基准地价更新成果汇编及应用指南.docx

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1、附件1乐昌市2020年集体建设用地基准地价制订项目成果一、工作范围本次乐昌市2020年集体建设用地基准地价评估范围为乐昌市现辖16个镇1个街道：乐城街道、北乡镇、九峰镇、廊田镇、长来镇、梅花镇、三溪镇、坪石镇、黄圃镇、五山镇、两江镇、沙坪镇、云岩镇、秀水镇、大源镇、庆云镇、白石镇行政区范围，总面积2419.64平方公里。二、基准地价内涵集体建设用地基准地价是在区域平均土地开发利用条件下，针对不同级别或不同均质地域，按照不同用地类型进行评估，并由政府发布的某一估价期日某一设定年期土地权利的平均价格。本次集体建设用地基准地价是指设定条件下的地价，即指在设定容积率、法定最高使用年期、土地开发程度为“

2、三通一平”条件下，分集体商服用地、农村宅基地、集体工业用地三种用途的集体土地使用权价格。具体如下：（一）集体商服用地：土地在正常市场条件下的土地使用权价格，设定土地开发程度为“三通一平”（即宗地红线外通路、供电、供水，宗地红线内场地平整），估价期日为2020年01月01日，士地使用年期为40年，设定容积率为Lo的集体商服用地平均价格,价格表现形式为地面地价，价格单位为元/平方米，币种为人民币。（二）农村宅基地：土地在正常市场条件下的土地使用权价格，设定土地开发程度为“三通一平”（即宗地红线外通路、供电、供水，宗地红线内场地平整），估价期日为2020年1月1日，土地使用年期为无使用年期限制，设定

3、容积率为L5的宅基地平均价格，价格表现形式为地面地价。价格单位为元/平方米，币种为人民币。（三）集体工业用地：土地在正常市场条件下的出让土地使用权价格，设定土地开发程度为“三通一平”（即宗地红线外通路、供电、供水，宗地红线内场地平整），估价期日为2020年1月1日，土地使用年期为50年，设定容积率为Lo的集体工业用地平均价格,价格表现形式为地面地价。价格单位为元/平方米，币种为人民币。表1乐昌市集体建设用地基准地价内涵表用途集体商服用地宅基地集体工业用地土地产权状况在符合土地利用总体规划，城乡规划等法定规划和用途管制前提下，土地权属清晰无争议，并取得集体土地使用证的合法建设用地，无抵押等他项权

4、利限制在符合土地利用总体规划，城乡规划等法定规划和用途管制前提下，土地权属清晰无争议，已取得集体土地所有证和集体土地使用证，房地一致，无抵押等他项权利限制在符合土地利用总体规划，城乡规划等法定规划和用途管制前提下，土地权属清晰无争议，并取得集体土地使用证的合法建设用地，无抵押等他项权利限制土地权益类型指土地在正常市场条件下的出让土地使用权价格指宅基地在符合法律法规和有关政策要求下的土地使用权价格指土地在正常市场条件下的出让土地使用权价格土地使用年限40年无使用年期限制50年价格表现形式地面地价地面地价地面地价设定容积率1.01.51.0估价期日2020年1月1日土地开发程度三通一平备注：三通一

5、平指宗地红线外通路、供水、通电；宗地红线内场地平整。三、乐昌市集体建设用地基准地价成果表2乐昌市集体建设用地基准地价结果表单位：元/平方米用途IIIIIIIVV集体商服用地1410920630390250宅基地525450355260190集体工业用地360265200175130表3乐昌市集体商服用地级别范围表单位：元/平方米级别级别价范围I1410由以下线路合围成的区域：乐城街道：京广铁路线与黄皮园路交口沿巷道向南至城关北区派出所西侧，向南巷道过银滩路至公主上路，向东沿公主上路、公主中路至武江大桥与新村路交口，向南至油桶街，向东沿油桶街至乐城福利院卫生所东侧巷道，沿巷道向东南至人民南一卷，

6、沿人民南一巷向东至人民中路，沿人民中路向北至均安药店北侧道路，向东北沿道路至城关中学南侧道路，向东北沿道路至京广线与省道345交口，沿京广线向西北至京广线与黄皮园路交口。II920除上述级别级外以下线路围合成区域：乐城街道：京广线与黄皮园路交口沿渠向西南过武江至清华园东侧道路，沿道路向东南至新时代学校东侧林带，向南沿林带至大昌路，向东南沿百信花苑外围至长塘路，向东北沿长塘路至百信花苑南区外围，向东至南塔路，向南沿南塔路至南塔路北段，向东南至乐棉路，向南沿乐棉路至碧桂园南侧外围，向东北沿碧桂园外围过武江至人民南路，沿基督教会东侧、北侧外围向西北至公路巡警大队北侧道路，沿道路向西至东环南路，向北沿

7、东环南路至京广线与广府岭立交桥交口，沿京广线向西北至站北路与解放北路交口，沿解放北路向北至东环北路，沿东环北路向西至宏福家园北侧外围，沿三中西侧外围向南至中英文学校南侧道路，沿鲤鱼岭东路向南至中庆雅苑南侧道路，向西至西石岩路，沿西石岩路向西北至麒麟山路，沿麒麟山路向南至新华汽车维修有限公司北侧、西侧，向南过老虎头路至京广线，向西沿京广线至黄皮园路与渠交口。闭合区域内除I级以外的建设用地。坪石镇（繁华度较高区域）III630除上述级别级外以下线路围合成区域：乐城街道：沿北侧城镇建设用地范围边界向南至南塔公园西侧长塘路，沿南塔公园北侧至南塔路，沿南塔路向南至天井岗村南侧大沟，沿大沟向南至乐广高速引

8、线，沿乐广高速引线向东北过武江、过人民南路至京广线，沿东侧城镇建设用地范围边界（高铁新城）至练塘路，沿练塘路向西至省道345,沿省道345向北至长岭头路与乐廊路交口，向西沿铁路线至省道248,沿省道248向西至矮石路与北侧城镇建设用地范围边界交口。坪石镇（繁华度一般区域），廊田镇、梅花镇、黄圃镇（繁华度较高区域）、长来镇（繁华度较高区域）IV390除上述级别级外以下区域：乐城街道（乐广高速以东剩余区域），坪石镇（繁华度较低区域），廊田镇、梅花镇、黄圃镇（繁华度较一般区域），九峰镇、三溪镇、沙坪镇、云岩镇、秀水镇、庆云镇、白石镇、北乡镇、长来镇（繁华度较一般区域）、大源镇、两江镇、五山镇（繁华度

9、较高区域）V250除上述级别外所有区域表4乐昌市宅基地级别级别范围表单位：元/平方米级别级别价范围I525由以下线路合围成的区域：桥南路与京广线交口，向南至西门口街与黄皮园路交口，向南沿西门口街至森海滩大饭店东侧巷道，沿公主中路向东至武江大桥与新村路交口，向南至油桶街，向东沿油桶街至乐城福利院卫生所东侧巷道，沿巷道向东南至人民南一巷，沿人民南一巷向东至人民中路，沿人民中路向北至均安药店北侧道路，向东北沿道路至城关中学南侧道路，沿京广线向西北至桥南路与京广线交口。II450除上述级别级外以下线路围合成区域：省道248与人民北路交口，向西至三中东侧，向南至麒麟山公园南侧，向西至麒麟山路，向南新华汽

10、车维修有限公司北侧、西侧卷道，向南至京广线，向西至黄皮园路，沿渠向南至武江，向南至清华园东侧道路，沿道路向东南至新时代学校东侧林带，向南沿林带至大昌路，向东南沿百信花苑外围至长塘路，向东北沿长塘路至百信花苑南区外围，向东至南塔路，向南沿南塔路至南塔路北段，向东南至乐棉路，向南沿乐棉路至碧桂园南侧外围，向东北沿碧桂园外围过武江至人民南路，沿基督教会东侧、北侧外围向西北至公路巡警大队北侧道路，沿道路向西至东环南路，向北沿东环南路过京广线至长岭头路，向西至工业大道，向西至解放北路，沿解放北路至省道248与人民北路交口。坪石镇（繁华度较高区域）HI355除上述级别级外以下线路围合成区域：乐城街道：沿北

11、侧城镇建设用地范围边界向南至南塔公园西侧长塘路，沿南塔公园北侧至南塔路，沿南塔路向南至天井岗村南侧大沟，沿大沟向南至乐广高速引线，沿乐广高速引线向东北过武江、过人民南路至京广线，沿东侧城镇建设用地范围边界（高铁新城）至练塘路，沿练塘路向西至省道345,沿省道345向北至长岭头路与乐廊路交口，向西沿铁路线至省道248,沿省道248向西至矮石路与北侧城镇建设用地范围边界交口。坪石镇（繁华度一般区域），廊田镇、梅花镇、黄圃镇（繁华度较高区域）、长来镇（繁华度较高区域）IV260除上述级别级外以下区域：乐城街道（乐广高速以东剩余区域），坪石镇（繁华度较低区域），廊田镇、梅花镇、黄圃镇（繁华度较一般区域

12、），九峰镇、三溪镇、沙坪镇、云岩镇、秀水镇、庆云镇、白石镇、北乡镇、长来镇（繁华度较一般区域）、大源镇、两江镇、五山镇（繁华度较高区域）V190除上述级别外所有区域表5乐昌市集体工业用地级别范围表单位：元/平方米级别级别价范围I360由以下线路合围成的区域：乐城街道：京广线与黄皮园路交口，向南沿渠至武江，向东沿公主上路、公主中路向东至武江大桥与新村路交口，向南至油桶街，沿油桶街向东至粤北第三人民医院北侧，沿天本园路至天本园东路，沿天本园路延长线至京广线，沿京广线向西至京广线与黄皮园路交口。II265除上述级别级外以下线路围合成区域：乐城街道：省道248与人民北路交口，向西至三中东侧，向南至麒麟

13、山公园南侧，向西至麒麟山路，沿麒麟山路至广播电视大学北侧，向西至城镇建设用地范围边界，向西至京广线与老虎头路交叉处，向南沿京广线过武江至江南大道，沿江南大道向东至清华园东侧，沿道路向东南至新时代学校东侧林带，向南沿林带至大昌路，向东南沿百信花苑外围至长塘路，向东至南塔路，向南至碧桂园南侧、东侧，向东北过武江至人民南路，沿基督教会东侧、北侧外围向西北至公路巡警大队北侧道路，沿道路向西至东环南路，向北沿东环南路过京广线至长岭头路，向西至工业大道，向西至乡道，沿乡道向北至东环北路，沿东环北路至省道248与人民北路交口。坪石镇（繁华度较高区域）III200除上述级别级外以下线路围合成区域：乐城街道：沿

14、北侧城镇建设用地范围边界向南至南塔公园西侧长塘路，沿南塔公园北侧至南塔路，沿南塔路向南至天井岗村南侧大沟，沿大沟向南至乐广高速引线，沿乐广高速引线向东北过武江、过人民南路至京广线，沿东侧城镇建设用地范围边界（高铁新城）至练塘路，沿练塘路向西至省道345,沿省道345向北至长岭头路与乐廊路交口，向西沿铁路线至省道248,沿省道248向西至矮石路与北侧城镇建设用地范围边界交口。坪石镇（繁华度一般区域），廊田镇、梅花镇、黄圃镇（繁华度较高区域）、长来镇（繁华度较高区域）IV175除上述级别级外以下区域：乐城街道（乐广高速以东剩余区域），坪石镇（繁华度较低区域），廊田镇、梅花镇、黄圃镇（繁华度较一般区

15、域），九峰镇、三溪镇、沙坪镇、云岩镇、秀水镇、庆云镇、白石镇、北乡镇、长来镇（繁华度较一般区域）、大源镇、两江镇、五山镇（繁华度较高区域）V130除上述级别外所有区域注以上价格为地面地价，级别用地范围均以图为准。四、各用途基准地价修正体系（一）集体商服用地基准地价修正体系乐昌市集体商服用地基准地价修正体系包括区域因素修正、容积率修正、使用年期修正、期日修正、临路条件修正、个别因素修正、土地开发程度修正及其他修正因素待估宗地地价二该宗地所在区域的级别价X（1+区域因素修正系数之和）X容积率修正系数义年期修正系数X期日修正系数X（1+个别因素修正之和）X（1+其他因素修正）地开发程度修正值。L容积

16、率修正表6容积率修正系数表容积率0.50.60.70.80.911.11.21.3修正系数0.75790.81520.8670.91460.958711.03891.05561.0805容积率1.41.51.61.71.81.922.12.2修正系数1.11371.13541.15581.16491.18291.21981.24571.28071.3249容积率2.32.42.52.62.72.82.93修正系数1.36031.40091.44291.49411.52481.56481.60031.6232注当宗地容积率在上述容积率之间时，容积率修正系数需根据上表有关数据线性内插计算得到。线性

17、内插公式当rzr(即n、n为修正系数表中r的相邻容积率)时，Xnx2为n、r2对应的容积率修正系数，容积率的修正系数x=x+(必F)X(LrI)/(z7)o2.集体商服用地区域因素修正表7集体商服用地区域因素条件指标说明指标标准优较优一般较劣劣因素指标因素指标因素指标因素指标因素指标商服繁华影响度距商服中心近、在农贸市场范围内，人流畅旺距商服中心较近、离集贸市场较近、人流较畅旺距商服中心有一定距离、与集贸市场距离一般、人流量一般距商服中心较远、所在地区距商业气氛平淡，人流较少距商服中心远，独立、小型、零星的商业用地宏观区位影响度距集、镇中心近，区域受集、镇中心影响高距集、镇中心较近，区域受集、

18、镇中心影响较高距集、镇中心有一定距离，区域受集、镇中心影响一般距集、镇中心有一定距离，区域受集、镇中心影响较低距集、镇中心有一定距离，区域受集、镇中心影响低社会经济状况区域人口密度、经济产值高，人均建设用地多区域人口密度、经济产值高，人均建设用较地多区域人口密度、经济产值高，人均建设用地一般区域人口密度、经济产值高，人均建设用地较少区域人口密度、经济产值高，人均建设用地少交通条件临交通型主干道，道路通达度高，对外交通便利临交通型主干道，道路通达度高，对外交通较便利临交通型主干道，道路通达度高，对外交通一般临交通型主干道，道路通达度高，对外交通较不便利临交通型主干道，道路通达度高，对外交通不便利

19、基本设施状况29080,90)70,80)60,70)60区域规划前景好前景较好一般较差差环境条件地形、地貌、地质等情况好，无水污染环境较好地形、地貌、地质等情况较好，基本无水污染地形、地貌、地质等情况一般，有一定水污染地形、地貌、地质等情况较差，噪音污染较大，水污染较严重地形、地貌、地质等情况差，噪音污染和水污染严重表8I级集体商服用地区域因素总修正系数表指标标准优较优一般较劣劣修正系数修正系数修正系数修正系数修正系数商服繁华影响度3.1900%1.5950%0.0000%-1.7921%-3.5843%宏观区位影响度1.4300%0.7150%0.0000%-0.8034%-1.6067%

20、社会经济状况1.6500%0.8250%0.0000%-0.9270%-1.8539%交通条件1.5400%0.7700%0.0000%-0.8652%-1.7303%基本设施状况1.5400%0.7700%0.0000%-0.8652%-1.7303%区域规划0.7700%0.3850%0.0000%-0.4326%-0.8652%环境条件0.8800%0.4400%0.0000%-0.4944%-0.9888%表9级集体商服用地区域因素总，修正系数表指标标准优较优一般较劣劣修正系数修正系数修正系数修正系数修正系数商服繁华影响度3.1436%1.5718%0.0000%-1.5825%-3.

21、1650%宏观区位影响度1.4092%0.7046%0.0000%-0.7094%-1.4188%社会经济状况1.6260%0.8130%0.0000%-0.8185%-1.6371%交通条件1.5176%0.7588%0.0000%-0.7640%-1.5280%基本设施状况1.5176%0.7588%0.0000%-0.7640%-1.5280%区域规划0.7588%0.3794%0.0000%-0.3820%-0.7640%环境条件0.8672%0.4336%0.0000%-0.4366%-0.8731%表10II级集体商服用地区域因素总修正系数表指标标准优较优一般较劣劣修正系数修正系数

22、修正系数修正系数修正系数商服繁华影响度2.8826%1.4413%0.0000%-1.4283%-2.8565%宏观区位影响度1.2922%0.6461%0.0000%-0.6403%-1.2805%社会经济状况1.4910%0.7455%0.0000%-0.7388%-1.4775%交通条件1.3916%0.6958%0.0000%-0.6895%-1.3790%基本设施状况1.3916%0.6958%0.0000%-0.6895%-1.3790%区域规划0.6958%0.3479%0.0000%-0.3448%-0.6895%环境条件0.7952%0.3976%0.0000%-0.3940

23、%-0.7880%表11IV级集体商服用地区域因素总修正系数表指标标准优较优一般较劣劣修正系数修正系数修正系数修正系数修正系数商服繁华影响度2.5723%1.2862%0.0000%-1.2895%-2.5790%宏观区位影响度1.1531%0.5766%0.0000%-0.5780%-1.1561%社会经济状况L3305%0.6653%0.0000%-0.6670%-1.3340%交通条件1.2418%0.6209%0.0000%-0.6225%-1.2450%基本设施状况1.2418%0.6209%0.0000%-0.6225%-1.2450%区域规划0.6209%0.3105%0.000

24、0%-0.3113%-0.6225%环境条件0.7096%0.3548%0.0000%-0.3557%-0.7114%表,2V级集4本商服用地区域因素总修正系数表指标标准优较优一般较劣劣修正系数修正系数修正系数修正系数修正系数商服繁华影响度2.5346%1.2673%0.0000%-1.2659%-2.5317%宏观区位影响度1.1362%0.5681%0.0000%-0.5675%-1.1349%社会经济状况1.3110%0.6555%0.0000%-0.6548%-1.3095%交通条件1.2236%0.6118%0.0000%-0.6111%-1.2222%基本设施状况1.2236%0.

25、6118%0.0000%-0.6111%-1.2222%区域规划0.6118%0.3059%0.0000%-0.3056%-0.6111%环境条件0.6992%0.3496%0.0000%-0.3492%-0.6984%3.集体商服用地个别B9素修正表13集体商服用地个别因素条件指标说明与修正系数表因子指标标准优较优一般较劣劣宗地形状指标标准说明形状规则，对土地利用极为有利形状对土地利用较为有利形状对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定影响形状较差，对土地利用产生严重的影响修正系数+2%+1%0-1%-2%因子指标标准优较优一般较劣劣宗地大小指标标准说明面积适中，对土地利用极为有利面

26、积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小，对土地利用有一定影响面积过小，对土地利用产生严重的影响修正系数+2%+1%0-1%-2%地形指标标准说明地形平坦，可直接开发利用地形较平坦地形对土地利用无不良影响有一定地形坡度和起伏，对土地利用有一定影响地形起伏、坡度较大，对土地利用产生严重影响修正系数+2%+1%0-1%-2%地势指标标准说明地势较高，排水通风条件好，出入口设置仍然便利地势一般，通风排水条件一般，不影响出入口设置地势一般，排水通风条件一般地势偏高，对出入通道设置有一定影响地势偏低，不利于通风排水和出入口设置修正系数+2%+1%0-1%-2%地质条件指标标准说明地基坚固，不

27、需要做加强处理地基较稳固，略需处理承载力一般，需要根据建设工程要求对地基做相应处理属于河、涌、湖泊沉积地段，需要对地基加强处理位于沼泽或湿地，或属于填埋地，需要对地基做特殊处理修正系数+2%+1%0-1%-2%4.使用4根据设方用地法定最?k=1rLa+式中1一集底商1.M一样点注耕如机/14月,批修正系数吏用年期及土地还原率计算年期修正系数，集体商服日让年期为40年，使用年期修正系数的计算公式为1_(l+r)w打也土地还原率7%一土地使用权法定最高出让年限使用年限一出让年期修正系数5.临路条件修正系数表14临路条件系数修正表临街情况一面临街两面临街三面临街四面临街修正系数1.001.061.

28、121.156.土地开发程度修正集体建设用地基准地价设定开发程度为“三通一平”，当待估宗地基础设施配套程度达不到或超过“三通一平”时，应进行开发程度修正，当运用基准地价法进行宗地评估时，若宗地未达到或超过基准地价设定开发程度时，应酌情扣除或增加相应开发费用。表15集体商服用地土地开发程度修正值表单位元2（土地面积）土地开发程度开发项目及成本（元/d）合计（元/曲）通上水通下水通电通讯通路土地平整开发费用5-205-2020-505-2515-4010-4060-1957.其它因素修正对于地价成果基准日后因城市规划（如：土地利用限制、周边规划用途等）、路网结构（如：道路拓宽、新增道路等）、景观条

29、件（如：临江景观、自然灾害等）等区域因素发生巨大改变或是出现其它个别因素中未提及的个别因素条件并对土地价格产生重大影响,根据对曲江区现状样点的调查，计算得出其它因素影响对土地市场的价格影响约为10%,在不违反城镇土地估价规程、城镇土地分等定级规程等相关法律法规前提下，具体根据待估宗地所在区域的实际土地市场水平以及参考国有建设用地基准地价成果进行修正。（二）宅基地基准地价修正体系乐昌市宅基地修正体系包括区域因素修正、期日修正、其他个别因素修正、土地开发程度修正和其他因素修正待估宗地地价二该宗地所在区域的级别价X期日修正义（1+区域因素修正系数之和）X（1+个别因素修正之和）X（1+其他因素修正）

30、地开发程度修正值L容积率修正系数表16宅基地容积率修正系数表容积率0.50.60.70.80.911.11.21.3修正系数0.60990.66210.70960.75360.79460.83320.86970.90440.9376容积率1.41.51.61.71.81.92.02.12.2修正系数0.969411.05791.13551.17621.2131.2491.28431.3188容积率2.32.42.52.62.72.82.93.03.1修正系数1.35271.38581.41831.45011.48121.51171.54161.57091.5996容积率3.23.33.43.5

31、3.63.73.83.94.0修正系数1.62771.65531.68231.70891.73491.76041.78551.811.8342容积率4.14.24.34.44.54.64.74.84.9修正系数1.85791.88131.90421.92671.94891.97081.99232.01352.0345容积率5.0修正系数2.0551注：当宗地容积率在上述容积率之间时，容积率修正系数需根据上表有关数据线性内插计算得到。线性内插公式：当rlVrVr2（即rl、r2为修正系数表中r的相邻容积率）时，xl、x2为rl、r2对应的容积率修正系数，容积率的修正系数：x=xl+（x2-l）X

32、（r-rl）/（r2-rl）o2.宅基地区域因素修正表17宅基地区域因素条件指标说明指标标准优较优一般较劣劣因素指标因素指标因素指标因素指标因素指标基本设施状况29080,90)70,80)60,70)60宏观区位影响度距集、镇中心近，区域受集、镇中心影响高距集、镇中心较近，区域受集、镇中心影响较高距集、镇中心有一定距离，区域受集、镇中心影响一般距集、镇中心有一定距离，区域受集、镇中心影响较低距集、镇中心有一定距离，区域受集、镇中心影响低交通条件临交通型主干道，道路通达度高，对外交通便利临交通型主干道，道路通达度高，对外交通较便利临交通型主干道，道路通达度高，对外交通一般临交通型主干道，道路通

33、达度高，对外交通较不便利临交通型主干道，道路通达度高，对外交通不便利环境条件地形、地貌、地质等情况好，无水污染环境较好地形、地貌、地质等情况较好，基本无水污染地形、地貌、地质等情况一般，有一定水污染地形、地貌、地质等情况较差，噪音污染较大，水污染较严重地形、地貌、地质等情况差，噪音污染和水污染严重繁华程度距商服中心近，在集贸市场范围内，人流大距商服中心近，在集贸市场范围内，人流较大距商服中心近，在集贸市场范围内，人流一般距商服中心近，在集贸市场范围内，人流较少距商服中心近，在集贸市场范围内，人流少社会经济状况区域人口密度、经济产值高，人均建设用地多区域人口密度、经济产值高，人均建设用地较多区域

34、人口密度、经济产值高，人均建设用地一般区域人口密度、经济产值高，人均建设用地较少区域人口密度、经济产值高，人均建设用地少区域规划好较好一般较差差表18I级宅基地区域因素总修正系数表指标标准优较优T较劣劣修正系数修正系数修正系数修正系数修正系数基本设施状况3.1117%1.5559%0.0000%-1.4109%-2.8217%宏观区位影响度1.2876%0.6438%0.0000%-0.5838%-1.1676%交通条件1.6095%0.8048%0.0000%-0.7298%-1.4595%环境条件1.8241%0.9121%0.0000%-0.8271%-1.6541%繁华程度1.1803

35、%0.5902%0.0000%-0.5352%-1.0703%社会经济状况0.9657%0.4829%0.0000%-0.4379%-0.8757%区域规划0.7511%0.3756%0.0000%-0.3406%-0.6811%表19级宅基地区域因素总修正系数表指标标准优较优一般较劣劣修正系数修正系数修正系数修正系数修正系数基本设施状况2.8072%1.4036%0.0000%-1.3384%-2.6767%宏观区位影响度1.1616%0.5808%0.0000%-0.5538%-1.1076%交通条件1.4520%0.7260%0.0000%-0.6923%-1.3845%环境条件1.64

36、56%0.8228%0.0000%-0.7846%-1.5691%繁华程度1.0648%0.5324%0.0000%-0.5077%-1.0153%社会经济状况0.8712%0.4356%0.0000%-0.4154%-0.8307%区域规划0.6776%0.3388%0.0000%-0.3231%-0.6461%表20m级宅基地区域因素总修正系数表指标标准优较优一般较劣劣修正系数修正系数修正系数修正系数修正系数基本设施状况2.7289%1.3645%0.0000%-1.3761%-2.7521%宏观区位影响度1.1292%0.5646%0.0000%-0.5694%-1.1388%交通条件1

37、.4115%0.7058%0.0000%-0.7118%-1.4235%环境条件1.5997%0.7999%0.0000%-0.8067%-1.6133%繁华程度1.0351%0.5176%0.0000%-0.5220%-1.0439%社会经济状况0.8469%0.4235%0.0000%-0.4271%-0.8541%区域规划0.6587%0.3294%0.0000%-0.3322%-0.6643%表21IV级宅基地区域因素总修正系数表指标标准优较优一般较劣劣修正系数修正系数修正系数修正系数修正系数基本设施状况2.6013%1.3007%0.0000%-1.3021%-2.6042%宏观区位

38、影响度1.0764%0.5382%0.0000%-0.5388%-1.0776%交通条件1.3455%0.6728%0.0000%-0.6735%-1.3470%环境条件1.5249%0.7625%0.0000%-0.7633%-1.5266%繁华程度0.9867%0.4934%0.0000%-0.4939%-0.9878%社会经济状况0.8073%0.4037%0.0000%-0.4041%-0.8082%区域规划0.6279%0.3140%0.0000%-0.3143%-0.6286%表22V级宅基地区域因素总修正系数表指标标准优较优一般较劣劣修正系数修正系数修正系数修正系数修正系数基本设

39、施状况2.4119%1.2060%0.0000%-1.2090%-2.4180%宏观区位影响度0.9980%0.4990%0.0000%-0.5003%-1.0006%交通条件1.2476%0.6238%0.0000%-0.6254%-1.2507%环境条件1.4139%0.7069%0.0000%-0.7087%-1.4175%繁华程度0.9149%0.4574%0.0000%-0.4586%-0.9172%社会经济状况0.7485%0.3743%0.0000%-0.3752%-0.7504%区域规划0.5822%0.2911%0.0000%-0.2918%-0.5837%3宅基地个别因素修

40、正表23宅基地个别因素条件指标说明与修正系数表因子指标标准优较优一般较劣劣宗地形状指标标准说明形状规则，对土地利用极为有利形状对土地利用较为有利形状对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定影响形状较差，对土地利用产生严重的影响修正系数+2%+1%0-1%-2%宗地大小指标标准说明面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小，对土地利用有一定影响面积过小，对土地利用产生严重的影响修正系数+2%+1%0-1%-2%地形指标标准说明地形平坦，可直接开发利用地形较平坦地形对土地利用无不良影响有一定地形坡度和起伏，对土地利用有一定影响地形起伏、坡度较大，对土

41、地利用产生严重影响修正系数+2%+1%0-1%-2%因子指标标准优较优一般较劣劣地势指标标准说明地势较高，排水通风条件好，出入口设置仍然便利地势一般，通风排水条件一般，不影响出入口设置地势一般，排水通风条件一般地势偏高，对出入通道设置有一定影响地势偏低，不利于通风排水和出入口设置修正系数+2%+1%O-1%-2%地质条件指标标准说明地基坚固，不需要做加强处理地基较稳固，略需处理承载力一般，需要根据建设工程要求对地基做相应处理属于河、涌、湖泊沉积地段，需要对地基加强处理位于沼泽或湿地，或属于填埋地，需要对地基做特殊处理修正系数+2%+1%O-1%-2%4 .土地开发程度修正集体建设用地基准地价设定开发程度为“三通一平工当待估宗地基础设施配套程度达不到或超过“三通一平”时，应进行开发程度修正，当运用基准地价法进行宗地评估时，若宗地未达到或超过基准地价设定开发程度时，应酌情扣除或增加相应开发费用。