海南省住宅专项维修资金管理办法.docx

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1、海南省住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条为加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施的维修和安全使用，维护业主的合法权益,根据住宅专项维修资金管理办法（建设部、财政部165号令）、海南经济特区物业管理条例等法律、法规规定，制定本办法。第二条本省行政区域内商品住宅、安居房、限价商品住房、经济适用住房、售后公有住房等住宅的专项维修资金交存、使用、监督管理，适用本办法。办公、商业等非住宅的专项维修资金可参照本办法，进行交存、使用、监督管理。第三条本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。本办法所称住宅共用部位

2、，是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由单幢住宅或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，避难层、架空层、设备层或者设备间等结构部分以及占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位（车库）等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第四条住宅专项维修资金管理实行专户储存、专款专用、

3、所有权人决策、政府监督的原则。第五条省住房和城乡建设厅会同省财政厅负责全省住宅专项维修资金管理的指导和监督工作。市、县、自治县住房和城乡建设主管部门，负责本行政区域内住宅专项维修资金管理的指导和监督工作，保障住宅专项维修资金安全和使用便利。第六条业主大会成立前，维修资金由主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决议，选择主管部门代行管理或者自行管理。第二章交存第七条下列业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金:（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。第八条业主交存的住宅专项维修资金属于

4、业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金，可用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。第九条省住房和城乡建设厅根据本地区情况，合理确定并公布首期住宅专项维修资金交存标准。业主按照其拥有的房屋建筑面积交存住宅专项维修资金。第十条住宅专项维修资金由主管部门代管的，主管部门应当提高住宅专项维修资金专业化、规范化管理水平。采用公开招标方式，综合存款利率、资产规模和服务效能等因素，择优确定住宅专项维修资金专户管理银行（以下简称专户银行），开立住宅专项维修资金专户，并就住宅专项维修资金的交存、管理使用、增值收益及监督机制等事项与专户银行签订住宅专项维修资金委托管理协议。在保证物业专

5、项维修资金正常使用的情况下，可以依法对物业专项维修资金进行增值运作，通过定期存款、协定存款等方式提高资金收益水平。业主决定自行管理住宅专项维修资金的，应当按照本办法规定以业主大会实名开立住宅专项维修资金专户。一个业主大会只能开立一个住宅专项维修资金专户，业主委员会不得擅自变更住宅专项维修资金专户银行。第十一条住宅专项维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账，按照幢、房屋户门号分级设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门号设立分户账；分户账应当登记业主姓名、身份证件号码、联系方式等信息。住宅专项维修资金专户应当设立公共账户分账，用于储存公共收益划转的住宅专项维修资金，以及业主大会

6、或者业主共同决定转入的其他资金。其中，划转公共收益用于交存住宅专项维修资金，具体交存比例由业主大会决定。第十二条业主在办理房屋入住手续前，应当将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。业主未按规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付购房人。新建商品房在办理网签备案时，可由建设单位代为足额缴纳住宅专项维修资金。在办理不动产首次登记时尚未出售的物业，由建设单位一次性交存首期住宅专项维修资金。建设单位凭主管部门出具的已代交凭证向购房人收取。不动产登记机构在办理不动产首次登记时，应当核验首期住宅专项维修资金交存情况。未按照规定将首期物业专项维修资金存入专户管理银行的，不动产登记机构

7、不予办理该项目不动产初始登记。第十三条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，住宅专项维修资金主管部门应向小区业主委员会或相关业主发出续交通知。业主接到通知后，应当按照首期交存标准及时足额续交。物业服务企业应当配合住宅专项维修资金收取、交存等工作。售后公房可按照首期交存标准优先从单位住房基金中计提住宅专项维修资金，计提后住宅专项维修资金不足的，由业主和产权单位分别按照拥有物业建筑面积续交。市、县主管部门应会同财政部门制定住宅专项维修资金续交管理办法，明确住宅专项维修资金的续交相关要求。成立业主大会的，由业主委员会或相关业主制定续交方案，经业主大会表决通过后组织实施。未成立业主大

8、会的，由主管部门指导业主按照相关规定执行。第十四条本办法实施前，未建立住宅专项维修资金的住宅（含老旧小区），应当进行补建。（一）参照第十条规定开立住宅专项维修资金专户，设帐分户管理。（二）住宅业主按照首期交存标准足额补交住宅专项维修资金。公有住房售房时未提取或者未足额提取住宅专项维修资金的，由售房单位按照首期交存标准足额补提。（S）业主应当持有房屋产权证明、业主身份证明等材料到专户银行，补交住宅专项维修资金。第十五条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况，并在转让协议中明确房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权一并过户给受让人。受让人应当持房屋权属证书、身

9、份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主。第十六条业主大会成立后决定自行管理住宅专项维修资金的，应当就以下事项进行表决：（一）住宅专项维修资金自行管理决议；（二）住宅专项维修资金管理方案，应当明确住宅专项维修资金管理责任人、专户银行选择、储存、使用、保值增值、续筹及监督机制等内容；（S）其他与住宅专项维修资金有关的决议事项。第十七条下列收益应当转入住宅专项维修资金滚存使用，并纳入本办法进行统一管理：（一）住宅专项维修资金的存储利息等增值收益；（二）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收入扣除合理成本后的

10、收益，但业主大会另有决定的除外；（三）住宅共用设施设备报废后回收的残值。第三章使用第十八条住宅专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。第十九条使用住宅专项维修资金的组织实施单位按照下列规定确定：（一）有业主委员会的，由业主委员会或委托物业服务企业组织实施；（二）没有业主委员会的，由物业服务企业组织实施；（S）没有业主委员会、物业服务企业的，由相关业主组织实施，街道办事处、居民委员会应当给予指导和协助。第二十条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）由组织实施单位提出使用方案，应当包括维修和更新、改造项目，以及维修

11、单位选择方式、费用预算、费用支付方式、列支范围的业主名单及分摊明细等内容。（二）使用方案经住宅专项维修资金列支范围内专有部分面积以及人数占比均为三分之二以上的业主参与表决，且参与表决专有部分面积以及人数均过半数的业主同意，并在物业管理区域内显著位置公示。业主可以采用集体讨论、书面征求意见的形式进行表决，在确认业主身份的前提下，以手机短信、微信、电子邮件等形式征求业主意见的，视为书面征求意见。（S）签订施工合同，并在合同中约定维修费用总额、费用支付方式、资金划转账户和竣工验收等事项。组织实施单位应当将施工合同及时向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示7天。（四）组织实施单位持下列有关材料，向所在

12、地主管部门提出资金使用申请：1、使用方案以及业主同意的表决结果及公示情况；2、与维修单位签订的施工合同；3、法律、法规和主管部门规定的其他材料。（五）经主管部门审核符合使用条件的，主管部门书面通知组织实施单位，并按照施工合同约定通知专户银行划拨工程款。（六）工程竣工后，组织实施单位应当组织业主委员会、物业服务企业、维修单位等对工程进行验收，并签署验收报告。住宅专项维修资金列支范围内的业主可以参与竣工验收。经验收合格后，组织实施单位应当将工程维修和更新、改造情况、工程验收报告、工程决算结果在物业管理区域内进行公示7天。第二十一条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照

13、下列程序办理：（一）业主委员会或委托物业服务企业作为组织实施单位，按照第二十条第（一）款提出使用方案。（二）按照第二十条第（二）款依法通过使用方案。（三）业主委员会持有关材料报主管部门备案，主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。（四）业主委员会向专户银行发出划转住宅专项维修资金的通知。（五）专户银行收到业主委员会发出的划转通知后，将住宅专项维修资金划转至相应账户。（六）业主委员会应当将工程维修和更新、改造情况、工程验收报告、工程决算结果在物业管理区域内进行公示。第二十二条发生下列危及房屋安全等紧急情况的，可以申请紧急动用住宅专项维修资金：（一）消防设施设备严重损坏、

14、电梯故障严重影响业主生活或者危及人身安全的；（二）屋面、外墙损坏造成严重渗漏的；（三）供水水泵损坏或者水管爆裂等导致供水中断，严重影响业主生活的；（四）楼体外立面或者楼梯间、公共走廊的瓷砖等装饰层发生脱落或者存在脱落危险，危及人身财产安全的；（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，严重影响业主生活或者危及财产安全的；（六）供配电系统中涉及的设施设备发生故障，造成停电或者漏电，严重影响业主生活或者危及人身财产安全的；（七）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。紧急动用维修资金应当以排险抢修、保障物业共用部位、共用设施设备安全及正常使用为目的，物业服务企业、业主委员会不得扩大维修和

15、更新、改造范围。第二十三条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，发生第二十二条规定的情形时，按照以下程序办理：（一）业主大会成立前，由物业服务人或者相关业主持有关材料向主管部门申请；业主大会成立后，由业主大会或者业主委员会向主管部门申请。依照相关规定需要技术质量监督等部门检测、鉴定的，应提供书面检测鉴定意见。（二）主管部门收到申请后立即组织相关单位现场勘察。（三）经勘察需要维修的，应当通知物业服务企业、业主委员会或者相关业主立即组织维修，并通知专户银行按照核实的维修费用百分之五十划转到维修单位，维修单位应当立即组织抢修。（四）工程竣工后，业主委员会、物业服务企业或者相关业主应当组织对工程进行验收

16、，并签署验收报告。经验收合格后，应当将工程维修和更新、改造情况、工程验收报告、工程决算结果在物业管理区域内进行公示。公示期满后，通知专户银行将维修费用应付余额划转到维修单位。第二十四条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，发生第二十二条规定情形时，物业服务企业或者相关业主应当报业主委员会确认，由业主委员会通知专户银行，按照核实维修费用的百分之五十预先拨付到维修单位，维修单位应当立即组织抢修。维修项目竣工后，业主委员会应当将维修情况在物业管理区域内适当位置公示。公示期满后，将维修费用应付余额划转到维修单位。第二十五条组织实施单位可通过公开招投标方式选聘维修单位，并委托第三方专业机构参与工程立项、工

17、程审价、监理和验收。审价、监理、验收、招标服务等费用可列入维修和更新、改造成本。第二十六条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修更新、改造费用；（三）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用；（六）其他法律、法规规定及合同约定，不得从住宅专项维

18、修资金列支的。第二十七条业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。涉及尚未售出的物业，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出物业的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。第四章监督管理第二十八条主管部门、业主委员会应当每年至少一次与专户银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主公布下列情况：（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；（S）业主分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理情况。业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。第二十九条专户银行应当每年

19、至少一次向主管部门、自行管理住宅专项维修资金的业主委员会报送住宅专项维修资金账单，主管部门、业主委员会应当及时将专户银行提供的有关账目向业主公布，业主对公布的账目有异议的，可以要求复核。专户银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。第三十条市、县主管部门会同财政部门根据专户银行管理住宅专项维修资金的安全、增值收益、服务质量等综合因素，对专户管理银行进行动态调整。第三十一条主管部门应当建立健全住宅专项维修资金信息管理系统，推进住宅专项维修资金交存、使用、核算、查询和监督等工作的信息化和网络化，逐步实现住宅专项维修资金管理流程规范化、

20、过程要件格式化、监督管理透明化。第三十二条住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。市、县主管部门应健全住宅专项维修资金管理机制，严格执行财政部关于印发住宅专项维修资金会计核算办法的通知（财会2020）7号）有关规定。市、县财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。第三十三条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部及省财政主管部门的有关规定执行，并接受当地财政部门的监督核查。第三十四条对违反本办法规定的单位和个人，按住宅专项维修资金管理办法（建设部、财政部165号令）的有关规定予以处理。第二十五条本办法由海南省住房和城乡建设厅会同省财政厅负责解释第三十六条本办法自年月日起施行，有效期5年。