EMBA毕业论文—商业综合体风险管理研究.docx

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1、学校代码I1(M)55中图分类号，UDCi密级I为阖夫普7硕士专业学位论文商业综合体项目风险管理探讨Thestudyonprojectriskmanagementofthecommercialcomplex论文作者张军指导老师于仲鸣申请学位工商管理硕士培育单位商学院学科专业探讨方向答辩委分会主席赵伟评阅人赵伟薛红志李德忠南开高校探讨生院二。一四年十一月南开高校学位论文运用授权书依据丁南开高校关于探讨生学位论文保藏和利用管理方法3.我校的博士、硕士学位扶阳者均须向两开高校提交本人的学位论文纸颇本及相应电子版.本人完全了解南开高校有关探讨生学位论文保藏和利用的管理规定.南开高校握有在4著作权法3嫌

2、定范国内的学位论文运用权,即：（D学位获得者必需按规定提交学位论文（包括纸质印刷本及电子侬）.学校可以采纳影印、缩印或其他复制手段保存探讨生学位论文，并编入南开高校博硕士学位论文全文数据库：2）为教学和科研目的,学校可以格公开的学位论文作为资料在图书馆等场所供应校内师生阅读.在校内网上供应论文书目检雷、文摘以及论文全文同读、下栽等免费信息眼务；（3）依据教化部有关规定，南外高校向教化部指定单位提交公开的学位论文；（力学位论文作者授权学校向中国科技信息探讨所及其万方数据电子出版社和中国学术期刊（光盘）电子出版社提交规定范围的学位论文及其电子版并收入相应学位论文数据库,通过其相关河站对外进行信息服

3、务.同时本人保留在其他媒体发表论文的权利。非公开学位论文，保宙期限内不向外提交和供应服务，解密后提交和服务I可公开出文，论文电子版提交至校图书馆网站：:/202.113.20.161:8（）0bindcx.htm.本人承诺：本人的学位论文是在南开高校学习期间创作完成的作品,并已通过论文答辩：提交的学位论文电子版与纸质本论文的内容一样，如因不同造成不良后果由本人白仇.本人同您遵守上述规定。本授权书林普,式两份，由探讨生院和图书馆留存.作者醛授权人签字：张军2014年U月28日南开高校探讨生学位论文作者信息论文题目商业媒合体项目风险管理探讨姓名张军学号2220130087答辩日期2014年Il月2

4、8B论文类别博士口学为破士口硕士专业学位El高校老怖口同等学力硕士口院/系/所商学院专业EMBA岷系电话I35JIO5-III8Email通信地址（邮编1.备注？是否批准为非公开论文否注：本授权书适用我校授予的全部博士、破士的学位论文。由作者填写（一式两份）签字后交校图书沱，非公开学位论文须附南开高校探讨生申话非公开学位论文审批表3.南开高校学位论文原创性声明本人慎重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下进行探讨工作所取得的探讨成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文的探讨成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的作品的内容。对本论文所涉及的探讨工作做出贡献的其他个人和集体

5、，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任由本人担当。学位论文作者签名：张军2014年11月28日非公开学位论文标注说明（本页表中埴写内容须打印）依据南开高校有关规定，非公开学位论文须经指导老郎同意、作者本人申请和相关部门批准方能标注。未经批准的均为公开学位论文，公开学位论文本说明为空白.论文题目申请密级限制（2年）口隐私（WlO年）机密（20年）保密期限20年月日至20年月日审批表编号批准日期20年月日南开高校学位评定委员会办公室盖度（有效）注：限制*2年（可少于2年）；隐私10年（可少于10年）：机密*20年（可少于20注第一章结论1第一节问题的提出1一、商业综合体背景I二

6、、商业集合体风险管理的探讨意义3其次节探讨目的和探讨方法4一、探讨目的5二、探讨方法5第三节论文结构6一、探讨内容6二、论文框架7其次章相关理论回顾8第一节商业综合体项目8一、商业综合体定义8二、商业琮合体特征9三、商业综合体主要风险IO其次节项日风险管理理论IO一、项目风险规划H二、夜目风险识别12三、项目风险估计与评价14四、攻日风险应对16五、项目风险源控18第三节项目风险管理方法20一、项目分解结构法20二、漉程图法21三、头脑风暴法21四、情景分析法21五、SWOT分析法21六、检查表法22七、第尔浜技术法22第三章商业综合体项目风险识别与评估23第一节商业综合体项目风险的独特性23

7、一、项目风险表现23二、项目风险管理流程25其次节商业综合体项目风险识别26一、商业综合体项目风险全识别26二、商业综合体不同业志风险识别27第三节商业综合体项目风险评估27一、前期风险评估28二、建设期风险评估29三、运营期风险评估30第四章商业综合体项目风险应对32第一节商业综合体前期风险应对32一、应对策略32二、应对措施32其次节商业综合体建设期风险应对34一、应对策略34二、应对措施34第三节商业综合体运营期风险应对35一、应对策略36二、应对措施36第四节商业综合体风险应对方案保障37一、项目风险管理文化的建立37二、垂H风险管控体系38三、项目风险管理制度38四、风降防范安排39

8、五内外部的沟通与协作39六、目风险管理工具的应用39第五章佳木斯天润农机商业综合体项目风险管理案例40第一节项目简介40一、项目简介40二、项目背坟42其次节项目风险识别、评估与应对43一、项目风隐识别与评估.43二、项目风险应对45第六章结论50第一节论文结论50一、论文基本站改50二、论文型要创新51其次节探讨局限和展望52一、探讨局限52二、带来探讨工作的展里53参考文献54致谢56个人简历57分。城IIj综合体1.简称HOPSC(Hotcl,OfficePark*Shoppingmal1,Convention,Apartment),是以城市建筑群为基础，取合酒店、办公、商业、餐饮、住宅

9、、消遣等核心功能为一体的“商业城”，强调的是“城市而“商业综合体”，是一种具备较高创新意义的房地产商业模式，以其体址巨大，功能繁多，对区域经济拉动较强的特点，对参与受众供应商业办公、餐饮消遣、休闲购物、酒店旅行、会议展览等多种股务方式，并在各区间形胜利能上相互支撑、相互补充的以商业为核心功能，并集合工作生活服务的建筑综合体。商业综合体更加强调“商业”功能，内容更加广泛，包含城if嫁合体。商业综合体主要包括城市综合体、服务业综合体、旅游综合体、农业综合体、文化综合体等多种类型，是城钝化高速发展的“发动机”，资源整合的“搅拌涔”、区域产业价值的“放大器”、商业模式的“交响曲”、吸纳就业的“强磁场”

10、。目前国内部分在建或已完工的商业综合体的类型、内容及主要示范项目状况，见表1.I商业综合体的类型、内容及示范项目可凡.遗视城市绘自体僧.北京：中国城游出板体.20凡:3-152.表1.1商业踪令体的类型、内容及示范项目项目类型项目内杵示范项目城市商业媒合体类住宿、办公、游玩、餐饮、购物等万达商业综合体展览会议类展览展示、商业沟通、会争论坛等三亚博鳌论坛、住木斯天润农机商业综合体休闲度假类休闲度假、观光旅游等内容上海世博园综合体工贸园类制造、销售、物流等工贸为主的项目南昌嘉里根油工业区项目养老笄生类养老、养生、度假等内容上海亲和源综合体项目生态种养瞅类有机及生态产品的种抗养殖、生产加工、大棚种植

11、养殖DIX农产品文化社区等联想四万亩笊传蚯荒养殖项目、北京平谷桃园示范区项目总部经济类集团总部、企业总部、跨国企业总部聚集区北京丰台总部基地J目、沈阳总部基地项目历史题材类历史主胭公园、文化主题公园等山东东平湖畔的水浒影视聪项目、唐山州雪芹公园项目文化创意类文化展示、艺术创建、产品创意等北京798艺术片区、机州1.oFT49等项目其它模式休闲酒庄类、房车露营地突、科技教化类、自然环境展示类、将来科技类、微缩景观类、消遣类、古城锹旅游类等略资料来源：作者整理二、商业综合体风险管理的探讨意义商业综合体项目风险管理作为工程项目管理中的一个或要分支，作为项目管理发展的一个重要前沿，如形成有效理论，并能

12、在实际工作中对各个项目进行高效指导和管理，那么，对于类似项目及整个产业的发展都会带来巨大的经济效益和社会效益。具体体现在以卜几个方面：（一）学术与理论角度鉴于商业综合体风险管理理论的空白性，如能经过研讨，形成有效的、能学以致用的商业综合体项目风险管理方法及风险应对措施，就可以进一步提而项目风险管理体系的完整性、全面性和体系化。（二）投资者角度仃助于提高项目投资人对项目开发过程中风险的把握，只有了解风险，把握风险，才能在实际工作中追求最大效益,商业踪合体开发是一个漫长、动态的过程，风险因素众多，加强风险管理有助于投资人在项目早期识别风险，认清风险本质，适应现时房地产开发市场充溢变更和不确定性的环

13、境和趋势，确保项目胜利率的提升，并进一步增加投资收益。（.）企业经营角度通过项目风险管控措施的实施，有助于企业全面规划风险，提前防范、应对潜在或表面的风险，提升项目盈利实力，充分保证企业的生存和稳定经营。确保以最少成本获得最大风险管理效果，削减风险损失，提高项目的综合经济效益。（四）经济拉动角度商业综合体，通常对一个区域内的经济具有较强的拉动作用，同时，项目具有工期长，合作伙伴多，雇工人m多及服务人员多的特点，一个将各类风险降低到最低度的商业综合体，对于区域经济拉动、人员就业、经济秩序健康发展方面都具有主动的作用。（五）政府宏观经济调控角度完善、科学的商业综合体风险管理体系，有利于政府利用风险

14、机制对区域经济进行宏观调控和引导，调整和促进项目产业的发展，确定项目上马的必要性和项目间合作的合理性,进一步获得良好的经济效益和社会效益.其次节探讨目的和探讨方法本节系统性的介绍了论文的探讨目的，并介绍论文所采纳的行业专题探讨法、案例诊断探讨法、文献调研法、可行性探讨法等四种探讨方法的运用状况。一、探讨目的商业综合体项目风险管理的探讨,对于进步完善项目风险管理理论体系.丰富项目风险管理理论，奥定商业综合体风险管理理论基础，具有主动作用。同时，对于加强企业项目管理，提升企业盈利实力，并最终完成项目，拉动区域经济发展等方面都意义至大。当前，我国风险管理（包括建设工程项目风险管理）探讨还处于发展阶段

15、。这也导致对了工程项目的风险分析与管理还不完善。而商业综合体风险管理的探讨,对于进步强化我国建设工程项目风险管理,特殊是商业综合体项目风险的管理，进而推动我国商业综合体的更快发展形成有力的理论基石。二、探讨方法鉴于EMBA论文以实际应用探讨为目的，留意于学以致用及理论联系实际的效果。所以本论文主要采纳了文献探讨、行业专项调研、案例诊断探讨等三种方法，其中，最主要的实行的是文献探讨法、行业专项调研法。其中行业专项探讨法方面，为全面、深化调研全国各地商业综合体的发展趋势及项目状况，作者在2013年8月份，用时20天时间，辗转全国10多个城市，自最南方城市三亚起，经海口、广州、深圳、然后杭州、南京、

16、上海、北京、承德等城市，现场观摩及实地访问了30多个项目，行程7000多公里,项目内容或休闲旅游综合体、或总部基地综合体、或养老养生绦合体等，进步拓展了对行业的相识，开阔了对不同业态综合体的视察视野。于2013年8月，完成了商业综合体的规划、实施、运营及风险应对-书，为本论文的商业综合体项目风险管理探讨奠定认知基础。案例诊断探讨法方面，作者以项目管理者身份实际参与r黑龙江省佳木斯天润农机商业综合体项目的建设工作,并在实际工作中,对项目各类风险依据项目风险管理理论.进行了识别、评估、应对和监控处理。文献调研法，以“项目风险管理”、“风险管理”、“城市综合体”、“风险应对”等为主要内容的检索词对中

17、国MBA智库网络数据库、中国道客巴巴网络论文数据库、中国期刊全文数据库等大里数据库进行检索，并以北京首都图书馆、1犯波、黄时京厚云瓯项目风险管理闾.北京：电子工业出收社.2012：14-15朝阳图书馆为主要探讨点，筛选、阅读了大量商业综合体、城市综合体、项目风险管理内容为主的书刊、期刊、杂志等，枳累了大量的理论基础。可行性探讨方面，一方面参考了具有甲级工程询问资质的哈尔滨工业高校建筑设计探讨院编制的佳木斯天润农机商业综合体项目可行性探讨报告，-方面又重新依据项目规划决策流程，对项目的可行性进行J分析和论证.第三节论文结构本论文首先对项目风险相关管理理论进行J回顾，通过对商业综合体项目风险管理的

18、特点进行分析，并就项目流程中的前期、建设、运营三大主要风险的识别、评估、应对、监控进行了论述，总结出套适合于商业综合体项目的风险管理方法。一、探讨内容全篇论文共分为六部分。第一章，绪论。内容主要包括商业综合体论题的提出，商业综合体风险管理探讨的目的和探讨方法，以及论文结构三部分其次章，相关理论回顾.内容主要是对过去风险管理相关理论的回顾，包括商业综合体项目的模式特征及风险表现,项目风险管理理论的回顾，以及项目风险管理过程中常见运用方法三部分。第三章，商业综合体项目风险的识别与评估。内容主要包括商业综合体商业模式项目风险的特殊性，商业综合体项目风险管理过程中的识别和风险评估等三部分。第四章，商业

19、综合体项目风险的应对.内容包括商业综合体项目前期风险的应时，商业综合体建设阶段风险的应对,商业综合体后期运营阶段风险的应对、以及项目风险应对方案的保障等四部分。第五章，佳木斯天润农机商业综合体项目风险管理案例。内容包括项目简介、项目风险识别、评估与应对两部分。最终部分为结论。主要对论文成果和展望进行了描述。论文结尾部分包括参考文献、致谢等论文附属内容。二、论文框架F图1.1为论文探讨框架图商让综合体口胎管理究商Ii综合体砒突背早及息义Ml那餐在1MKtiSf5三2y.可空理蝌型.萧峰悔圭她辘10商:佛宣住投前园的应对商:佛台便股前凤的应对H佛台体段前风跄应对天闰项目隔与评估天河项目磁论文结论与

20、体蛉、局限与IRSgl图1.1论文探讨框架图资料来源：作者整理其次章相关理论回顾相对于以现代管理理论著称的西方国家，我国的项目管理理论及其分支项目风险管理理论探讨的起步及应用较晚。在风险管理的应用方面。圾早起始于大型项目的风险决策，在早期的三峡大坝工程、哥洲坝水利枢纽工程、重大航空航天项目等都运用了风险管理的方法和措施。目前项目风险管理，已经普遍应用于航空、航天、国防、科技、矿山、建筑、石油化工等大型项目的管理.在项目风险理论探讨及教学方面0最早了二十世纪八十年头，顾昌耀和邱苑华于1991年在航空学报上发表项目风险管理方面的论文，才引起了对风险决策、风险管理问题的探讨和探讨。学术界的探讨.，继

21、而引起高等院校、政府部门、大型企业的跟随，相关理论及专著起先出版，并在实际工作中得到大量应用。在房地产行业应用方面。虽然当前国内房地产市场迅猛发展，但房地产项口风险管理、商业地产项目风险管理理论的探讨，仍旧属于刚起步环节，相关企业风险意识还相对薄弱，风险管理理论及体系的不健全，相关理论成果较少见之于书籍及期刊，理论体系还很不成熟。而风险管理理论体系的不成熟，也导致了部分项目及企业的经营逆境或项目失败。本章主要对商业综合体概念进行了定义，对商业粽合体的特征及风险进行r客观描述，对项目风险管理理论和项目风险常用方法进行了回顾，对风险的规划、识别、估计与评价、应对、监控等概念进行r论述.第一节商业综

22、合体项目本节内容主要就商业综合体的定义、特征和主要风险进行分析，并对项目过程中的前期风险、建设风险、运营风险及其各分类风险进行简要说明和描述。一、商业综合体定义本文所指商业综合体，是种具和较高创新意义的房地产商业模式，以其体量巨大,功能繁多，对区域经济拉动较强的特点，对参与受众供应商业办公、餐饮消遣、休闲购物、酒店旅行、会议展览等多种服务方式，并在各区间形胜利能上相互支掠、相互补充的大型工作生活的,以商业为核心功能的建筑综合体。二、商业综合体特征商业综合体除具仃城市商业综合体的资金密集、人才密集、体量巨大等特点外，还具有以下特征：（一）多种产业的聚集实力商业综合体在运行特点上，具备多产业交融的

23、特色，主要立足于第三产业,间或涉及第一和其次产业，在此基础上大量催生众多边缘及新生产业。多种产业的聚集性导致商业综合体这一商业模式具备/较强的扩张性、活力和发展的后动力，并引发人才及资本的聚集。同时，多产业聚集，最大化激发了项目所在地现有各项资源的潜能，拉动更多的经济效益和社会效益。（二）商业模式的高度创新性基于国内人口红利的影响，纯粹的住宅类房地产曾经因为满足了人们的住宅需求而高速发展，但其对区域经济活跃程度的拉动、城镇人居日益增长的消费需求的满足、对行业产业的巨大影响方面远远不足.商业综合体的商业模式，是在住宅类房地产、单纯功能性商业地产、城市综合体、大型商业地产的基础上发展而来，是目前房

24、地产商业模式领域的“母高版本”。项目可以依我自身的创意、资金、管理、品牌等核心支持作用，形成一个具有较强竞争力和生存实力的商业生态圈。（三）对区域资源的整合升级实力商业综合体推广过程中，受到地方政府的大力欢迎，主要是因为其模式具备对区域资源的整合、升级、增值实力.项目实施过程中，往往立足于地方或区域资源,无论是先天资源还是后天的特色经济，项目通过先进创意、市场策划、科技引领、资源放大等手段，以多种经营业态为主体，有机交融，混合经营，协调发展，通过整合、升级，达到增值的目的。(四)推广建设的便利性鉴于商业综合体商业内容的多样性，对多种产业的包涵性，所以无论在社会经济发展结构,市场发展空缺、模式可

25、持续性、对区域经济的综合拉动方面都具有较大的广谱性，可以在全国大范国内实施，具有较好的可实施性。三、商业综合体主要风险商业综合体比起常规的商业地产或者住宅地产，虽然时间更长、任务更重,但其项目建设过程却是一样的,具备同样的前期投资分析，中期建设监管,后期销隹或运营的过程。因此，依据项目风险管理理论，依旧可以将商业粽合体项目风险分为项目前期风险、项目建设期风险、项目运营期风险三个主要风险，商业综合体建设的三个风险，依据项H不同阶段的具体内容，又可以演化为若干分类，具体表述如下表2.1表2商业粽合体项目主要风险表现风险名称风险描述项目前期风脸项目投资前期，在项目调研、项目决策、项目土地获得、项目内

26、容设计、政柯参与程度等过程出现的风险项日建设期风险项目建设期间.在馥设质量、建设平安、建设成本、建设监理、建设进度与安排过程中出现的风险项日运首期风险项目后期.在租售政策及价格制定、物业管理、物业出队建设等过程中出现的风险资料来源；作者整理其次节项目风险管理理论风险管理是通过规划、辨识、评估、评价、预防、限制等手段，对潜在的利益损失进行管理的过程，体现r管理者对项目标的的追求和限制的过程。项目风险管理(ProjectRiskManagement)是门新兴的经济管理科学，是现代管理科学的Ig要分支，是在系统论、限制论、经济学、管理学、运筹学、概率统计学、行为科学、计算机科学、信息论等理论和现代工

27、程管理技术的基,金长宏.现代房地产项目动百址成化风险管理M.北京.光明出版社.2012：S8风险规划I，就是对项目风险进行全面统筹和梳理的完整安排。主要内容包括项目流程过程中依次出现的各类风险的识别，评估与评定，应对措施的梳理和提炼。风险规划是对全项目过程风险进行管理的宏观指导依据和指导方法的总规划0.（二）项目风险规划方法结合项目风险管理方法的应用，商业综合体项目风险规划方法主要有风险管理图表、项目工作分解结构等几种方法。1 .风险管理图表风险管理图表?是通过图表的方式，把项目风险涉及到的全部信息，包括风龈种类、风险频率频度、风险严峻程度、风险预期损失及至风险应对措淹都予以清晰表达，以便与项

28、目投资人、管理者等进行直观管理的方式“其主要运用的图表是风险核对表、风险管理表格和风险数据库模式表.2 .项目工作分解结构图工作分解结构图（帕S）是种有效的图表格式，把项目依据具体功能、流程、依次和前后关系，进行逐级分解胜利能内容堆一，便与进一步核鸵与管理的结构示意图模式。项目工作分解结构图方式，具有操作简洁、视察明晰的特点。二、项目风险识别（一）项目风险识别概念风险识别就是将项目中各类风险及其分类风险逐级逐个辨识查找的过程.风险识别的内容包括风险起源、风险条件、风险特征等。风险识别的过程是不断循环，周而笼始的。风险识别过程，实质是对将来预期可能出现的各类风险其来源和结果，进行统筹梳理，客观调

29、包分析并形成风险清单的过程。3 体可将其分为5个环节，如下图华.收必波、栗关.工存项I1.冷管理MJ.北京：中国犹筑工业出版社.2013:6郭波.关时阳、谭云济.项目风侬管理刈.北京：机械工业出版社.2012:G21.不确定性分析图2.IJ目风险识别流程图资料来源：作者整理项目风险识别是一项贯穿项目全过程中的项目风险管理工作。这项工作的目标是识别和确定出项目原委存在哪些风险，这些项目风险原委有哪些基本特征，这些项目风险可能会影响项目的哪些方面等等。为了取得更好的经济效益，避开项目过程损失，在项目的开发之前就要对所存在的风险进行识别、评估，进行全过程风险扫描和管理，以尽早避开因风险管理不刚好带来

30、经济损失。风险识别过程的管理，日趋专业化和技能化，一些常用方法和工具，既可以有效提高识别效率，而且不易产生偏差等.（二）项目风险识别方法实际操作中，项目风险识别方法许多。这些方法主要分为定性识别、定显识别两种。1 .风险定性识别定性的分析方法包括：专家调杳法、资料法、询问法、实地视察法、情景分析法、平安检杳表法等。专家调查法在实际工作中较多运用，是一种基主观和阅历的，在实际工作中运用频率最高的风险识别方法。是指通过有具体实践阅历的专家的反宓调研、询问、探讨，对项目风险存在的要素进行甄别,对将来风险进行预期及推断，最终形成经过统计整理和量化处理，来获得各风险因素的概率分布和对项目投资可能的结果的

31、过程。专家调杳法主要包括德尔非法和头脑风暴法。2 .风险定量识别风险定量分析方法包括：CIM法、WBS-Rf3S法、AHP法、综合集成法等.三、项目风险估计与评价（一）项目风险估计与评价概念风险估计是在项目风险规划和识别之后，对项目全部可能或预期风险及其分类风险,依据项目内容，对其风险损益进行评估的过程。风险估计内容主要包括如卜.几个方面，包括风险发生.的叫能性、发生范困和频率、发生的损益状态及后果预期、发生.阶段刚好问，着重强调以数据方式概括表达风险的各个维度。风险评价是对项目预期发生的各类风险进行统筹评价的过程。主要是在对项目进行规划、评估与识别的前提下，通过风险管理模型的设定，对各类风险

32、发生的频率、频度.预期风险损失额度进行评定的过程。为便与对商业综合体项目实施过程中的风险评估，强化风险发生概率和风险严峻程度的管理，通常把风险概率分成为5个等级，见卜.表2.2,把风险严峻性分成4个等级见下表2.3。我2.2风险概率等级农风险概率等级风险概率影胸程度概率等拨衣示风险概率风险概率发生的可能性1很高S81%To0%很有可能发生2高H61%-80%可能性较大3中等M41V60在项目中可能发生1较低1.21%-40*发生可能性较小5很低N%-20%发生可能性很小资料来源：郭波、龚时雨、谭云滋项目风险管理M.北京:机械工业出版社.2012:20-21.,*华.歌海波、聚如工程项目风险管理

33、（MJ.中国建S工业出版社.2013:14IS1ffifl奏时由、厚云涔.JHKK管理M1.北京：机械工业出版社.2012:40-41.表23风险加竣性等级表描述等级风险严峻性定义较严竣的I1.0工程失败，项目失败，一等事故产竣的II0.7工程部分主要项目失败,主要系统损失.二等事故轻度的IlI0.4工程部分项目失败，轻度系统损失，三等步故稍微的IV0.1低于轻度系统损失,或工程部分项目失误,易挽回资料来源：郭波、蕾时雨、事云湾.项目4降管理网.北京:机械工业出版社.2012:21-22.（二）项目风险估计与评价方法商业综合体项目在风险估计与评价方面的方法许多，常用的有决策树法、层次分析法、随

34、机性风险估计、确定性风险估计、主观评分法、模糊风险综合评价等1.具体表述如卜.表2.4。表2J项目风险估计与评价方法去风险评估方法具体概念决策树法是通过决策树状模型,来对项目风险背景、项目风险概率、后果以及风险发展动态等进行全面表达的方式.层次分析法层次分析法，又称AHP法，通过算法把无法出化的风除依据轻Hi大小依次排出的方法，在管理学、统计学、经济学中应用广泛.确定型风险估计礴定性风险，是指依据JA险后果可以预料，并且风险出现的概率设定为1,从而依次对各风险诳行精确数据评定来进行分析估计的过程，随机型风险估计随机型风险,指出现的概率、频率、时间等不确定的风险，一般依据风险损失值最大化、或频率

35、最高的珀度来估计,不确定型风险估计是指对那些风险发生的概率、状态均不能有效确定的风险的估计.贝叶斯概率法是通过大量的项目前期喝研、数据统计.再对项目风险进行估计的方法，是利用概率论中的贝叶斯公式.改善对风险后果出现概率的估计.主观评分法主观评分法，是利用学者、专家、管理人员的阅历、学问从项目外部进行直观推断单一项目风险，并蜴予相应的数据权Jii的方法资料来源：作者整理,付华.攻奔波、柒员.工程项目风险讦理M.中W也筑工业出版社.2013:22.25四项目风险应对（一）项目风险应对概念风险应对，就是对风险实行以降低损耗和损失为目的的具体方法和措施的统称。通过对项目风险的识别、估计、评价和分析，就

36、可以把风险的概率、频率、损益状况等内容进行全面的考虑和分析，再与具体项目相结令，确定相对具体的损益程度，确定风险等级，并依此制定相应的风险防控措施及具体应对方法。（二）项目风险应对方法依据项目风险的分类，主要分为项目消极风险和项目主动风险，故从两个方面进行论述。1 .项目消极风险的应对方法项目消极风险的应对方法和措施，主要有四种，分别是规避风险、转移风险、减轻风险与接受风险。规避风险.规避风险:是指通过变更项目具体安排、资金方案、技术设计、业态内容等形式或手段来避开或回避风险的过程。规避风险是相对保守、被动的风险应对过程。有时，在规避风险的同时，会对既得利益或收益产生放弃和降低的结果.解除风险

37、的起源，即在风险尚未发生时，即实行措施避开风险事态的接着发展，也是规避风险的个重要的措施。这个过程更加强调本身实力能进行把握和限制的环节。如在商业综合体项目中，对尚未考虑成熟，收益小于损失的功能模块的建设，实行放弃的方式。项目风险管理及应对过程中，通常会考虑使20/80规律,既20%的关键风险导致80。的损失，这种规律强调了项目团队假如能有效管理和应对其中的20%的关犍风险，也就能达成规避80%损失的结果。如在综合体项目招商过程中，只要客户目标明确，能把确定市场整体环境的其中20%大客户招纳进来，通过这20%的大客户就可以影响其它80%的中小客户，就可以基本满足整体的招商需求。,林成双、KN双

38、建设项目网般管理M.中国建疑工业出版社.2013:”2曾华.耿沂波、柒吴.I：程班目风龄讦理M.中W也筑工业出版社.2013:28.转移风险.转移风险是指通过合理、必要的方法措施，将风险的可能及后果转移到第三方或共同分担者的过程。转移风险不是杜绝或歼灭风险，而是转嫁或共同担当，以降低自身担当的风险额度。风险转移策略转嫁了风险损失，但通常过程中发生转移费用。转移方法特别多，如引入战略合作伙伴转移整体风险，实行项目分包方法，转移施工进度风险,购买商业保险，转移施工过程风险等等.如前期阶段，可以将项目可行性分析、项目内容设计外包：项目建设阶段，可以将整个工程拆分为土建、框架、施工、装修等外包；运营阶

39、段，可以将招商、物业等外包。通过各类外包，有效避开各类过程风险，如建设过程中的工伤风险、建材入城被交警杳扣风险等。减轻风险.减轻风险，又叫缓和风险，是指实际操作中，无论风险发生前后，实行必要的措施或手段，将可能发生的风险的概率、后果进行最大化降低到可承受结果的过程。提前实行风险应对措施，削减或降低损失，是特别重要的运用方法之一。例如，采纳相对简洁的工艺，实施更多的测试，或者选用比较稔定牢靠的供应商都可减轻风险。实践中，假如不行能降低风险的概率，则可以增加风险的应对措施，也属于减轻风险的对策.接受风险，接受风险是种相对保守的措施，即对预料发生的风险或损失.不枭纳各类应对安掉或措施，或面对风险皆无

40、应对良策，或虽采纳某些措施但所需付出成本较高（特殊是发生概率较低时）,因而被动或主动接受的风险应对过程。风险接受方式，既可以面对风险威逼，也可以面对风险机会。此外，企业常采纳建立应急储备的方式接受风险，或应对未知或预期发生的贼逼和机会。2 .项目主动风险的应对方法主要有六种，分别是预防风险、回避风险、接受风险、储得风险、减轻风险、转移风险（鉴于减轻风险、转移风险已经论述，不在赘述）。颈防风险.预防风险是指依据各类预料分析及评估评价，在项目风险未发生前，实行各类风险防范措施及应用手段，避开或减轻风险的过程.,任愀工程网险管理M.北京*清华高校出版社.2010:1I8119.I工程风险管理M.北京

41、：清华诲校出版社.2010:122-124.回避风险.回避风险是指实行变更项目安排或目标，以规避风险的过程或策略，主要应用于项目风险威逼性较高，损失较大，暂无具体应对良策，或虽有方法但成本太高的状况，主要包括主动回避和完全放弃两种状况。接受风险.接受风险:，也即自留风险，通常是风险损益可以承受，或无法避开的状况下，不实行应对措施，对风险全面接受的方法。具体方式可以是主动，也可以是被动，接受风险是工作中最省钱、省事的方法。储备风险.储备风险2是指依据理论及阅历预先设立的科学全面、具体详实的项目风险管理安排，以防范将来风险的发生的过程。一旦项目实施状况与安排不符，就启动后备应急预案。五、项目风险监

42、控（一）项目风险监控概念风险监控:就是实行各类措施，实时审核、审杳、记录、统计项目的各项风险状态，以达成对项目各类风险的进行监管的过程。便与依据项目风险偏差，实时实行相应措施，以确保项目目标的达成.监控风险实际是对项目风险的发展、频率、危害程度、应对措施等综合环境的实时监视。通过实时监视，来刚好获得反馈信息，审核风险的发生及发展与预期相比是否具备可控性，从而不断改善和调整风险应对安樗，制定更切合实际的风险决策及措施的过程。项目风险监控的内容，主要分为五类，对风险发生的种类、风险种类及其分类风险发生的时间领率、发生的可控性、风险的危害及损益状况，风险应对措施的实施效果。（二）项目风险监控方法1

43、.风险预警系统风险预警系统：是依据项目管理理论数据及历史阅历，事先设定项目风险预警指标，假如工程进度及风险接近指标，就进行预警警报，提示管理人员快递实行应对措施进行处理的系统.,*华.歌海波、架头.工程项目风险管理（MJ.中国建S工业出版社.2013:292任旭工程战险管理（M.北京：清华高校出版社.2010:135I44.该系统各类风险预警数据的设立，可以刚好觉察安排的偏离,最大化避开风险发生后的延长和持续，提前实行措施，确保项目的顺当进行。2 .风险审计风险审计是指公司设置特地结构、特地人员以检杳审核项目实施过程中风险把控程度、重大风险应对节点、田点风险发生状况的行为。为防范商业综合体各阶

44、段风险，公司或投资方往往组成项目风险管控委质会，委员会通常依据项目进度和阶段,下派由审计、财务、外部工程监理、运营管理等人员组成的团队，对项目进度、管理状况、人财物运用等状况进行定点定时审计。3 .技术指标分析技术指标分析又称技术因素度量，即通过提前设定各类风险管控指标，并以此与实际发生指标进行对比，依据差异做出推断或措施的方法。()项目风险监控过程中的风险再识别风险再识别，是指对风险的管控全流程，自识别、评估、应对、监控系统闭环结束后，结合具体结果再次对风险管理过程进行重更的过程，这是在上轮风险管理的必础上，对风险重新相识，再次梳理的过程。风险识别(或风险再识别与风险量化、风险应对安排、风险

45、监控的关系如下图2.2.,械双、VN双.，设项目风脍管理M.中国建筑工业出版社.2013:115-116.图2.2项目风险管理过程资料来源：作者整理第三节项目风险管理方法随着项目风险识别方法的进步，现在常用的方式方法已经接近几十种。但结合商业综合体实施过程的特殊性，即项目组管理人员组成多元化，学问U次多样化的特点，这样就要求各种风险识别方法，必需具备简洁、明确、尽显可视化、符合流程操作、便与各个职务和文化层级操作，能为大多数人运用和驾取的特点。目前常用的I=要有以下几种。一、项目分解结构法项目分解结构法，是对较困难、大型的项目整体，采纳依据模块、功能、进度等条件进行整体分解，形成各单一、简洁的

46、模块，然后对各模块进行风险分析和评估的方法。,华、敢奔波、!.工程项目风险管理（MJ.中国建策工叠出版社.2013:13.二、流程图法流程图法就是采纳类似鱼骨的图形，依据项目发生的流程依次，依次排列各具体行为及可能存在的风险，然后探讨项目具体状况，及风险的分析应对的方法。实际操作中，流程图具有适应人员广泛、便与识别、可视化强，可以直观分析项目进度，了解风险各个具体环节，及风险的上下游起因和影响的特点。往往通过流程图法的分析，可以快速得到明晰、清晰的风险发展脉络及发生环节，体现风险影响的具体状况。三、头脑风暴法头脑风暴法乂叫集思广益法，它通常运用同等、无指成、自由发言的会议环境方式，使参会人能通过大量信息沟通，相互启发，从而达到思路扩展，得到大量创建性思维及结论的过程。头脑风暴法，是先民主后集中，以预先设定目标，探讨过程思路的方法，可以