XXX市20xx年度棚户区改造项目可行性研究报告.docx

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1、XXX市20xx年度棚户区改造项目施工组织设计编制J审核2审批2XXX建筑工程有限公司年月日目杀第一章总把41.1 项目概况41.2 XXX市阳兄51.3 XXX市住房概况61.4 项目实施单位概况6I，研究依据和范Ba816主要技术经济指标9第二章项目建设的必Jg性和玄义112.1 项目建设背景H2.2 棚户区改造的必要性122.3 棚户区改造的意义15第三*设*#173.1 地理位置173.2 建设场地173.3 地形地貌173.4 工程地防173.5 气象条件183.6 公用设施183.7 交地和通讯183.8 建筑施工193.9 社会环境筒况19第四章建设短膜和内容194.1 建设圾模

2、194.2 建设内容204.3 安置补偿标准215.1 整体煨划设计原则235.2 项目建设的原则235.3 建筑方案设计246.1 场址选抨256.2 场址建设条件257.1 环境保护30工2消防317.3 节能337.4 安全卫生337.5 绿化348.1 项目组织方案348.2 开发企业机构设置358.3 开发企业人员培调369.1 建设工期369.2 项目招投标3610.1 投资侑算依据3810.2 建设投费估算3910.3 资金筹措3910.4 销田收入与营业税金估算39105所得税估嫌3910.6 利润估计4010.7 M态投资回收期40第12科章结论与建议4212.1 结论421

3、2.2 建议4243第一章总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称XXX市棚户区改造项目1.1.2 建设地点XXX市翻户区改造项目位TXXX市XXX街，规划范围为XXX街社区棚户区，规划面积48259.20平方米，1.1.1 设内容根据XXX市棚户区的分布数量、人口和社会构成、基础设施服务水平，XXX市XXX街棚户区改造项目计划用1年时间基本完成XXX街社区集中连片的城市和工矿棚户区604户、1657人的改造任务。具体建设内容有：住房建设主要包括：符合城市规划和国家有关建筑设计规范的产权调换安置房、廉租房、集资房解危解困房以及公共租赁用房：公共设施:主要包括各项公共服务设施和市政工程设施：交通

4、设施：主要包括城市支路网系统和静态交通设施：环境绿化主要是运用拆除重建、改善、公私合作营造等多种手段营造的城市环境.1.1.4 建设规模XXX市棚户区改造项目，规划用地范围面积48259.20平方米，总建筑面积44735.9平方米，其中住宅建筑面枳40500平方米，公用设施建筑面积4235.9平方米.1.1.5 实施单位实施单位：XXX市人民政府单位性质：行政项目负货人：市长1.1.6 项目投资和资金来源I、项目建设总投资10279.8万元,其中，住宅工程建设投资5692.8万元，占建设投资的54.4%,配套公共服务设施建设投资MOO万元，占建设投资的33%,工程建设其他贽用712.4万元,占

5、建设投资的6.9%,预备费581.9万元，占建设投资的5.7%o2,筹资通过国家支持、个人投入、政府启动等方式解决.其中国家及自治区专项补助资金约占总投资的30%,地方其他方式筹资约占总投资的70%.1.17建设时间项目改造期为1年自20xx年至20xx年1.1.7项目性质本项目属于新建项目12XXX市概况XXX市是一个XXX族为主体的多民族聚集区，地处XXX北麓、亚欧大陆腹地、XXX盆地南缘，XXX州政治、经济、文化的中心.XXX市集人文景观与自然景观于一体，中原文化与西域文化荟秫于一身，是多民族风情异彩纷呈的历史文化名城和旅游城市，具有独特的自然资源,XXX市市行政区域总面积8215平方公

6、里，总人口36.33万人，其中汉族人口占72%,卜布八镇、两乡、六个街道办事处和I个国家级高新技术产业开发区,I个国家级农业科技园,XXX市GDP连续六年保持两位数增长。先后获得了国家卫生城市、中国优秀旅游城市、全国科技工作先进市、全国环境整治优秀城市、全国丑生先进城市、全国双拥模范城等IO项国家级荣誉。MXXX市住房概况住宅产业在XXX市是一个发展历史较短的朝阳行业1998年以来，随着城市住房制度改革不断深入.XXX市房地产业也慢慢蜘起，住宅商品化,社会化程度明显提高，城镇居民住房紧张状况得到有效缓解。截至20xx年底，XXX累计完成房地产开发投资23512万元，城镇户均住房面积由20xx年

7、的26.46平万米增加到29.45平万米，房地产业每年拉动当地经济增长1%2%,已成为当地国民经济发展的重要支柱产业.XXX市现有房地产开发企业12家，房地产经纪、交易、中介服务、物业管埋等相关产业快速发展，市场秩序持续稳定，住宅环境质量和功能质狂明显改善住宅品质大幅提升，一些片区相继建成了一批配套设施齐全、使用功能完善的住宅小区。城市住房保障建设也取得枳极进展，截至2013年底共完成廉租住房建设投资4303万元，通过实物配租方式保障低收入家庭588户，新增经济适用住房20600平方米以上，可保障412户低收入住房用难家庭，开工建设廉相房2.55万平万米，解决/510户国有企业“双困”职工家庭

8、的住房问题。城镇住房制度改革全面实施，以出伟公房和建立住房公枳金制度为例，截至2013年底XXX市景计出住公有住房7.1万平万米，占可住公房的87%以上，并建立了住房公积金制度，梢助困难职工家庭解决了住房向巡。1.4项目实施单位概况XXX市人民政府为全额行政拨款单位，卜一设党政办、民政办、统战办、林业站、农机站、农经站、计生办、妇联、劳动保障所、土管所、残联、财务室、武装部等13个科室，共有在职在编人员228名。其中，管理岗30名，普工50名，工勤岗2().名，行政128名.在职人员中党分135名，男性职工150名，女性职工78名，研究生30名，本科生120名，专科50名，其他学历28名。主要

9、职贡：I、贯彻执行党的基本路线、方针、政策保证宪法、法律、法规在全镇贯彻实施促进社公全面进步不断提高人民群众物质文化生活水平。2 .执行镇党委、镇人民代表大会及其主席团的决议、决定和上级国家行政机关的命令、决定、指示依法制定行政措施和实施办法。3 .领导所属各工作部门的工作。4 .改变或撤销所属各工作部门不当的决定和行政措施。5 .依法任免、培训、考核和奖惩本镇国家行政机关工作人员。6 .制定本镇经济建设和社会发展规划、政策、编制和执行本镇国民经济和社会发展计划领导管理全镇经济、教育、科技、文化、卫生、城镇建设环境保护事业和财政、民政、公安、司法行政行政7 监察、审计、计划生育等行政工作领导和

10、协助管理中央、省、市、县驻本饮机关和企事业单位.8 .保护国有财产劳动群众集体所有财产和公民私人所有的合法财产维护社会秩序保障公民人身权利民主权利和其它权利.9 .向市人民政府呈报镇政府各工作部门的设置方案。10 办理人大代表、政协委协提出的与本镇有关的提案、意见、建议、批评等事项.11 .完成上级国家行政机关镇党委和镇人民代表大会及其主席团赋予的其他工作。IS研究依据和范H1.151研究依据1、中华人民共和国城乡规划法20xx年1月2,中华人民共和国城市房地产管理法1994年7月3、中华人民共和国土地管理法1999年4、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见3【20nx】131号文

11、5、国务院办公厅关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见B【2Oxx】24号文6,住房和城乡建设部等五部委关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保20NX【295】号7、XXXXX自治区关于城市和国有工矿棚户区改造规划编制指导懑见8、名某某市主城区城乡一体化建设总体规划20xx-2030年9、dxx廉租住房管理办法10、投资项目可行性研究指南3试用版II、E建设项目经济评价方法与参数第三版12、国家和地方发布的有关设计规范13、某某市国民经济社会发展”十一五计划和2010年远景目标纲要314、XX统计年鉴（20XX年）15、项目单位提供的项目建设相关资料、数据。152研究范围通过对项

12、目背景分析，按照保增长、保民生、保稳定的要求，以改善群众特别是低收入住房困难群众的居住条件为根本目的，结合某某市翻户区改造现状，确定项目规模和建设方案，对项目实施的市场需求、外部条件、环境保护、职业安全、T1生与消防、项目组织管理、实施进度、招标采购、投资估算及资金来源等方面进行综合分析。1.6主要技术经济指标项目主要经济技术指标详见表1-6/主要技术经济指标表1-6-1序号项目名称单位指标一建设规模1规划用地面积m,48259.202总建筑面积m,44735.9(1)住宅建筑面积m,405(2)公用设施建筑面积m,4235.9二项目投入总资金万元10279.8(1)住宅建设万元5692.8(

13、2)社区服分设施万元210(3)行政管理设施万元470(4)教育设施万元1280(5)医疗史生设施万元I1.(K)(6)文化体育设施万元40(7)商业服务设施万元300(8)道路万元354(9)给水工程万元46(10)排水工程万元46(ID热力工程万元46(12)燃气工程万元46(13)电力工程万元46(14)通讯工程万元46(15)绿化万元134.7二规划指标I容积率0.872建筑密度%17%3绿化率%35%四项目建设期年1五项目固定资产投资万元10279.81建筑工程及安装费用万元8408.22设备购置费万元577.33其他费用万元1294.3第二章项目建设的必要性和意义2项目建设Ir景翻

14、户区是城市化快速发展进程中一种特有的现象，主耍反映在城市建设中发展迟缓，基础设施落后，环境恶劣的片区，并且聚集了城市中大量的中低收入家庭。棚户区改造是一项巨大的民生工程和社会工程，任务跟巨.为此国家发布r国务院关于解决城市低收入家庭住房用雄的若干意见，国发20xx24号文件，积极开展廉租住房建设，2Oxx年，住房和城乡建设部等五部委关丁推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保20XX295号，加快城市和国有工矿棚户区的改造.为认真贯彻和落实国家文件精神和政策，自治区各地州县市已经着手开展棚户区改造规划和建设工作。XXX市为响应国家、自治区号召和政策，也已经将某某市棚户区改造工作提上日程，

15、从2011年起，计划五年内完成棚户区改造任务。据2010年的初步统计，新翎XXX自治区内棚户区总建筑面积约48.33万平万米，还有一些零星混杂在普通居住小区内的棚户区，其中XXX市XXX街棚户区就是其中之一，目前棚户区已成为影响某某市城市良好风貌环境的“处疤.XXX市XXX街棚户区不仅影响城市市容，而且也恭含着一些深层次的社会问题和矛盾，如社会治安问题、环境脏乱差、市政工程设施不配套、公共服务设施匮乏等，对于边疆和多民族地区，还涉及到社会稳定问题，对城市棚户区的改造己成为城市政府的一项重要工作，早在2006年，建设部就在全国推广东北地区栩户区改造的先进经验.XXX市的棚户区形成历史长久，原因各

16、异。近年来，XXX市的棚户区改造也取得了一定的成绩。但是鉴于XXX市已于新疆最大的消费市场和物流集散地乌鲁木齐融为一体，XXX同时又是一个多民族聚居地区，对棚户区改造的投入远不能适应城市发展的需求，当前的一些政策又不配套，仅依靠市场的力必是难以完成这一史杂工作的。XXX市的棚户区改造工作任务很巨，是一项巨大的社会工程和系统工程，为统筹做好XXX市的棚户区改造工作，应立足长远，将城市的棚户区改造与旧城里新,基础设施建设、城市环境改造结合起来，全面统筹社会需求与城市建设，分期实施，取得社会效益、经济效益和环境效益的统一.为此XXX市委、市政府高度重视，从实现XXX地区经济社会大发展、长治久安的高度

17、出发，计划在若干年内完成XXX转区内棚户区改造工程（12.2棚户区改造的必要性改革开放以来，XXX市经济发展，财力增强，人民安居乐业。与此同时，仍有2万余名中低收入者需要党和政府以及全社会的关心和支持，梢助他们解决在生活、医疗、住房和就业等方方面面的困难“为J改善他们的生存状况，提高他们的生活质量，近年来，全地区通过建立和完善城乡低保、医疗、就业、教育等制度，特别是通过部门协作、密切配合，社会各界大力支持，较好地解决了城市贫困人口基本生活权益保障问题。但是由于受经济发展水平的制约、投入不足等因素的影响，目前XXX市还有相当的城市莅困群体还没有安居之所，仍然居住在环境恶劣的棚户区。对此某某市委、

18、政府高度重视，多次要求市房管部门采取措施用快解决这一关系百姓民生的热点问题，根据这一要求，XXX市从构建平安XXX的大局出发，从社会发展和桎定的大局出发，决定从本地实际和各部门职贡出发，注重解决贫困群体居有定所的问题，加强棚户区改造，努力建设设施配套、交通顺畅、环境优良、特色鲜明城市空间，切实中低收入群体的合法权益”实施XXX市XXX街棚户区改造是XXX市市委,市政府在加强社会建设与公共服务的新形势F.为改善民牛.做出的正确安排，是贯彻构建和谐社会的重要举措，对丁全地区社会发展具有重要而深远的意义。第一，XXX市XXX街棚户区改造是贯彻“三个代表”重要思想、落实科学发展观的具体体现.在深入贯彻

19、“:个代表重要思想，落实科学发展观,构建社会主义和谐社会的新的发展阶段，党中央、国务院更加关注民生.，更加关注社会公平正义，更加注重社会建设,实施翻户区改造，为中低收入者提供住房保障,使他们共享改革发展成果，维护他们的根本利益和应有权利，是践行我党“立党为公，执政为民”宗旨的重要举措，能够反映“情为民所系，利为民所谋,权为民所用”的精神和作风，是“三个代表”重要思想和“以人为本”科学发展观在社会事业中的生动体现.第二，实施XXX市XXX街棚户区改造，是贯彻党的十七大精神、加快社会事业发展的重大举措。中低收入者因各种原因在生存和发展很多方面面临者自身难以克服的困难。在社会主义大家庭里，需要政府担

20、负起先任，全社会伸出援助之手，共同来关心和都助他们。党的十七大明确提出，保障民生，发展社会事业，保障人人享有合法权益。为此，党中央、国务院制定出台了众多的社会保睁条例、办法，明确要求各级党委和政府都要把民生事业放在心上,健全保障制度完善社会服务设施动员社会力量为弱势群体奉献爱心使他们公平享受医疗、就业、教育和住房等基本保障。实施棚户区改造为中低收入者提供住房保障，是贯彻十七大精神的具体行动、切实保障弱势群体生存权、发展权、受保护权和参与权的具体举措，必将开创某某市住房保障事业的新局面.第三，实施XXX市XXX街棚户区改造是加强社会主义三个文明建设，构建社会主义和谐社会的实际行动,社会主义和谐社

21、会，是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐统一的社会。在构建社会主义和谐社会中，密逐步建立社公保险、社会救助、社会福利、慈善事业相衔接的城乡贫困群体保障体系。作为社会保障事业的重要组成部分，加快棚户区改造，就是尊重和保隙弱势群体的生存权、发展权，有利维护社会公平正义、促进社会和谐稳定。第四，实施XXX市XXX街棚户区改造，是坚持以人为本、全面建设小康社会的需要。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可养的社会保障，就可以安居乐业.住房保防制度是社会保障制度的重要构成部分，实施棚户区改造是建立完善的住房保障体系的重要环节，是各级政府

22、关注民生，以人为本，执政为民的具体体现,是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府先任的客观要求。住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事雄事之一。随着某某市住房制度改革的深入推进，逐步实现住房商品化，广大市民居住条件、居住环境有J较大改善。由于中低收入家庭难以买得起商品房，住房何巡就不可能完全依靠市场去解决。因此，建立包括经济适用住房在内的住房保障体系，满足中低收入家庭的基本住房需求，既关系到家万户中低收入家庭的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职货所在。建设经济适用住房，让符合条件的中低收入家庭买得起、住得上经济、实用

23、的住房，时于解决中低收入家庭住房问题，维护社会稳定，体现社会公平，建设和谐XX、创建全国文明城市具有重要意义.第五，实施XXX市XXX街棚户区次造，是改善职工生活条件、实现企业可持续发展的需要。XXX市原有三所国有企业，分别是XXX化工总厂、红星煤矿和市煤矿，随着企业改制目前一:所企业部分下岗职工住房问题i直未得到解决，仍有一些职工居住在棚户区内，其居住环境极其恶劣，不仅影响了市容市貌，也严重制约J城镇建设步伐.面对这些问题.经某市委、政府研究决定，对XXX市XXX街棚户区进行改造，以便能够更好的改善XXX市中低收入者的住房条件，满足职工“安居乐业”的基本需求，同时也能促进社会和谐发展，确保企

24、业桎定。综上所述，实施XXX市XXX街棚户区改造，使命光荣而神圣，任务艰巨而重大。通过项目的精心组织，认其实施，把贯彻维护人民的利益，全心全意为人民服务宗旨体现到实际行动上有利丁改善棚户区低收入居民的住房条件，使其共享改革发展成果，促进社会公平，有利于完善市政配套设施和公共服务设施,改善城市环境，集约利用土地提升城市承载能力，有利于扩大社公投资，刺激居民消费，拉动经济增长，增加社会就业，发展社会公共服务业，促进平安社区建设，有利丁改善某某市的投资环境，打造旅游景区，拉动外来投资.23棚户区改造的意义棚户区改造缩小/城市不同群体、不同区域之.间的生活差距，促进r人与人和人与子人之间的和谐。23.

25、1棚户区改造缩小了住房差距通过棚户区改造，棚户区与城市中心区的人均住房面积差距也相应缩小。同时缩小J生活差即.翻户区居民从没有基础设施的棚户区，搬进f设施齐全的新区，一些棚户区居民回迁小区的环境比商品房要好。缩小了城市不同群体之间的住房差距与生活差距，消除了很多社会矛盾。232棚户区改造改变了城市面貌，促进了城市不同区域的和谐破烂不堪的棚户区变成了鳞次栉比的高楼大鹿，市政设施配套齐全，城市面貌有了明显改观。结合棚户区改造，各市筹措资金用于城市基础设施和公共服务配套设施建设，新增道路、供水管线、排水管线、煤气管线，新建幼儿园、医疗中心、超市等各种配套设施，进一步完善了城市功能。23.3棚户区改造

26、改善了城市生态环境和居民的生活环境，促进了人与人自然的和谐改造前，这些棚户区没有像样的道路、排水等基础设施，小区居民均采用原煤取暖，大气污染严重，市政配套设施落后，上下水管老化年久失修，地目滴漏现象处处可见.通过翻户区改造，极大地改善r城市生态环境和居民的生活环境“许多棚改新区居民反映，现在烟尘少了，河水消了，垃圾少了，环境美了，人们心情舒畅/234棚户区改造改善了系济结构，促进了经济和谐发展城市面貌改变与配套设施建设，使城市土地城北升值.该项目通过棚户区彻底改造，建成一个布局合理配套齐全、人居环境优良的城市新社区。除了安置当地居民，还对土地进行整合，胸出了部分土地，用丁建设创业，改善r经济结

27、构,促进了社会经济和人文环境的和谐发展。235“棚改精神”，促进了梵、政府与老百姓的和谐XXX市及自治区各级党委、政府和各职能单位对棚户区改造都给与了有力支持和帮助，凡是涉及棚户区改造的审批事项和服务环节的各顼工作，计划、规划、建委、房产财政、消防、电力等部门都要打破常规，集中办理，登门服务，现场办公，极大地提高了办事效率，一些以往需要几个月甚至至半年才能办完的工程前期户续,现在几天就能办结。棚户区改造在全市及自治区形成了为民务实、创新高效、团结协作拼搏奉献的“棚改精神”，创造“棚改速度棚户区改造,拆除的是欠怅，建起的是党和政府在人民群众中的形象。第三章建设条件3.1 地理位置XXX市位于XX

28、X北麓、亚欧大陆腹地、XXX盆地南缘，地处东经8624，87。37，北纬43064520.东邻乌鲁木齐市，西毗呼图壁县,南与新疆巴音郭楞蒙古自治州和静县相接，北与新班塔城地区和布克赛尔县、阿勒泰地区福海县接壤。南北长260公里，东西宽30公里。该项目位于XXX市XXX街.3.2 建设场地该项目位TXXX市XXX街，北距主要交通干线216国道约2Km,建设项目区域原为空地，项目区域周围无工业区、商业区和公共娱乐场所，周围环境僻静无噪声污染“项目区域水、电、暖;通，交通通讯方便.项目用地符合XXX市土地利用总体规划要求，符合土地管理怯律，法规规定的条件,符合国家供地政策、用地标准和规模，也符合国家

29、相关政策,项目用地土地使用权屈TXXX市市政府，规划用地范围面枳48259.20平方米。3.3 地形地貌XXX市地貌类型大体分为山地、平原、沙漠三大部分。整个地势为南北高地，呈阶梯状，南北高差4000多米，南部山地为XXX山区，天格尔山等55个海拔400米以上的山峰横空矗立。中部为冲积平原，北部沙漠属古尔班通古特大沙漠一部分，沙丘为固定和半固定型，丘间地势平坦.3.4 工程地质1、建设用地的地展比较单一，主要由砂砾乂构成，最大粒径IOCm,粒径小于IoCm的碎勺、砂砾石含量较大，以中砂、砾石为主，夹少量粉土和粗砂，渺粒含贵占8-10%,中密状，干重度一般为162.2gM,承载力标准值200-3

30、00KPA.满足一般建筑物地基承我力要求。2.场地地下水属潜水类型，主要由XXX水系组成.XXX水系主要来源丁XXX区降水渗入地卜转化为地卜径流而形成的水系，息径流量为449XIO8m3,含水屋主要是第四系砂砾石房和第三系砂岩、砂砾岩,稔定水位在地表以下80米升降幅度小，水质良好，无腐蚀性。3.5 气象条件XXX市属中温带区，为典型的大陆性干旱气候，具有冬季寒冷、夏季炎热、昼夜阻差大的特点。由丁地形条件的影响，由南向北气候差异较大，南部山区气候特征明显。夏季降水充沛：北部沙漠性气候特征显著。XXX市日照充足，年日照时数为2700小时，太阳年辐射总量为1336卡/平方厘米：执量条件也较为充足，年

31、N1.OC积温为3450,C,其中年平均气温6.8,C,I月份平均气温为-I5.6C,7月份平均气泡为24.5T：年平均降水量为19()定米，奥季降水量明显多于冬季：年无霜期为175天。3.6 公用设施随着XXX市经济的蓬勃发展，XXX市城镇建设已经具有一定规模，各公用设施已初步配套完善，水、电、路等公共设施期目遍布全市各个角落0XXX市XXX街棚户区改造项目位于XXX州境内，公用设备较齐全，水、电、暧可以直通。3.7 交通和通讯XXX市东距首府乌鲁木齐30公里，国际机场18公里，乌奎离速公路和北疆铁路穿城而过。第二座欧亚大陆桥、312国道和乌奎高速公路贯穿市区，全市城乡道路通车总里程1047

32、.32公里，是新疆交通最为便利的城市之一。3.8 建筑施工随着招投标有关法律法规的实施，目前在XXX市境内承担工程建设任务的企业众多，其中不乏区内外具有建筑施工一、二级资质的较知名施工企业，其施工机械齐全，各项技术水平和能力满足本项目施工建设要求。项目建设所需要的砂石料、砖、水泥、钢材、建筑装饰材料均可以在某某市采购.有关设备的安装工程，将由厂家负贵，保障程度较高。综上所述，项目施工建设条件良好。3.9社会环境简况XXX市辖7镇3乡6个街道办事处，50个社区居民委员会，87个村民委员会。境内有新雕生产建设兵团农六师肺部及所辖101团、103团、军户农场、共育团农场和中央、自治区、自治州驻市单位

33、150多个。2011年末，XXX市总户数350户，总人口36.33万人（其中地方人口33.88万人,兵团人口2.45万人）,其中男性18.38万人，女性17.中万人。在全部人口中，非农业人口数23.43万人。人口出生率9.95%。，人口死亡率2.99%,人口自然增长率6.97%。XXX市居住着汉族、回族、哈萨克族和XXX族等32个民族。第四章建设规模和内容4.1 建设规模依据关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保20xx【295】号）棚户区是指城市规划区内国有土地（包括县城、建制镇）建设，房屋建筑面积100Oo平方米，并且符合以卜.三个条件区域，I、房龄超过30年，破损严重的房屋

34、占50%以上：2,按照G建设部关修订（城市危险房屋管理规定）的决定B（建设部令第129号），经鉴定C、D级房屋占50%以上；3、基础设施配套不全，公共排水,供热、供气、消防等设施达不到规定标准，存在严重安全隐患、地质灾害随患的区域。根据上述范围界定，依据G住宅设计规范机工城市用地分类与规划建筑用地标准h城市居住区规划设计规范、民用设计通则h针对地域气候特征和文化传统，以及不同的服务时象和消费群体，创造出市场能缪接受的舒适居住环境，体现“以人为本”的原则。注重住宅的套型结构，合理的空间尺度，明确的功能分区，使人们既有一个活动、散步、休闲的地方，又有一个好的居住环境，精心的立面设计，使住宅充分体现

35、美感。住宅小区强调与成片开发的商住区统一规划，从设计上营造出与居住生活相吻合的空间乂次结构，贯彻以人为本的原则，注重强调其文化内涵和品性，增强空间层次感。主要技术指标如卜;（I）项目占地面积：48259.20平方米。（2）总建筑面枳：44735.9平方米，其中住宅建筑面枳40500平方米，公用设施建筑面积4235.9平方米“3 绿地率：35%4 建筑密度：17%5安置规模：居住户数为604户4.2建设内容XXX市XXX街棚户区改造项目力争用I年时间基本完成。具体建设内容有：（I）住房建设，主要包括符合城市规划和国家有关建筑设计规范的产权调换安置房、廉租房、集资房以及解危解困房。楼房层数五层，为

36、砖混结构，户型面积为四类,分别为50m6（）m75m、90m,.（2）公共设施，主要包括各项公共服务设施和市政工程设施。设置标准原则上参照X城市居住区规划设计规范3（GB50I80-93）2002版执行，要求居住生活空间满足基本的教育、医疗、交通、便民服务等基本生活保障。主要有小学、幼托、居委会、老年活动室、青少年活动室、自行车存放处、基房商店等。居住小区公共服务设施宜相对集中布置，以便于管理，可以设在住宅底层，也可独立设置。幼儿建筑位置的选择位于住宅组团内或组团之间，特点是对居住生活干扰较小，接送也较为方便。基层商店的特点是面积小，品种多，布点灵活、面广，深受群众欢迎，一般服务半径不宜大于1

37、50米，可设在住宅底U，还可与其他设施如居委会、自行车存放处等联合布设。在组团建设的同时还应配建便民诊所、便民商店、中老年活动中心及相关的服务设施。（3）交通设施，主要包括城市支路网系统和静态交通设施。（4）环境绿化，主要是运用拆除重建、改善、公私合作营造等多种手段营造的城市环境.）43安置补偿标准XXX市XXX街棚户区改造项目实行实物安置与货币补偿两种形式.实物安置原则上“拆一还一”，货币补偿以市场评估价为基础，参照同等地段的普通商品房平均价格进行补偿，补偿方式由被拆迁人自愿选择安置用房户型原则上分为50平方米、60平方米、75平方米、90平方米四个户型。在项目范围内，各片区根据实际需要，结

38、合安理户人口数量如有分户要全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标招标招标方式算金额（万元）勘察25.3设计230建筑工程37370.6设备J790安装工程重要材料其他情况说明：1 .勘察、i殳计、监理等单项工程总救低于规定标准可不采用招标方式；2 .设备及安装工程是指高层建筑的电梯等：3 .乘要材料包括在建筑工程之内.建设单位前年月日*行*市*1*仅*T街物户X改选项U可行性/火枳行10.1 投资估算依据本项目土建工程执行辽宁省统一-建筑工程预算定额，并参考国内其他地区近期类似工程造价指标及本工程实际情况进行计算。主要价格为厂家询价和市场价格估兑。10.2 建设投资估算该项目总投资为7236

39、3万元，详见建设投资估算表.其中，建筑工程费用:37370.6万元设备购置及安装费用：79()万元工程建设其他费用：31057.6万元预备费：1144.8万元铺底流动资金：2000万元10.3 资金筹措项目计划建设投资72363万元，资金来源由投资方解决I(U销售收入与营业税金估算1.1.1 1鞘售收入估算本项目做为翻户区改造项目，基石项目的特殊性，其中改造区内以住宅和公建为主，住宅包括高层和别堂，其余为普通住宅主要用于动迁户的安置。估算本项目销售收入为115024万元.1.1.2 2鞘售税金及附加估算根据现行财政制度，项目需缴纳5%的营业税，城市附加和教育费附加分别按营业税的7%和5%征收。

40、总箱传粽及附加为6384万元。杆*市*w区*村*街棚户区改造项目可行性调过报告10.5 所得税估算根据有关规定，本项目按25%的税率征收说所得税8091万元。10.6 利润估计利润总额为：32362万元储售利润率为：28.1%投资利润率为：44.7%10.7 静态投资回收期投资回收期=总投资/利润总额=3.1年*巾*区*科街棚户区改造项目可行性调衣投行第11章随着整个棚户区改造工程的结束，将会给*带来重大社会效益。I.棚户区改造有利于拉动“*市投资和消费，加速“*房地产业发展，进而促进经济增长.从投资方面来看，棚户区改造可激活房地产并带动建筑材料、交通运输等其他行业发展，还可以使相关人员得到就

41、业机会。时启动内需拉动经济用长的作用是十分明显的.从消费方面来看，住房消费是个人最大的消费，房地产业具有消独本地化特点，这对于促进*市消费的增长也是其他行业无法比拟的。2 .棚户区改造有利于改善*市低收入家庭和弱势群体的生活条件。这将进一步完善*市社会救助机制和保障体系建设，让社会弱势住房群体充分感受党和政府的特殊关怀。3 .棚户区改造有利于使*市城市土地实现集约高效利用，进一步改善*市城市面貌，完善城市整体功能，提高城市品位，使城市更加美化、亮化、绿化，给城市居民提供更加温馨、舒适的生活环境。同时，也有利于增强城市吸引力，为吸引外来投资，扩大招商引资规模，加快项目建设创造良好的环境。*r,市

42、*p(*f街棚户K改造项目可行性第12程章结论与建议12.1 结论随着*的市区的不断扩大，基础设施的建设及其他配套服务的加强，木项目改造开发区域的增值潜力巨大，市场前景广阔。此棚户改造项目在改变原有城区旧貌的同时，也使区域内的经济发展得到提高，人们生活水平上升，城市建设加快前进步伐.项目的经济效益、社会效益和环境效益十分显著，具有良好的开发前景。12.2 建议1 .项目建设过程中要注重与环境协调，达到合理统一。2 .项目的拆迁量较大，卓涉的住户很多，工程开始时要慎重考虑居民的安置问题，以免拖延建设进度，影响全部施工。建设投资估算表金额单位：万元序号项目名称价Ifi估算合计备注St筑工林设的物J

43、a及安装其他费用一冏定资产投资37370.6790.032202.070363.0I工程费用37370.6790.038160.51.1主体:程36150.4640.03679().432S64O干方米1.1.I住宅0.01.1.2公建0.01.2配货工程1220.2150.01370.21.2.1嬉水外售我328.63B2.61.2.2用水管线及设福262.9262.91.2.3供电外线150.0150.0台彷式变由空1.2.4供热外管贱328.6382.61.24道路及绿化300.()34X).09592平方米2工程建设其他费用31507.631507.62.1土地区川贽29010.929

44、010.9757700平方米2.1.1JWf1.价格14426.414426.42.1.2动迁等补偿价12316.512316.52.13SE地补偿费2268.02268.02.2其他劳动性费用981.4981.42.2.1防索设计2532532.2.2双划设计65.765.72.2.3施工图设计究164.3IM.32.2.4381.6381.62.2.5评拈许谢责12.012.02.2.6标底编制费2W3m32.2.7工程B1.（决）算审2E38.238.22.3行政驻业性收费1065.4I()65.42.3.1劳保统海基金572.4572.4232大配套贽0.00.02.3.3新51墙体发展潴金0.00.02.3.4人防建设费493.0493.02.35泊防谀用用套费0.00.03预备物用1144.81144.8二幅底流动资金2000.02000.0二