商业地产研策报告提纲12.1更新.doc

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1、第一篇 拓展建议研究1城市分析整个城市1.1城市综述城市概述,面积、位置、交通、城市等级等1.2城市经济当年城市GDP,城市人口,人均GDP,人均可支配收入,人均消费支出城市间经济指标比较,横向分析城市历年发展指标比较,纵向分析城市产业结构与主导产业、优势产业分析1.3城市规划城市总体规划规划图与规划要点商业规划与新城区规划交通规划1.4相关经济政策宏观经济与金融政策房地产政策商业发展政策1.5结论与分析归纳分析,判断城市可进入性2区域分析区域2.1区域概况城市版块划分板块划分依据板块划分示意图城市各版块特征分析地域特征人群特征商业环境交通环境项目所在区域市场分析项目所在区域项目商业市场概述主

2、要商业项目分布对标/竞争项目分析项目基本资料-位置、规模、现状、开发商项目主题定位项目业态业种比例项目业态业种规划布局项目主要品牌项目主要消费群项目经营状况2.2区域规划项目所在区域的未来规划2.3区域分析小结根据以上分析归纳项目所在区域的市场特征、各类项目业态业种布局、品牌的经营现状,寻找可能的市场空间.3项目适应性分析所在项目3.1基本信息项目指标位置、面积、性质、容积率地块形状平面图地块现状特征地块内部实景图地块四至实景图3.2环境状况道路环境道路实景与描述交通环境公交线路与覆盖区域地铁线路与覆盖区域自驾车3.3结论与分析根据项目客观现状、数据、规划指标等,判断项目的业态、业种适应方向.

3、通过横向、纵向经济分析、城市区域市场分析、规划分析、政策分析、区域市场分析,区域对标/竞争项目、地块特征分析等,给出拓展建议.第二篇 项目定位研究商圈与本项目分析+本项目建议4区域商业与对标/竞争项目分析4.1商圈界定根据项目规模、规划指标等初步界定目标商圈.4.2区域业态现状分析城市综合体区域内城市综合体的数量、分布、规模、经营状况简评商场区域内商场的数量、分布、规模、经营状况简评商业街区域内商业街规模、特点与经营状况简评社区商铺区域内社区商铺的经营特点与经营状况简评商业总面积统计区域内所有业态的面积统计4.3区域业种现状分析餐饮区域内餐饮业的整体概述、餐饮业类别、整体布局、主要分布楼层、经

4、营状况等服饰区域服饰零售业的整体概述服饰零售业主要分布、经营方式与经营状况等百货零售区域百货业概述,百货分布、主要百货品牌、规模、经营状况休闲娱乐区域休闲娱乐业概述,休闲娱乐业类别、分布、经营状况装修、装饰、建材、五金区域装修建材业概述、装修建材业分布、经营状况文体、健身、美容各业种面积比例各业种平均商业坪效与商业总面积结合,计算区域总营业额4.4竞争/对标商业项目分析N个竞争/对标项目分布图基本资料项目位置、建筑面积、建筑规划、开发商、运营商、停车位.经营定位、主题定位功能规划、布局各商业经营区、辅助功能区、主入口、主通道、次通道、动线规划、电梯位置、数量、卫生间、卸货区、垃圾处理区等.业态

5、业种规划、比例各业种平面与立体布局、各业种面积比例目标客户客户来源、年龄、性别、消费习惯等经营状况日均人流量、营业额等项目租售价格与租售状况租售价格、租售方式,返祖、包租、免租期、物业管理费租售比例主要客户来源4.5结论与分析分析商业市场各业态业种经营情况、总营业额,判断各业态、业种的饱和度.寻找市场稀缺空间.5消费者需求分析5.1社区状况现有社区状况社区楼盘数量、面积、人口来源、目前房价等.未来规划状况社区未来规划,人口规划等5.2人群特征区域内人口总数量、年龄结构、职业类别、经济水平、人均可支配收入、消费习惯、消费构成等.5.3结论与分析根据区域人口数量、人均可支配收入等数据,结合上文区域

6、市场分析中总营业额、商业坪效等数据,计算可开发商业面积与可进入的业态业种.6商家拓展分析6.1业态业种与商家界定根据区域商业市场与消费需求分析,初步界定可能的业态业种方向,选择商家品牌.6.2商家访谈分析餐饮代表品牌商家访谈3-4家服饰代表品牌商家访谈3-4家百货零售代表品牌商家访谈3-4家休闲娱乐代表品牌商家访谈3-4家装修、装饰、建材、五金代表品牌商家访谈4-5家文体、健身、美容代表品牌商家访谈6.3结论与分析分析商家拓展意向,明确项目适用性与经营方向.7项目定位7.1项目SWOT分析项目优势指项目自身的客观优势,规模、形状、交通条件指标等优势.项目劣势指项目自身的客观劣势,规模、形状、交

7、通条件指标等劣势.7.1.3项目机遇项目外部机遇,政策机会、城市机会、市场机会等.项目威胁项目外部威胁,主要来自目前与未来项目的市场竞争等.项目综合评价与发展战略分析强化优势,弱化劣势,把握机遇,错位/优势竞争,寻找项目最科学、符合市场的的战略发展方向.7.2项目定位主题定位定位思路定位表述定位阐释功能定位业态定位业种定位档次定位7.3目标客户定位整体特征描述目标客户群细分与特征描述目标客群终端消费者范围界定与特征描述目标客群经营者范围界定与特征描述目标客群投资者范围界定与特征描述8商业经营建议8.1经营方式建议项目租售建议根据战略、项目特征、市场现状、相关政策、未来预期等,判断项目租售的最佳

8、方式.租售价格建议根据客观市场现状、项目本体特征、规划、未来预期等,判断项目租赁或销售的价格.8.2项目前期租/售策略建议销售策略建议开盘时间、铺位分区顺序、业种选择顺序、商家选择等策略.销售方式选择,包租、返租、委托经营等.租赁策略建议租赁时间、铺位分区、业种选择、商家选择等策略.租赁方式选择,年限、免租期、租金、扣点、物业管理费等.第三篇 项目规划建议9规划设计的目标与理念9.1规划依据相关规划法规划管理规定规划条件9.2地块概况位置面积指标控制要求9.3原则和目标10总体规划建议10.1面积规划面积配比10.2整体建筑格局规划平面布局立体布局10.3建筑形态规划建筑风格等10.4停车位建

9、议11单体规划建议11.1单体面积11.2层数、层高、单层面积11.3铺位划分11.4电梯等其他配置12动线规划建议12.1车流通道12.2人流通道12.3消防通道第四篇 业态业种规划建议13业态、业种规划13.1各业态业种的选择13.2各业态业种的面积配比14功能布局14.1各业种分楼层分区规划14.2各业种分区布局图15业态品牌/主力店建议15.1各业种品牌示例15.2主力店模拟落位附件1消费者调查问卷尊敬的先生/女士：您好！我们正在规划一个重要的商业项目,为了建设更好的商业购物休闲环境.提供更好的服务,我们希望能听取您的意见和建议.对您的个人资料我们将严格#,未经您的书面同意,我们不会透

10、露给第三方的,请您放心.耽误您一点时间好吗？谢谢您的支持!请在所选项目前的编号上打一、基本信息篇1. 请问您是否是#市常住居民？A是 B否2. 请问您目前的常住地址属于#市哪个区域？预设目标城市各区3. 请问您属于以下哪个年龄段？A20岁以下 B20岁-30岁C30岁-40岁 D40岁以上4. 您的性别？A男 B女5. 请问您目前的婚姻状况是？A. 已婚已育 B. 已婚未育C. 未婚 D. 分居/离婚6. 请问您孩子的实足年龄是？参考上一题的答案可选填A. 不到3岁 B. 4-12岁 C. 13-18岁D. 19岁以上 E. 无孩子7. 请问您的平均家庭年收入是多少？请包括所有家庭成员薪水和其

11、他收入,如奖金、津贴、出租房租的租金收入等.单选A5万元以下 B5万元-10万元 C10万元-15万元 D15万元-20万元 E20万元-30万元 F30万元以上8. 请问您的最高学历是什么？A. 小学 B. 初中 C.高中/中专/技校D. 大专/成人大专/电大/夜大 E. 大学本科 F.研究生或以上9. 请问您的职业是什么？A.企事业单位,政府机关的主要负责人 B. 主任/经理/主管C.一般职员,工人D. 自由职业者/个体户E. 离职/退休 F. 学生G.下岗/失业/无业人员H. 家庭主妇 I. 其他二、消费习惯篇10. 请问您平时外出逛街消费的频率是多少？包括外出购物、就餐、娱乐等消费,但

12、不包括您日常去便利店、菜市场等的生活开销A. 每月3次以上 B. 每月1-3次 C. 每月1次与以下11. 请问您平时外出逛街消费外出购物、就餐、娱乐等消费,但不包括您日常便利店、菜市场等的生活开销占您月收入的百分比是多少？ A. 5%以下 B. 5%- 10% C. 10%- 20%D. 20%- 30%E. 20%- 30% F. 30%- 40% G. 50%以上12. 请问您在外出消费中主要包括哪些内容？可多选A. 外出就餐 B. 外出逛街购物 C. 外出休闲娱乐 D. 其他13. 请问您在外出消费中主要通过哪些交通工具到达目的场所？A. 步行 B. 自行车/助动车 C. 出租车 D.

13、 乘坐公共汽车等交通工具 E. 家庭轿车14. 请问一般您去目标购物地点会在您所乘坐的交通工具上花费多长时间？A. 5-10分钟 B. 10分钟-20分钟 C. 20分钟-40小时 D.40分钟以上15. 请问您平均每月在您孩子有关的消费方面支付多少？参考第6题的答案可选填 服饰：A. 500元以下 B.500元-1000元 C.1000元-2000元 D.2000元以上教育：A. 500元以下 B.500元-1000元 C.1000元-1500元 D.2000元以上 餐饮：A. 500元以下 B.500元-1000元 C.1000元-1500元 D.2000元以上 休闲娱乐：A. 500元以

14、下 B.500元-1000元 C.1000元-1500元 D.2000元以上16. 请问过去3个月内您进行以上消费的频率如何？ A. 每月1次与以下 B. 每月2-3次 C每月3-5次 D. 每月5次以上三、餐饮休闲篇17. 请问您在外出就餐选择餐厅时,最偏好以下哪一类？可多选A. 西餐馆 B. 川菜、湘菜馆 C. 苏浙菜馆 D. 茶餐厅 E. 日韩料理店 E. 日韩料理店 F. 东南亚料理店 G. 中式快餐店如大娘水饺 H. 西式快餐店如麦当劳 I. 火锅、干锅店 J. 特色、传统小吃店K. 酒吧、咖啡厅 L. 甜点/小食/茶餐饮/冰淇林店 M. 其他18. 请问您一般外出就餐的频率如何？A

15、. 每月1次或以下 B. 每月2-3次 C. 每月3-4次 D. 每月4次以上19. 请问您一般外出就餐的人均消费为多少元？A. 15-25 B. 25-50 C. 50-80 D. 80-100 E. 100-150 F. 150以上20. 请问您在过去半年内是否有外出休闲娱乐？即在外KTV、桑拿按摩、保龄球、桌球,泡酒吧、溜冰、电影院/戏院/剧院等.A.有 B.没有21. 请问您再过去半年里,有哪些休闲娱乐？可多选A. KTV B. 酒吧 C. DISCO舞厅 D. 桑拿/泡澡E. 保龄球F. 桌球房 G. 溜冰H.戏院/影院I.游戏房J.健身K.其他22. 请问过去半年内您外出休闲娱乐的

16、频率如何？ A. 每月1次与以下 B. 每月2-3次 C每月3-5次 D. 每月5次以上23. 请问您在上次的外出休闲娱乐中的大约人均花费是多少？ A. 50以下 B. 50-100 C.100-200D. 200-500 E.500以上四、零售篇24. 请问您在日常逛街购物中最偏好选购以下哪类产品？不包括在便利店、菜场等生活必需品消费可多选A. 商务正装 B. 商务休闲服饰 C. 时尚休闲服饰 D. 运动休闲服饰 E. 儿童服饰F. 儿童玩具G. 化妆品 H. 护肤品I.黄金珠宝首饰J. 手表K. 家用电器 L. 个人数码产品M进口高档食品 N. 生活家居用品O. 古董、书画、艺术品 P.

17、其他25 请问您平均每月在下列产品种类上的花费大约多少？元男性服饰配件包括服装、鞋帽、配件等：_女性服饰配件包括服装、鞋帽、配件等：_ 儿童服饰与玩具： _个人护肤品： _珠宝首饰: _家用电器/个人数码产品： _进口高档食品： _生活家居用品： _古董、字画、艺术品： _书籍： _其他： _26. 请问您一般进行上述消费的频率是多少？单选 A.每周2次或以上 B. 每周1-2次 C. 每月1-2次 D. 每半年1-2次 E. 每年1-2次27. 请问在您的心目中的理想的购物中心,最好有下列哪些品牌或服务设施.可多选A. 国际奢侈品牌如Bubbery、Marc Jacobs、Chanel等 B

18、. 国际时尚品牌如LEVIS、LEE、ZARA、H&M、C&A、SINO、MORGAN等C. 国内时尚品牌如利郎、ONLY、 VEROMODA、JACKJONES等D. 国内大众品牌如美特斯邦威、以纯、森马等E. 电影院 F. 咖啡店 G. 电子游戏中心H. 茶座I.快餐店如KFC、麦当劳 J. 饭店K护理用品商店如屈臣氏、万宁、丝芙兰美容美发L. 书店M. 药房 N. 音像店 O. 数码电子产品店P. 工艺品店 Q.其他28. 请问您在过去一年内购买过的国际时尚休闲服饰的类型有哪些？多选A. 包具 B. 鞋类 C. 服饰D. 配饰皮带、丝巾、太阳镜、手表等 E. 其他29. 请问您购买的国际

19、时尚休闲服饰的平均单价多少钱？包类：_ 鞋类：_ 服饰：_ 其他：_配饰皮带、丝巾、太阳镜、手表等：_注：调查问卷供参考,根据不同的项目与调研目的应有所调整.附件2对标/竞争项目调查表编号_ 调查时间_年_月_日 调查员_项目名称产权年限原有位置产权年限现有开发商建设周期投资商现阶段进度规划设计单位认购日期广告设计单位开盘日期占地面积建筑面积容积率建筑层数建筑总高面宽：进深物管公司物管费用每层层高车位地上地下数量个购物停车收费按月租赁建筑物外形：建筑风格：中庭设置：广场设置：休闲设施设置：商场主通道宽度： 次通道宽度：垂直电梯品牌：数量自动扶梯品牌：数量电梯位置安排外立面材质外立面色彩广告位位

20、置与规格广告位数量商场装修标准：主要街道临街长度道路状况人行道状况地下通道或天桥周边配套广场、风光带周边商业项目区域商业氛围注意：销售价格起价和最高价的填写应注明相应的铺号楼层面积层高主力商家铺面划分销售均价销售起价销售最高价销售折扣销售率租赁价格入驻状况业态设置招商政策返租销售 是 否返租额度回报率返租年限街铺数量面积面宽进深销售价格销售率返租不返租业态业种平面布局图：购铺目的投资自营区域来源本地外地职业特征年龄特征实例：铺号位置面积销售单价总价月供月租金评析：调查表相关说明：1、 面宽：进深是指整栋建筑的面宽和进深比；2、 产权年限原有是指该地块的产权年限；产权年限现有是指现存的使用年限；

21、3、 建筑物总高：如果该项目为综合物业,应同时填写该栋建筑物的总高和商业部分的总高；4、 建筑物外形：该项填写该项目外形上的主要特征；5、 购物停车收费是针对消费者而言,按月租赁是针对业主和经营主而言的；6、 中庭设置应填写中庭的位置、形状、面积；7、 广场设置应填写广场的位置、形状、面积以与规划设计特色；8、 休闲设施设置应填写休闲设施的类别、位置、规模；9、 电梯位置安排应填写电梯是安排在门口还是卖场中央,或者其他的形式；10、 地下通道或天桥应填写位置和规模；11、 业态业种设置应按层填写,并绘制平面布局图；12、 如果招商政策因业态不同而有所不同应注明；13、 返租年限如果有变化,应该注明具体变化情况；14、 区域来源中外地一栏应填写具体的地域来源.注：调查表供参考,根据项目不同允许有所调整.14 / 15