2物业管理流程.ppt
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1、物业管理流程,支撑知识,物业管理招投标,物业管理前期介入,物业管理的规章制度,物业入住与装修管理,业主自治管理,物业服务企业,第一节讲授,物业服务企业设立的条件和程序,物业服务企业的机构设置,物业服务企业的权利和义务,第一节 物业服务企业,物业服务企业的资质条件,物业服务企业的资质条件,企业资质概念,企业资质概念:企业资质,主要是为了界定、查验、衡量企业具备或拥有的人力、物力和财力情况,包括企业的注册资金、拥有的固定资产、职工人数、技术力量、经营规模以及经营水平等等是企业实力和规模的标志,物业服务企业的资质等级及相应标准,物业服务企业的资质等级及相应标准 物业管理企业资质管理办法(建住房200
2、7164号)把物业服务企业划分为:一级、二级、三级等三个资质等级,1、注册资本人民币500万元以上;2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中,具有中级以上职称的人员不少于20人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;4、管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100:(1)多层住宅200万平方米;(2)高层住宅100万平方米;(3)独立式住宅(别墅)15万平方米;(4)办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。5、建立并严格执行服务
3、质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有优良的经营管理业绩。,一级资质,1、注册资本人民币300万元以上;2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中,具有中级以上职称的人员不少于10人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;4、管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100:(1)多层住宅100万平方米;(2)高层住宅50万平方米;(3)独立式住宅(别墅)8万平方米;(4)办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
4、5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有良好的经营管理业绩。,二级资质,1、注册资本人民币50万元以上;2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中,具有中级以上职称的人员不少于5人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;4、有委托的物业管理项目;5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统。,三级资质,各种资质的物业服务企业承接的物业管理项目规模,一级资质物管企业,二级资质物管企业,承接各种物业管理项目,承接
5、30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务,三级资质物管企业,承接20万m2以下的住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务,(二)资质申报时需提供的资料,新设立的物业服务企业,其资质等级按最低等级核定,并设一年的暂定期。物业服务企业在领取营业执照之日起30天内,持以下资料向当地的房地产主管部门申请资质:,营业执照;企业章程;验资证明;企业法定代表人的身份证明;物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同。,各种资质的物业服务企业承接的物业管理项目规模,一级资质物管企业,二级资质物管企业,承接各种物业管理项目,承接30万m2以下的住宅
6、项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务,三级资质物管企业,承接20万m2以下的住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务,物业服企业资质等级标准,第一节讲授,物业服务企业设立的条件和程序,物业服务企业的机构设置,物业服务企业的权利和义务,2023年2月1日星期三,物业服务企业主要机构及职责 设置机构时要把握住以下原则:统一领导,分级管理的原则;精干、高效的原则;服从管理、服务、经营需要的原则;权责对等的原则。物业服务企业组织机构的形式,可以是直线制、职能制、直线职能制、事业部制、矩阵制。物业服务企业各主要职能机构的职责是:(1)总经理室:是物业管理公司的最高决策机构。(2)办公室:
7、是物业服务企业的综合管理部门。,2023年2月1日星期三,(3)财务部:负责公司财务收支计划的制定、负责会计出纳、经济核算、租金、统管费、有偿服务费和其他经费的管理。(4)工程部:负责物业机电设备的维修保养;对物业正常的供水、供电;业主的特约上门维修服务;新建物业的接管验收;较大工程的质量监督和验收;房屋及配套设施的日常维护、修缮和施工管理;与供水、供电、市政等部门的业务接洽和相关事务的处理;维修、施工外包合同的起草等。,2023年2月1日星期三,(5)安保部:负责管辖区域内的治安防范、消防工作。(6)环卫部:负责辖区内的清洁卫生、辖区内绿化植物定期护养等工作。(7)管理处:是物业管理公司对业
8、主服务的执行与反馈并提供多种形式服务的部门。(8)经营部:负责公司的商业经营活动。,大型小区管理处架构,第一节讲授,物业服务企业设立的条件和程序,物业服务企业的机构设置,物业服务企业的权利和义务,物业服务企业的权利,物业服务企业的权利内容有三个方面:有权采取完成委托任务所必须的行为有权获得劳动报酬有权根据合同制止违背全体业主利益的行为,物业服务企业具体权利,(1)根据有关法规,结合实际制定管理办法(2)依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理(3)依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费(4)有权制止违反规章制度的行为(5)有权要求业主委员会协助管理(6)有权选聘专业公司承担专项管理业务,
9、但不得将整体管理责任权力及利益转让给其他人或单位,不得将专项业务承包给个人(7)可实行多种经营,以其收益补充管理经费,物业服务企业的义务,(1)履行物业管理委托合同,依法经营(2)接受业主委员会和业主及非业主使用人监督(3)重大管理措施应提交业主委员会审议批准(4)接受行政主管部门监督指导(5)提供优良生活环境,搞好社区文化(6)发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告(7)其他的相关义务。,物业服务企业如何执法?,物业服务企业不是国家执法机构它只能约束业主和非业主使用人因居住活动而引发的一些行为物业服务企业在对业主和非业主使用人的违法行为,无权干涉和又无法追究的情况下负有向有关行政管理机关报
10、告的义务负有协助采取相应措施制止或追究的义务,第二节讲授,第二节 物业管理招投标,物业服务企业如何获得业务?,建筑面积100万平方米的某住宅小区于2004年10月底建成,在选择物业管理机构时,开发商没有进行招投标,而是自己成立了一个物业管理部直接接管了该小区,请分析:(1)开发商的做法是否合适?为什么?(2)根据物业管理条例的规定,开发商应受到怎样的处理?(3)什么情况下可以不采用招投标的方式选聘物业管理公司?,第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;
11、投标人少于3个或者住宅规模较小的(5万平米),经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。,物业管理招标程序:,一 物业管理招标概念与原则,1物业管理招标 物业管理的招标,是指物业所有权人、其法定代表的开发商、业主委员会,在为其物业选择管理者时,通过招标文件向社会公开,由多家物业服务企业竞投,从中选择最佳对象,并与之订立物业管理合同的过程。内容要点:(1)物业管理招标人是特定的(2)物业管理招标的客体是物业管理项目(3)招标是一种竞争方法。,2物业管理招标的原则,(1)公开原则(2)公平原则(3)公正原则(4)实事求是、合情合理原则,二
12、物业管理招标的方式,1公开招标:是指招标人(业主或开发商)通过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招标通知,邀请所有愿意参加投标的投标人的招标方式。2邀请招标:是指不公开刊登广告而直接邀请(3个以上)某些单位投标的招标方式。3协议招标:投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。,三 物业管理招标程序,1准备阶段2实施阶段3结束阶段,1 准备阶段,(1)成立招标机构1)自行成立招标机构 招标人为实力雄厚的大型开发商或联合开发机构,有能力从物业的设计、施工监理到验收,整个开发的过程都统一自行成立招标机构,包揽其
13、“一条龙”的招标工作,物业管理招标也理应由开发商自行成立的招标机构来完成。2)委托招标代理机构招标 最大优点在于招标机构与投标人之间做到信息充分对称,使得在招标项目专业性较强或开发商和业主信息不充分的情况下,招标得以顺利完成。,(2)编制招标文件(一)招标人及招标项目简介,包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等;(二)物业管理服务内容及要求,包括服务内容、服务标准等;(三)对投标人及投标书的要求,包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;(四)评标标准和评标方法;(五)招标活动方案,包括招标组织机构、开标时间及地点等;(六)物业服务合同的签订说明;(七)其他事
14、项的说明及法律法规规定的其他内容。,(3)制定标底-投标控制价,标底是招标人为准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格,即一种预价格,主要作用是招标人审核报价、评标和确定中标人的重要依据。首先,标底的制定与招标文件的编制有着密不可分的关系。标底制定取决于招标文件中对项目工作量的说明是否正确。其次,标底的制定应建立在一个比较先进的物业管理方案基础上,这样的标底才切合实际。,2实施阶段,(1)发布招标公告或投标邀请书;,(2)组织资格预审;,(3)召开标前会议;,(4)开标、评标和定标。,(3)召开标前会议,1)召开标前会议的目的是澄清投标人提出的各类问题。2)标前会议通常在招标人所在地或招标项目
15、所在地召开 3)标前会议的记录和各种问题的统一解释或答复,是招标文件的组成部分,应整理成书面文件分发给参加标前会议和缺席的投标人。,招标说明发布会,如何投标呢?,一 物业管理投标的概念与原则,1物业管理的投标:符合招标文件要求的物业服务企业根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准,根据国家有关法律、法规与本企业的实力,编制投标文件,参与投标活动。2物业管理投标原则:(1)真实性原则,即投标人的投标书内容要真实,不能弄虚作假。(2)正当竞争原则,一则参加投标的物管企业要反对其他参与竞投的物管企业进行不正当竞争行为,倡导企业遵守商业道德;二则参加竞投的物管企业要约束自己不正当竞争。,二 物业管理
16、投标的程序,1物业管理投标的准备阶段2物业管理投标的实施阶段,1物业管理投标的准备阶段,(1)取得从业资格:(2)筹措资金(3)收集招标物业相关资料(4)进行投标可行性分析,投标准备会,2物业管理投标的实施阶段,(1)资格预审(2)购买、阅读招标文件(3)投标前调查与现场考察(4)编制管理服务方法及投标报价(5)编制投标文件(6)递送投标文件,(3)标前调查与现场考察,1)在物业竣工前期介入:应现场查看工程土建构造,内外安装的合理性,尤其是消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、电力交通通讯设备等,做好日后养护、维护要点记录,图纸更改要点记录,交与开发商商议。2)在竣工后期介入,应按以下标准视
17、察项目:工程项目施工是否符合合同规定与设计图纸要求;技术经检验是否达到国家规定的质量标准,能否满足使用要求;竣工工程是否达到窗明、地净、水通、电亮及采暖通风设备运转正常;设备调试、试运转是否达到设计要求;是否确保外在质量无重大问题;周围公用设施分布情况。,(6)递送投标文件,封送标书的一般惯例是:1)投标人按照招标文件的要求,准备正本和副本(通常正本1份,副本2份)。2)标书的正本及每一份副本应用内外两层封套分别包装与密封,密封后打上“正本”或“副本”的印记(一旦正本和副本有差异,以正本为准)。3)两层封套上均应按投标邀请书的规定写明投递地址及收件人,并注明投标文件的编号、物业名称、“在某日某
18、时之前不要启封”等。,物业管理投标书的组成及主要内容,1投标致函 2物业管理投标方案,物业管理投标书的组成及主要内容,1投标致函(商务文件)又叫投标综合说明书,实际上就是投标人的正式报价信。,物业管理投标书的组成及主要内容,2物业管理投标方案(技术文件)按规定格式要求回答招标文件中的问题,以介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用为主要的文书。其名称还有“标书”、“建议书”“投标书”等。(1)标题(2)标书的序言(3)管理、服务的内容(4)管理的方式、方法(5)管理人员(6)必需具备的物质装备计划(7)经费收支测算(8)管理规章制度(9)各项管理指标(10)便民服务项目(11)社区文
19、化(12)愿意承受的有关奖罚内容(13)说明将提供的服务形式、费用和期限,案例分析,A公司日前接到了,成都某发展商发出的招标邀请,参加了由该发展商举办的大型住宅区物业管理招投标活动。上个月该发展商向A公司发出“中标通知书”,通知A公司中标。A公司依照约定前往成都与该发展商签订“物业管理委托合同”。到达成都以后,A公司发现该发展商同时向三家物业管理公司发出了“中标通知书”,A公司要求依照投书的内容签订“物业管理委托合同”,但该发展商表示,需要就物业管理委托合同的主要条款与三家物业公司再进行协商,并根据协商的结果确定与哪家物业公司签订正式合同,请问该发展商的做法是否合法?X,根据我国合同法的规定,
20、合同当事人意思表示一致,合同即成立,并对合同当事人发生法律效力。A公司向招标人提交的招标文件对签订物业管理委托合同的主要合同条款作出了明确的意思表示,符合合同法规定的要约构成,属于有效要约。招标人给A公司发出的“中标通知书”可以视为有效承诺,合同书第二十五条规定“承诺生效时合同成立。”因此,A公司自收到“中标通知书”之时起,与该发展商之间的物业管理委托合同即已经成立。这份合同对该发展商产生法律约束力。同理,该发展商与其他两家物业管理公司就同一项目的物业管理委托合同均正式成立。事实上,三份合同只能有一份能够得到履行。该发展商的行为必然会带来其他两家物业管理公司对其违反合同的违约索赔。,案例中该发
21、展商在招投标活动结束之后与中标人再协商合同的主要条款是违法的。根据我国招投标法的规定,为了保证招投标活动的公平、公正,招标人和中标人不得协商签订背离合同实质内容的条款。当然,A公司依照惯例与该发展商签订正式的“物业管理委托合同”时,就该合同细节条款在不违反投标书实质内容的情况下予以协商确定是完全可以的。,开标、评标和中标,开 标一、开标的组织、时间和地点(一)开标的组织一般情况下,开标由招标人主持;在招标人委托招标代理机构代理招标时,开标也可由该代理机构主持。(二)开标的时间开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;,开标、评标和中标,四、开标时的废标条件1、投标书未密封
22、;2、无单位和法定代表人或法定代表人委托的代理人的印鉴;3、未按招标文件规定格式填写,字迹模糊,辩认不清或者内容不全的;4、逾期送达的,但对于因非投标人的过失(因邮政、战争、罢工等原因),而在开标前未送达的,招标机构可考虑接受该迟到的投标书;5、投标人未按时参加开标会议的;,6、投标人递交两份或多份内容不同的投标文件,或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价,且末声明哪一个有效,按招标文件规定提交备选投标方案的除外;7、投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的;8、未按招标文件要求提交投标保证金的:9、联合体投标未附联合体各方共同投标协议的。,开标、评标和中标,评 标一、评标的基本概
23、念(一)评标所谓评标,就是依据招标文件的规定和要求,对投标文件所进行的审查、评审和比较。,开标、评标和中标,(二)评标的特征招标人应当采取必要的措施,保证评标在严格保密的情况下进行。任何单位和个人不得非法干预、影响评标的过程和结果。评标应具有:1、评标具有保密性;2、评标具有不受外界干预性。,开标、评标和中标,评标委员会的组成及其组成方式1、评标委员会的组成 评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。评标委员会的专家成员,应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。,开标、评标
24、和中标,评标委员会成员的回避更换制度有下列情形之一的,可以认定为与投标人有利害关系:(1)是投标人或其代理人的近亲属;(2)与投标人有其他社会关系或经济利益关系,可能影响对投标的公正评审的。,开标、评标和中标,三、评标的依据、标准和方法(一)评标的依据 在评标过程中召开现场答辩会的,应当事先在招标文件中说明,并注明所占的评分比重。评标委员会应当按照招标文件的评标要求,根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。除了现场答辩部分外,评标应当在保密的情况下进行。,(二)评标的标准有价格标准和非价格标准两个方面。(三)评标的方法1、专家评议法由评标委员会根据事先拟定的评审内容,以协商和投票的方式,选择
25、其中各项条件都较优良的为侯选中标单位,推荐给招标人。2、接近标底法 接近标底法即投标报价与评标标底价格相比较,以最接近评标标底的报价为最高分。投标价得分与其他指标的得分合计最高分者中标。,开标、评标和中标,3、综合评分法 综合评分法,是指评标委员会对各标书需评审的要素进行量化打分,以标书综合分的高低确定中标人的评标方法。综合评分法又分加减综合评分法和加权综合评分法。4、低标价法 低标价法是在通过严格地资格预审和其他评标内容的要求都合格的条件下,评标只按投标报价来定标的一种方法。,评标委员会完成评标后,应当向招标人提出书面评标报告,阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见,并按照招标文件规定的
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