商业广场收支测算1.doc
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1、商业广场10万物业管理收支测算一、 测算编制的说明1、 本测算按未来运作的模式,保洁、外墙清洗、消杀、垃圾清运、电梯维保、空调水处理等对外发包管理.2、 保安监控系统、消防通道门禁系统、消防与广播系统、服务与管理标识含百货内部标识、停车场设施、高空作业车与垃圾运输车等已作为初始投入,按5年分摊到成本中.3、 考虑超市、餐饮等业种的运营特点与招商的灵活便利,负二层与六七层空调拟采用吊顶式水冷柜机,由商户自行控制供给与日常保养维护,自行承担运行电费,我司只收取冷却塔与水泵等公用设备折旧、维护费用与相应运行电费.4、 根据商业运营特点和购物中心整体形象需求,拟加重购物中心舒适、美观氛围营造,主题景观
2、的设计,与其五一、国庆、圣诞、春节等节日气氛装饰、景观设计.5、 外墙墙体广告与电子屏幕广告,由于面积与具体形式、电子屏幕选型等暂不确定,测算可变程度将比较大.6、 鉴于建筑外立面具体设计、装饰形式、质材,内装修形式与质材,机电设计、选型、具体参数,商户的具体面积分割等等尚不确定,本测算有不周之处,费用项目与数字不尽准确,应以具体运作数字为准.二、 支出预算基本分摊费用预算序号费用项目计算公式与内容月费用元年费用万元1员工工资工资标准见附表一1年按13个月算246700.00320.712工资附加标准见附表一伙食补贴与社保67725.0081.273奖励基金按月工资总额2个月计算41116.6
3、749.344加班工资5%员工月工资12335.0014.805服装费标准见附表一17375.0020.856员工培训10000.0012.007办公费按月预计10000.0012.008 费8部 机4000.004.809清洁费分包162000.00194.4010垃圾清运费按月预计2000.002.4011化粪池清运费按月预计1000.001.2012消杀费按月预计2000.002.4013外墙清洗费每年一次均摊于每月8000.009.6014绿化租摆费用日常室内租摆15000.0018.0015绿化费1710.002.0516初始投入分摊669.08万见附表二,5年均摊11513.001
4、33.8217水电费公共水电公共照明、电梯等设备运行350000.00420.0018电梯保养费17台升降梯1000元/台月+80台手扶梯350元/台月扶350元/台月梯45000.0054.0019日常维修费电梯、空调、消防、保安、配电等系统80000.0096.0020办公室管理费30030元/月9000.0010.8021宿舍租金50025元/月12500.0015.0022节日与环境装饰季节风格装饰、节日气氛烘托等60000.0072.0023业务招待费按月预计8000.009.6024汽车费用油费、修理费、停车费4200.005.0425保险费设备保险与公众责任保险5000.006.
5、0026不可预见1+2+ +253%38585.2446.3027管理成本合计1+2+ 261324759.911614.3828含税管理成本271-5.05%1395218.441700.2429空调运行成本一年运行9个月,按80%负荷测算778541.4934.2530广告维护运行费用电子广告牌、灯箱广告、税222811.60267.3731百货用电成本每平方米建筑面积40W,每天13小时571851.43686.22总成本2968422.873588.09注:电子广告牌建设费用300万,5年分摊50000元.广告税按8.2%的税率计算.此费用未包含可能发生的广告发布证照费用.三、 收费标
6、准与收入预算建议管理费标准:百货公司管理费标准为包空调费:65.00元/月独立铺位管理费标准为包空调费:40:00元/月负二层独立铺位、超市、酒楼餐饮等管理费标准为:20.00元/月不含空调运行费,冷却塔与水泵等公用设备折旧、维护费用与相应运行电费另行分摊.电影院 管理费标准为:6.50元/月停车收费标准:15分钟起计费,每小时5.00元/辆本体维修基金标准:0. 50元/平方米建筑面积月收入预算序号收入项目计算公式与内容月收入元年收入万元1百货公司管理费65元/月407302,647,450.003,176.942独立铺位40元/月6904276,160.00331.393负二层管理费20元
7、/月6904265,740.00318.894酒楼餐饮管理费20元/月22869457,380.00548.865电影院管理费6.5元/月250016,250.0019.506收入合计1+2+595% 按95%出租率计算3,479,831.004,175.807公共场地活动租用收入50.008电费差价独立铺位、六七层餐饮、负二层66.609停车服务费5元/车位387车位10小时30天50%按50%停车率计算290,250.00348.3010墙体广告费收入2100130元/月60%按60%对外出租率计算.163,800.00196.5611电子广告600元/分钟30分钟30天540,000.0
8、0648.00合计收入6+7+8+9+10+114,473,881.005,485.25注:电影院收费是依据#市写字楼管理服务费最低一级收费,即四级6.50元/月计算,空调建议设立分立系统,自行承担运行费与维护费.停车服务费:每天停车高峰约10小时.电子广告按每天30分钟能收费时间计算.每平方米建筑面积管理费用:1700.24万元/年8038512月/年=17.63元/月每平方米建筑面积空调费用未分摊空调折旧费用:934.25万元/年4763412月/年=16.34元/月(一) 百货公司、潮流新天地-1至5层单位面积成本序号费用项目计算公式与内容月费用元/月1管理费用平均分摊 17.632空调
9、费用平均分摊 16.343电费每平方米建筑面积按40W计算,每天13小时 14.044场内保洁费 3.00合 计全包 51.01二独立铺位单位面积成本序号费用项目计算公式与内容月费用元/月1管理费用平均分摊 17.632空调费用平均分摊 16.34合 计水电自行负责 33.97三负二层与六层、七层单位面积成本序号费用项目计算公式与内容月费用元/月1管理费用平均分摊 17.63合 计水电自行负责,规定时间外空调费用另计 17.63三、收支对比序号项 目年度金额万元1收 入5,485.252支 出3,588.09收支对比1,897.16注:预计管理费包括停车费年收入4640.70万元,年费用332
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