浙江越龙山旅游度假有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告.docx

《浙江越龙山旅游度假有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浙江越龙山旅游度假有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告.docx（64页珍藏版）》请在课桌文档上搜索。

1、本报告依据中国资产评估准则编制浙江元成旅游产业控股有限公司拟转让所持有的浙江越龙山旅游度假有限公司51%股权涉及的浙江越龙山旅游度假有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告浙联评报字2024第333号中联资产评估集团（浙江）有限公司二0二四年六月二十三日浙江兀或旗猊产业控IR有限公司IUH让所折行的痂1：越坨山账淤收件行以公，;般杈涉及的浙江超龙山目录声明11N3一、委托人及其他资产评估报告使用人5二、评估目的11三、评估对象和评估范围H四、价值类型13五、评估基准日14六、评估依据14七、评估方法17八、评估程序实施过程和情况26九、评估假设28十、评估结论29十一、特别事项说明30十二

2、、评估报告使用限制说明32十三、资产评估报告日34附件36浙江元成感游产业控股在限公司拟转出所持有的浙江越龙山族游度般有限公司51皴权涉及的浙i1.施龙山旅游度假有限公司股东全部权益价值评估项口资产评估报告声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。:、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告：委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报

3、告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用：除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。三、委托人和其他相关当事人所提供资料的真实性、合法性、完整性是评估结论生效的前提，纳入评估范围的资产、负债清单以及权属证明等资料，已由委托人、被评估单位申报并经其采用盖章或其他方式确认。四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，时相关当事人不存

4、在偏见。五、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查：已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人浙江元成旅游产业控股f1限公司拟转止所持有的浙江依龙山旅的馁祖有限公司51%股权涉及的浙江越龙山旅游度/IS公司-东一部权益价曲评估项EI资产评估报告完善产权以满足出具资产评估报告的要求。六、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、

5、特别事项说明及其对评估结论的影响。七、本资产评估机构及资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担贡任。淅江元成旅游产业控股有限公司拟转让所持有的浙江越龙山旅游度也仃限公司5K股权涉及的浙江博龙山旅琳Ig行公司股东全部权益价有评估项H资产评估报告浙江元成旅游产业控股有限公司拟转让所持有的浙江越龙山旅游度假有限公司51%股权涉及的浙江越龙山旅游度假有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告浙联评报字2024第333号摘要中联资产评估集团（浙江）有限公司接受浙江元成旅游产业控股有限公司的委托，就浙江元成旅游产业控股有限公司拟转让所

6、持有的浙江越龙山旅游度假有限公司51%股权之经济行为，对所涉及的浙江越龙山旅游度假有限公司股东全部权益在评估基准F1.的市场价值进行了评估。评估对象为浙江越龙山旅游度假有限公司股东全部权益。评估范围为浙江越龙山旅游度假有限公司的全部资产及相关负债，包括流动资产和非流动资产等资产及相应负债。评估基准口为2024年5月31口。本次评估的价值类型为市场价值。本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，采用资产基础法对浙江越龙山旅游度假有限公司进行整体评估。经实施资产核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出浙江越龙山旅游度假有限公司股东全部权益在评

7、估基准H2024中联货产评的IK团（浙江）行眼公司第3贝浙江兀成报游产业忙收有限公司拟转让所持有的浙江越龙山施游度假行1公诃51%税权涉及的浙江越龙山强游度假Ig公司般东全8度记柘曲评拈项目翟产挪估授令年5月31日的评估结论如下：浙江越龙山旅游度假有限公司股东全部权益账面值为46.081.39万元，评估值47,454.24万元，评估增值1,372.85万元，增值率2.98%。在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。根据资产评估相关法律法规，涉及法定评估业务的资产评估报告，须委托人按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用。评估结果使用有

8、效期一年，即自2024年5月31日至2025年5月30日使用有效。超过一年，需重新进行评估。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。浙江元成旅游产业控股有限公司拟转让所持的浙n.is龙山旅游度股有限公司5i械权涉及的浙越龙山放说度假有限公司股东全部权益价（评估项目赛产挪估报告浙江元成旅游产业控股有限公司拟转让所持有的浙江越龙山旅游度假有限公司51%股权涉及的浙江越龙山旅游度假有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告浙联评报字2024第333号浙江元成旅游产业控股有限公司:中联资产评估集团（浙江）有限公司接受贵公司委托，根据有关法

9、律法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对浙江越龙山旅游度假有限公司的股东全部权益在评估基准2024年5月31口的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人及其他资产评估报告使用人本次资产评估的委托人为浙江元成旅游产业控股有限公司，被评估单位为浙江越龙山旅游度假有限公司，委托人为被评估单位股东。（一）委托人概况公司名称：浙江元成旅游产业控股有限公司公司地址：浙江省杭州市上城区庆春东路2-6号1504室-6法定代表人：祝昌人注册资本：20,000.00万元人民币淅江兀成旅游产业拴股有限公司拟转让所带有的腑I：越昭山旅游度找仃以公司51期权涉及的浙H虺

10、龙山堀游度假有限公司股东全部权益价向评估项11塔产评估报告经济性质：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）统一社会信用代码：91330104MA28X21.C5K经营范围：一般项目：控股公司服务：旅游开发项目策划咨询：休闲观光活动；游览景区管理；农村民间工艺及制品、休闲农业和乡村旅游资源的开发经营；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）;会议及展览服务；酒店管理；票务代理服务；停车场服务；物业管理：国际货物运输代理；普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；技术进出口；货物进出口（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。许可项目：旅游业务（依法须经批准的项目，

11、经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。（二）被评估单位概况公司名称：浙江越龙山旅游度假有限公司公司地址：浙江省梅江镇刘源村法定代表人：祝昌人注册资本：50,000.00万元人民币经济性质：有限贲任公司（自然人投资或控股）统一社会信用代码:91330781MA2HQUKJ2F1、公司简介浙江越龙山旅游度假有限公司系由浙江越龙山旅游开发有限公司投资设立的有限责任公司，成立于2020年3月16口，取得兰溪市市场监督管理局颁发的注册号为91330781MA2HQUKJ2F的营业执照匕公司成立时，注册资本为50,000.00万元人民币，股东名称、出资额和出资比例如下：字号股东注

12、册济木（万元）出资比例1浙江越龙山旅游开发仃限公司50.000.00100.OOV浙江元成旅潮产业控股有限公司拟技止所持有的浙i1.横龙山服讷度假有限公司即般权涉及的浙江雄龙山旅游度假在R!公司股东全部权质价也W他城”资产沈小报告计50,QQa00100.00根据2021年6月28日股东决定，同意浙江越龙山旅游开发有限公司将持有的浙江越龙山旅游度假有限公司51%股权，即25,500.00万元股权转让给浙江元成旅游产业控股有限公司，股权变动后，股东名称、出资额和出资比例如下：序号股东注册资本（万元）出资比例1浙江越龙山根湖开发有限公司24,500.0049.00%2淅江元成ife游产业控股行限公

13、司25,500.0051.00%介计50,000.00100.(X.根据2021年12月股权转让协议，浙江越龙山旅游开发有限公司将持有的浙江越龙山旅游度假有限公司3.9216%股权，即1.960.7843万元股权以2,000.00万元的价格转让给端兴古道煦洋五期股权投资合伙企业；浙江越龙山旅游开发有限公司将持有的浙江越龙山旅游度假有限公司15.6863%股权，即7.843.1373万元股权以8.000.00万元的价格转让给丽水乾盈企业管理咨询合伙企业（有限合伙）。股权变动后，股东名称、出资额和出资比例如下:序号股东注骄资本（万元）出资比例1浙江嫉尼山桧游开发有限公司14696.078429.3

14、92侬2淅江元成服济产业控股书限公司25,500.0051.(XW03嘉兴古道煦津五期股权投资合伙企业（有限合伙）1,960.78433.9216*A而水花敬企业背理咨询介伙企业（有限介伙7,843.137315.6863%合计50,(XKI.00100.杭州分所中兴财光华会计师今务所（特殊忤通合伙）中兴财光华会计让M务所（特殊件适合K未经审计4、企业业务介绍越龙山国际旅游度假区位于浙江金华境内，北临351国道，与临金高速出口相接，南临金华山双龙风景旅游区，紧邻金华山最高峰玉壶峰。全区规划面积约23.59平方公里，海拔跨度约100o米，植被覆盖率90%以上，预计总投资超百亿。越龙山国际旅游度假

15、区项目荣获：浙江省重点项目，浙江省重大产业项目，浙江省大花园十大标志性项目，浙中生态廊道。公司于2020年开业，目前尚处于亏损状态。5、长期股权投资公司名称：浙江越龙山旅游运营有限公司公司地址：浙江省金华市兰溪市梅江镇刘源村法定代表人：祝昌人注册资本：1,000.00万元人民币经济性质：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）统一社会信用代码：91330781M2E8N3Q10（1）公司简介浙江越龙山旅游运营有限公司系由浙江越龙山旅游集团有限公司和杭州元成投资控股有限公司投资设立的有限责任公司，成立于2019年4月16日，取得兰溪市市场监督管理局颁发的注册号为91330781MA2E8N3Q

16、10的营业执照公司成立时,注册资本为1,000.00万元人民币，股东名称、出资额和出资比例如下：序号股东注册资本（万元）出资比例1淅江越龙山旅游集团有限公司665.0066.StB2杭州元成投资控股“限公司335.0033.5(A合计U000.OO100.00截至评估基准日，浙江越龙山旅游运营有限公司实收资本为861.20万元人民币，股东名称、出资额和出资比例如下：浙江五成旅游产业拗限公司拟转出所持力的浙江横龙山旅游慢假行限公司5W股权涉及的浙ii越龙山旅游度假有限公司耿东全都权益价侦评估项目资产评佶报告股东名称、出责项和出资比例丹弓股东注璐资本（万元）出货比例实收资本（万元）实收俺本占注册资

17、本比例淅江越龙山旅游度假有限公司1,(WO.00100.OOV861.2086.12%合计1.000.00100.00861.2086.12（2）经营范围一般项目：游览景区管理：名胜风景区管理；酒店管理；餐饮管理;物业管理：商务代理代办服务；停车场服务；旅游开发项目策划咨询；市场营销策划；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）;企业形象策划：组织文化艺术交流活动：项目策划与公关服务；组织体育表演活动；会议及展览服务；数字内容制作服务（不含出版发行）;电影摄制服务；口用品销售；鞋帽批发；体育用品及器材零售；互联网销售（除销售需耍许可的商品）;化妆品零售；农副产品销售；外卖递送服务（除依法须经批准

18、的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。许可项日：住宿服务；烟草制品零售；餐饮服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。（3）资产、财务及经营状况截止评估基准日2024年5月31日，公司资产总额为562.58万元，负债192.53万元，净资产为370.05万元。2024年1-5月实现营业收入4.19万元，净利润-183.92万元。公司近两年及基准口资产、财务状况如下表：公司资产、负债及财务状况单位r人民币万元项目2022年12月31日2023年12月31日202年5月31日总资产199.98572.10562.58他侦36.38156.931

19、92.53净资产163.60415.17370.052022年度2023年年度202侔1-6月*收入188.76390.094.19新江兀或胞港产业控股行双公司拟转让所持有的淅江越龙山旅而度假名眼公司51%皎权傩及的浙江魁龙山旗收忸腺公司股东全部权益价值评估项H资产评估报告-W.19.56-183.92净利洞-W.34J9.5618X92审计机构未经审计未经审计未经审计（4）企业业务介绍浙江越龙山旅游运营有限公司，成立于2019年4月16日，位于浙江省金华市兰溪市梅江镇刘源村，所属行业是其他游览景区管理。浙江越龙山旅游运营有限公司目前的经营为亏损状态。（三）委托人与被评估单位之间的关系本次资产

20、评估的委托人为浙江元成旅游产业控股有限公司，被评估单位为浙江越龙山旅游度假有限公司，委托人为被评估单位股东。（四）委托人、资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者本评估报告的使用者为委托人。除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。二、评估目的根据浙江越龙山旅游度假有限公司会议纪要（2024年6月2日）,浙江元成旅游产业控股有限公司拟转让所持有的浙江越龙山旅游度假有限公司51%股权，需了解浙江越龙山旅游度假有限公司股东全部权益在2024年5月31日的市场价值。本次评估目的是反映浙江越龙山旅游度假有限公司股东全部权益于评估基准日的

21、市场价值，为上述经济行为提供价值参考意见。三、评估对象和评估范围评估对象是浙江越龙山旅游度假有限公司的股东全部权益。评估范围为浙江越龙山旅游度假有限公司在基准日2024年5月31日的全部资产及相关负债。资产总额为97,048.18万元，负债50,966.79万元，净资浙i1.7涧旅游户业控股行限公司拟转ibi持仃的浙江越龙山侬游度假有限公“权涉及的浙汀超龙山旅游度假盯限公司股东全部权益价值评估项H资产评估报告产为46,081.39万元。具体包括流动资产486.27万元，非流动资产96,561.91万元；流动负债50,580.35万元，非流动负债386.43万元。上述资产与负债数据摘自2024年

22、5月31日的浙江越龙山旅游度假有限公司资产负债表，数据未经审计。委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。（一）委估主要资产情况本次评估范围中的资产主要为货币资金、应收账款、长期般权投资、固定资产及在建工程。其中货币资金为现金及存放在浙江稠州商业银行股份有限公司等银行的款项；应收账款主要为应收兰溪市正观教寺的场地使用费：长期股权投资为对浙江越龙山旅游运营有限公司的长期投资；固定资产包括房屋建（构）筑物、机器设备、车辆和电子设备：房屋建筑物共2项，主要为木屋、综合服务区，上述资产均未取得相关权证；构筑物共3项，主要为越龙东城市政配套、陌上花园、止观园，均为越龙山国际旅游度假区

23、配套工程：委估机器设备主要为W迪上高、无天网碰碰车、变速山地滑车等；车辆为桶装垃圾运输车；电子设备主：要为电脑、电视机、空调等办公及生活设备；在建工程为越龙城项目，主要为越龙城天桥项目、梦森林项目、越龙西城项目。（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况截至评估基准日2024年5月31日，浙江越龙山旅游度假有限公司申报的账面记录的无形资产为11宗土地使用权和6项办公系统，其中7宗土地使用权已取得不动产权证，详见下表：序号M权证*号用地性J1.任权利人面取S浙（2023）兰谀巾不动产权第Oott21IO号康塔利亚酒店土地商米M地浙江超龙山故魏度假右米公司15.151.ao2058/1/32

24、浙（202D当演市不动产权第0012824号木屋土地商服川地浙江越龙山旅湖收假方城公司2067.002058/1/33浙（2021兰溪市不动产权第GOO2825号游客服务中心】号楼士他商班M地浙江越龙山旅浙收假右尔公司1.454.002058/1/3浙H元成旅游产业控股有限公司拟转宿切T的浙江越龙山旅油度假有限公司51R权涉及的浙江越龙山旅游度假有限公司股东全蟀杈拉价值评估项目资产评估报告4浙（202D兰溪巾不动产权第OOO2823号游客服务中心2号楼:1.Jfc心服用地浙江居龙山的讷度假有限公司3,066.002058/1/35浙（202D兰溪市不动产权第0012822号榜龙山天桥土地交通场

25、站用地浙江心龙山谈淋度假行跟公司1.366.002068/10/226浙（202D兰溪市不动产权if第oo026号招龙山天桥桥墩土地交通用地浙江越龙山放汕度他盯1公司h932.002058/1/37浙（202D兰添市不动产权证第OOo2827号处龙山灭桥桥墩土地交通用地浙江越龙山里海底线有限公司1.909.002058/1/3其中十.地使用权-201878地块、土地使用权-2018-191也块，企NIkB支付十地出让金，尚未取得相关权证；土地使用权陌上花园景观、-I-地使用权-游客服务中心景观，企业已支付相关征地费用，尚未取得相关权证。截至基准日2024年5月31日，浙江越龙山旅游度假有限公司

26、申报评估的范围内账面未记录的无形资产为1项域名，具体如下：域名评估明细清单序号注册时向更期时向注所有人1jy1.*.CCB2019-2-222027-2-22WNtt山I开夏*公一（三）企业申报的表外资产的类型、数量截至评估基准日2024年5月31日，除上述无形资产外，浙江越龙山旅游度假有限公司未申报其他表外资产。（四）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）本项目所有评估工作均由中联资产评估集团（浙江）有限公司完成，不存在引用其他机构出具的报告的情况。依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指H愿买方和F1.愿卖方在各H理性行事且未受任何

27、强迫的情况卜.，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。浙沱元成旅游产业科.股仃梁公司拟转让所持书的浙H-越龙山族能收股有限公司51懈权涉及的浙江建龙山故游度假仃限公E股一全部权益价值评估项H资产评估报告五、评估基准日本项目评估基准口是2024年5月31。此基准日是委托人综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。六、评估依据本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据、评定估算时采用的取价依据及其他参考资料等，具体如下：（一）经济行为依据浙江越龙山旅游度假有限公司会议纪要（2024年6月2日）。（

28、二）法律法规依据1、中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；2、中华人民共和国公司法（2023年12月29日第十四届全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修订）；3、中华人民共和国民法典（2020年5月28日，卜三届全国人大三次会议表决通过，自2021年1月1日起施行）；4、中华人民共和国企业所得税法（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议修订）；5、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第29号，2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订）：6、中华人民共和国

29、十.地管理法（2019年8月26日笫卜三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过，自2020年1月1日起浙江元成旅游产业控股有1公司拟转让所持有的浙江越龙山旅油度TA网公司51瀛权涉及的浙HM龙山旅游度假有限公司股东全都权益价侦评估项口侪产评估报告施行）；7、中华人民共和国土地管理法实施条例（中华人民共和国国务院令第256号，2014年7月29日修订）；8、其他相关法律、法规和规章制度等。（三）准则依据I、资产评估基本准则（财资2（）1743号）；2、资产评估职业道德准则（中评协201730号）;3、资产评估执业准则一资产评估报告（中评协20I835号）；4、资产评估执业准则一资产评估程序

30、（中评协2OI836号）;5、资产评估执业准则一资产评估档案（中评协201837号）；6、资产评估执业准则一企业价值（中评协20网38号）；7、资产评估执业准则一资产评估方法（中评协201935号）；8、资产评估执业准则一资产评估委托合同（中评协201733号）；9、资产评估执业准则一利用专家工作及相关报告（中评协201735号）;10、资产评估执业准则一无形资产（中评协201737号）；II、资产评估执业准则一不动产（中评协2（）1738号）；12、资产评估执业准则一机器设备（中评协201739号）；13、资产评估机构业务质量控制指南（中评协201746号）；14、资产评估价值类型指导意见（

31、中评协201747号）；15、资产评估对象法律权属指导意见（中评协201748号）。（四）资产权属依据I、车辆行驶证；2、不动产权证（免印件）；淅江元成旅游产业控股仃限公司拟技让所持有的浙江越龙山旅游度但有限公”J5r、股权涉及的浙江越龙山地游度假杵限公司股东一部权益价值评估项目资产评估报告3、域名注册证书：4、重要资产购置合同或凭证；5、其他参考资料。（五）取价依据1、2024机电产品价格信息查询系统（机械工业信息研究院）；2、关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号）；3、关于增值税调整后浙江省建设工程计价依据增值税税率及有关计价调整的通知（浙建建

32、发201992号）；4、越龙山国际旅游度假区游乐项目投入情况专项审计报告（华兴杭州专字202424008170017号）；5、浙江省房屋建筑与装饰工程预算定额（2018版）；6、浙江省通用安装工程预算定额（2018版）；7、金华市建设工程价格信息（2024年第5期）；8、中华人民共和国车辆购置税法（2018年12月29日通过，自2019年7月1日起施）；9、其他参考资料。（六）其它参考依据1、企业会计准则一基本准则（财政部令第33号）；2、企业会计准则一应用指南（财会200618号）；3、资产评估常用方法与参数手册X机械匚业出版社2011年版）；4、基本建设项目建设成本管理规定（财建20165

33、04号）；5、工程勘察设计收费管理规定（计价格2OO21O号）；6、关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知（计办价格20021153号）;淅江兀成根游产业控股有1公司拟转让所持行的浙江越龙山旅油度假仃限公司51%股权涉及的浙龙山旅游厦双公一股东瞽价值评估项I1.资产评优根告7、建设工程监理与相关服务收费管理规定(发改价格2007670);8、招标代理服务收费管理暂行办法(计价格2(X)2198()号)；9、房地产估价规范(GB/T50291-2015);10、城镇土地估价规程(GB/T18508-20M);I1.、iFind资讯金融终端；12、其他参考资料。七、评估方法(一)评估方法的

34、选择依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。本次评估目的是股权转让，资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，因此本次评估选择资产基础法进行评估。被评估企业历史年度处于亏损状态且部分项目仍在建设期，在未来年度其收益与风险不可以合理地估计，

35、因此本次评估可以选择收益法进行评估。因国内产权交易市场交易信息的获取途径有限，且同类企业在产品结构和主营业务构成方面差异较大，结合被评估单位的特殊性，选取同类型市场参照物的难度极大，故本次评估未采用市场法。综上，本次评估确定采用资产基础法进行评估。淅W元成旅游户业控I1.Ki限公司拟转让所持少的淅江越龙山欣渐度假仃限公i,J5H股权涉及的浙N越龙山旅油一-1.公司股东全部权益价值评估rH资产泮估报告（二）资产基础法介绍资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企

36、业价值的方法。各类资产及负债的评估方法如下：1、流动资产（1）货币资金：为库存现金和银行存款。I）库存现金库存现金存放于公司财务部。评估人员对现金进行全面的实地盘点，根据盘点金额情况和基准口期至盘点日期的账务记录情况倒推评估基准Id的金额，全部与账面记录的金额相符，以盘点核实后账面值确定评估值。2）银行存款银行存款主要为浙江稠州商业银行股份有限公司等活期存款，评估人员取得了所有银行存款账户的银行对账单并进行了函证，以证明银行存款的真实存在，同时检查有无未入账的银行款项，检查“银行存款余额调节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。银行存款以核实后账面值确定评估值。（2）应收类账款对应

37、收类账款的评估，评估人员在对应收类账款核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收类账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失，根据评估人员对债务单位的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定。淅江元成旅游产业控股有限公司拟由1.所持有的浙ii.磁龙山旅谢女假有限公司51蚀权涉股的浙i.越龙山族游度假在限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告对有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为0%。对有确港证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为100%。发生时间1年以内评估风险坏账损失的可

38、能性5%;发生时间1到2年的发生评估风险坏账损失的可能性在10%；发生时间2到3年的发生评估风险坏账损失的可能性在20%:发生时间3到4年的发生评估风险坏账损失的可能性在50%;发生时间4到5年的发生评估风险坏账损失的可能性在80%;发生时间在5年以上的发生评估风险坏账损失的可能性在100%。按以上标准，确定评估风险损失，以应收类账款余额合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。(3)其他流动资产其他流动资产为待抵扣进项4兑额。评估人员在对其他流动资产核实无误的基础上，借助于历史资料和相关凭证调查了解的情况，具体分析数额，以核实后账面值作为评估值。2、非流动资产(

39、1)长期股权投资本次纳入评估范围的全部为长期股权投资。对长期股权投资，首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况等进行了取证核实，并查阅r投资协议、董事会决议、章程和有关会计记录等，以确定长期投资的真实性和完整性。对被投资单位评估基准日的整体资产采用资产基础法进行了评估，然后将被投资单位评估基准日股东全部权益评估值乘以浙江越龙山旅游度假有限公司的持股比例计算确定评估值。长期投资评估值=(被投资单位净资产评估值+被投资单位剩余应缴出资额)持股比例-持股单位需要补缴出资额。(2)固定资产淅江元成旅游产业拌股仃R1.公司拉让所拈行的淅江越龙山旅游度In有限公司51%股权涉及的浙江楂龙山轮游度偎衣限公

40、司东全其权长称值评偌81目密声坪的报告1）房屋建筑物纳入本次评估范围的房屋建（构）筑物为越龙山度假区综合服务区、木屋等房产。基于本次评估之特定目的，结合各待评建筑物的特点以及房屋建筑物不同用途、结构特点和使用性质，本次评估采用成本法进行评估。成本法成本法是选取具有代表性、价值量较高、工程技术资料相对完整或经过调查测算可以取得其主要工程数量的建筑物，根据其建安工程资料和测算资料按建筑物工程量，以当地现行定额标准、建设规费、资金成本计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的经济使用年限和评估人员对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估净值。房屋建（构）筑物评估净值=重置全价X综合成新率其他房屋建（构）筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项评估要素，确定重置单价并计算评估净值。A、重置全价重置全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。a、建安造价的确定建筑安袋工程造价包括土建工程、装饰装修工程、给排水、电气、消防及配套信息系统工程的总价，土建、装饰装修工程造价采用预（决）算调整法进行计算。评估现场工作期间，评估人员根据决算资料调整测算，并根据建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2013）,套用关于增值税调整后浙江省建设工程计价依据增值税税率及有关计价调整的通知（浙建建发201992号）、浙江省