估价理论发法复习思考题.docx

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1、房地产估价理论及方法复习思索题第一章房地产估价概论1、区分专业估价及非专业估价有何宏义?专业估价及非专业估价有筹些区分？答：专业估价专业性很强,须要特地的学问和阅历，估价结果是否客观合理还关系有关单位和个人的切身利龙，甚至干脆关系公共利益和人民财产平安，例如为征收国有土地上单位、个人的房屋确定补偿供应依据的估价（以下称房屋征收传价）不仅关系被征收人的切身利益还关系社会稳定，为房地产抵押贷款供应服务的估价（以下筒称房地产抵押估价）还关系金融平安，所以不是随意什么单位和个人都可以从事的，只能由既有房地产估价资质的专业机构和具有房地产估价资格的专业人员来从事.叔括起来有五方面区分：A由专业人员和专业

2、机构完成；B是一种专业看法；C具有公信力；D实行有催服务；E担当法律责任。2,什么是专业房地产估价？答：是指房地产估价机构接受他人托付.委派房地产估价师.为了特定目的,遵循公认的原则，依据严谨的程序，依据有关法规.政策和标准，在合理的假设下，采纳科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和推断并供应相关专业看法的活动。3、估价、评估、估值、价值评估、价格评估之间有何异同和关系？答：估价的含义更加精准、明确、具体，就是专指对价值进行评估；而评估的含义很宽泛，不只限于对价值进行评估。以某个方面作为目标和最终结论的评估，皮明喃地称为相应方面的评估。4、国外及中国香港和台湾地区对房地产

3、估价的眷谓及定义是什么？答：美国称为“得出一种价值看法的行为或过程“：日本和韩国称为不动产鉴定评估，定义为判定不动产经济价值，并将其结果用货币额表示：中国香港地区称为物业估值或物业估价；中国台湾地区秫为不动产估价。5、为什么说房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格？答：价值和价格本质区分是：价值是物的真实所值，是相对客观和相对稳定的，价格是价值的外在表现，价格围绕价值而上下波动。现实中由于定价决笑、个人偏好或者交易者之间的特殊关系，往往会出现低值高价或高值低价等价格背离价值的状况。因北为了表述上更科学、精确，也为了及国际上通行的估价理论下一样，应当强调房地产估价本质上是评估房地产价值而不

4、是价格。6、应如何理解房地产估价是“发觉”或“探测”房地产价值而不是“独创”“创建”房地产的价值？答：房地产估价不是房坨产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参及者的思维和行为，在充分相识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深化调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和推新活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。不应把自己主观想像的价格加强给估价对象。7,房地产估价及一般去义上的房地产定价有何本质区分？答：房地产估价是供应关于房地产价值的专业看法,为相关当事人的决策供应参考依据；而房地产定价往往是相关当事人自己的行为，应由交易当事人自己确定。8、在实际估价中估价

5、师应如何模拟市场来给估价对象“定价”？答：房地产具有不行移动、独一无二、价值最大等特性，不存在大量相同房地产的交易，从而房地产成交价格简洁受交易者的动机、偏好等个别状况的影响，但对于估价师或某个市场参及者而言，房地产价值则是客观的、由市场力气确定，即房地产价值是由众多市场参及者的价值推断而非个别市场参及者的价值推断所形成。所以房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价,而是房地产估价师模拟大多数市场参及者的和行为。9、笠定性估价及询问性估价有何不同？对估价作这两和区分有何哀义？答：估价专业看法的作用分为性质不同的两类：一是询问性或参考性：二是鉴证性或证据性。意义在于担当法律责任的在大于不同，塞证

6、类要大。10、目凝有,些漆体漆规规定了估价（评估）的法律责任及其主要内容是什么？答：中华人民共和国刑法（2011年2月25日修正文本）第一百九十八条规定：保险事故的鉴定人、证明人、财产评估人有意供应虚假的证明文件，为他人诈罪供应条件的，以保险诈骗的共犯论处。刑法3规定担当资产评估、脸资、般证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员有意供应虚徵证明文件：公司法：证券法P789IK为什么会产生估价的精确性问题？如何着待估价的精确性？答：产生精确性问题主要是因为估价总是在信息不完全和不确定性下作出的，而且真实价值只是理论上存在的，实际中不行得知，所以评估会产生误差。应对精确性问题全面相识：A即使

7、都是合格的估价师，也不行能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值；B全部的评估价值梆会有误差；C不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差；D椎断一个评估价值的误差大小或者精确性，理枪上是将它及真实价值进行比较：E实际中不轻易干脆推断一个评估价值的对及错，误差有多大，而是通过考察估价师和估价机构在改造估价程序上有无疏漏、估价过程中有无失误等,间接对其估价结果予以确定或者否定。【一级不能选用实际成交价格，只能选用合格的估价师（通常为公认的具有校高专业胜任实力的若干名估价专家或估价专家委员会）对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的重新估价结果J12、什么

8、是估价的误差范围？如何确定估价的合理误差范BB?答：评估价值=真实价值+误差一般不轻易干脆评判一个评估价值的时及错及其误差大小而是通过检查估价好和估价机构在履行估价程序方面是否有琉漏，以及估价估价依据是否正确、估价方法是否适用、估价参数是否合理等，间接地对其估价结果予以确定或否定。13、不同估价师的估价结果为何不完全相同？答：因为估价总是在信息不完全和不确定性下作出的，不同的估价师所驾取的信息一般不行能完全相同.所以相应的估价结果也会不完全相同。12、为什么说房地产估价是科学也是艺术？答：因为正确的房地产价值分析、测算和推断必需依靠科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些理论和方法，还必需

9、依靠房地产估价师的实践同历，最终的估价结果是否客观合理，也依靠于房地产估价师尊合推断艺术水平的凹凸。13、房地产为什么须要专业估价？答：因为房地产具有不行移动、独一无二和价值量大等特性，而房坨产市场又是典型的不完全市场，市场信息不对称，有很多阻碍房地产价格合理形成因素，不会自动地形成常人简洁识别的适当价格，在其推断中要求有特地学问和阅历，所以须要房地产停价师供应专业估价。房地产估价有助于将房地产价格导向正富化，促进房地产公允交易,建立合理的房地产市场秩序。14、估价为什么须要适当的专业化，并且通富是依据估价对泰的不同来分专业的？答：因为只有具有相应估价专业知道和阅历的估价师得出的估价结果才令人

10、信服，才具有公信力，估价因此必定会出现适当的专业分工，形成依据估价对象划分的不同专业和相应有估价归。假如不分专业，一个估价师什么资产都可以估价，会因没有专业发展而不能供应优质服务，而不祓社会认可，估价行业难以持续发展,最终受害的将是估价师和估价行业自身。15、房地产估价为何在估价行业中占主体？答：因为A房地产“董大面广”，其他资产的数量相对较少：B房地产须要估价的情形较多.其他资产须要估价的情形相时较少；C房地产估价还普遍供应房地产询问顾问承务，其他资产估价主要限于价值评估本身。16,现实中有野些情形须要房地产估价.它们是如何家更房地产估价的？答：A国有建设用地运用权出让的须要；B房地产转让和

11、租赁的须要；C房地产抵押贷款的须要；D房地产征收征用补借的纪要；E房地产税收的须要；F房地产损害赔偿的纸要：G房地产分割的须要；H房地产保险的须要：I房地产争议调货和司法筌定的须要；J企业有关经济行为的须要：K房地产管理的须要：1.其它方面的须要。17、房地产买卖中对估价有寿些须要？答：18、房地产损害赔偿的类型有哪些？房地产估价如何在其中发挥作用？答：A因规划修改为房地产权利人等合法权益造成损失的；B在自己的土地上建立建筑物阻碍了徒劳来回的通风果光和日照等，造成相邻房地产价值损失的；C因施工中挖基础不慎使邻近迂筑物倾斜，造成邻近房地产价值损失的：D国未能履约使他人工程停缓建，对他们造成损失的

12、；E因工程质量缺陷造成房地产价值损失的；卜.使他人房地产受到污染,造成他们房地产价值损失的；G因对房地产权利行使不当，造成房地产权利损害的；H因异议登记不当，造成房地产权利损害的：I因非法批准征收、运用土地，对当事人迨成损失的：J其它房地产损害赔偿。这些均须要房地产估价为确定踣偿或补偿金额供应参考依据。19、目前*筹些企业经济行力须要估价廉务？房地产估价如何在其中发舞作用？答：主要有A企业对外投资：B企业合资：C企业合作：D企业合并：E企业分立；F企业改制；G企业密产重组：H企业产权转让；I企业租赁；J企业清算。这些企业经济行为均须要房地产估价。20、房地产行政管理为何须要房地产估价？城市房地

13、产管理漆提出的野些房地产行政管理须要房地产估价？答：中国经济体制发展将过去高度集权的支配经济转变为市场经济，相应地对于各类资产的管理从过去单纯的实物管理转到重视价值管理.实行实物管理及价值管理相结合。这种状况下，房地产管理不仅须要搞清晰土地和房屋的数量、质量，更须要搞清街土地和房屋的价值量及其增值或贬值状况，这就须要房地产估价.21、估价当*人、（估价主体）、估价托付人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告运用人之间有何区分和关系？答：估价当事人是指及估价活动有干脆关系的单位和个人；估价托付人是千脆向估价机构提出估价要求，及估价机构订立估价托付合同的单位或个人：估价好象权利人是指彷价对象的

14、全部权人、运用权人、抵押权人等权利人；估价利害关系人是指估价结果的客观合理及否会干脆影响其利益的单位或个人。估价报告运用者可能是估价对象权利人,债权人、投资者、受让人、政府及其有关部门和社会公众等。22、什么是房地产估价师？一名合格的房地产估价师应当具备*些条件？答：注班房地产估价师简称房地产估价师、估价师，是指具有房地产估价学问和阅历，取得房地产估价师执业资格证书，并依据注册房地产估价师管理方法注册，取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的专业人员。应当具备房地产估价方面的扎实的理论学问、丰富的实践阅历和良好的职业道德。23、什么是估价目的？目肃有舞些估价目的？答：估价目的是指一个估价

15、项目中估价托付人对估价报告的预期用途。目前有：国有建设用地运用权出让,房地产转让、租赁、抵押贷款、征收征用补偿、税收、损害赔借、分割.保险、争议调处、司法案定，企业对外投资、合作、合资、合并、分立、改制、资产重组、产权转让、租赁、清算，房地产估价争议中的房地产估价复核、塞定，等等.24、弄清估价目的有筹些要京义？答：估价目的将影响估价结果，不同的估价目的，估价对象的范围可能不同，估价时点可能不同，评估的价值类型可能不同，估价依据可能不同，估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同。25、什么是估价时点？为何确定估价时点应在先，得出评估价值应在后？答：估价时点也称价值时点、价值日期，是指一

16、个估价项目中所评估的价值对应的时间。特殊须要指出的是，确定估价时点应在先，得出评估价值应在后.由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值,所以估价时必需弄清评估的是估价对象在哪个时间的价值。26、什么是估价对象？目前房地产估价对象主要有*些？答：停价对象即估价客体，指一个估价项目中须要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产。主要有土地、龙筑物、土地及建筑物的塔合体，还有在建工程及期房。27、什么是价值类型？应如何理解冏一估价对象的价值并不是唯一的，而其具体一种类型的价值理论上却是唯一的？答：价值类型是指一个项目中所评估的具体某种价值。价值类型一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目

17、的确定的须要评估的具体某种类型的价值。【正常的买卖价格、合理的补偿金额、正常的抵押价值，彼此之间可能是不同的】28、房地产估价方法主要有筹几种？实际估价中应如何选用估价方法？答：主要有收拉法、成本法、市场法，另外还有衍生的假设开发法、长期趋势法、路途价法、基准地价修正法等。在选用估价方法时应依据估价对象、估价目的的不同而等选用，但须要两种以上的方法。29、房地产估价师为什么要有良好的职业遭H?其职业遭务主要有-些？答：因为房地产估价师即使具有房地产估价的扎实的理论学问、丰富的实践阅历，但假如没有艮好的职业道德，不仅评估出的价值难以客观公正，会损害估价利害关系人的合法权益.还会扰乱房地产市场秩序

18、。其职业道德包括职业品德、职业情感和职业行为习惯三个方面：A独立、客观、公正；B专业胜任实力；C诚恳守信；D勤勉尽责：E保守隐私：F公允竞争：G社会责任。30、为什么说房地产估价是B1.家法定制度？答：因为以法律的形式确立了房地产估价的法律地位,城市房地产管理法规定“国家实行房地产价格评估制度”、“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”.31、房地产估价领域设定了,些行政许可项目？行政许可及非行政许可有何本质区分？答：房地产估价领域的行政许可项目有：A房地产估价师执业资格注班：B房地产估价机构密质核准：C房地产估价师执业资格审批。32、房地产估价有无国家标准？国家标准及非国家标准有何本质区分

19、？房地产估价规范为何是房地产估价的基本的低限要求？答：国家标准是房地产估价规范(GBT50291-1999)33、房地产估价行业短织可以起到到寿些作用？房地产估价师和房地产估价机构为何有必要加入房地产估价行业组织？答：房地产估价行业组织可以起到：A开展房地产估价和经纪探讨、沟通、教化及宣扬活动：B拟订并推选相关技术标准和规则；C加强行业自律管理：D开展国际沟通合作；E不断提升房地产估价及经纪人员及机构的专业胜任实力和职业道德水平，维护其合法权益.促进房地产估价及经纪行业规范健康持续发屣。34、中国目Ir房地产估价的房地产制度、管理体制和市场环境是怎样的？它们对房地产估价提出了*些样殊要求？答：

20、中国目前的房地产制度、房地产管理体制及市场环境即有一些特色，也有很多不完善之处，导致中国目前的房地产估价有很多特点：主要有A土地和房屋全部制不同；B土地全部制在城乡之间不同；C市场上流通的土地权利不是土地全部权而是建设用地运用权；D土地和房屋在很多地方分别由不同的部门管理：E行政管理不到位：F房地产市场还不够发达，市场运行缺乏规则或者运行规则不能得到严格执行，市场参及者不够理性、成熟,市场成交价格聋以真实反映交易对象的实际状况，房地产交易信息不够公开透亮。、什么是专业房地产估价人员？目前有哪几类？（新书巳悬除）答：房地产估价人员是指具有房坨产估价专业知道和阅历,取得房坨产估价人员职业资格并经注

21、册，人事房地产估价活动的专业人员。目前主要不房地产估价师和房地产估价员。、什么是类似房地产？（新书巳热除）答：类似房地产是指及估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面及估价对象相同或者相像的房地产。、什么是同一供求范BB?（新书巳*除）答：同一供求范围也称为同一供求图、同一市场，即及估价对象之间具有确定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域范围.、做好房地产估价应具各等些条件？（新书巳除）答：不论执业的外部环境如何不尽如人意.房地产估价师都应在既有条件下勤勉尽责地做好估价工作，不得违反职业道得做不实估价，并努力能晓房地产估价理论、方法和技巧，熟识房地产法律法规

22、、制度和玫策，驾装房地产开发经营以及建筑,测绘等专业学问，深化调查了解当地房地产市场行情，仔细、踏实地完成每一个估价项目。其次章房地产及其描述1、房地产、土地、建筑物、其他地上定着物的含义分别是什么？答：房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权拉和区位三者的结合体。土地是地球的陆地表面及其上下确定范围内的空间。建筑物是指人工建立的供人们进行生产生活等活动的房屋或场所,包括房屋和构筑物两类。其他土地定着物是指建筑物以外的土坨定者物，指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或延筑物的从物，应随土地或迂我物的转让而转让的物，但当事人另有的定的除外。2、如何界定一宗土地的空间范围？答：一宗土

23、地范围为：A地球表面；B地球表面以上确定范围内的空间；C地球表面以下确定范围内的空间。3、建筑物、房屋、构筑物三者的含义及其关系和区分是什么？答：这筑物是一种土地定为物，广义的速筑物包括房屋也包括构筑物,狭义的为房屋。房屋指有基础、墙、顶、门窗，供人们在里面居住、工作、学习其其他活动的赛筑物。构筑物是人们一般不干脆在里面透行生产和生活活动的建筑物。4、如何判定一物是否为土地定着物？答：土地定着物及土地或建筑物在物理上不行分别，或者虽然可以分别，但这种分别是不经济的，或者分别后会破坏土地、淀筑物的完整性、运用价值或功能,或者会使土地、建筑物的价值明显减损。5、房地产的实物、权拉、区位的含义分别是

24、什么？答：A房地产实物是指房地产中看将见、摸得着的有形部分。B房地产权拉是指房地产中无形的、不行触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。C房地产区位是指一宗房地产及其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系（有位置、交通、四周环境和景观、外部把套设施等方面屋6、实物、权技和区位在房地产和其他财产价值影响中有哪些异同？7、如何进一步相识房地产的实物？答：房地产实物可进一步分为有形实体、该实体的短量以及该实体组合完成的功能三方面。8、中国目京可在房地产上设定的权利有寿些？其枇念分别是什么？答：房地产权利的种类主要有：A房地产全部权，指房地产全部人时自己的房坨产贪污享有的占有运用收

25、好处分的权利；B土地运用权,指土地运用权人依法对国家全部或者集体全部的土地享有占有运用收拉和部分处分的权利：C地役权，指房地产全部权人或土地运用权人依据合同约定，利用他人的房地产以提高自己的房地产的败益的权利；D抵押权,指债务人或第三人不转移房地产占有，将该房地产作为债权的担保；E租赁权，指以支付租金的方式从房屋全部权人或土地运用权人那里获得的占有和运用房地产的权利.9、房地产的实物状况及权裁状况如何区分？实物状况好的房地产，其价值是否必定商？答：房地产实物是有形的，可以看得见攘存者的，而房地产权益是无形的，是基于房地产实物而衍生的权利、利益和收菰。实物状况好的房地产不确定价值就高，因为假如房

26、地产的产权不完整，即使实物状况好价值也不确定高。1。、如何进一步相识房地产的区位？区位可分解为寿些方面？答：房地产区位包括房地产的位置（坐落、方位、距褥、朝向、楼层），交通（可及性、便捷性），四周环境和景观（自然环境、人文环境），外梯配套设施（基础设施、公共服务设施）。11、可及性及便捷性的含义有何异同?作此商科区分有何实际京义？答：可及性表达由外到内的的便利程度，便捷性表达由内到外的便利程度.作此两种区分是为了更好地衡量和描述一宗房地产的交通。某些房地产受单行道、道路隔亮带、立交桥等影响,其由外到内及由内到外的的便利程度是不同的。12、房地产有哪些不同的*呼？房地产、不动产、物业的合义是什么

27、？答：不同的称呼有：不动产、物业、rea1.estateJrea1.ProPCrty。房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体；不动产是指不行以自由移动的财产；物业事实上就是房地产。13、如何区分不动产及动产？答：区分不动产及动产主要依据其是否可以自由移动来推断的，能自由移动的为动产，不能自由移动的为不动产。14、房地产有哪些井本存在形态？答：房地产基本存在形态有：土地形态、建筑物形态、房地形态三种。15、在实物形态上，土地及建筑物合成一体时，是否可能只单独评估其中的土地或建筑物的价值？我举例说明.答：土地及建筑物合为一体时可以只评估其中的土地或者建筑物。在评估土地

28、价值时不考虑建筑物的影响，而在评估建筑物时不考虑土地的影响。如火灾保险评估时只评估建筑物的价值；而在建立有建筑物的土地上,土地补交地价侧只评估土坨的价值。16、什么是独立估价？什么是部分估价？两者之同的最大区分是什么？答：他立估价是指纯粹评估土地价值而不考虑建筑物的影响或者评估建筑物的价值不考虑土坨的影响；部分估价是指在评估土地价值时考虑建筑物的影响或者评估建筑物价值时考虑土地的影响.两者最大的区分在于是否考虑土地或定筑物的相互影响。17、房地产有哪些种检？了解这些钟性对做好房地产估价有何置要京义？答：房地产的特性有：A不行移动性；B独一无二性；C寿命许久性；D供应有限性：E价值量大；F用途多

29、样性：G相互影响；H易爱限制；I难以变现：J保值港值,房地产及其他经济物品，包括房地产市场及其他经济物品市场、房地产价值及其他经济物品价格，有很多不同之处，这些不同之处是由房地产的特性所确定的，因此人事房地产估价应对房坨产特性有全面、深化.正确的相识。18、为什么说房地产市场是地区性市场？地区性市场*味着什么？答：因为房地产的不行移动性确定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费,并且要受制于其所在的空间环境，而不像其他商品那样，生产、销售和消费地可以在不同地方。人们无法将房地产价格较低的地区的房地产搬到房地产价格较商的地区，所以房地产市场不行能是一个全国性的市场，而是一个地区性市场。这就意味

30、着房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的,在不同地区间可能不同，甚至是反向的。19、什么是变现实力？为什么说房地产的变现实力弱？答：变现实力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。房地产由于具有价值量大、独一无二、不行移动、易受限制等特性，加上交易手段较困难.交易税费较多等嫌由，使仔同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦须要买卖，通常须要经过一个合理的较长时间才能成交，所以其变现实力弱。20、如何分析一宗房地产的变现实力？答：一宗房地产的变现实力主要由以下因为影响：A该宗房地产的通用性；B该宗房地产的独立运用性：C该宗房地产价值量的大小；D该宗房地产的可分割转让性；

31、E该宗房地产的开发程度：F该宗房地产的区位；G该宗房地产的市场状况。21、什么是外部性？房地产为什么具才相互影响府性？答：外部性也称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响，分为有利的外部性和有害的外部性。房地产是不行移动的，其利用通常会时四周的房地产产生扬响.相反,四用房地产的利用状况也会对该房地产产生影响,如通风、采光、日照等,所以房地产具有相互影响的特性。22、引起房地产价格上球的缘由有些？如何区分保值及增值？何种状况下的余值属于自然1值？答：引起房地产价格上升的缘由主要有：A房地产拥有者自己对房地产进行投资改艮：B外棉经济：C需求增

32、加导致稀缺性增加：D通货膨联；E房地产运用管制变更，外部经济、需求漕加导致稀缺性增加及房地产运用管制变更引起的房地产价格上升是房地产的自然增值。23、房地产主要有舞些分类？每种分类中将房地产分为襄几类？答：房地产的分类：A按用途划分（10痔）；B按开发程度分（5柠）；C按实物形态分（9种）；D按权益状况分（20种）；E按是否生产收益分（2种）；F按经营运用方式分（4种）。24、从实物角度来看，房地产估价对象有寿些？答：A土地；Bit筑物；C土地及赛筑物的琮合体：D房地产的局部：E将来状况下的房地产；F已经灭失的房地产；G现在状况下的房地产及过去状况下的房坨产的差异部分；I1.以房地产为主的整体

33、资产或者包含其他资产的房坨产；1整体资产中的房地产。25、从权叁角度来牙，房地产估价对家有舞些？答：A干净的房屋全部权利出让土地运用权的房地产；B干净的房屋全部权和划拨土地运用权的房地产：C干净房屋全部权和集体土地的房地产：D共有的房地产：E部分产权的房地产：F有租约限制的房地产：G设立了地役权的房地产；H设立了抵押权的房地产；1有拖欠工程价款的房地产；J已依法公告列入征收征用范围的房地产；K被依法查封.实行财产保全措施或以其他形式限制的房地产：1.开发迂设手续不齐全的房地产：M房屋全部权、土地运用权有权属不明或归属有争议的房地产：N临时用地或临时建筑的房地产：0违法占地或违法、违章建筑的房地

34、产；P房地产的租赁权：Q地役权；R房地产的抵押权；S房地产的空间利用权：T房地产中的无形资产。26、应如何全面、清晰地描述估价对泉房地产状况？答：要对估价对象房地产状况全面、清琳的描述要通过对房地产的基本状况、区域状况、实物状况及权益状况四方面进行描述。27、反映房地产井本状况的内容有些？答：反映房地产基本状况状况的内容有：A名称：B坐落；C四至：D规模：E用途；F权属。28、反映房地产区位状况的内京*些？答：反映房地产区位状况的内容有：A位置（6个）；B交通（3个）：C周边环境和景观（3个）：D外部配套设施（2个儿29、反映房地产实物状况的内常有,些？答：反映房地产实物状况的内容有：A土地实

35、物状况（土地面积、土地形态、地形、地势、土壤、地基、土地开发程度）；B.建筑物实物状况（拢筑规模、层数和高度、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、防水保温隔热隔声通风采光日照、层高和室内净高、空间布局、年龄、修理养护状况及完损程度、其他。30团决房地产权找状丸的内堡有，漫？答：反映房地产权益状况的内容有：A土地权益状况（土地全梯权、土地运用权、土地运用管制,目前运用状况、箕他权利设立状况、其他特殊状况说明）；B建筑物权益状况（房屋全部权、出租或占用状况、其他权利设立状况、其他特殊状况说明。第三章房地产价格和价值1、什么是房地产价格？答：房坨产价格是指和平地获得他人的房地产所必需付出的代价一货币

36、或实物、无形资产和其他经济利益。2、房地产存在价格的防提条件有舞些？答：房地产存在价格的前提条件有：.A有用性；B稀缺性；C有效能求。3、舱是有用的物品，其价格是否就越高？:不是。因为越是运用价值大的东西，往往共交换价值就越低，而交换价值越大的东西,往往运用价值很小。4、房地产价格及一般物品价格的共同之处主要有舞些？答：房地产价格及1.般物品价格的相同点有：A都是价格，用货币来表示：B都有波动，受供求因素的影响；C都是按质论价，优质高价劣质低价。5、房地产价格及一般物品价格的不同之处主要有等些？答：1.房地产价格及区位关系亲密，1.般物品价格及区位关系不大。2 .房地产价格实质上是房地产权挖的

37、倚格，一般物品价格主要是物品本.货的价格。3 .房地产价格同时有买卖价格和租赁价格.一般物品价格主要是买卖价格。4 .房地产价格简浩受交易者的小累状况影嘀，一般物品价格不易受交易者的个别状况左右。5 .房坨产价格形成的时间道常较长.一般物品价格形成的时间通常较短。6、什么是房地产求？答：房地产需求是指消费者在某一特定时间内，在每一价格水平下，时某种房坨产所情愿并且能够购买或承租的数量。6、鲁求及须要有何异同？答：需求的形成条件：一是消费者情愿购买，二是且有实力购买。缺少其次个条件，只能看成是须要或欲望；而仅有其次个条件不能使购买行为发生。7、确定房地产普求量的因素主要有哪些？答：确定房地产需求

38、量的因袤有：A该柠房地产的价格水平：B消费者的收入水平；C消雳者的偏好；D相关物品的价格水平；E消费者对将来的预期。8、什么是房地产供应？答：房地产供应是指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所情愿并且能够供应出售的数量。9、确定房地产供应量的因素主要有*些？答：确定房地产供应的因素有：A该种房地产的价格水平：B该种房地产的开发赛设成本；C该种房地产的开发技术水平；D房地产开发商对将来的预期。10、房地产供应及一般商品供应有何不同之处？答：由于土地总量不行增加、建设用地运用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、秒可移动等导致房地产供应及一般商品供应有很大的

39、不同，不能随着房地产需求和价格的变动刚好作出调整.房地产供应缺乏弹性。11、求曲线及供应曲线有何异同？答：房地产寄求曲线表示房地产的第求量及其价格之问的关系，是一条向右下方假斜的曲线。房地产供应曲线表示房地产的供应量及其价格之间的关系,是一条向右上方倾耨的曲线。12、什么是均衡价格？其形成机明是什么？各：房地产均衡价格是房地产的市场需求曲鼓及市场供应曲段相交时的价格，也就是房地产的市场需求量及市场供应量相等是的价格。均衡是市场价格运行的必定趋势，假如市场价格由于某些因素影响而脱离了均衡价格，则必定会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价

40、格。13、房地产价格及其供求的一般关系是什么？答：房地产价格及其需求正相关，及其供应负相关。当供应确定是，需求大价格就是升，需求小价格就降；当需求确定时，供应大房地产价格降，供应小房地产价格升。需求和供应同时发生变更时有同方向变更、反方向变更及变动幅度不同等状况。14、房地产的供求关系有*几种类型？确定某宗房地产价格的供求关系主要是筹种类型的供求关系？答：房地产供求关系有要有：A全国房地产总供求状况；B本地区房地产总供求状况：C全国同类房地产供求状况：D本地区同类房地产供求状况。其中本地区同类房地产供求状况确定着某一宗房地产价格价格水平.15、运用价值、交换价值的含义及其之同的关系是什么？答：

41、运用价值是指物品能满意人们某种须要的效用；交换价值是指一种商品同另一种商品交换的量的关系或比例。运用价值是交换价值的前提，没有运用价值就没有交换价值；但没有交换价值不确定没有运用价值。16、成交价格、市场价格、理论价格、评估价值的含义及其相互关系是什么？答：成交价格是指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易所支付或收取的价款：市场价格指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果：理论价格指经济学假设的经济人的行为和预期是理性的，或者真实帘求及真实供应相等的条件下形成的价格（市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格）；评估价值是指估价师通过估价活动所得出的估

42、价对象的价值。成交价格图围着市场价格而上下波动，市场价格图围着理论价格上下波动。房地产估价是评估房地产的市场价格。17、成交价格是如何形成的？答：正常成交价格形成条件有：A公开市场：B交易对象本身具各市场性：C众多的买者和卖者；D买者和卖者都不受任何压力完全出于自愿：E理性且自私的经济行为；F买者和卖者都具完全信息；G适当的期间完成交易。18、什么是卖方市场？什么是买方市场？它们是如何影响成交价格的？等：买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成

43、交价会偏向买方最高出价。19、正常成交价格及非正富成交价格如何区分？答：正常成交价格是指交易双方在公开市场.信息畅通、同等自愿、诚恳无欺，没有利害关系下进行交易所形成的价格,不受诸如垄断或强迫交易、对交易对象或市场行情不了解等不良因素影响：反之则是非正常成交价格。20、招标成交价、拍卖成交价、拴牌成交价和协议成交价的含义是什么？答：招标成交价是指实行招标方式交易房地产的成交价格；拍卖成交价格是指实行拍卖方式交易房地产的成交价格；挂牌成交价格是指实行挂牌方式交易房地产的成交价格：协议成交价格是指实行协议方式交易房地产的成交价格。21、评估价值受估价师哪些因素的影嘀？怎样才能评估出合理的价值？答：

44、评传价值受估价师专业学问、阅历、职业道德等状况的影响。22、某宗房地产的评估价值为100万元，实际成交价格为120元.这是否*咪着该讦估价值不是客观合理的？或者反过来，说明该成交价格是不正富的？答：23、什么是比准价值、收兹价值、积算价值？答：采纳市场法求得的价值为比准价值：采纳成本法求得的价值为积算价值：采纳收益法求得的价值为收益价值。24、市场价值、投费价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值的含义及异同是什么？答：市场价值满意8个条件。快速变现价值是指不符合市场价值形成条件中的“交易双方有较充裕的时间进行交易”下最可能的价格。谨慎价值是指在存在不确定性因素的状充下普守谨慎原则评估

45、出的价值。在用价值是指在现状运用下的价值。送金E1.也是指在非接着运用条件下的价值.25、投资价值、市场价值的含义及其区分和联系是什么？答：投资价值：两种含义，一是值得投资，二是从某个特定的投资者的角度来衡量的价值。市场价值过去称为公开市场价值：估价对象由熟识状况的交易双方以公允交易方式在估价时点自愿进行交易的金独。市场价值来源于市场参及者得共同价值推断，是客观的、非个人的价值；投资价值是对特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一点上，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同。评估投资价值及评估市场价值的方法通常是相同的，所不同的主要是有关参数的取值。就投资价值

46、及市场价值相对而言,房地产估价通常是评估房地产的市场价值。25、买卖价格、租If价格、衽押价值、典价、保险价值、计税价值和征收价值的含义是什么？答：买卖价格指房地产权利人实行买卖的方式将房地产转移给他人，而收取的价款。租赁价格指由房地产出租人将房地产租赁给承租人运用，而向承租人收款的价款。抵押价值理论上讲是指当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵抨房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额:。保险价值是将房地产投保时，为确定保险金额供应参考依据而评估的价值。计税价值是指为税务机关核定计税依据供应参考而评估的房地产价值或租金。征收价值是为国家征收房地产确

47、定补偿金额供应参考而评估的被征收房地产的价值。26、租It价值及租赁权价值的含义及其之同的区分是什么？答：27、全部权价格、运用权价格及其他权釜的价格的含义是什么？答：全部权价格是指房屋全部权价格、土地全部权价格，或者房屋全部权及土地全部权价格。运用权价格主要是指土地运用权价格。其他权益价格泛指全都权价格、运用权价格以外的各杓房地产权益的价格（租赁权价格、地役权价格、抵押权价格等）。28、完全产权价值、无租约限制价值、出租人权数价值和承租人权拉价值的含义及之同的关系是什么？答：无租约限制价值是指全部可出租部分均依据市场租金水平确定租赁收入所求取的价值。完全产权价值不仅是不考虑租赁因素影响的价值

48、，而且是不考虑抵押、查封等因素影啕的价值，是干净的房屋全部权和干净的某种土地运用权的价值。出租人权i价值也称为由租约限制价值、带租约的房地产价值，是指已出租部分在其租赁期间依据租赁租赁合同约定的租金确定租赁收入、租赁期间届满后和未出租部分依据市场租金水平确定俎赁收入所求取的价值。承租人权益价值即租赁权价值，是指依据租赁合同约定的租金及市场租金的差额所求取的价值。无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值29、原始价值、公允价值、廉而价值、市场价值的含义及其区分和联系是什么？答：原始价值、账面价值、公允价值是会计上运用的一组价值假念。原始价值指一项资产在当时取得时实际发生的成本：账面价值指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额；公允价值指在公允交易中，熟识状况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金欲；市场价值也称实际价值，指一荐资产现时在市场上所值的价格。30、市场调整价、政旃指导价、政府定价的含义是什么？答：市场调整价是指由经营者自主制定的