商品房交付条件的有关法律问题.docx
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1、商品房交付条件的有关法律问题一、商品房交付条件的实务见解开发商是否构成逾期交房,首先要判定商品房是否符合交付使用的条件。审判实践中,大多数商品房买卖合同约定的交付条件是“验收合格”,但由于合同未对验收合格的具体含义和标准予以释明,法律法规对何谓验收合格也没有明确定义,导致诉讼后双方在理解上产生分歧,各地法院认定标准也不统一,主要有以下3种审理思路:(一)以开发商取得建设、勘察、设计、施工、监理5方共同出具的竣工验收报告认定验收合格。主要理由是:建设工程在建设、勘察、设计、施工、监理5大参建主体联合验收合格后,即可交付使用。而建设主管部门进行竣工验收备案行使的是行政管理权,不属于验收范畴,故不以
2、备案为验收合格的标准。(二)以开发商取得竣工验收备案表认定验收合格。主要理由是:竣工验收合格只是接收工程并交付使用应满足的基本条件,根据建设工程质量管理条例的规定,还应由规划、公安消防、环保等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查,以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。建设行政主管部门出具的竣工验收备案表是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。(S)只要通过5方主体验收合格,并取得规划、公安消防、环保等部门的认可文件或者准许使用文件即可。二、商品房交付条件的认定交房不同于普通买卖合同中的交货,而是具有显著的合同程序性与专业技术性的活动。课题组认为应以完成竣工验收备案作为认
3、定开发商向购房人交付合格商品房的基本条件。主要理由有:其一,虽然没有法律法规明确规定商品房交付必须满足的标准或条件,但却有多部法律对房屋等建设工程的投入使用问题作出了明确的禁止性规定。如消防法第十三条、环境保护法第二十六条、环境噪声污染防治法第十四条等规定。其二,竣工验收备案表并非简单意义上的一页纸,其体现了建设工程各方面的综合验收结论,涵盖了建筑物的质量、合法性、功能性、安全性、环保性等一切强制性验收要求,且解释了该建设工程符合国家相关强制验收标准、可以投入使用的法律内涵。其三,住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知第十一条规定,交付使用的商品房应当
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- 商品房 交付 条件 有关 法律问题
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