通货膨胀增长与房价飞跃的因素分析研究 会计学专业.docx

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1、通货膨胀与房价飞跃的关系摘要随着我国CPI指数与房价不断高升，房价与通货膨胀问题成为了人们讨论焦点。本文通过解读通货膨胀形成原因，分析了我国房地产价格高涨原因，从中发现房地产开发成本变动、供需关系变化，是房价发生剧烈波动的主要原因。针对这些因素，提出了一些可供参考的应对策略.具体可以划分为如下几个方面，其一要降低房地产开发成本，比如说降低房地产建筑成本、管理成本和设计成本；从国内外发展情况来分析，房地产价格波动能够对整个社会产品价格产生影响，甚至能够影响到整个社会的物价水平和通货膨胀情况。从我国目前发展情况来看，国内居民把大量货币购置了房产，房地产货币交易量不断增加，这种不断增大的房地产货币交

2、易量也影响到了整个社会的货币需求量发展。在交易过程中，由于大量货币流入到整个房地产行业中.因此整个社会流向呈现出现不同的运转情况，货币流向产生了一定程度上的变化。在实际生活中.房地产行业中的金融产品可以看作是货币投资，不同经济领域的货币投资影响到整体实体经济投资，以信用货币为例，在传统意义上，在央行的宽松的货币供应政策下，房价不断的在被推高，同时，不断高企的房价反过来吸收了更多了社会资金，推动央行不得不为满足市场需求而不断的发行新的货币。其二改善供需关系,从我国国内情况来分析,我国通货膨胀对整个社会行业产生了一定程度上的影响，通过对我国通货膨胀发展情况的分析，并结合其对我国房地产行业发展过程中

3、，所产生的影响，能够对我国房地产行业和通货膨胀情况相关性予以明确分析，指出具体的解决措施。从理论角度来说，社会需求与社会供给影响了产品的销售数量和销售价格。当社会总需求远远大于社会总供给的时候，那么产品价格必然提升，从而引起了通货膨胀，并且对其他产品价格也产生了影响。按照社会经济学家理论来分析,通货膨胀表现为货币膨胀,过多的货币向某一种商品或者某一类商品转移，那么必然会导致商品价格水平上升。从目前的情况来分析,虽然我国商品房建设进度非常大，但是不容否认的是，随着我国城市化进程不断加快，加之农民工进城热潮不断高涨，对住房的刚性需求保持稳定上升，我国房地产建设进度不能满足居民普通住房需求，这对于我

4、国房产业发展产生了一种不利影响。近年来房价持续高涨，存在诸多原因，既可以分为房地产开发成本和供需关系影响。房地产开发成本可以系统划分为人员成本、开发成本,供需关系同样影响到房地产价格.准确分析房价高涨原因，能够准确把握房地产价格趋势，同时提供相应的对策予以规范。本文重点分析了房地产价格高涨与通货膨胀之间的关系，并指出了我国通货膨胀应对策略，为其他研究提供了一些可供参考的意见或者建议。关键词：通货膨胀房价物价序言1一、通货膨胀的概念及近年通货膨胀的走势1(一)通胀的概念1(一)CPI指数构成及近年走势2二、通货膨胀对房价所产生的影响3(一)近年来房价的变化走势4(二)近年来房价变化的原因4I、房

5、产商成本的提升62、房产业的供需关系7三、如何降低通胀对房价的提升12(一)合理降低房产成本12(一)避免同业恶性竞争10(=)改善供需关系16总结17参考文献19序言从上个世纪开始，随着世界经济的迅猛发展，房地产成为了投资热点之一。从我国实际情况来看，我国房地产价格持续上升,一方面通货膨胀因素带动了房价上涨，另一方面房价上涨趋势也推高国内市场通货膨胀水平.具有保值增值功能的房地产价格传导机制，对普通物价水平产生了影响.本文通过从总供给和总需求的角度来分析房地产价格与通货膨胀增长之间的关联，并对通货膨胀概念和定义进行了详细阐述，并针对我国房价的高起分析了具体原因,并指出了相关对策。在研究过程中

6、.本文参考了我国近几年来房价数据.运用数据分析的方法.得出了我国房地产价格波动与通货膨胀之间的关联，实现了理论和实践的有机统O一、通货膨胀的概念及近年通货膨胀的走势从我国国内情况来分析，我国通货膨胀对整个社会行业产生了一定程度上的影响，通过分析我国通货膨胀发展情况，同时结合我国房地产行业发展过程中，所产生的影响，能够对我国房地产行业和通货膨胀情况予以明确分析，指出具体的解决措施。.承载货币政策信号逐步强化，同时对整个社会宏观经济形成有力影响。房地产行业属于资金密集型企业.因此货币政策对房价影响是非常大的.银行通过货币政策能够有效影响到房地产市场，通货膨胀对房地产行业影响也是非常大的。在货币调整

7、过程中.大多数国家把物价稳定作为首要目标,同时很多国家并没有把房地产作为通货膨胀指标。目前国际资本日趋流入国内，随若人民币升值，房地产市场资本过分流动性对我国房地产行业产生了深刻的影响。通货膨胀能够对房地产行业产生深刻的影响,预测通货膨胀能够稳定物价，使得货币政策与房价保持一致.货币政策在房地产信息中发挥指导作用。根据价格传导机制理论来分析.市场经济条件下，各种商品能够形成统一的价格体系，呈现出一种价格上的相互关联性，并且通过其他因素来进行传导,房地产价格在传导过程中会形成统一的影响，引发全方面的通货膨胀。房地产作为一种特殊消费产品，能够对其他行业生产产品形成一定程度上的影响，房地产价格上涨艇

8、够对消费品产生一定影响.推动成本类型消费品上涨，导致CP1.价格不断上涨，推动生长成本和消费成本不断高涨，这些高涨的物价水平他够对工资水平产生深刻影响。房地产行业作为末端行业，通过逆向需求来推动整个社会物价水平上涨，比如说生产建筑材料水泥等.这种生产建筑材料能够实现整个社会总需求基础材料增长,带动相关行业获得迅猛增长，同时这种变动并不是单一性质的，而是呈现出一种连锁变化趋势。实际上房地产行业对整体社会的消炎水平的影响有限，但是我国房地产行业泡沫带动了房地产行业的投资热潮，促成了国内社会通货膨胀形成.(一)近年来房价的变化走势房地产价格处于稳步上涨趋势房地产作为一种不动产,包含土地及建筑在土地上

9、的永久性建筑.房产一直被认为是具有增值价值的财富.是创作其他财富的基阴。尤其是从上个世纪九十年代开始.我国房产成为了一种投资商品之一，增加了房产的金融投资属性。房地产作为一种商品之所以能够具有投资属性，主要是因为房地产商品具有独特的收益风险预期，这种变动性造成了房地产行业具有金融资产投资属性,因此从这个角度上来说.房地产价格具有极大的波动性。从房地产行业金融投资属性和实物属性角度来说，房地产价格受到宏观经济运行影响，同时与通货膨胀有着直接的关系.因此可以借助先进金融分析方法.来对分析通货膨胀对房价的影响因素。房地产是一种特殊商品，具有固定性和多重性质，市场供给H和有效需求量影响了房价。但是承载

10、房地产建设的土地是一种稀缺商品，具有不可再生性质。与其他产品相比较，房地产是一种特殊产品，具有非常独特的特点，价格主要受到市场需求和供给影响。但是房地产行业离不开土地,因此房地产行业几乎没有弹性可言，随若社会经济发展.购买者数量不断增加，因此在未来很长一段时间里，房地产行业价格将会持续增加，很难出现明显降价现象“不仅如此，房地产行业具有投资属性，这种投资属性带给了房地产不断提升价格的趋势。以发达国家房地产行业发展为例，房地产价格处于稳步上涨趋势,当发生通货膨胀时，房地产开发公司将货币压力转移到购房者身上，因此导致购房者出现购房压力我国房价指数趋势,学梦凡浅析当前通货膨张的原因和储决路径UI.北

11、方经济.2OIU(二)近年来房价变化的原因近年来房价持续高涨，存在诸多原因，可以分为房地产开发成本和供需关系影响房地产开发成本可以系统划分为人员成本、开发成本,另一方面供需关系同样影响到房地产价格.准确分析房价高涨原因.能够准确把握房地产价格趋势,同时提供相应的成本提升对策予以规范。1、房产商成本的提升近年来，我国房地产成本不断提升，是由多方面原因造成的，其中主要包括人员成本和开发成本，这些成本提升推动了房地产价格提升，进而对整体商品市场产生了深刻的影响。从我国房地产开发实际来说，影响我国舜地产价格的因素主要为土地开发成本和相关税费。第一，土地成本不断升高。在房地产建设过程中，土地成本大量增加

12、，提升了房地产开发成本.从土地成本构成要素来看，土地成本主要包括土地出让金和城市建设配套费用等一系列费用等,这些土地开发成本增加了房地产开发成本价格,推动了我国房地产成本价格提升，从原因上来分析.我国土地开发成本过高是多方面原因造成的，一方面土地作为一种不可再生的资源，在城市化发展过程中，土地数量越来越少，逐步成为了一种不可替代资源,因此土地价格提升是推动房地产价格上升的主要原因。从目前的情况来看，我国房地产市场出现投资高潮在很大程度上与房地产价格提升是存在一定关联的由于我国的税收政策，地方政府长期将土地收入作为主要的地方财政收入来源，造成了各地的土地出让金不断创造着一个个的“地王二价格提升产

13、生的高利涧一方面促进了投资有序开展，另一方面也产生了民生问题。4Bi学理.李峰.中国通货膨张、消费水平与纪济增长关系实运研和J未来与发展.201.(.地评估体系，在考虑土地价格过程中，要把税费情况、面积差异等多种因素相联系。通过以上多种措施，来实现房地产开发过程中，土地开发成本有效管理，实现土地开发高效.在治理“地王”现象时候.银行部门应当加强土地储备贷款管理策略.推动土地贷款安全系数.根据房地产开发企业成本进行硬性约束，对不同的房地产企业适度调整授信额度,对土地抵押率进行有效把控，防止过度授信局面出现。商业银行要对房地产企业贷款情况进行及时跟踪，与土地征用挂钩，对贷款期限与储备期限不一致的问

14、题进行协调，靛保购置土地资金安全。政府审计部门要加大对开发商贷款情况和风险审计工作，对开发商资金状况进行审计，对住房销售资金进行回笼，对一些不能按时偿还贷款的企业要提高贷款门槛。第二，建筑成本。在房地产开发过程中，建筑成本主要包括建筑材料费用、人工成本.这些要素一方面影响看房屋质量和建筑成本，另一方面也影响了房地产公司的房产销售数量，在建筑过程中,房地产开发公司要对建筑成本进行高效监控.对各种使用材料进行高效管理，同时建立监控机制，对建筑材料使用情况进行控制，从而降低房地产商开发土地成本,银终实现房地产价格降低.房地产开发公司应当加强内部成本管理.首先要建立一套完整的成本管理机制.对公司内部运

15、营成本进行高效管理，另一方面也要积极学习国内外先进的成本控制理念，实现成本高效控制，同时在建设过程中.开发商应当综合考虑各个要素,争取以最优惠的价格来打造一流的生活居所，实现效益最大化，以较低的成本来实现房价合理化。第三，税务费用。税费费用同样影响到房地产价格高低，在实际生活中，由于过高的税费成本导致房地产价格水平不断提升。具体来说，我国房地产开发税费中可以具体划分为房产税、营业税和其他附属费用，这些费用都以高房价的形式转移到了购房者身上。从这个角度上来说.要想降低房地产价格水平.就需要多措并举.降低税费征收水平,去除一些不必要的征收项目，实现税费征收日趋合理化，实现税费逐步减少，使得房地产开

16、发企业没有过重的税务费用，最终实现房地产价格不断合理。第四.经营费用。房地产公司开发经营费用也影响了房地产价格，因此优化经营费用，有助于降低房产价格。从房地产公司开发角度来说，经营费用主要分为广告宣传费用、员工工资等.，房地产开发公司在进行经营费用成本预算过程中.要力求实现经营费用合理化，最终实现房地产成本日趋优化。在建设过程中，房地产开发公司前期投入也会对房地产价格产生一定程度上的影响.其中通电、通气、通水费用，这些费用都会对房价产生影响。因此开发公司要对经营费用进行合理优化.一方面房地产开发公司要与物业管理部门和政府部门做好协调工作.确保各项工作能够有效开展，另一方面房地产开发公司要建立系

17、统的成本管理机制，稳步推进房地产价格日趋回落。第五,贷款利息，在房地产建设过程中,房地产开发公司需要向银行进行贷款，高涨的贷款利益也影响了房地产建设的整体进度和价格。以南方某商品房小区成本来计算，土地成本和建筑成本、管理费用等各自占据了三分之一的比例。其中营运费用、广告费用等其他费用总共占到了40%以上的比例，与其他省市相对应，这个小区建设成本与分配比例，具有全国代表性。银行高额贷款利息影响了房地产价格水平，同时也影响了房地产公司开发成本。银行应当在政策允许情况下，对房地产企业予以一定程度上的优惠，同时可以暂时减缓一部分房地产王丛S1.浅析当前通货膨张的原因及对第U1.法制与经济(中句刊k20

18、11.(03)企业还款时限.从而缓解房地产公司贷款压力，进而降低房地产价格。本公司所在房地产企业努力降低房地产成本，采取了郊区拿地的策略，有效地降低了房地产开发成本.在竞标拿地过程中，笔者所在房地产企业通过郊区拿地策略，争取到了建设土地。以某小区出色一套三室两厅来分析成本，出售一套房利润仅仅能够满足开发成本，由此可见当前通货膨胀对房地产企业和购房者同样产生了巨大的影响。（二）避免同业恶性竞争从目前我国房地产市场行情来看.我国房地产行业中普遍存在价格竞争行为，在寡头垄断市场中，产品价格由占据绝对优势地位的房地产企业来操控，而其他房地产企业往往采取跟风态度,从而在整个商品房价格上形成统一的默契和协

19、调.由此产生一定程度上的价格垄断。虽然这种价格垄断行为并没有正式条文予以规定.但是这种垄断价格对整体房地产行业中能够形成强有力的引导，同时这种不成文的规定往往具有比较明显的隐蔽性.这样对于政府来说，很难予以有效规范，因此我国房地产行业往往普遍存在这种不规范现象.不利于房地产企业进行良性竞争。在房地产行业中，房地产企业之间这种默契价格协调，导致房地产行业之间出现一定程度上的竞争不充分.实际上从我国房地产价格方式采看.我国房地产企业价格引导机制可以分为变动型和合作型两种领导方式。房地产企业不通过某一条具体的款项来予以明靛规范,而是通过一种默契合作方式来实现行动协调C通常来说，在变动型价格引导机制中

20、，房地产企业对于房价拥有一定的定价权.并且其他房地产企业也同时予以遵从，在合作型房地产行业中,各个房地产企业采用合作方式，形成一定程度上的价格默契。房地产企业价格协调机制，对房价形成了统一规范，从实际情况上来看,如果出现某种具体的限制性条款,那么就可以对限制性条款进行管理,房地产企业价格协调机制从根本上来说,限制了房地产企业之间的一种良性竞争。在房地产行业中，恶性竞争对于房地产价格同样产生.非常深刻的影响。一方面部分企业针对当前房地产市场行情不景气的局面，纷纷采用降价方式，长此以往，带动整个房地产市场纷纷以价格战为主要策略，这样不利于整个房地产市场的健康发展。另一方面为了保持良好的房地产发展情

21、况，房地产企业往往采用各种措施来实现高房价，这些企业统一形成一致的房地产价格，实现房地产价格居高不下，这样对于房地产企业也会造成非常不利的影响，同时对整个房地产行业也会产生非常不利的影响。()改善供需关系根据我国统计部门得出的数据，我国房地产市场面临着大量的住房需求。以目前我国城市化发展水平来分析,我国城市化水平将达到百分之五十以上，在这个过程中,预计2亿人将从农村过渡到城市，巨大的城市化发展，将带来广泛的住房需求。同时随着人们生活水平不断提高,我国居民人均住房面积不断增加，预计在我国步入小康社会之后，我国人均住房面积将达到30平方米以上。在城市化进程中，拆迁问题所导致大量住房需求.并且这种拆

22、迁规模将呈现出持续上升阶段，加之我国新婚人口不断增加，购房需求也将不断增加。这种不合理的共计关系导致了房价出现了居高不下局面。改善供需关系，实现供需平衡发展,有助于实现房地产行业健康发展，也有助于降低房价。因此在管理房地产购房需求过程中，要对不同的对象和不同的购房需求，进行差异化管理，能够让不同的消费人员选择不同的房屋，避免出现盲目购置房屋现象，从而有效降低房价。从我国目前国情来看.房价上涨是一种长期趋势，人多地少是我国基本国情.从这个角度上来说，我国房价上涨是一种普学培培.货币供应与通货膨然关系的实迂分圻J.金融发展研究.2011.(03).遍趋势，因此增加住房供给才能满足日益增长的购房需求

23、。政府相关房地产企业管理部门要对一些购房投机行为予以严厉打击,对城市拆迁面积进行管理，对一些可能拆迁的用户及早进行规划。房地产管理部门要综合利用多种手段，来了胡第一手的住房需求.同时扩大房地产租赁市场，保证整体房地产租赁市场持续健康发展，倡导小区住房建设合理化,同时在推出商品房的过程中，倡导小户型住房、二手房和租赁房等多种住房需求.实现住房市场合理发展.总结从国内外发展情况来分析,房地产价格波动能够对整个社会产品价格产生影响.甚至能够影响到整个社会的物价水平和通货膨胀情况。从我国目前发展情况来看.国内居民把大量货币购置了房产，店地产货币交易量不断增加，这种不断增大的房地产货币交易量也影响到了整

24、个社会的货币需求量发展。在交易过程中，由于大量货币流入到整个房地产行业中,因此整个社会流向呈现出不同的运转情况，货币流向产生了一定程度上的变化。在实际生活中,房地产行业中的金融产品可以看作是货币投资，不同经济领域的货币投资影响到了整体实体经济投资，以信用货币为例，在传统意义上，央行控制着货币供给,但是在房地产价格不断高涨的今天，房地产价格也影响了货币流向。当货币供应量处于一种可控制规模时.货币量与房地产数量保持一致，同时伴随着房地产价格上涨,货币供给出现了一定程度上的波动，尤其是伴随着投资性房地产货币数量不断增加.用于商品交易的房地产货币数量所占据比例不断减少，物价水平不断下降，以上个世纪八十

25、年代日本房地产发展情况为例，当时日本整个房地产行业中普遍出现了房地产投资行为，大量货币流行了房地产行业.导致了通货膨胀出现.通常来说，在经济发展过程中,随着人们生活水平不断提升，房地产需求量也不断增加.房地产价格也不断攀升，整体房地产市场呈现出一种向上发展态势。在货币供给过程中.大量流向房地产行业的货币提高了房地产价格，金融机构产生大量的货币供给来保证房地产行业发展同时伴随着房地产价格不断上涨，房地产企业公司往往会增加信贷需求，从而影响商业银行准备金率.货币对市场产生深刻影响。以我国房地产行业发展情况来看,我国房地产行业价格上涨趋势明显推动了整个社会的贷款规模,其中2003年房地产贷款已经占据

26、了打款相当程度比例，引发的货币供给大量增长是有目共睹的。这些新增长的货币供给不仅会投入到房地产行业中来，同时也会进入到其他经济部n,为经济发展提供较为宽松的货币供给环境。从某种意义上来说，房地产价格高涨影响了整个社会的需求情况，对整体通货膨胀情况产生了一定程度上的影咱。从上面的分析中,我们可以得出房地产价格上涨对货币供应的影响，可以说房地产价格上涨可能会对整体货币供给量产生一定程度上的影响，当房地产价格出现下降情况时,由房地产所引流的货市会大量流入其他消费市场.从而推动整个社会物价上涨.因此货币供给与房地产发展有着密切联系，房地产行业发展需要货币供给支持，同时房地产企业发展也会对货币供给产生一

27、定程度上的影响.甚至对整个社会经济发展水平产生一定程度上的影响。找永飞.论人民币升值与国内物价上涨的取系W.经意管理右.2OU(O7)参考文献1任it.近期我国通货膨胀的特点、成因及对策研究口.宝鸡社会科学,2011,(01).2李艳.我国现阶段通货膨胀原因分析J.经营管理者，2011,(08).3李梦凡.浅析当前通货膨胀的原因和解决路径J.北方经济,2011z(05).4魏学辉,李峰.中国通货膨胀、消费水平与经济增长关系实证研究J未来与发展，2011,(04).5李娅，朱珊珊.通货膨张深层次原因与中国式治理口).产权导刊,2011z(03).(6魏晓燕,姜丽,刘文波.浅谈人民币升值对中国经济

28、的影响J.科技致宦向导，2011,(12).7杨熹.人民币汇率变动与通货膨胀的动态关系口.时代金融,2011,(03).8王丛莲.浅析当前通货膨胀的原因及对策J.法制与经济(中旬刊),2011,(03).9李培培.货币供应量与通货膨胀关系的实证分析J.金融发展研究,2011,(03).10裴永飞.论人民币升值与国内物价上涨的联系J经营管理者,2011,(07).11马涛.通货膨胀国际性趋势与人民币升值J产权导刊，2011z(05)12声音J.资本市场，2011,(06)13人民币升值、房价上涨与通货膨胀J.上海企业，2011,(03)14傅硕.人民币升值真诚的口水和虚伪的热闹J.安家，2005,(09)15易宪容.丰收就要吃到好果子J现代商业银行，2007,(01)16华伟.人民币升值房价再涨楼市股市双丰收2007中国金融分析与房地产走势判断J楼市，2007,(Z1.)17李娜.紧缩性宏观政策下的房地产市场研究口).中国城市经济,2011z(01)18王小隈.豪赌人民币升值海外热钱淘金中国楼市J市场瞭望(上半月)，2007,(03)19盛立中.汇改与被钱黏住的房市刀.城市开发，2010x(18)20黄琼.仰望房价的顶端,冲在股市的浪尖J.今日湖北(理论版),2007,(04)