2023年房地产行业分析报告.docx

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1、2023年房地产行业分析报告第一局部行业分析一、房地产行业进呈现状自国发199823号文起，我国房地产市场正式走向住房货币化市场之路。依据近年来房地产市场的变化大体分为四个阶段，分别为：2023年9月以前的半宽松期；2023年10月至2023年末的紧缩时期；2023年初至2023年4月的宽松时期和自2023年5月至今的紧缩时期。2023.9以Ir2023.10.2023.1220211.2023.420235-2023.62023-2023年调控，2025-2023相对宽松紧缩时期14个月行干现手段复现.宽松时期“6个月紧缩时期26个月.仍在持线J时间量欠、力度最大，MAJt多必虻3”时T件G

2、关能诃：完*制度国文199023号：份领住房关健诃：提南的房木线M(.20233359-t：关it诃：降低购房本钱降低税收3XPO227号：保倬房和提税收增购房成木国办却2网|4号：二身酋勺4实物安排；以炫济适用住房为主的住房供给体系n士令第11号:招加挂实施HXPO218:明磷房电产支柱地位，促it安泉遭*MXPQ2121号:四证齐生；不得用爻付土地出廿公;,产二a瑞兔贷款;资本金30%;严禁并地投体；标准迂筑施工企业贷款用途MMJU202574：开发商自有资金不低于35%；月快不超过收入的50%国办夏2023)26%严格育本金35%Ig军令.产热流货；异地找馆需报备；空式3年不得抵押；竹企

3、2成，二套4成，羽率1.1*J1.(20Z3J452号:以家庭为单位认定房货次数MXP023214-f对别入“制止用地工程名目的工程严禁发放贷款，已发放的逐步收日；对列入隰刎用地工钱名目晌工银应审慎发放贷款；制止向房企发放炭之土地出让价款的贷炊；对国土部门认定的一段声品住席资本金20%,其他房地产开发30%MA(2023)302号:首付2成，其率07倍；公枳金贷款利率下溯027个百分总片12叫137号部)牛及以下一般住房契税下训利1%;对个人免收印花税；个人伤华住房后包征收土地博依税国办友(2023)126号:宽松货币政策；金融机构增加4万亿贷款国办Jt(2023)131号:双舞一般海品住房消

4、费；营业税戌免；取消城市房产%成VJt202310号:二会5成、1.l倍；节修三分；不能供给一年以上纳税或社保证明非泰地居R*停贷款INtPO294号：二套取济突税优稼，出售自有住房J1.在I年内购房不再减免个人所为得税*(2023)275号:滞会首纣3成，二奏5成，利率1.1倍，亚停三小住房贷款和不能衽供1年以上当地姑猊证明的非本地居艮住房贷款，将顿计现地房企发放开发贷国办发(2023)1号:强化是界化住房伏贷政策；严格住房用土地冶足，保证中牧价位、中小户梨住房的有依供给手国办宸(2023)37号:提出90/70构造；调替住房转让营业税；W平以下眄成需付房地产W建设用地限切2年以上的房地产工

5、程，制止发放贷款或承变为抵押物；时利用农村集体上地开发市业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；E系国计民a的根才.无耒,、涉及而产Ifi5地供给泊理。士品国索去欢调控的重点2023年5月开头的这一轮房地产调控时间最长，力度最大2023年中心经济工作会议提出“要连续坚持房地产市场调控政策不动摇”，房地产调控力度照旧不减。全国土地购置面积和商品房销售面积急剧下降，2023年1-9月份全国土地购置面积同比下降16.5%,商品房销售面积同比下降4.0%。全国房地产开发景%指数为94.39,自2023年11月份以来持续低于景气临界点100。但房地产价格照旧偏高，2023年Il月份全国70个大中城市中商品

6、住宅价格环比上涨的城市有53个，房地产形势照旧产峻。房地产企业资金压力加大，局部企业面临潜在6勺资金链断裂风险。2023年二季度房地产上市公司存货14044.7亿元，较年初增长7.65%;平均资产负债率上升至7338%,校去年底上升1.28个百分点。另一方面，城镇化每年将有2023万人进城，城镇化建设将使中国房地产市场的保持较为强劲的刚性需求。总之，房地产市场照旧具有很大不确定性，房地产贷款风险监管也是监管部门明年的工作重点之一。一房地产开发投资增速持续回落2023年全年，房地产开发投资6174()亿元，同比增长27.9%,增速比上年回落5.3%个百分点。2023年1-9月份，全国房地产开发投

7、资51046亿元，同比名义增长15.4%扣除价格因素实际增长13.8%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资35126亿元，增长10.5%,增速回落0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。图1：房地产开发投资及增速70,000II3500%W,O30.00%0,(XK)/.八(K)%/. 0一.0.00%20122008200920102011年前年年年年三季.反(亿元)I30,58036,23246,26761/4051,04620.90%J1G10%33.20%7.90%15.40%2023年1-9月份，房地产开发企业房屋施工面积525377万平方米，同比增长14

8、.0%,增速比1-8月份回落1.6个百分点；其中，住宅施工面积393777万平方米，增长11.5%。房屋开工面积135014万平方米，下降8.6%,降幅比1-8月份扩大1.8个百分点；其中，住宅开工面积99668万平方米，下降12.9%。房屋蹂工面积50567万平方米，增长16.4%,增速回落3.8个百分点；其中，住宅竣工面积40609万平方米，增长16.5%。面积：亿平方米4.2年份20234TF=X=而叔98增速230%施工而救27.4增速16.00%竣工而枳5.9增速350%2023年11：42(y%319612ft47112耳y09空IA38407(y*SWA.QOO1NAC仪A.Ca

9、&GI平%943以SnAI、lZri图2：新开工、施工面积、竣工面枳变化情况?50J40J30?2010三OII_Ir1Z1/200842009年2010年201112012年03新开工面积9811.5416.3819.0113.5旌工直程27.431.9640.SS50.8S254竣工武汉5.97.027.68.925.06共*aU-M=2008年2009主2010年2011主2012主图3：新开工、施工、竣工面积增速4s.%40.00%ib.00%为00%2500%7000%1500%1000%500%000%5.00%5开工IWWW擅工面花何S2.30%1600%12.50%4070%1

10、2X(1620%15.40%,八T“C14(11)7-45000400003500000002SOOO2000015000100OO5000四)土1地购量舒秋下降-3.50%5.50%2.70%1330%16.40%2023年全年，房地产开发企业土地购置面积为40972.95万平方米，与2023年根本持平，同比增长2.6%,土地增速开头回落较为明显O2023年1-9月份，房地产开发企业土地购优面积26033万平方米,同比下降16.5%,降幅比18月份扩大0.3个百分点；土地成交价款5309亿元，下降11.0%,降幅扩大3.4个百分点。图4：土地购置而枳及增速4000%30.00%20.00%1

11、0.00%0.00%10.00%2000%30.00%增戏8.6W：18.8%33.20%1650%2023上半年，全国300个城市成交楼面均价为791元/平方米，同比下跌12%;其中住宅类用地含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地成交楼面均价为1134元/平方米，同比下跌3%。总体来说，均价仍低于去年同期水平。上半年全国溢价率水平始终在低位徘徊，直至6月多个重点城市消灭久违高溢价率地块，成为住宅类用地溢价率最高的单月。1-6月，全国300个城市土地平均溢价率为5%,较去年同期削减13个百分点，其中住宅类用地含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地平均溢价率为4%,较去年同期削减15个百分点。上半年

12、，全国住宅类用地单月溢价率均低于去年同期。2023年上半年，土地购五面积和土地成交均价均消灭下跌的主要缘由：1房地产开发商看淡后市或因资金紧急，拿地意愿下降；（2地方政府财政对土地出让收入依靠度较高，政府期望高价出让土地增加地方财政收入，推地速度下降。R5：20231-6B300个*隹宅用地成交楼面均价1月2月3月4月6月6月20ll2012*Htt2023年，全国商品房箱售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%,增速比上年回落5.7个百分点。2023年1-9月份，商品房销售面积68441万平方米，同比下降4.0%,降幅比1-8月份缩小0.1个百分点；其中，住宅销售面积下降4.3%,办公楼

13、销售面积增长3.3%,商业营业用房销售面积下降0.2%。商品房销售额40354亿元，增长2.7%,增速比1-8月份提高0.5个百分点；其中，住宅销售额增长3.3%,办公楼销售额下降4.2%,商业营业用房销售额增长2.3%。图6:房地产销售面枳及销售额70,0001260.000H三TIUiIO20082009年隼2010翠2012年Itt三李饵本稼T标部地区商物房销阍面积!泗出题护方米，同比下降EE峰幅比I-8月初嗨小U3个音劳点料钳售茨海5）8d元,增长3.1%,增速提高（）.9个百分点。中部地区商品房销售面积17248万平方米，下降2.1%,降幅缩小0.3个百分点；销售额7657亿元，增长

14、6.0%,增速回落0.1个百分点。西部地区商品房销售面积17472万平方米，下降8.8%,降幅护大0.6个百分点；销售额8098亿元，下降1.6%,降幅扩大0.7个百分点。2023年9月末，商品房待售面积32670万平方米，比8月末增加712万平方米。其中，住宅待售面积增加467万平方米，办公楼增加73万平方米，商业营业用房增加76万平方米。六2023年9月70个大中城市房价走势1、建商品住宅不含保障性住房：价格变动状况(1J2023年9月，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有24个，持平的城市有15个，上涨的城市有31个。环比价格上张的城市中，张幅均未超过0.4%。2与去年同月相比

15、，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，持平的城市有3个，上涨的城市有12个。9月份，同比价格上涨的城市中，然幅均未超过12%,涨幅比8月份回落的城市有5个。2、二手住宅价格变动状况(1)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有18个，持平的城市有17个，上涨的城市有35个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.7%。(2)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有56个，持平的城市有1个，上涨的城市有13个。9月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过3.5%,涨幅比8月份回落的城市有6个。七2023年9月末金融机构房地产贷款状况中国人民银行公布数据显示，极至2023年9月末

16、，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余领11.74万亿元，同比增长12.2%,增速比上季度末高1.9个百分点；前三季度增加9821亿元，同比少增102亿元，前三季度增量占同期各项贷款增量的15.4%,比1-8月占比高1.3个百分点。2023年9月末，地产开发贷款余额8461亿元，同比招长7.3%,增速比上季度末高6.5个百分点。房产开发贷款余额2.96万亿元，同比增长12.1%,增速比上季度末高0.8个百分点。个人购房贷款余颖7.8万亿元，同比增长12.6%,增速比上季度末高1.6个百分点；前三季度增加6728亿元，同比少增850亿元。图7：房地产开发贷款及增

17、速3.002SO21.501.000.500房地产开发货歆余羲（万忆元）1.W1.902322.722.9625002015.0010.5.000.00I九4脸M再开发景气指激15.8023.0017.1012.G02023年9月，全国房地产开发景气指数为94.39（低于2023年低点94.74）,比上月回落0.25个点，比去年同期低6.02点。该指数自去年11月份以来持续低于景气临界点10（）,不过5月份以来下滑程度明显放缓。图8:国房景气指数1、区域房地产投资增幅回落，其中中部地区房地产投资回落更为明显2023年1-9月份，东部地区房地产开发投资29173亿元，同比增长14.5%,增速比1

18、-8月份回落0.4个百分点；中部地区房地产开发投资10944亿元，增长16.2%,增速回落。.7个百分点；西部地区房地产开发投资10929亿元，增长17.1%,增速提高0.8个百分点。国9:东中冷，地区方地产开发松资总量及增速东中西部地区房地产开发投费总量及增速2023年6月，全国100个城市（建住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%,完毕自2023年9月以来的连续9个月环比下跌态势，其中45个城市环比上涨，55个城市环比下趺。2023年6月十大城市建住宅均价为15429元/平方米，环比上月上派0.75%o4132023年6月主要大中城/电育Jfr住宅介41敷豪城市洒品房城磐

19、面积成交堂同比环比价格同比价格万平方米指数护效北京深圳620.9153.4111.9%4.1%100.399.99&797.5上海793.66一&8%100298.1广州434.91-0.95%100298.4支庆1868.94-2.%10098.1成都12080.39%10098.7武汉629.1838.7%100.199南京29554.45%100396.9杭州335.4264.6%100.690.2天津358.86-21.82%10098.8西安486.22-18.24%100299.8从上表可知，各城市房地产区域特征明显，各城市商品房成交量和价格走势不全都。十国家宏观调控对房地产价格的

20、影响2023年以来全国平均房价如下表：图10：全国平均房价及增速/000一平为房价戏邮成交依迷l20Z600050004000300020001000020%15%10%5%05%10%，裂机为嚼防下降出销售,销2008年2010肆2009至全El平均房价元/平2023年宏观调控实施期时20122011年就年-K%71。670%6.90?：落成交活泼。2023年4月国家再次推出房地产调控政策，要求遇制房价快速上涨，房价增速开头放缓，销售成交有所下降，但全国平均房价与前期相比仍有小幅上涨。（十一房地产销售成交低迷的缘由1、高房价超出一般居民收入水平承受力气对既有的城镇住房困难居民家庭而言，当党高

21、房价已超出其收入储蓄承受力气，购房需求难以形成有效需求。同时，高房价也导致投资投机性需求的保值风险越来越大，投资投机性需求进退难舍。2、市场观望心情和房价下降预期影响销售成交地方政府、开发商、购房者多方博弈，目前地价略有下降，地方政府对土地财政依拿度较高，不情愿在市场低位增加土地供给；开发商受政策调整不确定因素和资金链澎响，对增土地购置持慎重态度;购房者对房价下降预期猛烈，消费型需求慎重观望。二、房地产行业内主要企业分析一行业整合加快，集中度提升2023年，中国房地产百强企业实现销售总额16583亿元，销售面积16679万平方米，同比分别增长17.5%和11.2%。从销售额看，百强企业2023

22、年的市场份额上升至28.1%,较上年提高1.2个百分点，销售面积市场份额则上升至15.2%,提高0.8个百分点。随着房地产宏观调控进一步深入，房地产行业竞争猛烈，房地产企业并购重组加快，行业集中度提升。2023年和2023年上半年房地产企业销售前二十名如下：2023年2023隼上年隼撑名公田名不会（亿&卦名公司名不会（亿尢）1万科集团12101万科地产610.02但大集用8082中海地产543.03缘地条团7763保利地产493.14保利地产7324蝶地集团450.05中海地产7205恒大地产580.06万达集团5606万达裳团365.074307世茂房地产225.28龙湖集团3818华涧置地

23、206.09华涧Jt地3669蜂城中国I7S.510世茂房地产31510龙湖地产174.0Il雅居乐31011碧拄团163.012绿城中国312雷力地产147.113金地集团29013雅居乐140.014富力地产28714金地震闺133.015远洋比产26515独创中国125.016中体地产25516招商地产120.317招商地产21017选洋地产110.018融创中国19318中信地产84.019融侨集团18519保利奇港20华侨城18020宏立城78.9数据显示，2023年上半年全国TOPIO企业市场份额到达16.17%,较2023年上半年的13.51%增加了2.66个百分点,而TOP20

24、企业市场份额变化状况与TOPlO如出一辙，说明企业在集中度上渐渐增加。标杆企业优势照旧格外明显，产生强者更强的现象，龙头企业销售表现优于一般企业，企业集中度持续上升。二）资产负债率较高，长短期偿债力气减弱受楼市调控影响，房地产上市公司照旧处于较高的负债水平，而去化周期变长，资金回笼速度变级.，使企业面临较大的偿债压力。2023年二季度房地产上市公司平均资产负债率上升至73.38%,较去年底又上升1.28个百分点。从增长趋势看房地产行业整体负债增长速度较快。52023年2023年2023年2023年2023二李Jt资产负仅华63.62%6534%7051%72.10%73.38%2023年二季度

25、，房地产上市公司的平均流淌比率为1.64,较去年同期降低0.1；速动比率0.43,较去年同期降低0.06,流淌比与速动比为自2023年以来的历史最低值，房地产企业的短期偿债力气有所降低。Bll0*-/00，一手TJE一壬T201一手/011Wl/一手M-j!*3比零电4七中三销售收入增长有所上升,毛利率有所下降在层层递进的房地产宏观调控政策影响下，2023年局部地区房地产市场波动明显，上市房地产企业表现差异明显。一方面，不少上市房地产企业乐观应对市场变化，取得了骄人的成绩，市场占有率明显提升。另一方面，不少上市房地产企业受调控政策影响，经营绩效相对而言不尽如人意。其中，测评范围内近三成共计51

26、家企业营业收人有所下降，营业利涧下滑的企业更到达61家。2023年全部房地产上市企业房地产业务收入均值为55.91亿元，比2023年微涨2.49%,涨幅较2023年削减了56个百分点，主营业收入增长率均值为28.61%,营业利润、净资产均值分别为15.55亿元和80.67亿元，营业利润增长率均值、净资产增长率均值分别为19.35%和20.81%,其中营业利润增长率均值比2023年削减了50个百分点。2023年上半年149家房地产上市公司实现总营业收入1934.96亿元,同比增长17.82%;利涧总额393.121亿元,同比增长9.87%,房地产上市公司销售同比增长率在去年增长消灭低后又开头上升

27、。上半年平均销售毛利率28.42%“较去年同期下降8.56个百分点。房地产上市公司净利润增长分化在加大。近年来房地产行业利润率有所下降，住宅产品回归居住属性的趋势已经确立，随着市场深度调整的步伐渐渐深入，将来单个工程上的暴利时代不再，依靠于土地红利、人口红利的粗放进展模式，将渐渐被品牌竞争、产品竞争、战略竞争的企业核心竞争力竞争模式所替代。四库存压力增大，去化周期拉长，现金流趋紧受调控政策影响，销售成交下滑，上市房企存货普遍急剧增加，去化周期拉长，周转速度下降，资金链压力明显增大。依据沪深房地产上市公司2023年中报数据，存货合计14044.7亿元，占总资产的比重达65%,存货按2023年年末

28、增长7.65%;2023年末存货合计1.3万亿元，较2023年末增长34.7%。2023年存货周转率均值072,2023年存货周转率均位为0.28,同比下降60.83%；存货周转周期明显拉长C2023年上半年房地产上市公司的存货周转率为0.18,虽然二季度消灭确定成交增长，去库存化问题照旧突出在调控形势下，销售下滑对房地产上市公司现金流海响较大。9前近70%的房地产上市公司经营现金流为负侦.，行业整体运行风险加速累积。房地产上市公司2023年度经营活动净现金流合计为-6%亿元、单户平均为-4.56亿元；2023年上半年，房地产上市公司经营活动净现金流合计为1327亿元、单户平均为0.95亿元，

29、说明2023年二季度销售成交增加对现金流紧急状况略有缓解。五融资渠道普遍从紧，企业多方应对资金紧急近几年银行房地产信贷显著收紧。除报行信贷外，上市渠道照旧困难重重，A股房地产IPO全面暂停。虽有金隅股份、华联五地等借壳成功，但并不代表证监会对房企借壳重放开。前几年房地产信托规模不断扩大，2023年信托监管力度加强后，房地产信托规模增速才有所减缓C此外，内地房地产商在境外融资的通路也遭封堵。房地产上市企业资金风险受到社会各界的普遍关注，而房地产企业频频通过工程股权转让回笼资金极大地脸证了企业资金链高度紧急的现状。三、房地产行业进展前景及主要风险分析2023年抑制房地产投机投资等不合理需求政策仍将

30、持续，房地产存在两难选择，市场走势存在高度的不确定性。一方面，刚性需求始终存在，但房价水平较高、相对较低的收入水平难以形成有效需求。另一方面，政府大规模低价供给土地意愿减弱。估量房价连续大幅下降的可能性较小，但行业的集中度将有所提高，实力偏弱的开发商和开发工程将被沟汰或兼并。房地产行业主要风险如下：一宏观经济和政策风除2023年开头，中心相继出台多项房地产调控政策。2023年中心经济宏观政策思路为“稳中求进”，保增长成为首要任务。从宏观政策的变化可以看出，目前国内经济的增长面临的挑战较大，经济波动风险积聚.但在保增长的要求下，货币政策略有微调，存在放松迹象.2023年，估量GDP增速和投资增速

31、在2023年下滑后将趋于平稳，进出口形势照旧不容乐观，消费增长尚需政策引导，国内经济趋势仍具有不确定性。货币政策将连续2023年微调趋势，但由于货币政策的调整需要有连贯性，不会大起大落，货币政策的微调会逐步实施，对房地产企业的影响很难马上显现，因此宏现经济和货币政策风险照旧存在。此外，本轮房地产市场的调控，政府的力度和决心不同于以往，虽然目前国家房地产调控的目标已逐步显现，但仍存在政府连续政策调控，从而导致房地产投资增速在中短期内放缓的可能性。而且，房产税改革已渐行渐近，至2023年房产税首批试点将满2年，届时扩大房产税试点城市范围的可能性将提高,税收政策风险将加大。二市场风除自2023年开头

32、的“史上敢严峻”的房地产调控重压之下，房地产行业的成交量大幅萎缩，自2023年5月起全国十大龙头房企库存逐月攀升，直到2023年3月，上升趋势才受到抑制。至2023年6月底，龙头房企库存消化时间虽然较年初峰值消灭下滑，但仍高达1()个月左右，因此估量2023年忌体市场仍呈现供过于求的局面。近期局部城市房产成交量有所回暖，但其持续性仍待观看，且市场上大量的库存房将成为将来房价上涨的压力。一方面房地产行业内企业面临更加猛烈的行业竞争，另一方面工程产品利洞空间缩小，对房地产企业的经营产生了确定的负面影响。三企业经营风险在房地产调控政策下，房地产企业的工程销售普遍不及预期，房地产企业库存压力加大，资金

33、回笼速度变慢，且预期的盈利空间难以实现，从而导致房地产资金削减，局部房地产企业产生资金彼惭裂风险。四对国家金融安全的影响经过两年多的政策调控尤其“三限”限购、限贷、限外政策，我国房地产市场土地成交价格下降、商品房销售成交下滑、局部工程降价促销。由于房地产贷款以土地和在建工程抵押方式占比按高，一旦资产价格下行而致真实杠杆率上升，房价下跌带动的地价下跌将使银行面临包括抵押资产减值和将来潜在损失，银行的不良资产率可能上升，房地产下跌会给国家金融安全带来系统性风险。其次局部我行授信状况分析一、我行房地产贷款整体状况经过几年相对较快增长，我行房地产贷款占比已接近同业平均水平，房地产贷款已成为第三大行业，

34、对全行信贷资产安全至关重要C2023年9月末，我行对公房地产贷款余领为1221.8亿元，占全行贷款余额的&58%。房地产贷款比年初增加128亿元，增量仍把握在190亿元的全年打算之内。同时，与房地产相关的业务(包括房地产贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款余额合计约3000亿元，约占全部贷款.的20%oQ12近年来房地产贷款余额及占比变化情况880%8.C0%840%8.20%8.00%,一;7.60%7.40%7.20%7.00%680%6.60%202A隼月末，我行对公房地产贷裁客户数期)“户，贷款余计1221.8亿元，其中:房地产开发资款客户数302户，贷款余领815.60亿元，占对公房地

35、产贷款的6676%。按客户构造分，全国百强和工程所在地10强房地产企业贷款占比超过70%。从贷款品种分，一般住宅贷款约占房地产开发贷款的9()%。土地贮存贷款客户数73户，贷款.余额382.6亿元，占对公房地产贷款的31.32%;其他类贷款客户数31户，贷款余额23.57亿元，占对公房地产贷款的1.93%。Q132012年9月末房地产贷款构成情况其ffe,2%亚行房地产开发贷款主要投放在环勘海、长三角和珠三角地区中西部地区贷款占比不高。5区域环渤海地区金领亿元J占比286335.1%长二用地UrT5221.5%珠二用地区142.417.5%*f.双、盼西安118.214.5%中年汉、孙、安、J

36、UzlV.o%东北地区31.443z地产V友贷款总加JH5.6Iaj%房地产贷款余额前十位分行如下表2023年9月末数据：6序号分行名称分行贷款余翔分行房地产贷款余领房地产贷秋全行占比其中：房地产开发贷款余微房地产开发贷款全行占比I2峪行有波部上卦分d4H人仁1,712.187CSSqdSr326.93OqCROz19.1%mCIAqRirmzztt.e*T93lACV.W7TJRjIaQZ1.工X044IQIG0宜1IQ714N&九NM1m,4TiM/CiU一,uKc17一间小方仃q：S八4二UUCAQClruo71*ITO0/OICQIn4ZY71f.4OA“4/OOQO/今m也疗，T4r

37、庙/ITU2C22仆】WA11OCD.b力，InIA11!CA1八TUAMAA319%AdocrZftQT今上1*TldZ-1CQ,r0rrQ/上述1。家分行年地产仔bQ）上余静为87261YZjK三-ivrXI，占全行，*w11TJJ也产皆门1.D7Tt款总额的71%。除总营、哈尔滨分行和贵阳分行外，房地产贷款占贷款总额的比例均未超过15%o我行房地产贷款前十大客户合计贷款余额为217.68亿元，占房地产贷款总额的17.8%。房地产前十大客户名单如下表：客户名称分行余获（万元）北京市土地整理心存中心朝阳分中心总行营业部7,000上海世博土地也股上海分行220,000比京第六大洲房地产开发总行

38、营业部176,461太庆市地产集团黄庆分行160.750广州利金房地产开发广州分行159,281云南城投亢业成份在明分行157.000中化方兴置业（北京）总行营业部153,420北京融创恒基地产总行营业部150.000北京京利房地产总行营业部150,000比京市土地终理贮存中心商务区分中心总行行业部149.900合计2,176,812四、房地产开发贷款客户评级状况从客户评级状况看，评级BB+级以上客户占比59.3%,B级以上客户占比69.1%。房地产开发贷款客户评级分布状况如下：信用讦级户数户数占比2023年9月余额余领占比AA124.1%45.25.5%A+289.5%66.98.2%A21

39、7.1%55.86.8%BBB+3511.9%80.29.8%BBB4615.6%152.218.7%BB299.8%84.010.3%BB144.7%60.87.5%B3210.8%104.9129%CCC3411.5%87.110.7%CC299.8%60.27.4%DDD-D82.7%5.90.7%未评嫉72.4%12.31.5%合计295100%815.6100%五、我行房地产开发贷款抵押方式占比较高我行始终坚持工程抵押的根本原则，落实工程抵押，防范房地产贷款风险。2023年9月末，抵押方式房地产开发贷款余额686.43亿元，占比84.16%;保证方式贷款余额98.19亿元，占比12.

40、04%;信用方式30.98亿元，占比3.8%,主要是万科、保利、招商、华涧等极少数抗风险力气强的国有背景优质开发商的优质商品住宅工程，但不允许工程抵押给其他第三方。国14比上市公司平均资产负债率低。前三季度我行房地产贷款企业平均营业收入为4.44亿元，平均营业利河为8600万元，平均营业利润率为19.37%,盈利力气略低于上市公司均值。9财务比军优秀值及蚌值平均值房处产上中公我行客户备注司2023年平2023年平均值均值分产负快率41.4%54.7%75%721%64%低于全行业平均值，高于良好值；低于上市公司平均值流淌比一1.65267高于上审公司，可能,说明流漏债主要走短用伎务和预收懿款均

41、水平低于上市公司逢动比1.431.070.710.430.95vs.*rl,j*7-值，高于上市公司平均俶低于全行业平均侦高存货周转率3.7Zl130.280.81于上市公司平均值，说明存货周转速度好于上市公司均依我行客户营业利涧华平主营业务利湖车经营沽动净现金33.2%27.5%22.5%28.42%-4S7上rt.28-32%八PX,打网AiX4u-J,4?r6171J在不工有时W；RZJ+X-U.增长、蜕金流略有杼转,险把握原则，房地产贷款质量较高，房地产不良贷款和不良率近几年持续下降，2023年以来我行发放的房地产开发贷款未发生不良，现有的不良贷款都是历史遗留问题。2023年9月底，房地产贷款五级分类具体状况见下表:o序号五嫌分英金亿元）占比Sri1.I正常1209.7599.016%2关注5.480.449%3次蚁20.164%不良贷款4可疑4.480.367%5报失0.060.005%6不良贷款小计6.540.54%合计1221.78100%1.-J不艮贷款变动状况15近年来房地