期间估价对象所在区域内的办公房地产价格较为稳定，故无须进行市场状况修正。确定估价对象和可比实例的交易时间修正指数均深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明为100oC.产业聚集程度：产业聚集程

23、度分为聚集、较聚集、一般、不聚集四个等级，以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降2。根据比较因素条件说明表，确定可比实例指数均为102。D.区域繁华度：分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降2。根据比较因素条件说明表，确定可比实例指数均为100。E.交通便捷程度：分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降2。根据比较因素条件说明表，确定可比实例指数均为100。F.公共配套完善程度：分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数上

24、升或下降2。根据比较因素条件说明表，确定可比实例指数均为100。G.楼层：根据建筑物和可比实例的特点，均为整栋出售，确定可比实例指数均为100。H.环境质量：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降2。根据比较因素条件说明表，确定可比实例指数均为96。1.景观：分为江景、小区绿地景观、无特殊景观三个等级，以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降1。根据比较因素条件说明表，确定可比实例指数均为99。J朝向：分为南（东南或西南）、东（东北）、西（西北）、北四个等级，以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降1。根据

25、比较因素条件说明表，确定可比实例指数均为100。K.基础设施：分为宗地外“七通”、宗地外“六通”、宗地外“五通”、宗地外“三通”四个等级，以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降2。根据比较因素条件说明表，确定可比实例指数均为100。1.空间布局：分为合理、较合理、一般、不合理四个等级，以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降2。根据比较因素条件说明表，确深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明定可比实例指数均为100。M.建筑结构：分为钢结构、钢混、混合、砖混、砖木五个等级，以估价对象为100,每上升或下降一

26、个等级，指数上升或下降1。根据比较因素条件说明表，确定可比实例指数分别为98、99、99ON.楼宇档次：分为高档、中高档、中档、中低档、低档五个等级，以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降1。根据比较因素条件说明表，确定可比实例指数均为99。0.新旧程度：分为新房、次新房、八成新、七成新、老旧房五个等级，以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降1。根据比较因素条件说明表，确定可比实例指数分别为97、97、96oP.规模（m）分为适合、较适合、一般、较不适合、不适合五个等级，以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降1。根据比较因素条件说明表，确定

27、可比实例指数均为100。Q装修状况：分为豪华装修、精装修、中等装修、简单装修、毛坯五个等级，以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降1。根据比较因素条件说明表，确定可比实例指数均为100。R采光通风：分为好、较好、一般、差四个等级，以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降1。根据比较因素条件说明表，确定可比实例指数均为100。S.层高：分为约4.8米1。3约4.2米微IOft、标准平层、约2.2米架空层四个等级，以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降1。根据比较因素条件说明表，确定可比实例指数均为100。T.租约限制条件：分为无租约条件限制、有

28、租约条件限制二个等级，以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降1。根据比较因素条件说明表，确定可比实例指数分别为99、100、990U.配套物业、设施：分为商业、宿舍、食堂、办公、配有充电桩、商业、宿舍、食堂、办公、办公、宿舍、食堂、办公、宿舍、办公五个等级，以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降1。根据比较因素条件说明表，确定可比实例指数分别为98、97、98oV.物业管理：分为专业管理、自行管理、无管理三个等级，以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降1。根据比较因素条件说明表，确定可比实例指数均为100。W.剩余使用年限：已获得可比实例土

29、地终止日期，可确定土地剩余使用年限,需进行年期修正,根据调查工业地还原利率为工,根据K=l-l(l+r)ml-l(l+r)X公式计算，以估价对象为100,确定可比实例指数108.67、112.07、103.22。X.共有情况：本次估价中未能确定可比实例共有情况，考虑谨慎原则，故对此不予调整。确定估价对象与可比实例的共有情况指数均为100。Y.规划限制条件：分为无规划限制、有一定规划限制、有较大规划限制三个等级，以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降1。根据比较因素条件说明表，确定可比实例指数均为100。(4)比较因素条件指数表比较因素评估对象可比实例一可比实例二可比实例三可比

30、实例价格(元/m2)11,00911,92711,927交易情况100110110110交易时间100100100100区位状况产业聚集程度100102102102区域繁华度100100100100交通便捷程度100100100100公共配套完善程度100100100100楼层100100100100环境质量100969696景观100999999朝向100100100100基础设施100100100100实物状况空间布局100100100100建筑结构100989999楼宇档次100999999新旧程度100979796规模（in?）100100100100装修状况100100100100采

31、光通风100100100100比较因素评估对象可比实例一可比实例二可比实例三层高100100100100租约限制条件1009910099配套物业、设施100989798物业管理100100100100产权状况剩余使用年限100108.67112.07103.22共有情况100100100100规划限制条件100100100100（5）比较因素修正系数表比较因素可比实份可比实例可比实例可比实例价格（元/m2）11.00911,92711,927交易情况100/110100/110100/110交易时间100/100100/100100/100产业聚集程度100/102100/102100/102

32、区域繁华度100/100100/100100/100交通便捷程度100/100100/100100/100区位状况公共配套完善程度100/100100/100100/100楼层100/100100/100100/100环境质量100/96100/96100/96景观100/99100/99100/99朝向100/100100/100100/100基础设施100/100100/100100/100空间布局100/100100/100100/100建筑结构100/98100/99100/99楼宇档次100/99100/99100/99新旧程度100/97100/97100/96实物状况规模（ip?

33、）100/100100/100100/100装修状况100/100100/100100/100采光通风100/100100/100100/100层高100/100100/100100/100租约限制条件100/99100/100100/99配套物业、设施100/98100/97100/98物业管理100/100100/100100/100产权状况剩余使用年限100/108.67100/112.07100/103.22共有情况100/100100/100100/100规划限制条件100/100100/100100/100修正结果系数0.94520.90740.9952深圳市建筑科学研究院股份有限

34、公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明比准价格10,40610,82211,869权重1/31/31/3比较价值(元加2)11,000经分析测算，确定建科院未来大厦单价为11,000元/平方米，建筑面积为51,327.21nA投资性房地产总价为11,000X51,327.21=564,599,310元。4. 2收益法(1)技术思路收益法评估时，分为报酬资本化法和直接资本化法，本次评估参照房地产估价规范的规定优先选用报酬资本化法进行评估，选用报酬资本化法评估时，可分为全剩余寿命模式和持有加转售模式，由于持有加转售模式中期末转售收益及期末报酬率较难预测得出，评估对象同类物

35、业以出租方式获取收益的情况较多,区域内类似房地产的租金情况易于调查，其未来收益和风险可预测，租金收入实例较充分，故本次评估采用全剩余寿命模式进行评估，其计算公式为：(ry公式中：V：收益价值Ai:房地产租期内每年净收益A:房地产租期外未来第一年净收益Y:报酬率t:租期内获取收益的持续年限。(2)评估过程截至评估基准日，未来大厦竣工备案竣工日期为2022年10月17日，存在研发办公、宿舍、商业、食堂、车位、公共空间等业态，由于未来大厦处于运营初期，截至评估基准日未有签约商户，目前已有意向客户在商谈，合同正在拟定中，根据未来大厦运营方案，未来大厦创新空间运营模式、时空运营模式、能源托管运营模式、新

36、技术新产品推广服务模式，其中创新空间运营模式提供基础办公居住空间+配套实验空间+技术、市场和投资孵化服务权益；时空运营模式除未来大厦在常规可租赁的建筑面积之外，还有较多的核增的架空公共空间，都可以对外开展交流活动，如科普、潮玩、艺术、新零售和绿色生活新服务；行业论坛、深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明专业展览等经济活动，在不影响研发办公或增加研发办公增量服务情况下，开展空间的时间运营，提高空间叠合使用效率；能源托管运营模式是以“光储直柔”为核心的建筑新型能源系统的“能源托管”模式试点；新技术新产品推广服务模式不仅包括传统意义的电梯广告、

37、户外屏广告，更延展了基于未来大厦“实体化场景式”建筑独特性、创新空间服务、创新运营模式的企业推广服务。对物业租金收入和附加收益采用收益法评估，以其净现金流折现值确认评估值。1)投资性房地产-研发办公和宿舍A.租金水平确认截至评估基准日企业尚未确定租赁合同，故租金参考市场行情，采用市场法进行评估。选取可比实例-研发办公资产评估专业人员将调查案例与待估对象物业类型、市场状况、区位情况、交易日期等因素进行比较，根据替代原则，选取了其中三个相关性较强的可比实例作为本次评估的可比实例。可比实例物业名称用途建筑面积(112装修情况不含税月租金阮m2)备注龙岗星河World办公600.00精装修110挂牌价

38、二龙岗创投大汉龙岗坂田天安办公600.00精装修100挂牌价一云谷比较因素条件说明办公600.00精装修105挂牌价比较因素评估对象可比实例一可比实例二可比实例三用途研发办公办公办公交易情况正常挂牌价挂牌价挂牌价交易时间2023年12月2023年12月2023年12月2023年12月区位产业聚集度一般较高较高较高状况交通便捷程度一般便捷较便捷较便捷比较因素评估对象可比实例一可比实例二可比实例三公共配套完善程度完善完善完善完善楼层中区中区中区中区商务氛围一般较浓厚较浓厚较浓厚景观小区绿地景观小区绿地景观小区绿地景观小区绿地景观朝向南南南南环境质量较好较好较好较好空间布局合理合理合理合理建筑结构钢

39、钢混钢混钢混楼宇档次中高档中高档中高档中高档新旧程度新房次新房次新房次新房实物状况规模（m2）600.00600.00600.00600.00较适合较适合较适合较适合装修状况中等装修精装修精装修精装修采光通风好好好好层高标准平层标准平层标准平层标准平层使用率60%-70%70%-80%60%-70%70%-80%设备设施齐全齐全齐全齐全物业管理专业管理高级管理专业管理专业管理剩余使用年限不考虑不考虑不考虑不考虑产权状况共有情况不考虑不考虑不考虑不考虑规划限制条件不考虑不考虑不考虑不考虑比较因素条件指数表比较因素评估对象可比实例一可比实例一可比实例三可比实例价格（元/m2）110100105交易

40、情况100110110110交易时间100100100100区位产业聚集度100102102102状况交通便捷程度100104102102公共配套完善程度100100100100比较因素评估对象可比实例一可比实例二可比实例三楼层100100100100商务氛围100102102102景观100100100100朝向100100100100环境质量100100100100实物状况产权状况空间布局100100100100建筑结构100999999楼宇档次100100100100新旧程度100999999规模（in?）100100100100装修状况100101101101采光通风100100100

41、100层高100100100100使用率100101100101设备设施100100100100物业管理100101100100剩余使用年限100100100100共有情况100100100100规划限制条件100100100100比较因素修正系数表比较因素可比实例可比实例可比实例可比实例价格（元/m2）110100105交易情况100/110100/110100/110交易时间100/100100/100100/100区位状况产业聚集度100/102100/102100/102交通便捷程度100/104100/102100/102公共配套完善程度100/100100/100100/100楼层

42、100/100100/100100/100商务氛围100/102100/102100/102景观100/100100/100100/100朝向100/100100/100100/100环境质量100/100100/100100/100实物状况空间布局100/100100/100100/100建筑结构100/99100/99100/99楼宇档次100/100100/100100/100新旧程度100/99100/99100/99规模(M)100/100100/100100/100装修状况100/101100/101100/101采光通风100/100100/100100/100层高100/100100/100100/100使用率100/101100/100100/101设备设施100/100100/1001