开发商、销售商“一房多售”须承担何种法律责任.docx

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1、开发商、销售商“一房多售”须担当何种法律责任2005年2月，谢女士与K市某房地产公司签订商品房买卖合同，并支付了首期购房款25万元，约定同年8月底交房，但是8月底，谢女士按合同约定要求房产公司交房时，却被告知房屋已于同年6月以高于谢女士的价格卖给别人，要等另一蟒同一房型的商品房竣工后才能交房。谢女士为此要求房地产商解除合同，将先期支付的首期房款及其利息返还，并加倍螃偿其经济损失，房地产公司则告知谢女士另一籁同一房型的商品房立刻就要竣工，12月就可以交房给她，井承诺担当拖延履行合同的违约责任，赔偿其肯定的经济损失，但不同意解除合同和加倍赔偿。问：谢女士此时有权要求解除合同吗?她的加倍赔偿的要求合

2、法吗？本案中谢女士和房地产商订立的是商品房预售合同，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为.（参见商品房销售管理方法第3条条3款）由于合同买卖的标的是尚未建成的商品房，所以房地产商常常将一房二卖，遇到出价更高的买主，就不惜对前一个合同进行违约。为了爱护消费者的合法权益和打击这种不法行为，商品房销管理方法第10条规定：“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。”商品房买卖合同签订后，房产商又将该房屋卖给第三人，导致不能按期交房，是对房屋买卖合同的严竣违约，应当担当合同违约责任:假如导致合

3、同目的无法实现，符合合同法第94条第（一）项规定的合同解除条件，则要担当合同解除的法律责任。本案中，房地产商已将与谢女士签订的房屋买卖合同的标的物另外卖给第三人，合同约定的标的物已经不存在，合同的目的无法实现，符合合同解除条件.合同法第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经展行的，依据履行状况和合同性质，当事人可以要求复原原状、实行其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”而且最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明第8条规定，具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以恳求解除合同返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人

4、担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。因此本案中的谢女士可以依法恳求解除合同,要求房地产商将先期支付的首期房款及其利息返还，并加倍赔偿其因此受到的经济损失.此外，谢女士还可以向县、市人民政府房地产开发监督主管部门（建设行政主管部门、房地产行政主管部门）举报该房地产商的一房二卖的违法行为，使其受到法律的严惩。商品房销售管理方法第39条规定：“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的

5、，依法追究刑事责任”.房地产开发商一房二卖法律责任分析2004年4月1日，市民王某与某房地产开发公司签订一份预售商品房买卖合同，约定由王某购买某小区5-丁-602号房，合同签订后，王某按约支付了全部购房款，只等房地产开发公司交房。然而到了合同约定的交房日期，房地产开发公司却迟迟不能交付，王某多次督促，最终才得知该小区5-T-602号房早在2003年10月就已被房地产开发公司卖给了刘某，刘某也已经取得了房屋全部权证。王某愤而提起诉讼，要求房地产开发公司返还已付房款、赔偿相应利息及其他实际损失、支付相当于已付购房款的赔偿金。房地产开发公司一房二卖的行为（即先后以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给

6、两个不同的买受人），给买房人王某造成了严峻的损害。对于这种一房二卖的行为，法律是如何规范的?商品房买卖行为适用的法律有民法通则合同法城市房地产管理法等，由于商品房交易行为比较困难，最高人民法院在2003年3月24日发布了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明(以下简称司法说明)，特地针对房地产开发企业作为房屋出卖方的商品房买卖合同行为进行规范处理。本文主要围绕该司法说明，对房地产开发商一房二卖的法律责任作一分析。一、一房二卖的出卖方必需是特定主体，即房地产开发商。司法说明第一条明确规定，说明中所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋全部

7、权于买受人，买受人支付价款的合同。因此在本文中所涉及的一房二卖的销售方为特定主体，即房地产开发商。二、一房二卖中所涉及的买卖合同的效力1、一房二卖的情形一房二卖，指房地产开发商作为出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。依据我国城市房地产管理法的规定，国家实行房屋全部权登记发证制度，取得房屋应当申领房屋全部权证书。因此在商品房买卖中有二个阶段，首先依法签订房屋买卖合同，这是一个债权行为，即在买卖双方之间产生特定的债权债务关系:其次全部权登记，这是一个物权行为，即房屋的全部权从出卖人转移给买受人，买受人成为房屋的全部权人。所以在一房二卖中可能出现两种情形：(1)两

8、个买受人中，有一个买受人已取得房屋全部权证。两个买受人都没有取得房屋全部权证。2、一房二卖所涉及合同的效力(1)先后买受人中有一个买受人已取得房屋全部权证，而全部的房屋买卖合同均签订于取得房屋全部权证之前，则所涉及的买卖合同为有效或为可撤销。依据民法通则及合同法的有关规定，在房屋全部权未作变更登记时，房地产开发商作为全部权人，有权处分自己的财产，因此所签订的数份买卖合同只要不具有法定的无效情形，自成立时起生效。但由于房地产开发商自后买卖合同签订时起存在欺诈的情形，因此后买受人在无法取得房屋时，有权恳求法院或仲裁机构撤销合同。(2)先后买受人中有一个买受人已取得房屋全部权证，签订于取得房屋全部权

9、证之前的合同，为有效合同;签订于取得房屋全部权证之后的合同，为无效合同.在房屋全部权作了权属登记之后，全部权主体已经不再是房地产开发商，在这种状况下房地产开发商接着以销售方的名义出卖房屋，构成无处分权人处分他人财产，依据合同法的有关规定,相应的合同无效.(3)先后买受人都没有取得房屋全部权证，如上所述，只要不存在法定的无效情形，全部的买卖合同均为有效或为可撤销。(4)在房屋拆迁补偿安置中，假如作为拆迁人的房地产开发商明确以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，而后又将该安适房屋另行出卖给其他人，被拆迁人主见优先取得补偿安置房屋的，其他买卖合同无效。假如被拆迁人主见解除拆迁补偿安置协议，则

10、其他买卖合同可认为有效。这在司法说明第七条中作了明确规定，这一规定是为了爱护被拆迁人的利益，因为被拆迁人在拆迁活动中很有可能面临无房可住的情形，而安置房是其唯一的依靠，所以从爱护弱者和公允正义的角度动身,应对被拆迁人取得安置房的权利作一特殊爱护。也有人把这称为特种债权优先权，即被拆迁人对特定的安置房屋的债权视为一种特种债权,给予物权的优先效力，也就是债权物权化。(5)假如房地产开发商与第三人恶意串通，进行一房二卖的，则相应的合同无效。依据合同法第五十二条的规定，恶意串通，损害第三人利益的合同无效。依据司法说明第十条规定,即使房屋已经交付给恶意的第三人占有运用，善意买受人仍可主见第三人的合同无效

11、。三一房二卖的法律后果1、从民事贵任角度分析(1)对于有效合同的当事人任何一个买受人都有权要求房地产开发商履行合同，交付房屋。而从公允合理的角度动身，房地产开发商应对第一买受人履行交付义务，而对其他买受人担当相应的违约责任。详细而言，依据司法说明第八九条规定，未取得房屋的买受人可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失并要求房地产开发商担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任。(2)对于可撤销合同的当事人依据合同法的规定，具有撤销权的买受人在知道或应当知道一房二卖状况之日起一年内可以恳求法院或仲裁机构予以撤销合同，并依据司法说明第九条规定，要求房地产开发商担当返还已付购房款及利息,

12、赔偿损失、及担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任。对于无效合同的当事人无效合同的善意买受人可以恳求法院或仲裁机构宣告合同无效，并依据司法说明第九条规定，要求房地产开发商担当返还已付购房款及利息、赔偿损失、及担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任。(4)二种状况下的特殊处理第一种状况：依据司法说明第七条的规定，在房屋拆迁补偿安百协议中，假如拆迁人明确以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，那么被拆迁人享有优先权，即使后买受人已经取得房屋并办理登记手续，其仍可以主见后买卖合同无效，恳求撤销房屋全部权登记，并要求房地产开发商交付房屋。假如被拆迁人不主见上述权利，其可以要求房地产开发商解除合同、返还已

13、付购房款及利息、赔偿损失、并担当不超过已付购房款一倍的赔卷责任。其次种状况：后买卖合同存在恶意串通的情形。依据民法通则、合同法、司法说明第十条规定，善意买受人可以主见恶意串通的合同无效，即使恶意串通人已经取得房屋并办理了登记手续，善意买受人仍可以主见其合同无效，恳求撤销房屋全部权登记，要求房地产开发商交付房屋.假如善意买受人不主见上述权利，其可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息始偿损失、并担当不超过已付购房款一倍的赔偿费任。另外依据民法通则第六十一条其次款的规定：“双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家,集体全部或者返还第

14、三人。”因此房地产开发商和买受人的恶意串通行为还可能担当追缴所得的法律后果,即双方因恶意串通合同而取得的财产，应收归国家或集体全部。2、从行政责任角度分析依据建设部商品房销隹管理方法第三十九条的规定，房地产开发商存在一房二卖的情形时,应处以警告、责令限期改正、并处2万元以上3万元以下罚款。3、从刑事贡任角度分析房地产开发商一房二卖，在主观上存在欺诈的有意，因此在具备法定情节的状况下可能构成合同诈骗罪。合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订,履行合同过程中实行各种虚构事实的方法,骗取对方当事人财物，数额较大的行为.在认定房地产开发商的一房二卖是否构成犯罪时，应留意区分犯罪与民事欺诈行为首先在主观

15、上，合同诈骗罪行为人的主要目的是利用合同形式骗取对方当事人的财物，即房地产开发商是通过买受人履行合同、支付房款来获得财物，但自己根本不准备履行交房义务，也就是说房地产开发商意图无卷占有买受人的财物。而在民事欺诈中，行为人只是为了获得不正值的利益，有意不履行其他合同，但其并不具有无偿占有他人财物的意图，即房地产开发商只是为了获得更高的售房价格而有意一房二卖，但对于买受人已支付的购房款，其并不想非法占为已有。其次在详细行为上，结合主观有意考虑，构成合同诈骗罪的房地产开发商可能在签订合同时就没有履约实力，如根本不行能建立房屋;也可能在签订合同时，实行各种欺诈手段，如虚构单位冒用他人名义、伪造票据等,

16、企图骗取买受人的财物占为已有;还可能在签订合同取得买受人的购房款后，又准备不展行交房义务，肆意挥荏所取得对方财物等。综上，在构成合同诈骗罪的一房二卖行为中，房地产开发商在实施欺诈时须受非法骗取对方财物目的的支配，即其只想无偿占有对方财物，而无展行交房意图，而买卖合同已进入履行阶段，即买受人已经支付房款。依据刑法的规定，合同诈骗罪是数额犯，即行为在达到数额较大情节时才构成犯罪。目前对于数额尚无明确规定，一般参照最高人民法院关于审理诈褊案件详细应用法律的若干问题的说明，以个人诈骗公私财物2000元以上属数额较大。案例：吉林省四平市某房地产开发有限公司于2001年初，在四平市铁西区开发某综合楼。20

17、01年8月，该公司与相关单位签订了回迁补偿协议，约定将综合楼中一至三层给相关单位作为回迁补偿。2001年9月至2002年6月，该公司实行一房多售等手段，由总经理谢某、副总经理杨某等僧自与他人签订商品房认购书，再次出售综合楼上述房屋，并收取购房预付款，共诈骗三百多万元。四平市中级人民法院认为，该行为构成单位犯罪应负刑事责任，判公司犯合同诈骗罪，惩罚金20万元。同时，以合同诈骗罪依法判处公司总经理谢某有期徒刑4年，并惩罚金3万元:判处副总经理杨某有期徒刑2年，缓刑3年，并惩罚金2万元。（来源：Chinaji1.in）依据刑法规定，一房二卖行为构成犯罪，数额较大的，应处3年以下有期徒刑或拘役，并处或单惩罚金;数额巨大或有其他严峻情节的，处3年以上10年以下有期徒刑，并惩罚金:数额特殊巨大或有其他特殊严峻情节的，处10年以上有期徒刑，并惩罚金或没收财产。综上，法律对于房地产开发商一房二卖行为作了较为严厉的规定，本文仅对房地产开发商应担当的法律责任作了粗浅分析，欢迎网友指责指正.本文来自问招，话不要使用温城,嚼曲箕淮版也所有2010