物业公司工程部中央空调热水机组管理作业指导书.docx

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1、物业公司工程部中央空调热水机组管理作业指导书1目的规范热水机组设备的操作，确保热水机组设备能安全、可靠正常的运行。2猿用危BI适用于成都侬都物业服务有限公司所辖园区内热水机组设备管理。3职责3.1项目经理对热水机蛆设备操作规程进行监管和检查、大型维保安排、严重异常情况处理安排。32工程维修部主管负责检查热水机蛆设备操作作业规程的执行情况。3.3设备管理责任人负责按照本规程进行焦水机组设备的操作、运行、巡检、维护保养。4程序要点4.1 设备掾作管理4.1.1 当出现以下几类情况时应按操作程序进行试运行：a、停电后再次来电时；b、维保后；c、异常情况处理后；d、新设备交接时。4.1.2 设备操作程

2、序：4.1.2.1 开炉前的检查:a、检查电源电压是否符合380伏土10%;b、切断电源控制箱的电源；C、检杳电源控制箱内的接线有无松动；d、接触器机械动作是否灵活、动静触头吸合是否同步、动静触头压力是否一样；e、测量电机绝缘；f、盘车（转动电机联轴器三圈）检杳电机和水泵有无卡阻；g、恢复电源控制箱的电源；h、检杳锅炉给水、供水闸阀是否均已拧开，否则应拧开；1.检查各信号灯是否正常，否则应整修：检杳管道、接头、阀门有无天然气泄漏现象；k、检查水泵、阀门、法兰有无漏水现象。4.1.2.2 设备操作注意事项：a、盘车时需断开水泵电源；b、当电源电压不符合规定标准时，严禁操作；c、当有天然气泄漏现象

3、时,严禁操作。4.1.3 开机a、合上水泵控制箱电源开关，按下水泵启动按钮，启动水泵；b、合上燃烧机电源开关，将转换开关置于“燃烧”位置，燃烧机电动机立即启动。点火电极产生电火花，约过7秒钟的预吹风时间后，电磁间自动打开，喷嘴喷出油雾。油雾被电火花点燃后形成火焰，点火电极再延时点火约15秒钟后停止点火，燃烧机开始进人正常工作;c、如果点火不成功，经过约25秒钟后燃烧机上会亮起故障红灯。此时再经过3分钟后可以按下谯复按钮，更新启动燃烧机。如果三次均未启动成功，则需杳明原因并排除故障后才允许再启动；d、启动成功后，应继续观察10分钟（水温、压力卜4.1.4 停机a、将燃烧机转换开关置于“停止”位置

4、，拉下电源开关，燃烧机停止燃烧：b、当水温降到45度左右，按下水泵“停止”按钮，水泵停止供水。此时应拉下水泵控制箱电源开关；c、检杳锅炉及附件是否有不正常情况，如有应及时整改；d、应注意本热水机组一般为24小时供热,而且已经投入自动运行状态。一般不操作开启机器。4.1.5 设备操作情况应由设备管理责任人于每次操作完毕后，应在热水机组设备运行记录表中记录。4.2 设备巡视检查管理4.2.1 设备管理责任人每天对热水机组设备进行巡视检查2次，并在熟水机组设备运行记录表中填写：a、电源电压是否为（380伏10%）;b、仪表指示是否正常；C、管道、接头、阀门有无天然气泄漏；d、阀门开关状态和有无漏水；

5、e、法兰接头有无漏水；f、电机运行有无异常声音、电机温度是否正常（120C）;g、水泵运行有无异常声音；h、锅炉水温。4.2.2 工程维修部主管每周对热水机组设备进行巡视检查1次。a、检查设备房清洁卫生情况；b、检查热水机组设备运行记录表3填写情况。4.2.3 在巡视检查中发现的异常情况，在报修及处理情况记录表中予以记录并按照4.4异常情况处理程序执行。4.2.4 运行值班人员负责机房设备的日常检查维养工作，填写热水机组日常检杳养护记录表。日常检查和维养主要工作如下：a、热水机组运行是否后异常振动：b、热水机蛆运行参数是否正常；c、附属压力表、温度计是否正常，无损坏；d、附属阀门、法毛盘是否有

6、漏水、锈蚀现象；e、附属水箱补水是否正常，水位是否正常：f、做设备表面日常清洁；g、做机房地面、热水机组附便管道表面日常清洁；h、机房照明设施、消防设施是否正常；1.机房通风设施是否正常；j、机房温度是否正常（40C）;k、机房湿度是否正常（40%-70%）;I、设备供电电压是否正常（3805%卜4.3 设备维护保养管理4.3.1 设备维护保养计划管理4.3.1.1 设备维护保养计划应包括：a、大中小型维保内容；b、维保时间和实施；c、维保设备、部件名称；d、维保计划材料。4.3.1.2 设备维护保养计划制定的根据：a、设备设施使用频度；b、设备设施运行记录；c、设备设施异京情况记录。4.3.

7、1.3 设备维护保养计划制定程序：a、每年12月下旬设备管理责任人应根据对各种记录的分析的结果，制定下一年度热水机蛆设备维保计划;b、设备管理责任人负责提出维保时间、维保内容和维保材料要求，并制定初步计划，填写设备维护保养计划表3;c、设备管理责任人将设备维护保养计划表交工程维修部主管；d、工程维修部主管负责审核设备维护保养计划表，并根据计划内容确定（属于内部维护保养，还是属于外委维护保养）维护保养实施人员人数；e、工程维修部主管将审核后的设备维护保养计划表报项目经理审批通过.（属于外委维护保养）由项目经理指定外委维护保养单位；f、设备维护保养计划表雨批通过后，由设备管理责任按维护保养计划执行

8、维保工作。4.3.1.4 设备维护保养实施程序：a、内部维护保养实施程序：(1)设备管理责任人根据设备维保计划填写设备维护保养计划申请表.交工程维修部主管审核，报项目经理审批后执行；(2)由工程维修部主管安排人员，配合设备管理责任人进行维保；(3)由设备管理责任人负责按照设备维护保养计划申请我和“4.3设备维护保养管理”组蛆、实施；(4)每次维护保养完成后由设备管理责任人报工程维修部主管检验，并将维护保养情况、检验结果记录在设备维护保养记录表中。b、外委维护保养程序：(1)设备管理责任人根据设备维保计划填写设备维护保养计划申请表，交工程维修部主管审核.报项目经理审批后执行；(2)设备管理责任人

9、根据设备维护保养计划申请表内容，按照热水机组维护保养作业指导书对外委维护保养单位的整个维护保养的操作实施进行监督；(3)每次维护保养完成后由设备管理责任人报工程维修部主管检验,并将维护保养情况检验结果记录在设备维护保养记录表3中。4.3.2 设备维护保养分类a、大型维保；整机；b、中型维保：针对阀门、盘根、电气接头、接触器等元器件的维保和测试(1天/台)；c、小型维保：油漆点补、紧固螺栓及应立即处理的设备缺陷(0.5天/台卜4.3.3 设备维护保养标准a、电机：绝缘05M转动灵活且无异常声音、无锈蚀、三相电流平衡（误差42%）;b、水泵：转动灵活且无异常声音、无锈蚀、打得起水压、无渗漏；c、阀

10、门：开关灵活、能完全打开和关闭、无锈蚀、无渗漏；d、法兰：无锈蚀、无渗漏；e、接触器：机械动作灵活、动静触头吸合能同步、动静触头压力一样。4.3.4 工程维修部主管每月5日对上月各设备记录表进行分析。4.4 异常情况处理理4.4.1 异常情况分类a、一般情况：对热水机蛆设备安全运行威胁不大，尚可长时间运行；b、重大情况：对热水机组设备安全运行威胁大，尚可短时间运行；c、严重情况：对热水机组设备安全运行威胁严重,需立即停机进行紧急处理。4.4.2 异常情况处理程序按照卷热水机蛆设备异常情况处理作业指导书3进行，处理结束后将处理情况及结果记录在C突发事件处理登记表中。4.5 设备房管理4.5.1 设备房管理按设备房管理3执行。4.5.2 当设备房发生火灾、水灾、地震时，按照火灾、水灾、地震应急处理方案处理，并记录在幺突发事件处理登记表中。5记录