某市房地产企业投资风险控制存在的问题及对策分析研究 财务会计学专业.docx

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1、某市房产企业投资风险控制存在的问题及对策摘要近年来，随着市场经济的不断发展，我国房地产业不断扩张并在逐渐走向成熟，在国民经济中的地位日益突出。作为国家经济发展的支柱产业之一，房地产企业的发展不仅受国家的宏观调控的影响，同时对于带动当地经济增长有着不可替代的作用。房地产业具有许多不确定性，会给房地产项目投资开发带来风险，因此要想提高房地产开发的经济效益，需要在投资决策前科学的分析项目存在的的风险问题，进行风险评估并采取合理有效的措施降低风险。本文通过探讨当前经济形势对我国房地产市场以及某市房地产企业造成的影响，了解了房地产企业的投资特点以及影响项目开发的风险因素，结合某市房地产企业的投资现状，分

2、析了投资开发各个阶段存在的风险问题，最后针对某市房地产企业投资风险控制存在的问题做出相关的对策措施。关罐询：市场经济,房地产企业，投资风险,Theprob1.emsandCountermeasuresofriskcontro1.oftheinvestmentinrea1.estateenterprisesABSTRACTInrecentyears,withthecontinuousdeve1.opmentofmarketeconomy,ourcountryrea1.estateindustryandexpandinginthegradua1.1.ymaturing,thepositionint

3、henationa1.economyincreasing1.yprominent.Asoneofthepi1.1.arindustryofnationa1.economicdeve1.opment,thedeve1.opmentofrea1.estateenterprisesnoton1.yaffectedbythecountrysmacroeconomicregu1.ationandcontro1.,atthesametimetopromote1.oca1.economicgrowthhasanirrep1.aceab1.ero1.e.Therea1.estateindustryhasanu

4、mberofuncertainties,canbringrisktorea1.estateprojectinvestmentanddeve1.opment.Soifyouwanttoimprovetheeconomicbenefitsofrea1.estatedeve1.opment,needscientificana1.ysisoftheprojectbeforetheinvestmentdecision-makingriskprob1.ems,riskassessmentandtakereasonab1.eandeffectivemeasurestoreducerisk.Thispaper

5、discussesthecurrenteconomicsituationofourcountryrea1.estatemarketandtheimpactofthejinanrea1.estateenterprises,understandingtheinvestmentcharacteristicsofrea1.estateenterprisesaswe1.1.asthefactorsaffectingtheriskofprojectdeve1.opment,thecurrentsituationofinvestmentofjinanrea1.estateenterprises,ana1.y

6、zestheprob1.emstheriskofinvestmentanddeve1.opmentstages,fina1.1.yaimingattheprob1.emsofjinancityrea1.estateenterpriseinvestmentriskcontro1.tomakethere1.evantcountermeasures.KEYWORDS：Jinancity,rea1.estate,investmentrisk.1 *O1.1 研究的背景及意义O1.1.1 研究的背景O1.1.2 研究的意义O1.2 国内外研究现状11.2.1 国外研究现状11.2.2 国内研究现状I2房

7、地产企业投资风险分析321房地产企业的概念及特点32.1.1 房地产企业概念32.1.2 房地产企业投资的特点32.2房地产企业投资开发的风险因素52.2.1 政策因素52.2.2 土地因素52.2.3 资金因素52.2.4 技术因素62.2.5 销售因素62.2.6 决策因素63某市房地产企业投资风险控制存在的问题83.1 某市房地产企业投资的现状83.2 某市房地产企业投资风险控制存在的问题93.2.1 前期决策阶段93.2.2 项目进行阶段I1.3.2.3 后续管理阶段123.3 案例分析134某市房地产业企业投资风险控制的对策M4.1 明确区位建设144.2 制定合理规划144.3 多

8、渠道筹资154.4 提高企业自身实力154.5 注工BK量问题164.6 制定正确的营销策略164.7 注重物业管理17参考文献18后记191绪论1.1 研究的背景及意义1.1.1 研究的背景随着我国经济的发展,房地产业逐步成为我国国民经济支柱产业之一。近些年来在国家一系列宏观政策的影响下，随着住房制度的改善，旧城改造政策，购房热潮正在迅速升温而多样化的购房需求推动着房地产投资的迅速增长，某市房地产开发投资呈现快速发展的趋势，但是到20I4年上半年，随着房地产市场下行趋势明显.过高的销色目标使房地产企业完成的情况十分不理想,同时融资的难度也在加大，因而各大房地产企业在投资选地开发方面开始非常谨

9、慎，大部分的房地产企业加入到降价大军中，为了降低投资损失采取了多样化的营销手段。在经历了上半年的一路惨淡之后，下半年某逐渐放开楼市限购政策，如公积金和房贷方面的松动，其过程中不少开发商借此机会提高楼盘销量，只是在限购松绑和贷款政策未变动的情况下，市场改变不大。对于某市来言，在房地产新政贷款、税收等政策的叠加出台下，2OI5年仍将是楼市去库存的消化年，开发商大多通过降价、打折的促销手段减少库存量.1.1.2 研究的意义我国经济正处于快速发展阶段，随着市场的发展，房地产市场也逐渐步入正轨,但是，在利益的驱使下，房地产企业投资开始出现不理性的行为，大量开发别型项目等。大多数房地产开发企业的风险意识相

10、对薄弱，无法在投资前进行预测分析和风险评估，同时政策不完善也促使了企业的盲目开发和投资，导致现在的房地产市场有投资“泡沫”的出现。市场行为不规范，土地供应比例失调等.不仅会使投资者受损，企业面临破产的危险，更严重影响当地经济的发展，这些都是当前房地产市场存在的风险。但是城市更新建设不仅改善了城市景观,提升了城市形象,也增强了人们对此城市未来发展的预期.所以合理的房地产开发是相当重要的,这就需要企业投资者科学的对开发项目进行评估、预测并对房地产企业投资风险控制存在的问题做出相关的对策措施。房地产业作为一个特殊的行业,具有投资大、周期长、风险大的特点.如果投资者不能清醒的认识各种风险而盲目开发,很

11、有可能导致开发项目的亏损,甚至面临破产危机。本文从房地产企业投资风险控制的角度出发,以某市房地产企业为对象，探讨当前的经济形势对某市房地产企业造成的影响。文章分析房地产企业所面临的风险问题，提出了采取科学合理的方法对房地产投资风险进行控制。1.2 国内外研究现状1.2.1 国外研究现状风险的研究起源于西方发达国家，国外的耕究相对于中国要成熟的多.对于房地产投资风险方面的研究始于20世纪6070年代,涉及投资风险与防范和风险决策等领域。例如Greer.GE(1997)在房地产投资决策分析(第4版)(InvestmentAna1.ysisForRea1.EstateDecisions)中对房地产投

12、资风险进行了分析.并研究了投资不同类型房地产带来的收益和对策等问题“RogerESindt编写的(Rea1.EstateInvestmentAna1.ysisandApp1.ication一书也对房地产投资风险进行了分析.而PeterJovanovich和DavidSpau1.ding,主要研究了房地产项目的投资风险识别和防范等。格里尔所著的房地产投资决策分析，通过对市场研究、信贷资金、风险因素等方面的分析，主研究了美国房地产运作的主要领域。以此可以借鉴其研究方向对某市房地产业投资风险进行控制分析。1.2.2 国内研究现状相对中国来说对风险方面的研究较晚，还不算成熟，而对于房地产投资风险方面的

13、研究是从20世纪90年代房地产泡沫破裂后逐渐起步。刘坤在时代经贸发表的浅论房地产投资风险的分类及特征中较全面的介绍了房地产企业存在的各类投资风险及其相应的特点，为之后分析投资风险存在的问题及对策提供方向。张建旭在房地产投资风险分析与防范研究（商品储运与养护28年O1.期第30卷）中提出房地产投资过程中风险与收益并存的，而中国房地产投资正处在经济转轨时期,风险难免会存在。孙思忠和史伟利编著的关于房地产投资风险防范策略的探讨（集团经济研究2007）推动了房地产业对投资风险的了解.对房地产投资风险及其防范策略进行了阐述。娄国豪（2006）在中国房地产期刊上发表了房地产项目开发中的风险及对策分析提到从

14、房地产开发企业内外信息的两方面进行科学有效的风险分析，指出了影响的具体风险要素，并对此提出科学风险防范的具体措施，为企业的投资项目运行提供风险控制指导。综上所述，针对房地产投资风险方向的研究已取得一定的成果，但同时也存在一定的不足。例如刘坤发表的文章中只是分析了投资风险的类型和特点，没有分析带来的具体问题和解决方法。同样，其他的学者也只是选取某一方面或利用某种方法来分析房地产企业的投资风险.缺乏对某一地区房地产企业的详细研究，总体来说分析的还不全面C本文具有针对性,详细的分析某市房地产行业的现状及存在的问题，然后针对问题提出相应的对策。2房地产企业投资风险分析2.1 房地产企业的概念及特点房地

15、产企业，是以营利为目，从事房地产开发、经营、管理和服务活动的经济组织。不同的房地产企业具有不用的经营模式,但总体上可以划分为两类：一类是通过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段最后取得销售收入的销售物业模式，另一类是将开发完成的房地产留作自用或通过出租等方式取得经营收入的自恃物业模式。2.1.1 房地产企业慨念房地产企业，是以营利为目，从事房地产开发、经营、管理和服务活动的经济组织。不同的房地产企业具有不用的经营模式，但总体上可以划分为两类：一类是通过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段最后取得销售收入的错售物业模式，另一类是将开发完成的房地产留作自

16、用或通过出租等方式取得经营收入的自恃物业模式，2.1.2 房地产企业投资的特点房地产企业作为一个独立的行业，其进行的房地产开发是房地产投资最普遍的形式。作为一项投资活动，自然会存在一定的风险系数,即会面临投资的成功或者失败.相对其他投资活动，地产既有相同于其他投资活动所面临的风险，又具有自己独特的所面临的风险。由于其前期投入资本较大，项目运行时间跨度较大，涉及面比较广等特点，房地产企业投资所面临的风险是错综复杂的。对于房地产企业来说，在筹集资金时.可能由于自身的财务状况和资金结构的变化会对未来收益产生影响；而在开发建设时，也会因承包商的管理以及项目控制方面影响投资者目标的实现。2.2 房地产企

17、业投资开发的风险因素房地产行业涉及生产、消费多个方面，影响金融、建材等相关产业的发展。不仅影响人们的生产生活,还能促进国民经济的发展。在其投资开发过程中.存在以下影响因素.2.2.1 政策因索房地产业对于经济发展具有重要的作用,所以这些年来，政府不断的出台不同的政策对房地产这一行业进行调控，这其中包括土地政策、货币政策等一系列的相关政策。虽然房产调控仍在部分地区继续执行，但是各上市房地产企业年报数据的公布显示,市场处于回暖阶段。房地产行业仅靠提升自身能力已经跟不上整个行业的快速发展，更不能跟上经济发展的大势。另外，已经有很大一部分中小房地产企业在这个过程中被大的企业吞并或者被市场淘汰，房地产企

18、业所面临的风险正在逐渐加大。2.2.2 土地因索为了保证房地产行业的健康发展，国土资源部先后发布了关于做好房地产用地管理和调控重点工作的通知、闲置土地处置办法；国土资源部、财政部等四部委联合发布了关于加强土地储备与融资管理的通知，明确规定在保证农民耕地占有量的基础上重点保障先进制造业、高新技术产业、现代服务业、文化产业、战略新兴产业、重大基础设施和民生项目用地。在这种政策的前提下可能会要求开发商企业将自己的开发重点向相关企业进行转移，才能使自己符合政策的要求，从而减少自己所遇到的风险，2.2.3 资金因索适着我国经济增速不断放缓，为了刺激经济稳定发展，央行先后降低准备金率、降息等,这是一个政策

19、宽松的信号，直接目的是稳定经济增长。从信贷需求面看.2014年由于房地产调控政策放松，实际融资成本触顶下行。从信贷供给面看，根据人民银行2014年第四季度中国货币政策执行报告，2015年央行将继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度，为经济结构调整与转型升级营造中性适度的货币金融环境。市场资金流动加快以后，必有部分资金流入房地产行业,带动楼市复苏。2.2.4 技术因索技术风险主要存在于房地产投资的项目规划阶段和建设阶段。例如建筑材料更新，可能弓I发材料成本的上升：生产力因素短缺风险直接影响建设工期,从而增加开发成本.而项目存在质量问题,需要返工处理就会延长工期,同样也会加大投资成本“开发中发现

20、设计方案不合理需要变动时,需要通过追加成本进行设计变更。这些风险或多或少对房地产企业的投资开发产生影响。2.2.5 箱管因索对于房地产行业来说,销佞是龙头.企业只有将自己的房产进行了销隹才能带来效益，成本与销售速度影响房地产行业的收益.房地产公司如果大幅度的提升销售目标,就会使企业周转率进一步加快；如果大幅度的增长销售规模，企业的盈利水平将得到提高。所以，充足的现金能够影响房地产公司的正常运营。2.2.6 决策因索从项目开始之前的设计规划，到销售模式，项目定位，项目内部控制等，决策都会影响最后的收益。正确的分析或判断自身优势、房地产行业的供求形势和相关政策，用发展的眼光考虑经济形势才能做出正确

21、的决策。另外投资决策部门的预测能力也会带来一定的投资风险，没有全面考虑到面临的风险将导致销售困难，雄终会使企业面临破产的危险。3某市房地产企业投资风险控制存在的问题3.1 某市房地产企业投资的现状20I4年以来.某乃至全国的楼市都呈现出一种低迷的状态。不仅销量不尽如人意.房价也一路走低。根据某住宅与房地产信息网数据显示，嵌止2OI5年3月底某市内具有开发资质的企业（即开发商）有S6家.在建楼徨508个,像万科、保利、中海、华润等多家上市公司都陆续进驻某.楼盘的集中度大为增加，某至少一半的市场份额被大型房地产企业所把持,而一些残存”的小房地产企业只能在夹缝中求生存。从宏观经济方面来看,近几年房地

22、产投资处于增长状态,数据来源：某市年国民经济与社会发展统计公报因某独特的地理环境及历史因素，某市的房地产企业所面临的风险也具有自己的特点。某南面环山，北靠黄河，地下泉水资源丰富，这也造就了某南北距高短，东西距离过长的现状，房地产开发企业在进驻某地产市场之前，一定要对某的实际情况进行了解,否则会面临不小的风险。2015年，某房地产市场基本同国家大的市场相似，已经进入到一个良性发展的阶段，土地市场慢慢降温,房地产消费市场客户投资需求减少，主要市场客户为刚性需求，随着国家政策的不断出台，人们购房热情重新点燃，但是某库存房屋数量巨大。截止2015年3月底某市内6区拥有可售房屋近2()万套，就某市场来看

23、,目前最主要的问题是去库存。3.2 某市房地产企业投资风险控制存在的问题房地产的投资风险存在于投资过程的每个阶段中，通常包括前期决策、项目进行、后续管理三个阶段，每个阶段都存在不确定的投资风险控制问题。对风险进行阶段性的识别，使开发商根据阶段性的特点采取相应的防范措施，会起到事半功倍的效果。3.2.1 前期决策阶段投资决策阶段是整个房地产开发过程辰先开始的一部分。项目尚未开始，所以存在最大的不确定性。作为项目的开始，决策是否合理关系到整个开发项目的成败.而项目一旦开始进行，如想修改.将影响整个项目在后续的运作。另外项目位置带来的风险也不容忽视，例如地价与城市规划将影响项目的决策,不同的地理位置

24、地价也有所不同。而地理位置除了我们常说的自然位置还包括社会、经济地理位置等.不能够很好研究其变化情况及趋势,将带来一定风险。在考虑各方面的因素后，最终要做出一份合理而完整的决策方案.(1) 土地问题在房地产项目开发过程中，土地是非常重要的，土地市场的变动影响着房地产企业项目的开发。尤其在2013年某的土地市场频现热浪.交易市场相对混乱,某市政府通过出台相关的政策加以调控与监管，例如房地产试点等，而到2014年，某市土地市场可谓是跌宕起伏.直到下半年限购政策的开放才使土地市场回暧，另外开发商大都选择优质地段进行开发投资.这就面临土地供应不足的问题，优质地块大多会由大型房地产企业获得。目前受某地理

25、因素影响.南部地区由于鲁能、中海几家大型房地产企业的进驻，基本处于饱和状态；北部地区由于受黄河的影响以及以前经济发展的原因（物流企业占大多数）也已经没有多余的土地供应；自2009年房地产行业大跨步发展及全运会在某的举办以来，某东部地区以高新区为代表，土地基本出售完毕；目前来看.某今后的土地供应的基本市场在某西部，特别是某西站交通枢纽的建设，会带动西部地区房地产市场的发展，万科、保利、恒大等大型地产企业先后进驻某西部地区。而对于那些小房地产企业很难拿到位置优越的土地，只能在离市区稍远的郊县地区进行项目的开发。2014年某市土地供应面积为720.12万整体供应较去年大幅回落，但仍位居四年土地供应第

26、二名.高于2011年与2012年土地供应。2011-2014济南市房地产市场土地供应分析数据来源：某国土资源局（2）规划问题项目的整体规划对项目的成功有着决定性的作用,整个的规划包括项目整体的设计、项目前景的规划（暨制定合适的销售策略）、项目的财务和税收的规划等等。一个合格的开发企业在决定取得土地之前，就应该根据政府发布的土地要求（如容积率、绿化率等）做出适合自己企业的规划并制定相关的详细流程。虽然对项目进行预测不可能完全的正确.但是会给企业指明一个明确的发展方向。在对整个的项目进行规划时,因为有些因素的不确定性,会带来一些问题,例如：盲目的相信市场潜力,制定不切实际的销售政策；对土地容积率的

27、利用不当，使规划的销售面积减少,从而减低销佶收益。因为规划的不珊定性，要求开发企业在进行规划的时候要尽可能的详细分析各方面的因素,从最不乐观的结果进行分析，3.2.2 项目进行阶段项目进行阶段就是按照决策方案具体的实现房地产的投资计划，从筹集资金、获取土地，到进行施工建设，将面临不同的问题.(I)资金问题在资金筹备过程中,会面临因贷款利率、期限变化带来的风险因为房地产开发是比较倚重资金支持的，每一个环节都需要资金的保证才能顺利的进行.假如企业不能保证资金的足额支持，整个项目可能会面临难以进行下去的局面“项目对资金的依赖,要求企业在筹集资金的时候尽可能的拥有自有资金，不能单纯的依赖银行等柒道的资

28、金，包括某市内的大部分地区房地产开发企业通过银行贷款的方法筹集资金，因此受利率变化的影响较大。8.007.006.005.004.003.002.001.00C112012-2015商业贷款*-4Z0.I78。665_:U.UU2012-6-82012-7-62014-1.业贷止（5年以上）-与个人公积金贷款利率G11W4.50-4岁5y4.00I3.503.00O112.001.501.000.50111111-122015-3-12015-5-11-个人住房公积金贷款(5年以上)IU-UU适若近几年来商业贷款与个人公积金贷款利率的下降，给房地产企业带来的明显结果有两个方面,最直接的是房地产

29、企业通过银行熙资的成本降低.一定程度上缓解了开发企业的资金压力，同时影响了开发商的定价策略；其次是直接降低了购房者的买房成本,进一步提高了房者的购房意愿。(2)施工管理问题在施工过程中由于管理不善、措施不当，会给项目带采直接的利益威胁.要严格控制项目建设的各个环节，时间管理和沟通管理不当引起的重复建设，工程质量不过关,工程的进度严重落后,都会给开发企业带来直接的影响。3.2.3 后续管理阶段房地产投资最后的阶段是房地产的经营管理阶段，直接影响房地产投资收益的实现问题，是非常重要的一个环节。(I)营销问题准确的营销策划是必不可少的，其中包括价格定位、销售渠道、营销方式等。而市场供求和购买力的变化

30、将直接影响项目的定价,价格过高会引起房地产的销生困难,价格过低很难获得投资收益。此外,销售过程中沟通管理不畅,物业管理不当也将严重影响销售进度.不同的销售方式也会有不同的风险，因此,需要开发商对市场准确判断和分析，考虑多方面的风险因素.加强项目的内部管理.做出一系列非确定性的决策，使房地产项目能够顺利进行。(2)管理问题在经营管理阶段，经营政策和管理方法较不合理,特别是项目现场的管理都会影响到经济效益。现阶段来看越是大的房地产企业越重视经营的管理，但是大部分房地产企业还是容易忽视经营管理的方法。随着市场竞争的日益激烈特别是2014年下半年以来，房地产市场下行趋势明显.根本没有达到预计的销量目标

31、,楼市成交频掀跌势，致使不少房地产企业加入到降价大军中.房价不断松动e这就要求各房地产企业更要重视经营的管理,降低经营成本，从而能达到预期的效益,目前某市场的房地产企业在经营管理阶段都在进行开源节流。开源就是说多方式进行房产销售.利用任何可以利用的方式对自己的房源进行销售或者对外出租，节流就是说在项目进行阶段过程中避免任何不必要的支出，减少浪费,特别是因为自身设计或者规划过程中造成的更复建设，从而通过开源节流的政策.扩大项目销售,节约建设从成本，达到利益最大化。3.3 案例分析房地产开发是一个漫长而复杂的过程，其中任何一个方面出现问题.都会给项目带来不可收拾的后果。如今，全国各地都有“烂尾楼的

32、存在，某最著名的烂尾楼项目彩石山庄项目，2(X)6年三联集团在某市历城区彩石镇与政府联合开发2400亩的高品质农业项目基地”.彩石山庄项目也同时启动。从轰轰烈烈的大肆宣传到展后的成为震惊全国的烂尾项目，究其原因，就是项目在开发的环节出现了问题,使项目成为了牺牲品，给当地的百姓、给某市政府也带来了严重的影响。首先是项目的前期规划出现问题，当时正值房地产行业快速发展的时代，三联集团没有顾忌自身没有开发经验，盲目的对该项目进行投资，另外企业没有考虑到项目所在地的经济发展，盲目乐观的估计了当时的购买力，缺乏对整个项目的具体掌控,没有一个详细的发展规划。其次企业在项目开发之际没有考虑到实际的成本支出,正

33、是因为三联集团没有开发的经脸可以借鉴,更没有制定合适的策略,这就使得整个的项目建设管理混乱，重复建设严重，大大的提高了项目的经营成本,最后造成了项目入不敷出。再就是项目开始阶段，由于政策和监管的缺失，开发商收取大量售房款项后挪作他用.最后造成项目的资金流断裂。另外在经营管理方面.该项目在尚没有取得商品房预隹证的情况下就开始预隹，存在隐患。种种原因造成了某最著名的烂尾项目，直到2014年下半年，在山东省政府出面协调之下才妥善处理了该项目。可见，虽然可从行政管理体制、政策导向等方面采取有效措施对项目进行控制，但最终有效防范风险的关键还在于开发商自己。4某市房地产业企业投资风险控制的对策4.1 明确

34、区位建设选择最佳投资区位，做出投资组合策略正确投资区位不仅能减少投资风险，还能提高未来的预期收益。人们常说:天时地利人和能够提高事件的成功率，可见地理位置具有举足轻重的作用。而在房地产行业，还要考虑所选项目开发位置的交通、商赞、社会状况，当然还包括该城市的未来发展趋势“就某现阶段来看.2015年初的国土资源局会议发文显示，日后土地供应会向西部及周边发展。这也就要求现阶段的某市房地产企业改变自己的经营策略，向西部和周边进行发展.但是由于这些地区经济相对发展比较落后，这些企业必须在保证工程质量的前提条件下进行控制,通过降低建筑成本或降低收益率来适应某房地产市场的发展。另外房地产投资考虑交通及购物是

35、否便利以及影响孩子上学的文化环境等。投资者在选择位置时也要考虑未来投资环境变化对其投资项目的影响,加重对投资环境的预测分析。而不同房地产投资类型,根据其不同特征加以分析再做出利于决策目标的选择，选择搭配不同类型的房地产来降低投资风险的策略，4.2 制定合理规划作为一个开发企业，在决定开发一个项目的时候就应该对整个项目进行全方面的规划。首先.在对所看中土地进行摘牌之前.要对所看土地进行详细的了解.包括该块土地的所有要求数据,根据该数据再根据自己企业实际的情况进行规划，作为开发企业开发一个项目,最重要的一个数据就是要充分利用容积率.其次，要根据自己项目的实际情况，对整个开发过程进行详细的开发流程进

36、行规划，包括各部门的详细分工,使各个部门对自己的工作明痢,规划明弱就能避免在以后的开发过程中出现因为分工不明出现相互推诿.从而给项目带来不必要的投失。再次，要根据项目当地的针对政策.制定相应的财务和税收的规划，既不能偷税漏税,又不能重复交税，尽可能的做到合理避税，使项目利益最大化。4.3 多渠道筹资目前某市房地产企业的筹资方式比较单一，K以上的企业都是通过银行进行筹资，柒道单一，风险较大。以前的单一的在银行进行开发贷款已经不适合现阶段房地产企业的发展,就目前来看.现在新兴产生很多的筹资渠道。在某的房地产行业里比较流行的是将手中库存物业进行对外出租或者放到银行进行抵押贷款，当对该物业进行销售的时

37、候，在将物业从银行手中赎回进行销售，这样可以保证库存物业始终能给企业带来收益，4.4 提高企业自身实力房地产行业具有投资金额大，资金收回时间长的特点，对投资者能产生持续而长期的影响.一旦投资项目开始进行，短期内资金很难收回。为了保证投资决策的正确有效，必须按科学的投资决策程序，项目不能脱离市场的实际需求和现实情况,否则不但很难通过政府的审批,而且会对自己项目产生不可收拾的后果.所以企业要提高自身实力，正确做出决策，主要把握以下几点。第一，根据自身企业的经营情况准确定位一个房地产企业的目标市场。不能单纯为了追求利涧，制定不符合企业实际的蓝图.并不断地扩张企业的规模而忽视房地产业的高风险性。第二，

38、建立合理的企业内部组织结构.提高人员的管理水平，加强长期股权投资的过程管理。建立并加强企业管理信息化系统建设.其会直接影响投资项目的高效运作第三，建立健全企业风险防范评价体系，提高企业管理者的风险防范意识.科学的规避风险，以便做出投资风险的投资决策“很多房地产商就是缺乏风险意识，盲目的投资,使得资金链断裂,造成严重的损失。因此.企业要不断地强化风险意识。4.5 注重工程质量问题在项目实施这一阶段，开发商要实行程序化的管理，建立项目质量保证体系,防止在施工过程中由于管理不善、措施不当以及资源的短缺对项目的质量造成影响。出现质量向翅一方面会由于房地产市场的变化而错过最佳的租售时机，间接的影响经营管

39、理阶段；另一方面会增加相应的管理费用.投资成本会增加。面对由于设计变更或方案设计不合理带来的风险，企业设计部要加强施工前图纸的审查工作,提高审图的质量，了解关键工程部位的质量问题，更好的保证工程的质量问题，所以最主要的就是房地产企业要在投资决策阶段做好规划和设计。对于房地产项目的建设阶段，存在招标和承包合同的风险，所以加强招投标的力度，在缩短工期,提高质量方面回取得的明显的效果.可以使工程投资建设得到有效的控制。另外要签订公正合理的承包合同，合同条款要完善，阐述要严谨.防止因合同而带来的各种问题，4.6 制定正确的普销策咯在经营管理过程中，房地产商要密切关注市场的动态,抓住适当的销售时机.制定

40、正确并准确的营销策略，采用多种营销方式，开拓多种营销渠道,理性制定销售策略.就某市场来言，目前房地产市场处于日渐平稳的发展阶段，就这种现状，所有房地产企业应该加大项目的宣传力度,而且所有的宣传应该切合实际情况，对自己的项目进行详细的分析，是潜在购房者通过宣传就能了解项目。现在开发企业中比较流行的营销策略就是对项目进行网络宣传。适着网络时代的到来，越来越多的开发企业陆续将自己的项目放入网络平台进行销售,打开多种销售渠道,通过这种方式，使潜在购房者不用亲自到项目现场就能了解项目，而且能通过网络针对项目进行交流,做出比较，从而使顾客理性的购房。4.7 注公物业管理注重物业管理,目前所有的开发项目都是

41、在开发之前就对物业管理进行招标。中标物业企业对整个开发项目进行前期的物业管理,加强物业管理人员的素质，切实的为业主解决问题，定期检查.杜绝各种安全隐患.这样可以通过良好的物业管理树立良好的房地产项目形象，从而提高项目在广大业主间的口碑。目前某大型的房地产企业基本都有自己下属的物业管理公司,这样既方便管理.又能保证切实的落实业主的意见和建议，但是这种情况也会造成开发商和物业对相关问题进行推诿,不作为*参考文献1普桂圆.浅析房地产投资风险及其防范对策J承庆三峡学院学报，2004(6).2张铁平.房地产投资风险分析与投资决策9.华中科技大学，2006:7183 Greer.G.E.Investmen

42、tAna1.ysisforRea1.EstateDecisions,19974 RogerESind1.Rea1.EstateInvestmentAna1.ysisandApp1.ication,20105盖伦E格力尔.房地产投资决策分析M.上海:上海人民出版社，19966刘坤.浅论房地产投资风险的分类及特征UJ.时代经贸:下旬，2008(13)7张建旭.房地产投资风险分析与防范研究IJ1.商品储运与养护，2008(1)8孙思忠、史伟利,关于房地产投资风险防范策略的探讨U1.集团经济历究,2007(18)9娄国豪房地产项目开发中的风险及对策分析1.g中国房地产，2006(08)10李江宏.房地

43、产投资风险及其防范措施1.J建设监理，2008(ID11刘秋雁.房地产投资分析H东北财经大学出版社，2003(6)12冯套柱等.房地产投资风险评价研究U.沈阳理工大学学报，2005(3)13孟晓苏.中国房地产发展M.北京大学音像出版社，200714王新文.规划泉城M.中国建筑工业出版社，200817赖湘涛.房地产投资风险及对策初探U.湖南大学学报，2002(3)18徐晓音.房地产投资风险与防范对策研究1J商业研究，2002(9)191王彤.房地产开发项目投资决策风险分析1D武汉理工大学，2003房地产业作为国家经济发展的支柱产业之一，其发展对于带动当地经济增长有若不可替代的作用。本文通过分析某

44、市房地产业现状以及存在风险问题得出以下结论。第一，某市房地产市场基本进入一个良性的发展阶段，土地市场显低温走势。2015年某市房地产市场最主要的问题是去库存。第二，某市房地产业结构、土地供应结构矛盾突出,房屋需求与供应方面呈现不合理的状态。第三,在整个行业发展的过程中，某的房地产企业也存在很多不可避免的问题，房地产企业要想让项目健康长久的发展，必须面对这些问题，并通过自己的努力解决这些问题，房地产企业由于其自身的特点决定了房地产投资是非常脆弱的社会环境，经济环境，项目管理和施工环境等诸多因素的影响，因此房地产企业首先应建立健全内部控制制度“为有效地实现各种业务的程序是保护房地产开发企业的开发资

45、金的内部控制制度，资产的安全完整.维护房地产开发企业的信誉和实施危机管理，促进房地产开发企业的正常运行。其次,在实施过程中，房地产企业项目经理为了避免新官上任三把火.要持之以恒，避免恶性的.因为房地产企业项目管理，如果计划不造成的完成情况高度重视，好的管理系统的开发是没有严格执行,在麻痹的思想存在低估的想法.在工作后将被动,严重影响企业的信誉，并最终导致生存危机。最后，在管理过程中，财务管理人员也应根据房地产企业自身的经营活动和财务管理的特点,加强基本的决策能力.结合市场经济发展的要求，积极探索搬迁从征地到建设.再到商品房市场。对物业管理整个开发和运作全过程的财务管理体系，形成规范化、规范化、制度化的企业财务管理机制.以提高企业财务效益为出发点，积极探索融资渠道,加强企业资本投资运营管理，降低资金成本和财务风险的根本目的=总之.在企业的稳定和健康发展的所有方面的业务管理活动打下了很大的隐患.房地产企业的财务风险,对这些风险的房地产企业必须给予足够的重视.其原因进行科学分析，加强有针对性的预防措施。从预算执行.财务管理能力培强，资金管理系统的改进和成本控制等方面入手,切实提高财务管理能力,降低企业的财务风险和风险，从而提高企业的核心竞争力，使房地产企业保持不败的地方。