关于积极稳妥解决不动产登记中有关问题的实施意见.docx

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1、关于积极稳妥解决不动产登记中有关问题的实施意见为贯彻落实省信访工作联席会议关于印发全省集中化解房地产办证信访突出问题专项行动方案的通知精神，坚持以人民为中心，规范不动产登记工作，提高登记质量和效率，保护不动产权利人合法权益，结合我县实际，经县人民政府同意，现就不动产登记中历史遗留问题提出以下处理意见。一、基本原则（一）依法依规。严格遵守法律法规政策，简化办事流程和环节，不突破法律底线，稳妥推进办证工作。（二）民生优先。以保障人民群众利益和为民办实事为出发点，按照“减少审批环节、压缩办结时限、优化审批流程、提高审批效率”的要求，在严格审核当事人有关材料的基础上，在不规避法定流程、不减少法定环节的

2、前提下，加快内部流转程序，提高行政效能，方便群众办事。（三）实事求是。尊重历史，充分考虑建筑物建造或转让时的实际情况和所施行的法规政策，依据客观实际，跨部门合作，创造性开展工作，积极寻求妥善的处理办法，努力化解社会矛盾，有效解决房地产办证历史遗留问题。（四）分类施策。结合房地产办证历史遗留问题的实际情况和难易程度，分类分步处理，讲究策略方法，采取针对措施，做到“一案一策”。（五）标本兼治。既要从当前问题入手，发现一个、解决一个；又要举一反三，着眼长远，追根溯源，建章立制，形成长效机制。二、政策依据不动产登记暂行条例（国务院令第656号）、确定土地所有权和使用权的若干规定（U995）国土（籍）字

3、第26号）、省人民政府办公厅关于进一步做好不动产登记工作的通知、市人民政府办公室关于印发市中心城区房改房和经济适用住房交易审批纳税登记“一窗受理集成服务”改革实施方案的通知、市人民政府办公室关于经济适用住房（含集资合作建房）遗留问题中土地登记发证的处理意见、市人民政府办公室关于积极稳妥解决不动产登记中有房产证无土地使用证问题的指导意见、市人民政府办公室关于规范房地产开发项目首次登记工作的指导意见（试行）等法律法规和文件。三、分类处理历史遗留问题（-）房改房、经济适用住房、原单位职工集资建房办理不动产登记1、房改房办理不动产登记（1）房改户首次办理不动产登记，保留土地性质为划拨，土地用途为城镇住

4、宅用地，房屋按实测建筑面积进行不动产登记。（2）房改户已取得房屋所有权证未办理土地分户证，但用地单位土地总证已经办理或土地权属来源资料齐全的，由用地单位提出申请，收集房改户的相关资料，县不动产登记中心按该栋房屋占地面积计算房改户的土地分摊面积并进行分宗，用地单位提供资料后办理不动产登记。（3）房改户已取得房屋所有权证，但原用地单位未取得土地使用权证且土地来源权属资料不全的，由用地单位提出申请，收集房改户的相关资料，自然资源部门对该栋房屋占地现状进行确权后办理登记。（4）上述房改房符合上市交易条件，且土地性质为划拨用地的办理不动产转移登记，参照执行郴政办函（2018）142号文件规定，按同地段、

5、同用途、现行基准地价的35%收取土地出让金，计算公式为：补缴土地出让金（元）二基准地价（元/平方米）X容积率修正系数X缴纳比例（35%）X上市房屋分摊土地面积（平方米）；其他税、费缴纳按现行税收政策、收费标准执行。（5）经济适用住房使用划拨用地转移登记的，在符合转移登记条件的基础上，按本项第（4）款规定处理后，县不动产登记中心可以办理不动产登记。2、原单位职工集资建房办理不动产登记（1）土地性质为划拨用地的原单位职工集资建房，以实测房屋建筑面积办理不动产登记，并按实测房屋分摊土地面积缴纳土地出让价款和税费。土地出让金交纳标准，参照执行郴政办函2018）142号文件规定，按同地段、同用途、现行基

6、准地价的35%执行，计算公式为：补缴土地出让金（元）二基准地价（元/平方米）容积率修正系数缴纳比例（35%）X房屋分摊土地面积（平方米）；其他税、费缴纳按现行税收政策、收费标准执行。原集资建房户已缴纳土地出让金（收益金）或原已通过清理处罚，则提供相关证明，办理不动产登记；其他税、费缴纳按现行税收政策、收费标准执行。（2）原集资建房户已取得房屋所有权证，未办理土地分户证，但土地总证已经办理或土地权属来源资料齐全的，由用地单位提出申请，收集原集资建房户的相关资料。需要土地分宗的，由县不动产登记中心分宗，根据实测土地面积计算该栋房屋各集资建房户的土地分摊面积，在集资建房户签订土地出让合同及缴纳土地出

7、让金（补缴土地出让金（元）二基准地价（元/平方米）X容积率修正系数X缴纳比例（35%）X房屋分摊土地面积（平方米）后办理不动产登记，土地性质办理为出让。（3）原用地单位未取得土地使用权证且土地来源权属资料不全的，由用地单位提出申请后，收集原集资建房户的相关资料，县自然资源局确权登记和所有者权益股与县不动产登记中心对该栋房屋占地现状进行确权，计算各集资建房户的土地面积分摊，在集资建房户签订土地出让合同并缴纳土地出让金（补缴土地出让金（元）二基准地价（元/平方米）X容积率修正系数X缴纳比例（35%）X房屋分摊土地面积（平方米）及税、费后办理不动产登记，土地性质办理为出让。（二）房地产开发项目历史遗

8、留问题的不动产登记1、开发商已依法取得国有土地使用权的开发项目，购房人已办理房屋所有权证，部分购房人已办理土地使用证的，县不动产登记中心可受理该项目所有购房人的不动产登记业务。2、开发商已依法取得国有土地使用权的开发项目，购房人已办理房屋所有权证、未办理土地使用证的，区分情况分类处理：（1）对未超占土地，但存在改变土地用途、超容积率问题的开发项目以及存在超占国有存量土地、改变土地用途、超容积率的开发项目。项目不存在上述问题的楼栋，可受理不动产登记业务；对项目内存在上述问题属于超占土地的楼栋暂缓登记发证，属于改变用途、超容积率的违建部分暂缓登记发证，由县自然资源局核实情况报县政府批准后，交由相关

9、职能部门提出处理问题的书面意见，县自然资源局根据相关部门意见，符合条件则为购房人办理不动产登记。超占土地、改变用途和超容积率等问题由相关行政主管部门依法及时处理到位，追缴出让金、各项费用等。(2)超占其他单位使用的国有土地或集体土地的开发项目，相关行政主管部门首先要对项目超占土地问题依法处理，补办相关用地手续，理顺土地产权关系。在超占土地问题解决后，项目还存在改变土地用途、超容积率问题的，依照本项第(1)款规定处理。3、开发商未完善国有土地使用手续的开发项目，购房人已办理房屋所有权证的，则由县自然资源局责令开发商依法完善该开发项目用地手续之后，由县不动产登记中心受理不动产登记业务。需要补缴土地

10、出让金的，由相关行政主管部门依法及时追缴。4、初始购房人已办理房屋所有权证和土地使用证，但转让中未同步办理房、地转移登记的，现受让人在提供税务机关出具的完税证明或减免税的审批资料后，县不动产登记中心可以受理不动产登记业务。涉及划拨土地转让，则由现受让人补缴土地收益金，初始购房人的土地证书按申请注销或公告注销方式办理。初始购房人只办理房屋所有权证、未办理土地使用证,且房产进行了转移登记的，按本项第1、2、3款规定处理后，县不动产登记中心可以受理不动产登记业务。()自建房有房屋所有权证无国有土地使用权证的不动产登记已依法取得房屋所有权证，但没有取得国有土地使用权证，当事人申请办理不动产登记，视为符

11、合规划，县自然资源局和县不动产登记中心应核实土地权属来源。一是有合法土地权属来源的，县不动产登记中心受理并办理不动产登记。二是无法提供合法土地权属来源的，其取得的房屋所有权证视为符合规划，县自然资源局确权登记和所有者权益股、县不动产登记中心对违建土地进行确权。属国有土地的，由县自然资源局补签协议出让合同，按合同履约后，县不动产登记中心受理不动产登记；属集体土地，则由县自然资源局对违建行为进行处罚并完善相关手续后，县不动产登记中心受理不动产登记。(四)自建房、房改房、集资建房、经济适用住房超占用地面积的不动产登记1、自建房、房改房、集资建房、经济适用住房超占用地面积，已按实际建设情况取得房屋所有

12、权证或规划、住建综合验收处罚结案的，视为符合规划，不再处罚。在房屋所在地块以及县人民政府门户网站公示15个工作日，无权属纠纷及相邻纠纷异议后，由县不动产登记中心在集成服务窗口补办超占部分用地手续，由申请人补缴土地价款。具体标准如下：（1）划拨用地按同地段、同用途、现行基准地价的70%执行，计算公式为：补缴划拨土地价款（元）二基准地价（元/平方米）缴纳比例（70%）X房屋分摊土地面积（平方米）；（2）出让用地按同地段、同用途、现行基准地价修正后执行，计算公式为：补缴土地出让金（元）二基准地价（元/平方米）X容积率修正系数X房屋分摊土地面积（平方米）。2、自建房、房改房、集资建房、经济适用住房存在

13、“批东占西”情形，已按实际建设情况取得房屋所有权证或规划综合验收处罚结案的，视为符合规划，不再处罚。在房屋所在地块以及县人民政府门户网站公示15个工作日，无权属纠纷及相邻纠纷异议后，由权利人申请按实际建设红线进行登记，并出具放弃已批未建设土地权利承诺；同时，由县不动产登记中心核实实际建设用地面积总量，未超过批准面积总量则按实际建设红线办理不动产登记，超出批准面积总量则按本条第1款规定处理。（五）历史用地（用房）的不动产登记历史用地（用房）是指1986年12月31日前房屋建成后未改建、扩建的土地。有相关资料证明确系1986年12月31日前建成使用的历史用地（用房），如之后未进行改建,符合城市规划

14、，则由申请人凭社区、村委的证明材料，县自然资源局确权登记和所有者权益股、县不动产登记中心根据确定土地所有权和使用权的若干规定的相关规定予以确权后，在房屋所在地块以及县人民政府门户网站公示15个工作日，无异议后依申请人申请办理不动产登记。需按出让办理的，参照房改房上市补缴土地出让金（缴纳比例：商业40%,住宅35%）后，由县不动产登记中心在集成服务窗口办理。（六）自建房、经济适用住房有土地合法来源无正常行政许可审批流程的不动产登记对规划、国土、住建、消防等部门已不能按照正常行政许可审批流程为项目办理相关许可或者登记，项目提供登记要件确有困难，在项目符合“来源合法、安全合格、权属清晰”的基本条件下

15、，按以下情形处理：1、在1987年1月1日（含）至1990年4月1日（不含）中华人民共和国城市规划法实施前建成的房屋，有合法土地权属来源，则由社区或村委出具建成年份证明，申请人委托具有资质的安全鉴定部门出具鉴定报告报住建部门确认后，不再组织综合验收，缴清相关税费后县不动产登记中心可受理不动产登记。2、在1990年4月1日（含）至1998年9月1日（不含）中华人民共和国消防法实施前建成的房屋，有合法土地权属来源，则由社区或村委出具建成年份证明，申请人委托具有资质的安全鉴定部门出具鉴定报告报住建部门确认后，不再组织综合验收，缴清相关税费后县不动产登记中心可受理不动产登记。3、在1998年9月1日（

16、含）至2008年1月1日（不含）中华人民共和国城乡规划法实施前建成的房屋，有合法土地来源，则由申请人委托具有资质的安全鉴定部门及消防签订部门出具的鉴定报告报住建部门确认后，不再组织综合验收，缴清相关税费后县不动产登记中心可受理不动产登记。4、在2008年1月1日（含）至2011年11月9日（不含）省人民政府关于节约集约用地的若干意见（湘政发（2011）42号）出台前建成的房屋，有合法土地来源且通过规划综合验收，则由社区或村委出具建成年份证明，申请人委托具有资质的安全鉴定部门出具鉴定报告报住建部门确认后，不再组织土地综合验收，县不动产登记中心可受理不动产登记。5、2011年11月9日（含）后建成

17、的房屋，必须严格按照审批流程进行审批，由相关部门综合验收后，县不动产登记中心方可受理不动产登记。6、2011年11月9日（不含）前建成的房屋，存在超占用地面积的，不再处罚，按本条第（四）款规定补缴土地价款后才可受理不动产登记；2011年11月9日（含）以后建成的房屋，须由相关部门处罚结案、相关部门出具意见且按本条第（四）款规定补缴土地价款后才可受理不动产登记；7、2015年6月10日（含）至2016年3月31日，根据县城区违规建设遗留问题处理实施方案（临办字2015）27号）文件，由原县城区违规建设遗留问题处理领导小组办公室审批但未办证的不动产登记或一栋房屋建筑中已有房屋按（2015）27号文

18、件精神办理了不动产登记，同栋房屋办理不动产登记的，均按原政策标准上浮25%补缴相关税费后,县不动产登记中心可办理不动产登记。此类房屋缴纳契税不得享受疫情期间奖励。（七）综合用地的不动产登记原按“综合用地、使用年限50年”出让并办理初始登记的开发项目，房屋规划用途区分住宅、商业用地使用权的,则其登簿的使用期限按首次取得该出让建设用地使用权时间记载。其中住宅用地增加的期限不再补缴土地价款。（八）自建房并宗的不动产登记已依法办理房产登记或已通过规划综合验收的自建房分类处理：土地使用权证为总证，由土地使用权利人申请,县不动产登记中心可直接办理并宗审批后受理不动产登记;土地使用权证已办理分证到户，由县不

19、动产登记中心直接按并宗后的现状办理不动产登记。如果并宗后存在超占用地面积的情况按本条第（四）项规定处理。(九)土地出让年限不一致的不动产登记对于同一项目中存在宗地出让起止年限不一致的情况,如申请人要求以本项目内宗地出让使用最长年限为标准，则补交土地价款后统一出让年限；如权利人书面申请，按项目内宗地出让使用最短年限为标准统一出让年限的，则县不动产登记可直接办理。四、简化土地出让合同由县不动产登记中心集成服务窗口签订房改房和经济适用住房、原单位职工集资建房划拨土地转出让及自建房、房改房、集资建房、经济适用住房超占用地面积补办出让的土地使用权出让合同。同一建筑内划拨土地上的房屋转移登记或超占用地面积

20、补办出让，如第一套房屋上市交易或补办出让时，购买方已签订了土地使用权出让合同，确定了土地有关权益和土地权益人的权利义务的，其他各套房屋上市交易或补办出让时，则由申请人签收县不动产登记中心签发的载明相关权益和权利义务的通知单，并缴清土地价款，即可视为认定了该宗地的出让合同，不必再重复签订合同。五、相关工作(-)认真核实开发项目占用土地、实际用途和容积率情况。办理不动产登记前，县自然资源部门应核实房地产开发项目占用土地实际用途和容积率情况，并及时通报相关行政主管部门。有关情况未核实的，由房地产开发商申请相关行政主管部门验收核实，产生的费用由开发商承担。如果房地产开发商无法履行义务，则由业主委员会或

21、所在社区申请验收予以核实，所需测绘费用减半收取。2011年11月9日前的项目不再进行实地土地验收，原有综合验收成果（含房地产测绘成果）可在土地验收和不动产登记时直接利用（存在超占用地面积的除外）。（二）把控土地出让金收缴关口，防止土地出让金流失。县财政部门应将土地出让金（包括补缴土地出让金）收缴情况、县自然资源部门应将国有土地使用权出让情况及时提供给县税务机关，严格执行“先税后证”原则，以便税务机关加强税赋征收管理，降低税收流失风险。（三）严格房地产开发项目首次登记，防范新增遗留问题。房地产开发项目竣工后，开发商应及时申请综合验收,综合验收合格后将相应资料交县不动产登记中心存档，并申请不动产首

22、次登记业务。（四）“小产权房”不得办理不动产登记。六、其他事项1、本意见未尽事项可参照省人民政府办公厅关于进一步做好不动产登记工作的通知（湘政办发2017）39号）、市人民政府办公室关于印发市中心城区房改房和经济适用住房交易审批纳税登记“一窗受理集成服务”改革实施方案的通知（郴政办函（2018）142号）、市人民政府办公室关于经济适用住房（含集资合作建房）遗留问题中土地登记发证的处理意见（郴政办函（2009）238号）、市人民政府办公室关于积极稳妥解决不动产登记中有房产证无土地使用证问题的指导意见（郴政办函（2018）173号）、市人民政府办公室关于规范房地产开发项目首次登记工作的指导意见（试行）（郴政办函（2018）174号）文件精神执行。2、经县集中化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组及其办公室列入不动产办证遗留问题处理范围的房地产项目，按县集中化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组及其办公室出台的文件精神执行。七、本意见由县自然资源局负责解释。八、本意见有效期两年，自发布之日起至2023年1月26日止。