房地产金融知识培训指导教程.doc

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1、9 / 9房地产金融知识培训教程主要知识点：n 房地产市场特点n 房地产市场波动n 房地产市场需求与供给n 金融概述与金融机构n 信用、利率n 现值与终值n 名义利率、实际利率与通货膨胀率n 等额法、递减法相关计算一、 房地产市场特点由于房地产具有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制、保值增值等特性，其中最主要的特点是：1、交易标地不能进行空间位置上的移动，只能是房地产权益的转移2、交易对象非标准化，是一个产品具有差异化特点的市场3、供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不一样，是一个地区性市场4、容易出现垄断和投机5、较多受到当地法律、

2、法规、政策的影响和限制6、一般人非经常参与，很多人一生中难得有几次交易经历7、交易金额较大，依赖金融机构的支持与配合8、交易程序比较复杂，需要签订书面交易合同，办理产权登记过户手续等9、广泛需要房地产经纪人提供服务二、 房地产市场波动没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的市场。因此，只要是市场，就会有变化，就会有波动，房地产市场也不例外。1、房地产周期（1）上升期。在这一时期，房地产需求不断增加，房屋供不应求。特点有：租金和售价几乎同步上涨；二手房价格上涨；房屋空置率先升后降。这一时期以消费需求为主。（2）高峰期。在这一时期，需求继续增加，但增加的势头逐渐减弱，并在此阶段的后期，需求开始出现减少

3、的势头。特点有：售价比租金快得多的速度上涨；新房换手快，交易量大；大批开发项目开工；房屋空置率也经历在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。这一时期以投资需求为住。（3）衰退期。由于价格上升到顶点，期望通过价差获取利润的投机需求减弱，通过租金回收投资成本并获取利润也不见得划算，因而投资需求减少。而商品房市场出现供给大于需求，价格下降。这一时期的主要特征有：新房销售困难；投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大；售价以比租金快得多的速度下降；房屋空置率继续上升。(4)低谷期。需求继续减少，新的供给不再产生或很少产生。这一时期的主要特征有：市场极为萧条，交易量很小；开发项目开

4、工率低；消费需求依市场惯性减少，租金下降。2、房地产泡沫（1）什么是泡沫。“泡沫”从经济学角度上讲是指一种价格运动现象，即价格泡沫，具体是指一种资产或者一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始价格的上涨会使人产生价格还会进一步上涨的预期，从而又吸引新的买者这些人一般只是想通过买卖牟利，而对资产本身的使用价值与其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，也就泡沫破裂。（2）房地产泡沫形成的原因有多种，归结起来为两点：一是群体的非理性预期；二是过度的投机炒作。前者是基础（3）判断房地产是否有泡沫的指标有：房价与房租之比（租售比价、毛租金乘数）；房价与收入之比；空置率

5、三、 房地产市场需求与供给1、房地产需求概念。要具备购买欲愿与购买能力。可归纳四类：自住需求；投资需求；投机需求；跟风需求决定房地产需求量的因素：（1）房地产价格水平；符合需求规律，但有例外，炫耀性物品和吉芬物品；（2）消费者的收入水平；（3）消费者的偏好；（4）相关物品的价格水平，替代与互补；（5）消费者对未来的预期2、房地产供给的概念。指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。某种房地产在未来某一段时间的供给量为：供给量=存量拆毁量转换为其他类型房地产量+其他类型房地产转换为该种房地产量+新开发量影响房地产供给量的因素：（1）该种房

6、地产的价格水平，符合供给规律；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发商对未来的预期四、资金时间价值的概念与存在原因1、概念：资金的时间价值又称货币的时间价值，其核心思想是现在的资金比将来的资金有更高的价值。不同方案的优劣比较：年份方案1方案2方案3110002000200022000100020003200020001000累计500050005000分资金的投入与收回两方面分析，假设年利率5%，用计算结果做比较进行判断，即最简单的投资分析。房地产投资分析经济评价指标有：财务净现值；财务部收益率；投资收回期A，资金投入分析：计算投资成本，取投资成本最小的方

7、案，方案1：1000*（1+0.05）3+2000*（1+0.05）2 +2000*(1+0.05)=5462.6方案2：2000*（1+0.05）3+1000*（1+0.05）2 +2000*(1+0.05)=5517.8方案3：2000*（1+0.05）3+2000*（1+0.05）2 +1000*(1+0.05)=5570.3因为方案3方案2方案1，所以方案1较佳B，资金收回分析：计算资金现值，取资金现值最大的方案，方案1：1000/(1+0.05)+2000/（1+0.05）2 +2000/（1+0.05）3=4494.1方案2：2000/(1+0.05)+1000/（1+0.05）2

8、 +2000/（1+0.05）3=4539.5方案3：2000/(1+0.05)+2000/（1+0.05）2 +1000/（1+0.05）3=4582.7因为方案3方案2方案1，所以方案3较佳2、原因：（1）资金增值；（2）机会成本：在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益；（3）承担风险：未来的不确定性造成；（4）通货膨胀五、金融概述1、概念：金融是指货币资金的融通与有关的经济活动，包括：货币的发行、回笼和保管，存款的吸收和提取，贷款的发放和收回，货币与实物以与货币与货币之间的兑换和结算，有价证券的发行和转让，金银的买卖等等。2、金融的基本职能是资金的融通，方式有直接融资与间接

9、融资3、金融机构：银行金融机构与非银行金融机构银行金融机构：中央银行、商业银行、专业银行、政策性银行非银行金融机构：金融资产管理公司、信托投资公司、财务公司、基金公司、金融租赁公司六、信用1、信用的概念：信用是指经济活动中的借贷行为,具体说是商品或货币的所有者把商品或货币让渡给其需要者,并约定一定期限由需要者还本付息的行为。信用的构成有两个要素：一是信任，即授信人对受信人的信任；二是时间，即授予信用和偿还信用的时间限制。从受信人的角度看，有两个因素对信用产生重要影响：一是履约能力，二是履约意愿。履约能力是受信人在特定期限实现付款或还款的经济能力，与受信人的经济状况有密切关系。履约意愿是指受信人

10、在特定的期限保证付款或还款的主观意愿，与受信人的道德品质有直接关系。因此，“失信”即意味着受信人由于履约能力和意愿上的限制对授信信任和时间约定的违背。2、信用的本质三个方面：一是以还本付息为条件；二是价值单方面的让渡；三是信用关系是债权债务关系3、信用的基本特征：偿还性；暂时性；收益性；风险性4、信用的形式按信用主体划分：商业信用；银行信用（主要形式）；政府信用；消费信用；民间信用；证券信用（企业以发行股票或债券的形式筹集资金）；国际信用按信用期限划分：短期信用、中期信用和长期信用5、信用工具分类与特征信用工具分为直接信用工具和间接信用工具，前者是指由非金融机构直接发行的权利凭证，如股票、国债

11、等，后者指由金融机构发行的权利凭证，如银行存单、信托凭证等。典型的信用工具：股票、信用证、汇票、本票、支票、大额可转让存单、信用卡、债券信用工具四大特征：流动性、偿还性、收益性、风险性七、利率 利率是表示利息水平的高低1、利率种类存款利率、贷款利率；单利利率和复利利率；市场利率、法定利率和公定利率；固定利率和浮动利率；名义利率和实际利率；短期利率和长期利率；一般利率和优惠利率名义利率：一种解释是货币利率，以货币标准计算出来的利率；一种是采用复利计算出来的利率实际利率：一种解释是剔除物价变动因素后计算出来的利率；一种是采用单利计算出来的利率假设i表示名义利率，r表示实际利率，c表示通货膨胀率，其

12、关系为：（1+i）=(1+r)*(1+c)即r=i-c/1+c2、决定利率的水平 (1)平均利润率；（2）资金供求状况；（3）预期通货膨胀率；（4）国家经济政策；（4）国际利率水平；（5）国际收支状况八、个人住房贷款1、贷款种类按资金来源：商业性贷款、住房公积金贷款和组合贷款按贷款偿还方式：到期一次还本付息的贷款和分期还款贷款按住房交易形态：一手房贷款和二手房贷款按贷款用途分为：个人购房贷款、个人自建房贷款和个人大修住房贷款2、个人住房贷款特点长期性零售性分期偿还3、个人贷款还款额和贷款余额的计算等额法计算（理解即可）递减法计算（应掌握）贷款余额计算（应掌握递减法还款方式下贷款余额的计算）还款

13、总额计算（应掌握等额法和递减法两种还款方式下还款总额的计算）以上相关计算公式教材均有4、申请个人住房贷款的条件（1）具有完全民事行为能力的自然人（2）具有城镇常住户口或有效居留身份（3）有稳定职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力（4）具有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同或协议（5）以不低于购买（建造、大修）住房全部价款的一定比率作为所购买（建造、大修）住房的首期付款（6）有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人（7）贷款人规定的其他条件5、申请个人住房贷款所需提供的资料（1）个人住房借款申请（2）（指居民、户口本和其他有效居留证件）（3）有关借款人家庭稳定的经济收入证明（4）符合规定的购买（建造、大修）住房合同、协议或其他批准文件（5）借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明（6）抵押物或质物的清单、权属证明以与有处分权人同意抵押或质押证明；有房地产价格评估资质的机构出具的抵押物价值评估报告；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明（7）贷款人要求提供的其他文件或资料