路北区业主大会及业主委员会工作指导意见（试行）.docx

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1、路北区业主大会及业主委员会工作指导意见（试行）（征求意见稿）为进一步加强物业管理工作，提升物业服务水平，维护业主的合法权益，规范业主大会和业主委员会工作，根据物业管理条例（中华人民共和国国务院第379号）、住建部业主大会和业主委员会指导规则（建房（2009）274号）、唐山市物业管理条例、中共唐山市委唐山市人民政府关于理顺物业管理体制机制加强新时代城区社区治理的实施方案（唐办（2019）39号）、唐山市中心区物业管理实施办法（唐政发（2017）24号）等文件精神，结合我区实际，制定本指导意见。第一条本区行政区域内实施物业管理的项目成立业主大会、选举业主委员会，及其活动适用本意见。第二条区民政局

2、会同区住建局依法对全区业主大会和业主委员会活动进行宏观监督、业务指导。街道办事处（乡镇人民政府）（简称街道办事处（镇），下同）负责组织、协调本辖区内业主大会成立和业主委员会选举及换届工作，指导、管理、监督业主大会和业主委员会的日常活动。社区居（村）民委会负责做好业主大会和业主委员会成立、换届选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责。第三条区民政局、区住建局和物业所在地街道办事处（镇）应当定期组织业主委员会成员开展专题教育、换届选举等培训，确保业主委员会依法正确履职。第四条本意见所称业主，是指物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。除前款规定外，符合下列条件之一的，可

3、以认定为业主：（一）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；（三）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；（五）其他符合法律、法规规定的单位或者个人。第五条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。物业管理区域由街道办事处（镇）根据土地出让合同和规划设计予以确定。确定物业管理区域应当考虑建设用地宗地范围、

4、共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循相对集中、便于管理、资源共享的原则。已经形成独立物业管理区域的，不再重新调整，但物业管理区域业主共同决定分割或者合并物业管理区域的除外。物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。第六条业主依法享有下列权利：（一）参加业主大会会议，发表意见，行使投票权；（二）选举业主委员会、业主监事会或者监事，并依法依规享有被选举权；（三）监督业主委员会、业主监事会或者监事的工作和物业服务企业履行物业服务合同的情况；（四）对共有物业和共有资金的使用管理的知情权和监督权；（五）就制订或者修改管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同及其他物业管理事

5、项提出意见和建议；（六）法律、法规规定的其他权利。第七条业主、物业使用人应当依法履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则以及物业管理区域物业使用、公共秩序和环境卫生等方面的规章制度；（二）执行业主大会、业主委员会依法作出的决定；（三）按时缴纳物业管理费、物业专项维修资金；（四）配合物业服务企业或者其他管理人实施物业管理；（五）法律、法规以及管理规约规定的其他义务。第八条物业管理区域管理规约应当包括下列内容：（一）物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则；（二）合理使用物业专有部分的权利和义务；（三）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；（四）物业管理区域相关费用的分摊规则；（五）违反

6、管理规约应当承担的责任。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的具体职责和会议规则以及依照本意见应当由业主大会议事规则规定的其他事项作出规定。业主、物业使用人违反管理规约的，业主委员会或者物业服务企业应当予以劝阻；不听劝阻的，业主委员会或者物业服务企业可以将相关情况予以公示。第九条业主人数和业主总人数按照下列方法确定：（一）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付，或者同一业主拥有两个以上专有部分的，均按照一人计算；（二）业主总人数，按照本款第一项业主人数的总和计算。一个专有部分有两个以上所有权人的，其所有权人应当推

7、选一人行使表决权，所代表的业主人数为一人。业主可以自行投票，也可以委托他人投票。委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托事项和投票权数。一个受托人最多可以接受三名业主的委托进行投票。第十条新建物业管理区域物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上或者首位业主实际入住已经达到两年以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处（镇）报送物业出售和物业交付资料、物业测绘文件等筹备首次业主大会所需资料。第十一条首次业主大会会议筹备组可以由物业管理区域不低于三十位业主或者不低于占业主总人数百分之五的业主联名，自行向街道办事处（镇）书面申请成立；也可以由建设单位或者居（村）民委员会推

8、荐业主代表作为临时召集人，召集物业管理区域不低于三十位业主或者不低于占业主总人数百分之五的业主向街道办事处（镇）书面申请成立。第十二条街道办事处（镇）应当在收到第十条规定的书面申请后一个月内成立筹备组，也可以根据物业管理区域实际情况主动组织成立筹备组。第十三条筹备组由街道办事处、社区（村）党委或者物业管理区域基层党组织、辖区公安派出所、社区（村）居民委员会、建设单位派员和业主代表组成。建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立；物业服务企业应当协助筹备组开展筹备工作。筹备组由七至九名成员组成，其中街道办事处代表一名、社区组织或者物业管理区域基层党组织代表一名、业主代表三至五名、辖区公安派出

9、所代表一名、社区居民委员会代表一名、建设单位代表一名，筹备组组长由街道办事处代表担任。筹备组中的业主代表由街道办事处在民主推荐的基础上从遵纪守法、热心公益的业主中确定并公示，业主代表资格应当符合本意见有关业主委员会委员候选人资格的规定。业主代表原则上优先考虑各级人大代表、政协委员、社会各界模范人物、社区居民中的热心党员。筹备组业主代表不得担任首届业主委员会委员。第十四条筹备组应当自成立之日起一个月内组织召开首次筹备工作会议。筹备组应当自首次筹备工作会议召开之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。首次筹备工作会议召开之日起六个月内无法召开首次业主大会会议或者首次业主大会会议未能选举产生业主委员会

10、的，经街道办事处批准，可以延长三个月。筹备组自物业承接查验工作结束后，自行解散。第十五条筹备组负责下列筹备工作：（一）确认并公示业主名单、业主人数和总投票权数；（二）确定首次业主大会会议召开时间、地点、方式和议题；（三）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；（四）确定首次业主大会会议表决规则；（五）确定业主委员会委员、候补委员候选人产生办法和名单；（六）制定首届业主委员会选举办法；（七）首次业主大会会议的其他准备工作。筹备组成员就筹备工作意见不统一的，由筹备组组长作出决定。筹备组发布的通知或者公告，应当加盖街道办事处公章。本条第一款所列事项应当在首次业主大会会议召开十五日前予以公示。业主对公

11、示内容有异议的，筹备组应当在首次业主大会会议召开之前研究处理并作出答复。第十六条物业管理区域全体业主组成业主大会。一个物业管理区域依法成立一个业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。物业管理区域业主不足十人，经全体业主一致同意并作出书面决定不成立业主大会的，经街道办事处（镇）同意后，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。第十七条首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会之日起十五日内，由业主委员会向区民政局、区住建局办理业主大会备案。区民政局、区住建局受理备案材料后，经审查符合条件的，应当在十个工作日内颁发备案通知书。业委会取得备案通知书后，由业主委员

12、会依法申请刻制业主大会、业主委员会相关印章。第十八条首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处（镇人民政府）设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受全体业主监督。第十九条除本意见另有规定外，下列事项由业主大会会议作出决定：（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；（二）选举或者更换业主委员会委员、选举业主委员会候补委员；（三）审议业主大会年度计划以及预算方

13、案；（四）审议业主委员会工作报告；（五）制定共有物业和共有资金使用与管理办法；（六）选聘、续聘、解聘物业服务企业；（七）筹集、管理和使用物业专项维修资金；（A）申请改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有物业的用途；（九）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，确定需要全体业主公摊费用的收取标准；（十）决定物业管理区域其他有关管理事项。前款第一至八项所列事项不得授权业主委员会决定。管理规约和议事规则应当自通过之日起三日内予以公示，并由业主委员会保管。第二十条业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会召集；或者由物业所在地街道办事处（镇）依法召集。业主大会会议召集人应当于会议

14、召开十五日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等予以公示。业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联网方式召开。第二十一条业主大会定期会议每年至少召开一次。经业主总人数百分之二十以上业主或者持投票权数百分之二十以上业主提议，或者有业主大会议事规则规定的其他情形时，业主委员会应当召集业主大会临时会议。召开业主大会会议应当提前十个工作日书面告知所在社区居民委员会。业主大会未能及时召开，或者会议未能形成相关决议决定，以及业主就会议议题内容存在重大意见分歧的，业主委员会应当及时向社区居委会报告。第二十二条业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，业主可

15、以请求物业所在地街道办事处责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地街道办事处组织召集。第二十三条业主大会会议表决采用记名投票的方式进行。一个专有部分拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明该专有部分的投票权数。第二十四条业主大会会议参会业主人数和参会业主所持投票权数符合法律规定比例的，业主大会会议方为有效。业主大会会议作出决定，应当符合法律规定的参会业主人数比例和参会业主所持投票权数比例。第二十五条业主大会会议依法作出的决定，对本物业管理区域全体业主、物业使用人具有约束力。业主大会会议召集人应当自业主大会会议作出决定之日起三日内将决定予以公示。第二十六条鼓励根据实际情况在选举

16、业主委员会时同步选举监督委员会。监督委员会独立开展工作，并向业主大会负责，不受业主委员会约束。具体事项由议事规则确定。监委会成员为党员、社区负责人，人数为不少于3人的单数，任期与业主委员会一致，可以连选连任。业主委员会委员及其利害关系人不得担任监委会委员。监委会可以定期或不定期召开会议，每次会议应当有过半数委员出席，做出的决定应当经全体委员半数以上同意并签字确认。监委会由社区居委会监管。监委会会同社区居（村）委会主要履行以下工作职责：（一）审核业主委员会的工作情况报告及年度工作计划；（二）审查业主委员会财务状况，包括筹集、管理、使用物业专项维修资金情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益情

17、况，工作经费、补贴的收支情况等；（S）列席业主委员会会议，对业主委员会决议的事项提出质询或者建议。监督业主委员会执行业主大会决定和决议，对业主委员会及其成员违反物业管理法规、业主管理规约和业主大会议事规则的，予以否决或提议召开业主大会审议；（四）受理业主或物业服务企业对业主委员会提出的合理化建议或投诉。对业主委员会委员侵害业主共同利益的行为，要求业主委员会委员予以纠正，或向业主大会提出罢免建议；（五）就监委会或监委职权范围内的事项可以向业主大会会议提出议案；（六）发现业主委员会财务活动情况异常，予以调查落实，对于违法违纪现象要即刻制止并做出相关处理。（七）定期向业主大会报告监委会行使职权的情况

18、并通告全体业主。第二十七条业主委员会由五至十七名委员组成，组成人数为单数,具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。候补委员人数按照不超过委员人数确定。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。业主委员会设主任一名，由业主委员会从委员中选举产生。第二十八条业主大会可以综合考虑物业管理区域的规模和业主委员会委员的实际工作等因素，给予业主委员会成员津贴，金额由业主大会从公共区域经营性收入资金中列支，业主委员会委员每月的津贴不得超过本区最低工资标准。第二十九条业主委员会可以聘请执行秘书和财务人员，负责处理业主委员会日常事务和财务工作。执行秘书、财务人员的工作职责及薪酬标准由业主大会确定。第三十条业主

19、委员会是业主大会的执行机构，接受业主大会、业主监事会或者监事以及业主的监督。业主委员会履行下列职责：（一）召集业主大会会议，向业主大会报告工作；（二）建立财务制度，编制业主大会年度财务预算、决算方案；（三）拟订共有物业、共有资金使用与管理办法；（四）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；（五）拟订物业服务内容、标准以及收费方案或者需要全体业主公摊费用的收取标准；（六）制定档案和印章管理制度，制作和保管会议记录、共有物业和其他共有部分档案、会计凭证、会计帐簿、财务报表等有关文件及印鉴，并建立相关档案；（七）督促业主、物业使用人遵守管理规约，追缴拖欠的物业管理费、物业专项维修资金；（A）调解因物

20、业使用、维护和管理产生的纠纷；（九）法律、法规规定或者业主大会授予的其他职责。第三十一条业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职；（三）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。鼓励和支持符合条件的物业管理区域内各级人大代表、政协委员、中国共产党基层组织委员会成员以及社会各界模范人物通过规定程序担任业主委员会委员。有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员、候补委员：（一）因故意犯罪被判处刑罚，执行期满未逾五年；（二）候选人报名日期截止前三年

21、内，因物业管理相关违法行为受到行政处罚；（三）候选人报名日期截止前三年内欠缴物业管理费或者物业专项维修资金累计达三个月以上；（四）因违法违纪等原因被国家机关、企事业单位开除公职或者辞退的；（五）有较为严重的个人不良信用记录或者严重违反社会公德造成恶劣影响的；（六）法律、法规规定其他不宜担任业主委员会委员、候补委员的情形。第三十二条业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组进行资格审查与确定。十名以上业主联名可以向筹备组推荐候选人，物业所在地的社区（村）委会也可以向筹备组推荐候选人。同一业主只能推荐一名候选人。筹备组在确定候选人名单之前应当征得物业所在地社区（村）委会同意。筹备组确定业主委员会委员、

22、候补委员候选人名单后，应当予以公示。业主委员会委员实行差额选举，差额比例不得低于百分之二十。第三十三条业主委员会委员、候补委员的首轮选举应当获得参会业主所持投票权数过半数且参会业主人数过半数同意。如果首轮未能足额选出委员、候补委员的，则按照不少于尚未选出的委员、候补委员名额的百分之一百二十从尚未当选的候选人中依照首轮选举的得票顺序确定第二轮选举的候选人。第二轮选举的候选人按照该轮选举的得票顺序当选。得票顺序按照所得投票权数占参会业主总投票权数的比例，与所得投票人数占参会业主人数的比例之和的大小确定，两者之和相等的，所得投票权数较多者排名靠前，所得投票权数相等的，抽签确定排名顺序。第三十四条业主

23、委员会委员、候补委员、监事、执行秘书和财务人员不得有下列行为：（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定；（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关的文件、资料，或者擅自使用业主大会、业主委员会印章；（S）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、修改物业服务合同；（四）侵占、挪用业主共有资金，将业主共有资金借贷给他人或者以业主共有财产为他人提供担保；（五）收受物业服务企业或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的红包礼金、减免收费、停车便利等利益；（六）违规泄露业主信息；（七）与本业主大会订立合同或者进行交易；（A）

24、为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；（九）拒不执行街道办事处、相关主管部门关于本物业区域的整改要求或者人民法院有关裁判；（十）侵害业主合法权益的其他行为。第三十五条除任期届满外，业主委员会委员、候补委员有下列情形之一时，其职务自行终止，由业主委员会公示，并向业主大会报告：（一）不再是本物业管理区域的业主；（二）丧失民事行为能力；（三）因犯罪被判处刑罚；（四）存在本意见第二十八条所列禁止行为且受到行政处罚的；（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职之日起一个月后。第三十六条业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，由业主委员会决定中止其职务，并提请下

25、次业主大会会议审议决定终止或者恢复其职务：（一）不履行业主义务、不遵守管理规约，经劝阻后拒不改正的；（二）一年内两次无故缺席或者一年内五次请假缺席业主委员会会议；（S）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职；（四）因违法违纪接受调查且被采取相应强制措施的；（五）其他不宜担任业主委员会委员、候补委员的情形。业主委员会未依照前款规定作出中止职务决定的，由街道办事处责令限期作出；逾期未作出的，由街道办事处作出中止相应人员职务的决定。中止委员、候补委员职务时，应当允许该委员、候补委员提出申辩并记录归档。第三十七条业主委员会委员职务终止后，由业主委员会从候补委员中按照得票顺序依次

26、递补为委员并予以公示，在公示结束之日起十五日内向区住房和建设部门备案。全部候补委员递补为委员后，业主委员会委员人数低于原有人数百分之五十的，应当告知街道办事处，依照本意见规定重新选举业主委员会。第三十八条业主委员会每届任期五年，委员任期与业主委员会任期相同。业主委员会任期届满六个月前，街道办事处应当成立由业主代表和街道办事处、辖区公安派出所、居（村）民委员会派员组成的业主委员会换届小组。换届小组组成和工作办法参照本意见有关筹备组的规定制定。第三十九条实行业主委员会主任任期和离任经济责任审计，审计事项由业主大会决定。第四十条业主委员会应当自换届小组成立后三日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、

27、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交换届小组。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，换届小组应当及时提供。新一届业主委员会选举产生后向区民政部门办理备案。换届小组应当在完成备案后十个工作日内，将其保管的前款物品移交新一届业主委员会，并自行解散。业主委员会未按照本条第一款规定移交有关物品的，由街道办事处责令限期移交；拒不移交的，辖区内公安机关应当予以协助。第四十一条分期开发的物业，可以在分期开发期间成立业主大会,选举产生业主委员会，并为后期开发的物业预留业主委员会委员名额。后期开发物业交付使用后，应当增补业主委员会委员和候补委员，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过本

28、意见规定的最高人数。第四十二条业主可以查阅业主大会、业主委员会、监事会所有会议资料，并有权就物业管理事项向业主委员会、监事会或者监事提出询问，业主委员会、监事会或者监事应当及时予以答复。业主委员会应当定期将工作情况通报全体业主，并每半年公示业主委员会委员、候补委员、监事缴纳物业专项维修资金、物业管理费、停车费情况以及停车位使用情况。第四十三条业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定，且不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定。业主委员会作出的决定违反法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定

29、的业主委员会委员承担相应的法律责任。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；业主大会、业主委员会作出的决定侵害公共利益的，由街道办事处或者区民政局、区住建局责令改正，拒不改正的，由街道办事处或者区民政局、区住建局予以撤销。第四十四条住宅物业区域内的出租面积达到一定比例的，应当邀请租户代表列席业主委员会会议，具体办法由业主大会议事规则确定。第四十五条物业管理区域内，应建立由街道办事处（镇）、社区居（村）委会、业主委员会、物业服务企业等单位参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处（镇）负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。有下列情况之一的

30、，应当召开联席会议：（一）业主委员会不依法履行职责；（二）业主委员会成员违规行使权力造成不良后果；（三）业主委员会选举、换届过程中出现问题；（四）履行物业服务合同中出现重大问题；（五）提前终止物业服务合同；（六）物业服务企业在退出和交接过程中出现问题；（七）需要协调解决的其他物业管理问题；（八）每月业主委员会向社区党组织汇报，对上月工作进行总结，下月工作计划集中征询意见建议。街道办事处（镇）负责整理、保管联席会议的记录或者形成的会议纪要。联席会议的成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任。第四十六条建立业主维权机制。业主认为物业服务企业或业主委员会及其成员损害其合法权益或不履职的，可向业

31、主监委会、社区居（村）委会、街道办事处（镇）及区民政局、区住建局投诉，经查实后责成其限期整改，未整改或整改不到位的，可终止业主委员会相关委员资格或组织重新选举业主委员会，将其行为记入信用档案，对违法违纪行为向纪委监委举报。第四十七条区民政局、区住建局可以制订发布业主管理规约、业主大会议事规则等示范文本、表样等，供参照使用。第四十八条鼓励对业主大会使用信息化平台表决。通过信息化手段进行的各类事项表决，应当建立档案管理和查询制度，免费供相关当事人查阅。第四十九条业主大会有下列情形之一的，由区民政局、区住建局给予警告，并责令限期改正；逾期未改正的，对相关责任人处一万元以上三万元以下罚款：（一）违反本

32、意见第五条规定，将物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地进行分割管理；（二）违反本意见第三十条规定，未按照国家有关规定建立财务管理制度。第五十条业主委员会有下列情形之一的，由区民政局、区住建局给予警告，并责令限期改正；逾期未改正的，对相关责任人处一万元以上三万元以下罚款：（一）违反本条例第二十一条规定，逾期未召集业主大会会议；（二）违反本条例第四十条规定，业主委员会未按照本条第一款规定移交有关物品的；（三）违反本条例第四十二条规定，未按照规定将业主大会、业主委员会会议资料提供给业主查阅，或者未定期公示业主委员会委员、候补委员、监事的物业管理费、停车费缴纳情况以及停车位使用情况。第五十一条业主委员会委员、候补委员、监事、执行秘书和财务人员违反本条例第三十四条规定，由区民政局、区住建局给予警告，并处一万元以上三万元以下罚款,有违法所得的，没收违法所得。第五十二条建设单位违反本意见第十八条规定，未在办理房屋所有权初始登记之前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处（镇）的，由区民政局、区住建局给予警告，并责令限期改正；逾期未改正的，对相关责任单位处十万元以上三十万元以下罚款：第五十三条本意见自发布之日起生效。