2024物业项目经理岗位培训.docx

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1、2024年度物业项目经理岗位培训物业项目承接查验廊坊柒盛物业服务有限公司邯郸分公司薛国民物业承接查验收述承接查验的工作支配承接查验的方案及流程承接叠2的工点内容及责任划分不合格问题与遗留问题的处理物业管理企业更迭时的承接查3一、物业承接查验概述物业承接查验是指承接新建物业前.物业股芬企业和建设单位依据国家有关燃定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备诳行检资和验校的活动.承接查险的意义1、物业服务企业在承接物业项目时对共用部位、共用设施设备以及档案资料仔细清点脸收.各方共同确认交接内容和结果，有利于明确芬方的责、权、利,对维护建i殳单位、业主和物业服务企业的正值权益，避开冲

2、突纠纷，那具有正要的保1作用，2,实现物业承接查除制度，可以督促隹设单位依据规划设计标准和再房约定，取觇物业共用部位、共用设施设备的建设,对提高建设质址,保障业主财权利益具行重要意义.3、实行物业承接咨验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会法位的弊湘,加强物业建设与物业管理的连接，保障开展物业管理的必要条件。而在新老物业服务企业交接时进行承接变脸，有利于界定物业接用部位、共用设施设备的管理责任。承接查验的作用1、通过接管的收和接管合同的签订，实现权利和义务的转移,在法律上界定清晰各自的义芬.2、促使开发企业按标准进行设计和建设，达到工程痂Iit要求，削减日常管埋过程修理养护工作量,3通过接管

3、有关物业文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题.支配支配好各项管理充分发挥社会化、专业化、现代化的管理优势.物业承接查验的性朋与竣工验收的区分物业承接查5金是物业服务企业在承接物业时对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质状和运用功能的再检验，而非物业共用部位、共用设施设备的内在质m和平安性能的确认。工程慢工验收目的是确认物业项目工程庙是否合格.能否交付使用，取得迸入物业产品市场的资格；物业承接查的目的在于分消各方责任,维沪各方利益.减少矛盾和纠妗，以利于业主使用和物业管理顺利进行工程竣工验收是物业的注没单位将开发建设的物业项目工程交由政府主管部门或行业管理单位进行

4、质量蛉收；物业承接含验是前期物业服务合同双方当事人在利益第三人业主装迪M房地产行政主管部门监督下进行的.工程竣工验收是对班目星否符合规划设计要求以及建筑施工和设每安装庙量进行全面检蛉；物业承接合验是对物业共用部位、共用设施设备的接管查睑.物业承接查验的依据和原则（一）物业承接杳验的依据承接查5金的依据分为法律依据和合同依据.法律依据主要是物权法3、合同法P、4物业管理条例3和E物业承接行验方法等.合同依据主要是房屋买卖合同、前期物业服务合同和物业服务合同等.（二）物业承接交脸的原则1、诚型信用原则：加强对建设单位的规冠和约束,以侪促建设In位在物业承接查验中切实做到“诚恳信用”，2、客观公正原

5、则：物业股务企业在物业承接查脸中切实做到“客观公正”.3、权费分明原则：加强对物业承接查验中的违约行为的歌仔.以保证前期物业服务合同双方在物业承接查验中切实做到“权责分明”.4,爱护业主初权原则：最大限度的爱护业主的共彳j物权利益“nJg市工业会IWOMMJBMM物业承接查验的法律主体1 .新建物业共用部位、共用设施设侪承接食验的法律主体：交验方；物业的建设单位接管方：物业服务企业2 .业主大会与新选聘的物业限分企业之间进行的物业承接查监的法律主体：交验方：业主或业主委员会接管方：新选聘的物业服务企业物业承接查验争议的解决物业承接查脸中发生的争议，可以申物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以

6、托付有关行业协会调解.物业承接查验相关法律E体在承接查验中发生的争议也可以通过仲裁或者诉讼等其他方法解决.二、物业承接的工作支配物业接管验收支配提要母天的骁收工作完后，由各专业记录人员杷存在的问鹿埴写在接管验收记录表上，发印、整理交房地产工程部审核后,分发相关施工单（进行整改.物业接管5金收支配如下：1、接管验收对象为某某项目全部房屋.2、接管验收的标准见接管蕤收方案，要求一人一份。3,房屋接管验收的时间、工作量的支配，短套单元楼的验收时间约为多长时间，依据楼层户数、房屋而枳的大小而变更,所以先验收已伸出的物业,后验收空置的物业.详细接管验收的依次见房屋接管验收的依次表，要求一人一份.4、详细

7、统天验收的数汆（依据物业数量进行安排）5、成立接管险收小姐。查险工作要求1、每天上午8：30.各脸收小组成员在需查验房屋的单元底楼集合，由各小组负责人对当天的工作任务、人员支配及其它需说明相关详细事项进行讲解和那署.9：OO点整全部人员正式起先各项检查工作12：OO结束：下午承接皆始时间1.30分至18：OO时：2,各祖施工单位负成人须在检食的前一天自行打算齐全检杳所需的人员、工具、耗材、检测仪器及设段.3,各小组成员必需听从小组负责人的统一调度和支配.各类检连信息全部归集到小组负法人,由负击人进行信恩的汇总和记录.4、在杏验过程中发觉的问题，其次天10；OO时前汇总报项目部支配相关施工单位整

8、改或处理.心mE业册含IWOMMJAMtuaBMU5.全部检查必需按进度限制时间的要求完成,当天工作时未完成须加班的必需加班完成.6、当天检杏工作结束，由各小怨位无人将全部检杳记录单汇总，并由相关施工单位负货人和监理签字后，交由工程主管（或值班经理）,将汇总记录单史印1份，应印件交项目部支配施工单位整改,原件物业存档（交接时,项目部接收人员在记录单的原件上签字确认K三、承接查验的方法及流程承接杳险方案物业承接式验方法规定新建物业的建设单位应当在物业交付运用】5日前,与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设在的承接杳验工作。而在现场杳验2011前，建设单位应当向物业服务企业移交规定的物业

9、资料。因此.建设单位就应在物业交付运用前至少soH依据国家有关规定完成物业的竣工5金收.取得质疑合格证书.并完成备案,完全达到物业交付运用的条件后，书面通知物业限务企业进行物业承接告验，并约定R寸间召开物业承接育裟协调会议。物业服务企业接到健设单位的书面通知后,应主动与建设单位联系,并查看物业承接杳验应具备的条件的相关文件,即：关于工程加科格还WJUk利防.IMS队即及用讦险刖文科的务次文R供水.锹用.供气.供热署专业公司能供用合同与计表具的相关文杵敢将.P生箸公文配套jSfe的悔工加收又件电悌.二次供水.也力BM.电子篇控不统矽共用设电设制处两使用合格证书tm.tttPIORHl的IU艾枝木

10、窗H完整齐全物业买卖合同.海配妁答法msww业筒网必须的文杵物业馆工超不合格项的处理措施：项目对物业提出的不合格项进行确认，提出整改措腌,期限并确认,对不能整改项进行说明.1、开工程移交工作会议（建设单位组织并形成会议纪要2、移交工作支配建设单位组织黎制）3、姣工发脸（建设单位组织物业对工程进行杳脸）4,资料移交（物业公司组织、指导项目对资料进行整理归档）5.移交查验（物业公司组织、指导项目实施）6、移交确认（物业公司组织物业服务中心多与，物业服务中心对移交审批确认）7,物业接管（项目物业眼务中心接管）四、承接查验的重点内容及责任划分物业查验的主要内容初脸服务中心接到房地产公司的接笆验收（我详

11、见-1）初验申请，视详细状况由物业验收小组组长与房地产公司沟通初验详细细做环节，包括时间、依攸进度、人员支配等，向房地产公司发出除收通知？（表详见（1）-2）等工作“接管验收标准股收小组逐户逐项进行验收.并招验收结果记录在M房屋接管验收表3上，并由房地产工程部、房地产项目郃、物业服芬公司三方签字确认.脸也合格的物业服务公司发4验收通过证明3（表详见（2）-1）,单体楼内的公共部位,配我设施等一并进行脸收，并将脸收结果记录在房屋接管粉收表3上.由房地产工程部、房地产项目部、物业服务公司三方签字确认.接管验收小组组长将厉屋接管验收表上记录的不合格攻统计汇总后登记在4房屋城求问题整蜃通知单3上，于三

12、个工作日内将房屋质依问题整改通知单*反馈至房地产项目部，由房地产项目部经理签字确认，服务中心修理部存档，初验不合格项的整改由房地产项目部监督胞工单位完成施工单位整改合格后向房地产项目部提出书面的复验申请,羟房地产Jii目部确认后，转交接管验收小组.经卷字确认的房屋接管骁收去3,由服务中心齐眼部存档。森(ni播管城做诩Q?:开发公砥牧人：B*：.d懦业公STS白mMW,观已M1.3季.现眩送金帕J1.恰牧W物IWI曾除也条件.将it中而W出公SJifl行现场悔It除牧,*KfH本词KlG.于年月日命锂RxM1.WQ9年8日4次Nm阳皎初Ilrde彷方及罐IJB):C公共抬楼月载并；C架空U设俺；

13、D出入口及IwKfilfc:SKHg藤；o|8死箜翁恂：。现庆&军.设总；Ifi卜享阵设电M跳1.CW籍化安防案电。消防泵板u农安蚌.”式；：aj_mtfl如隙期.HMtWi;Htt:开发公ElHI人：物技公BiWl人:HH:MB福山险区缭一JIl杨卓炳明偈Iw三ewfM本次播K修牧力JB：1.Imat(方*RM1.1.0B)；D公共懂财管并；C肇交U&E一出入WEB%8傲：-X找&住；eM堂MfS:浓冬成设务.设施：地卜车宓也能M世茂：Wifc化安防浜烷：CM泵晚；放安M.M成O总工lX0.uWUM;WtW;Htt.*2口收通知NQHte产开发公ST(ie)0vscffl11.接才IUJH它

14、万而金桢的RR.nuenMtiMWfcn.msJ年月日月(wwi0tte.峰依所M)袤格力寄旦wtn三As0小心配会力*厉爱发命*%的中公司(W)二等年8日MlA二零绎月H-(IftWU复公章)-验收奥如NO回Ie产开及公SJ：依侬(IHfiHC)的产权新.投桢IWH它方宙核的电N却】认为巳IIlHHI*也A*n.WZtJ8月8开M时(IWftDC)iShM.必做祈喇格方哨wttnAm1手心配合力一表（2）.1验收通过证明XXXXFXXMXXB.由XXXX分公司腺白手.第工方.Ifi中位却XxXX9*公B,只ElM耀依牧小利,附XXXX9目的消防胤义屯槛3电系板笛类1於剑等内右遇行性HaM2M

15、4吸IR的的同也收笠地白从K工方的决m业公司t5建跳改工空.WKd三.XXXXXX公司（MXXXXXXlir业公司（9）年月B4月日2 .交验物业服务公司（服务中心）接到复验申请,与房地产项目部、施工电位一同进行复验，亚验应记录初装不合格项的整改状况，以及笑蛤发觉的新不合格项，经房地产项目部、施工胞位、物业服务公司（.服务中心）三方签字确认，记入备注。新建房屋接管的收，物业眼务公皿服务中心）以更验结果为准.合格后由物业（性埋部与地产工程部进行钥匙交接.发验时验收整栋楼外观，并结合总体楼发验结果，形成整栋楼淙合验收记录，经房地产工程部、房地产项目部、物业服务公司（限务中心）三方签字确认，由物业服

16、务公司服务中心客服存档.3 .公共设备、设施的接管蕤收新建物业的现场查验时，物业服务企业应当对卜列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和脸收，物业服务企业对物业进行现场查验时应当综合应用核对、视察、运用、检测和试验等方法，重点杳蕤物业共用部位、共用设施设法的配置标准、外观质侦、运用功能和悔测、试验数据，详细做法是：现场直验的方式或包(g)Q喇刎娟创ift现场查脸项目1）共用郃位：一般包括建筑物的基础、承乘增体、柱、梁、楼板、屋顶以及外堵、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；2）共用设施：一般包括遒路、绿地、人造景观、树墙.大门、信报箱、亢扬栏、路灯、排水沟、系、

17、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）柠车设施、休闲消遣设施、消防设施、安防赛控设施、人防设族、垃圾转运设施以及物业服芬用房等”3）共用设在：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视大然、发电机、变配电设缶,给排水管城、电线、供暧及空调设备等，物业现场查验发觉WM的解决1，书面通知建设单位刚好解决，井进行更验现场查5金中，物业服务企业应当招物业共用部位、共用设施设得的数玳和质址不符合合同约定和有关文件规定的情形,由物业现场查验小组将查弟中发觉的问咫分类填入物业设施设备现场伤骁问题跟踪去3中，书面通知建设总位，建设单位签收后应当刚好货成出任人解决，完成后

18、，组织杳验的双方人员进行发验，宜至合格，对于不能刚好解决的遗留问跑,应记入学物业设施设备现场查验最终遗留问遨汇总表B.双方协商解决方案，弁在签订物业承接查监协议时明确约定，2、建设单位必需派人参与物业现场食验，并确认查骆结果，签订物业承接告验协议，建设单位应当委派专业人员参与现场变脸，与物业服务企业共同确认现场查般的结果.签订物业承接查验协议.物业承接查验协议附当对物业承接查5金基本状况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约费任等事项作出明确约定.物业承接食验l议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有I可等法律效力。物业管理中的有关合同建设单位应当依法移交有关单位的供

19、水、供电供气、供拄、通信和有线电视等共用设脩设备，不作为物业服务企业现场查验和验收的内容,但共能够供用合同应进行查验和移交，物业服务企业进行现场物业承接查监的重点是查验物业共用部位、共用谀俺i殳备的配置标准、外观旗录和运用功能，而对物业共用部位、共用设施设备的内在旗信和平安性能是在杳回确认文件的基础上进行再检验。因此,物业承接查验小组就应当依据1物业承接连脸方法的规定与合同约定、以及物业设计文件及清电列出现场查险的项目和内容。物业责料的查3与移交物业资料移交后，物业服务企业参与物业承接查验的工程技术人员应全面阅读物业消单、物业竣工图纸与资料和设备运用说明书，全面了解物业工程内容和引用的标准与规

20、范，并依据物业资料将物业设施设招的配四和建设标准坨入各q业系统设施设备现场查脸记录表3和4物业设施设备现场查验汇总表b的配置标准一栏中.为现场雀脸做充分打算.物业服务企业对接收到的物业资料应按规定进行分类建档.永久保存，仔细管理房地产公司应向物业公司移交整套图纸资料，包括：1,物业产权资料：2、竣工购收材料：3,旅工材料:4、机电设备资料：接管验收项目及标准1*EmapF1无效研.g明G七!r.无.串曲现3ImMKa,IWg巧，无包“，无m,无a.asum.无&水,不潮；出力g.M./承看古找*nHb*三.WHmnaiHi.无中开.箸方*.M.MH三t,尺三.三M,B9.尤舒小于m.MtBWF

21、7H.H*Cifi三HMnftlI-.林ft(T)H-MPF”,B.IinF.不,m9a,无*s*mi.齿盘眼如用海和三WCJM4t:gMOB.Biftt.安W将合抬不主.11esa.反fi*w4.fimn,njamax.j*.史H0M.口方四.源*符合如a:.定t*nm,力,KW.三Ul0W9.W.W.W.(M中Ea石空H.(A6耀八Bhq齐全,Eae可以止M用,atmeM.M9QIEg?MZ4W事ffb三W5StiH:46K?0小卫3Wm115H要WFS三?WtH1.V*WIM?U)(v*g,mvuuw*g5WG”ws*三rtt0A*nKJ(?)(0*“euar*c,waaaya(%”口界

22、。抬耳H四,9(H40B*11三CH蹂田BfeMlWtf311tt三0(I)xgg*S4H值圳TEBPYMQiXingiimtrYMrilH/“mru23gsMl($)三xu*心a,m9C4B三e(r)wtrU)kx三Ttf*wt融(i)gWfH?90W*H*HW*h1708WHyTM5MBWyKWRWt()：sUY,吟.,g*rttswttMWVIiaAUWHWUVW-Wrt矶，浒&一】，8SWi*收4，SMPYiwt1,wYrB*,tt-rsj吟胡M!ecw(?wwh三,uujswwSb5VrFarnMm加*mi)士ww*鬻11.8fl网及&小划,*wmMiJHsRyWH多乂阳flrat季

23、Rftdna%liW代)HU3HT*%H3房WaW季(力AXTOWiI4W*(f)*mv三wwMVffUMRM*M43KZmm硝VMXHU!FiirT三M*tf(t*只管7w*wwwww11Btuwar*ro4wj.g-3三3MgU*U):UMdKW*ET好*USi(1)航观委IWgnnT*门T*MB*JHl*aM*+码但Itiawr*-IBrSrpa*rm*I3娘罪”3卬fkmEv业册含I-w3MaJMJnajM一MJ*MuaMM1、收集全部的物业查验记录表:2,射匕物业杳验记录衣？内容进行分类整理，将承接杳验所发觉的问题登记造表：3、将将理好的工程质域问题提交给建设单位确认，并办理确认确认

24、手续.（二）处理方法工程质量何题整理出来之后,由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，物业管理企业在提出质Ift问题的同时还可以提出相应的整改方法,便于建设单位进行针对性整改.从发生缘由和处理费任来看，工程痂量向SS可分为两类：第一类是由施工单位引起的质瓜问鹿。着质量问题在保修期内发觉或发生，按建设部匕建筑工程侦收保修方法B规定，应由建设单位伴促施工单位负责。其次类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、运用不便、运行管理不经济等何题.这类问题应有建设单位负责作出修改设计,改造或增补相应设施.（三）跟踪缝证：为使物业工程质批问时得到刚好同满地解决,物业管理企业要做好跟踪查验工作.物业管埋企

25、业应支限专业技术人员分别负责不同专业的工程质fit问即，在整改实脩的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项Fl进行验收,办理育骁手续，对整改不合格要求的工程项目则应接行仰促建设单位处理。六、物业管理机构更迭时的承接查验物业管理机拘更迭时的物业承接杳蛤和移交是在前期物业眼务合同终止或物业服务合同期酒时，业主大公选聘了新的物业服务企业，并与之签订的物业服务合同生效时发生的物业共用部位、共用设施设得的承接直脸及移交活动.1、承接查蛤的法律主体（I）原有的物业屐务企业向业主或业主委员会（产权单位格交时的双方法律主体是：交方：原有的物业服务企业接方：物业的业主或业主委员会（产权单位）（2）业主或业主委员会（

26、产权单位向新的物业服务企业移交时的双方法律主体是；交方：业主或业主委员会（产权单位接方；新选禺的物业服务企业nJg市工业会IWOMMJBMM2、承接查验的条件在物业管理机构发生更迭忖，新的物业服务企业必制在下列条件均满意的状况下才能实施承接杳骏。CD物业的业主或业主委员会（产权单位）与原有的物业聚芬企业解除了前期物业服务合同:（2）物业的业主或业主委员会（产权单位）同新选聃的物业眼务企业签订的物业服务合同生效.3,物业管理机构更迭时的物业共用部位、共用设施设缶承接杳验所依据的文件：（1）物业服务合同：（2）物业管理条例：（3）E物业承接查验方法2:（4）管理规约3；（5）移交的物业图纸资料、清

27、单；（6）物业管理的相关法律、法规、政策、标准和规范：（7）物业管理相关的合同、协议等.4,承接查脸及移交的程序和内容（1）成立承接连验组织.确定查验和移交方案为保证物业查验和移交的Wi当进行，使物业管理实现无健连接,一般状况下，应当在物业的业主、业主委员会或产权取位主管部门的主持下，由原彳j的和新选聘的物业服务企业的人员参与，共用组成杳粉和交接小双，对物业共用部位、共用设施设和勒业档案资料进行全面的查5金和移交.（2）查验和移交的物业管理资料WMh三MM!*R用邺.U主后料“力管J窗科合同协议和1WWSWH饬客移取Kmifi波*雄eM.井沪Km建CUIA.%A2)*te（3）物业共用部位、共

28、用设施设备的现场查验与移交1）物业建筑结构及装饰奘蟋的查5金和移交主要是共用部位的现场连验.评价其运用功能及平安性和完好程度，关注型否存在危急隐患，以便分清贡任,由说任人负点解决和处理.2）物业共用设备的杳验和移交，主要包括：供电、供水、扑水、消防、电梯、供暖、空调、安防、车场等设符的效用、完好程度，运用功能、共同确定其存在的问IS，从而界清责任，协商处理和解决.3）物业共用配套设施的杏验和移交.主要包括环境卫生设施（垃圾桶、箱、车等），绿化设施，照明设施，安防及消防设施（如伯班室、岗亭、监控设施、报警设施、车辆道闸，消防配件等），文化消遣设施（会所、游泳池、各类球场、健身器材等），各种标识等

29、。4）物业管理用房,包括办公用房、活动室.员工宿舍、食堂、仓库、操作间等.5）室外道路、场地、绿地、雨污水井等排水设施.6）产权属全体业主全部的设备、工具、材料等，主要包括：办公设备、交通工具、通讯器材、修理设备工具，安防、保洁、绿化设荒、工器具，物业管理软件、财务软件等.（4）物业查验与移交资料.共用部位、共用设器设施及物资财产现场查胎要做好记录,S验各方就存在的问题依据合同约定和有关规定的解决达成承接杳验协议，即可办理移交手续,交出新进入的物业股务企业实旗管理，在办理移交手续时应刷意以下几个主要方面：1）物业共用部位、共用设检设备的运用现状作出评价.真实客观地反映房屋、设施设的的完损程度：

30、2）各类管理资产和各项决川应办理移交，对未结济的费用（如业主拖欠的物业费及对应支付的费用等）应明确收取、支付方式：3）确认原有物业眼芬企业退出或留下人员名单：4）提出遗留问时的处埋方案：5）肯定要卷订物业承接杳骁协议.5、留意事项（1）明确交接主体和次序。此类物业的管理移交是原物业服务企业将物业管理工作移交给物业的业主、业主委员会或物业产权单位之后,再由业主、业主委员会或产权单位将物业管理工作移交给新选牌的物业极务企业.而不是原有的物业服务企业将物业管理工作干脆移交给新的物业服务企业.虽然在详细移交中可合并进行，但要分清嘛移交的主体和谎任.（2）物业共用部位、共用设腌设备的移交,共用配套设施和

31、机电设备的接管、承接时的物业管理运作连接足物业管理工作移交的重点和难点，承接单位应尽埴分析全面、考虑周全，以利于交接和日后管理工作的开展。（3）如承接的物业项目部分还在顺保期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订物业承接食骗协议，明确详细的保住项目、负而保修的单位及联系方式、保修方面遗留问题的处理状况，并在必要时供应原施工或选购合同中关于保修的相关条款文本.各类资产与费用的移交.对物业服务中属于业主全部的固定资产、工、机具应全面移交.各类财务账目、各方费用肯定要理清，并约定处理方法,以爱护相关方的合法权益.（5）在物业管理移交工作中，对物业共用部位、共用设施设备存在的问巡不易全部发觉，难免存在遗漏，因此在签订移交办议或办理相关手续时应留意做出相关支配，便于在后续工作中能妥当解决发觉的问跑.（结束）