【《国房地产税改革中的征管困境：影响税收遵从度的因素分析》7100字（论文）】.docx

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1、国房地产税改革中的征管困境：影响税收遵从度的因素分析目录M要知词I房地产企业I企业所IMb税收征管一、房地产税征收与管理现状以XX市XX区为例2（一）房地产业税收征管机构设置2（二）房地产业税收征管业务2（二）纳税评估情况3（=）存量房交易管理情况4（四）土地加值税管理情况4二、XX市XX区房财税征管的B5（一）税收制度不完善影响税收的征收5（一）对纳税人缺乏监控税人征管效率5（三）税务机关对涉税违法行为的处罚力度不鲂6（四）税务部门管理水平仍待提高信息获取利用率低6三、国外房地产税征管的先进姓验和借IMt义7（一）美国房地产税收征管姓验7（二）英国房地产税收征管经脸7四、优化XX市XX区房地

2、产税征管的相关*议8（）完善房地产业税收政策，建立公平合理的税收环境8（一）改进税收征管手段，提高税收征收管理效率8（三）加强对房地产行业税务稽查工作,加大打击偷逃税力度8（四）加强税务系统管埋水平建设提高税征征管力度9靖柬语9V*MMMWVaWMVM*MWM1O摘要近年来，随着国家宏观经济政策调整的影响，城市化进程加快，房地产市场迅速发展。房地产业已成为推动国内生产总值增长的重要行业，是国内财政收入增长的重要来源和靖长点。房地产税已成为犍为县税收收入的全要部分，房地产税管理成为税务当局的焦点。但由于房地产工程复杂，周期较长，涉及的税种繁多，加上税务机关和纳税人的原因以及一些客观因素，现有的房

3、地产税收征管工作存在着很多问题.为了加强庆地产税的指导和监修，提高房地产税管理的科学和精练水平，促进房地产产业的健康发展，对XX市房地产业税收情况进行了专梗同研。关健网I房地产企业：企业所得彳兑：稹收征管一、房地产税征收与管理现状一以XX市XX区为例(一)房地产业税收征管机构设量XX市XX区税务局目前有税务人员37名，其中税务人员中25岁以下5人,25-35岁17人,35-45岁9人，45-55岁6人。专科学历4人，大学学历19人，研究生学历11人,博士生学历3人,大专以上文化占到100%,领先于全区局的水平。表IXX市XX区税务局人员情况年龄人数所占比例%文化程度人数所占比例25岁以下513

4、.5%专科410.8%25-351745.9%大学1951.4%35-45924.3%研究生I1.29.7%45-55616.3%博士38.1%(一)房地产业税收征管业务XX区税务管理全面实施建设项目管理，从建设项目的管理入手所有建设项目都是个基本单位。项目注册后，网上自动分配个唯一的项目ID并进行项目纳税申报。对建设项目实行登记、变更、酒停、清算、核销等管理，可以更好地解决不确定性和梭收控制问题。深化与建筑业等部门的合作，充分发挥海关服务协调作用，建立建筑业税收部门对市场准入的然介监管，发放建筑施工许可证，成为建筑业项目的唯一切入点，在建设项目竣工阶段结束控制建设项目来源。完成建设项目清算加

5、强了程序，以消除薄弱的管理环节，如计算建设成木、开具发票和为建设项目纳税。并要求纳税人偿还所欠税款“有利丁规范建筑业的税收管理，促进建筑业的公平竞争。增值税、房地产开发项目在建筑业清缴的施础上，以建设合同、发票和税票为基础，扣除建设成本，使税收联合管理,取得了较好的效果。保护不动产通过信息网络,在线注册和登记收集数据，从收集标准化数据以统一的格式和耍求税收信息“痛过房产税管理信息，提高房产税分析预测能力。具体业务流程图见图2.图2XXM房地产业税收征管业务流程图（二）纳税评估情况在纳税评估方面，XX市XX区设立了行政税收部门，作为一个专门的税收评估机构，集中比较优势领域的权限，明确税收管理职责

6、。作为XX区区或点税务部门，加强对开发企业的税务评估。2017-2021年XX区纳税评估情况见表2所示，可以看出2013-2017年XX区房地产纳税企占纳税评估企业的比例逐年提高，从2017年的25.22%增长到2021年的29.75%,房地产企业补缴税款占纳税评估企业补缴税款比例也逐年上升，2017年房地产企业补缴税款3019.39万元,所占比例16.25%,增长到2021年房地产企业补缴税款3835.75万元，所占比例19.36%,表22017-2021年XX区纳税评估情况单位：万元年份纳税坪估企业房地产纳税企业所占比例%纳税评估企业补微税款房地产企业补缴税款所占比例20171152925

7、.22%17354.763019.3916.25%20181233226.02%19256.293271.6517.51%20191343727.61%23781.743448.1318.70%20201464228.77%26807.533681.8219.03%20211584729.75%29570.543835.75I9.%（=）存房交易管理情况XXJXX区税收管理房地产价格报告系统通过调节和加强地区税收对房地产交易管理，防止阴阳合同，有效地消除了监管缺失，增加税收管理效率，降低税收成本更好地反映税收公平和效率的原则，促进纳税人的完整性，创建并改善公平、公正、诚信的房地产交易的税务管理

8、.对保持有序、公平的税收和更好地保护纳税人的合法利益发挥若I分有益的作用。2017-2021年XX区二手房交易情况见表3所示。表32017-2021XX区二手房交易情况年价交易次数建筑面枳提供合合价格评估价格米计圜增金颤征收税款减免税款（次）（万平方米）亿元（亿元）（亿元）（亿元）亿元20171016123.56401.57537.56135.9926.2510.2320181223139.65411.98589.65177.6729.5112.6520191359157.98425.87629.54203.6734.7614.5920201469179.52433.65667.49233.8

9、439.3415.8720211587195.37449.78698.17248.3943.8717.32（四）土地增值税管理情况为了加强堆房地产土地增值税管理，调节房产税的清算结果，加快物业税的清算和充分执行其功能的税收监管有助手更好地控制房地产项目.2017-2021年XX区土地增值税管理情况见表4所示。可.以看出2OI72O2I年XX区清算补缴土地增值税占总计缴纳土地增值税的比例逐年提高，2017年清算补缴土地增值税5807.5万元，总计缴纳土地增值税64767.8万元,所占比例8.97%：2017年清算补缴土地增值税6354.3万元，总计缴纳土地增值税68598.6万元，所占比例9.2

10、6%：2019年清算补缴土地增值税6939.8万元，总计缴纳十.地增值税72995.2万元，所占比例9.51%：2房地产项目清兑数量也逐年上升，从2017年的42家增长到2021年的58家。衣42017-2021年XX区土地增值税管理情况单位；万元年份房地产项目清算数搔清算补缴土地增值税总计缴纳土地增值税所占比例%2017425807.564767.88.97%2018476354.368598.69.26%2019496939.872995.29.51%2020S37581.477648.59.76%2021588264.683659.19.88%二、XX市XX区房地产税征管存在的问题(一)

11、税收制度不完善影响税收的征收当前厉地产税立法尚不完善，有的立法已经过时。房地产企业税收制度没有适应经济形势变化导致政策变化滞后，不能完全适应经济发展的需要。快速增长的房地产业，使得现实的税收规则在政策界定上往往面临不确定性。对房地产企业来说,包括所得税的更杂性以及税收政策的多样性,税收立法的周期性和相关行业的多样性使得房地产行业很难对政府征税,现在的土地估价的房地产登记尚未进行,没仃适当的监管要求和不向税务部门提供强有力的支持，很难有效对房地产税实行全面的控制和管理。根据现行的税收政策，房地产开发公司适用企业所得税、财产税、财产税、所得税等各项法律.在税收法律法规的适用上，城乡差别很大.现行财

12、产税和城市财产税的征收施圉主要集中在城市，而农村地区的一些应税人员则被排除在外，这一范困过于狭窄。农村和城市之间的差距已经缩小，特别是在农村城镇化程度提高、住房建设和住房面积大幅度扩大的发达农村地区.税收限制不利于促进城乡企业之间的公平竞争。在一些区域制定的规范性税收使得校基得以扩大，为投资者提供大量的税收优惠,导致地区之间的税收不平等。财政制度和财政不平衡损害税收立法的一致性不利于纳税人的税收立法和税收管理。(Z1.)对纳税人缺乏监控降低征管效率近年来，由丁随后几年的快速增长,房地产投资过度,导致房地产需求的增加和销耗而产业是相互联系的,房地产市场影晌其他部门导致整体经济的疲状进一步减少房地

13、产的购买力。近年来,房地产企业的欠税情况有所增加，税务机关十分重视采取各种措施来解决欠税问题.低水平的税收管理很可能增加执法风险.税务机关没有建立与主管机关密切沟通的制度，也没有建立完整的纳税人控制制度。税务机关无法与其他公共部门进行互动，也无法充分交流房地产企业管理方面的信息。在房地产公司的情况下，当企业向税务机关报告新注册公司的列表，税务机关登记没有及时注册，粽务机关没有机会获得及时的信息在房地产开发项目中等等。管理进度相对较慢。税务机关不能有效地参与时开发和房地产交易的管理和控制，没有条件让纳税人在最适当的时机和客观的机会利用有效的管理要素进行税务管理。同时，由税务机关在没有限制的情况下

14、，公司的发展导致了相对低的水平。（三）税务机关对涉税违法行为的处罚力度不被作为对房地产公司的税务评估和审计的日常审计工作的一部分，税务机关注意到普遍存在的漏缴税款和故意解择税收政策的错误。房地产公司继续受到惩罚的事实是他们只支付少量的税收，无论是补偿性的评估还是检查补偿性的税收。随若地方政府在履行职能方面的便利性和对地方政府的保护，减少了税务机关征收的行政罚款。导致一些纳税人的事实已经成为除j税收立法,桎务机关税收惩罚犯罪的事实为了保持税收立法的严逆性，税务机关必须确保对违税行为处以的罚款是严重的，包括对不受税收征管的纳税人进行严格制裁，使偷税漏税的成本加大。我国的经验表明，税芬机关对偷税漏税

15、者课以巨额罚款，对这种行为具有重大的威摄作用。(四)税务部门管理水平仍待提高侑息薇取利用率低税务机关获取信息的槃道有限，获取信息的方式分散，纳税人在许多银行都有账户。大多数银行不准备枳极合作的制度，它们也很少公开反对。税务机关之间没有不同程度的信息交流，提高了信息获取的困难，税收政府本身的分析功能和大量的信息是可用的，他们深入处理和分析管理是不够的。税务管理电脑化的步伐能否有效地响应需要，有效的粽务管理和税务变更控制对纳稹人来说，降低税收成本、避免重史征税和提高税率是可能的,对于税务机关来说，大量的计算机化信息存储和信息处理能力已经成为歪要的税务工具。目前使用的税收制度不能满足税务机关的实际需

16、要以及房地产税的管理，制约者对税源的有效、及时、有效的控制，降低了对房地产税收水平的效率。XX区房地产业存在若不交税、偷税漏税、税率过低等问题。尽管税务机关所采取的预防措施进一步加重处罚的税收侵权，他们没能从根本上解决逃税和避税的问题三、国外房地产税征管的先进经验和借鉴意义(一)美国房地产税收征管经验在美国，有一个非常强大的金融登记制度，其中房地产是桎定税收的最大组成部分，在美国对主要的财产税也保持立法权，房地产税收是地方收入的重要来源。通过交易、继承、捐嫡等方式发生的财产所有权变化主要受交易、继承对所得税进行调节。至于税收征管的计算机化，为了满足与税收相关业务的基本需要，更重要的是建立一个强

17、大的信息网络，将许多部门、银行、保险公司等的计算机连接起来“美国对偷税漏税试行严厉的制裁，高额罚款、没收财产、刑事起诉等。美国在房地产税收领域的经验已经证明是成功的，特别是在房地产税收领域。特别强调房地产税收的阶段,这是符合建筑的固定属性和保证/稔定的位置,实行高成本的物业税，可以增加当地税收管理的效率。(二)英国房地产税收征管羟验在税收建设领域，英国在税收领域非常道视不动产的税收。房地产所有权担保，约占税收总额的30%,而交易税较低,仅占税收总额的1%。在这种税制框架下,转移成本非常低，房地产市场非常活跃。英国房产税从立法到拨款是一个由地方政府管理的中央和地方管理系统。税收优息促进地方适应、

18、调动地方当局和行政当局的适当运作。此外,地方政府被赋予更大的权力来评估房地产，允许他们根据税收的实际水平来调整地方税收制度，使其更加现实。在英国，住房税是第一个地方绝对才兑。英国的税收立法提供了几种缴纳住房桎的方式，在一些地区，根据收到税务发票的日期，可以决定每周或每月缴纳税款，否则法院将予以逮捕或资产被冻结-在英国实行房产税自报，但在核定注册会计师之前要先到税务机关办理，提高监管效率。在税收立法方面，英国非常重视税收立法。并进行了大量的税收改革，颁布了大量的房地产法律和旧的财产税法律,随着英国财产税的合理运作，一套规范有效的税收立法体系也被引入，如果纳税人提供虚假信息，他们也被剥夺了投票权。

19、英国对土地登记制度的完善，提供了准确的税源信息，大大提高了监管效率。不同部门的税务识别代便于相关方进入，并允许聘税务管理的结果纳入整个社会的其他经济活动中，提商纳税人对遵守税收法规的意识。四、优化XX市XX区房地产税征管的相关建议（一）完善房地产业税收政策，建立公平合理的税收环境协调企业内部和外部的税收立法，广泛实施税收对城市的建设和维护公司环境，制定国内外企业规章制度，促进纳桎人遵守税收法规和规范行为。我国现行房地产税收制度包括13项附加税，其中大部分是临时规定的，有些已不再适用于桎收现代经济的需要。简化税制、适应经济发屣的要求被排除在社会主义市场经济之外。税务管理是确保税收制度目标一个重要

20、的手段,科学税收政策结构的改进税收制度在一定程度上有助于税务管理的效率,2014年6月，财政部长在深化税制改革的一般程序说“税收改革的H的是创建一个税收制度,促进科学发展,社会公正和单一市场”。（一）改进税收征手段，提高税收征收理效率在充分利用公共信息系统的基础上，相互交流信息，完善税收控制.税务机关应加强自身的内部管理，提高税务管理的效率。在管理方案范围内执行具体措施。优化财产税信息的使用，全面控制财产税信息严格按照有关规定，通过引入税务审计的关键要素,提高管理质量和效率，税务管理从加强房地产纳才兑人的登记申报工作开始，不论纳税人是否登记在册，都清楚地反映了税收收入的分配情况。应当为每个纳税

21、人制作纳税记录，并采取相应措施，保证纳税人能够进入纳税人的基本信息。税务机关的管理人员定期分析房地产企业税务档案中的税源，发现违法违规行为，将涉嫌偷税漏税的人员送往税务机关。税务总局及时制止因税务机关内部管理不善造成的偷税漏税行为。加强发票收款管理，健全收付款制度。税务机关应进一步加强对发票的控制，仔细核实账户相关的数据。税务机关可透过核实发展商公司报税表的真确性及准确性，以及确保公司及时登记）促进税务机关建立税收控制设备，鼓励法人实体请求发票，鼓励纳税人纳税。税务机关有义务监督公司工作成本和实际的销售商品等等，充分利用稹收的相关信息收集房地产开发公司开发项目、计划投资、分包合同、施工进度等.

22、（=）加强对房地产行业税务稽查工作，加大打击偷逃税力度政部门制定合理的税务审计规范，明确核实、评估和执行税务审计案件的货任。在处理过程中，税稽包机构不仅要检杳房地产纳税人是否合法、充分纳税，而且要考也到物业税的管理问题，加强物业税的管理。房地产税务稽查，可以方便税务的运用.建立预兑偿付能力评估体系，加强对房地产业的选择。根据S税务机关法和有关规定，税务机关有义务充分利用收集到的信息资源,完善税收诚信评价、激励控制机制、纳税人诚信评价和税收征信制度建设税务机关使用有关信息以及财务信息提供的税收声明允许仔个纳校人创建分析指标。加强房地产税务稽查员业务培训，深化税务审计.鉴于房地产行业有其自身的特点

23、，税务检查人m需要知道房地产业税务法律法规和相关的税收政策，也要熟悉房地产行业的物业和流程，税务机关要加强对房地产核查工作方法、程序、方法和工具的培训，完善对房地产领域偷税漏税典型案例的分析，深化对房地产领域违法犯罪行为的查处，并不断提高房地产税务稽查人员在房地产税务稽查领域的资格，增加对与房地产税有关罪行的惩罚。面对税收的演变和偷税漏税的增多，税务机关应进步加强财产税稽连机构的建设，应加强财产、核查象域的介作、信息交流、联合审计和提而检查的效力。加大税收征管法和税务稽隹制度在稽查过程的各个阶段都有系统地适用。加强与公安机关的联系，更好地宣传谢查结果，通过各类媒体广泛传播偷税漏税典型案例，给公

24、众带来压力，要确保调查结果对企业偷漏才兑行为产生威慑作用。（四）加强税务系统管理水平建设，提高税征征管力度把加强税务系统管理水平建设放在首位。在当前形势下，有必要增加税收征管人员，尤其是提高人员素质提高部门评估的科学性。应根据工作的工作量和发杂性以及贡任评估制度，尽快确定每个税务行政m额的工作率.r解房地产开发的各个方面基本知识，更有目的针对房地产行业提高业务集成的税收结构,利用税收信息分析,灵敏度增加税源的管理,对于实施项目管理系统应该数据库而变得简化，满足地方税务机关基本信息需求和税收数据统计分析的财政项目，提高财产税管理的科学性和准确性。良好的税收系统首先提高税务机关的服务意识，优化税收

25、服务，提高本地纳税人认识自己的贡任。根据纳税人的需要，税收征管程序的透明度和桎收服务的更大人性化要求税务管理部门不断作出努力。结束语未来房地产业仍然是国家经济稔定增长的重要组成部分，房地产税收征收管理仍然是地方政府税收的主要来源，由于我国税收政策的快速发展，房地产税收管理的改革尚未开始，在进一步的财产税管理中，我们必须考虑到行业的发展，注重税收的质增。促进地方经济发展。针对房地产税收征收管理存在的问翘提出措施进一步完善，提高未来房地产公司税收征收管理水平。参考文献I贾绍华.中国税收流失问题研究M北京：中国财政经济出版社,2O()8杨克文.房地产火爆了税该咋管好J北京：中国税务.2010年第1期

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