海南军垦休闲农业观光园项目可行性研究报告.docx

《海南军垦休闲农业观光园项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《海南军垦休闲农业观光园项目可行性研究报告.docx（27页珍藏版）》请在课桌文档上搜索。

1、海南军垦休闲农业观光园项目可行性研究报告目录第一章海南军垦休闲农业观光园项目基本情况4一、项目名称4二、项目业主4三、投资数额5四、项目简介5第二章总论5一、本项目研究的方法5二、本项目可行性研究的依据6三、可行性研究结论6第三章海南省及*县的基本情况分析8-、海南省自然社会经济概况8二、*县自然社会经济概况10第四章海南休闲度假地产分析17一、海南休闲度假地产的背景分析17二、休闲度假地产的内涵分析19三、海南休闲度假地产的类别20四、海南休闲度假地产发展的特征21五、海南休闲度假地产的开发模式22六、海南休闲度假地产的竞争态势25七、海南休闲度假地产发展的机遇与挑战25八、海南度假型居住地

2、产发展趋势30第五章本项目区域休闲度假地产分析33一、*县关于度假居住地产的发展思路33海南银湾旅游房产投资有限公司隶属于海南银湾国际集团控股有限公司。海南银湾国际集团控股有限公司由亚洲投资基金控股，全国13家知名企业共同出资组成的大型企业集团。三、投资数额本项目总投资20.08亿元。四、项目简介本项目位于定安县安丽湖风景名胜区，规划用地4040亩，其中用于与农场进行分成合作开发的商业用地为1475亩，另外2565亩地向农场进行租赁开发。项目规划了休闲度假居住区、养生理疗区、农业观光区、山林活动区四块。坚持保护性开发和可持续开发的理念。项目具有较好的生态效益、财务效益和社会经济效益。第二章总论

3、一、本项目研究的方法本项目研究的方法主要运用了经济、环境、人文等方面的理论知识，结合项目所在地的现状，分析了海南军垦休闲农业观光园各方面的条件，得出是否具备开发的可行性结论。二、本项目可行性研究的依据1、国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；2、国家批准的旅游开发总体规划、详细规划等；3、国务院国务院关r推进海南国际旅游岛建设发展的若干意；4、*总体控制详细性规划；5、海南国际旅游岛规划纲要；6、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；7、国家所规定的经济参数和指标；三、可行性研究结论1、从海南经济发展趋势来看海南军垦休闲农业观光园项目的开发，顺应海南国际旅游岛建设的要求，而且对

4、增强区域经济、促进*新农村建设的旅游业发展、提高人民生活质量具有不可估量的作用。2、从*县旅游总体规划体系来看海南军垦休闲农业观光园项目的开发，它的开发对*县其它相关产业的发展都有着带动和示范宣传的作用，有利;各产业各区域的和协发展。3、从*风景名胜区白身条件来看其自然风光、人文资源、乡土风情都具有一定的特色，享有一定的声誉。这为本项目生态旅游的开发和各方面的开展奠定了深厚的基础。(2)滨海城市中海景住宅同非海景住宅存在明显价格梯度，价格由内陆向海岸线逐渐递增，并形成相对独立评价体系。(3)海南岛的热带资源、海岸资源在整个中国的气候条、海岸线资源具有双重的稀缺性。5、财富阶层自90年代中期开始

5、出现滨海度假候鸟性迁移现象，表现出由内陆向海边，由纬度高地区向纬度低地区迁移(1)从国际富人群体度假资源偏好统计数据可知，滨海休闲度假，、滨湖休闲度假、山地运动是国际旅游度假的两大趋势。(2)近年来，东部南部沿海众多旅游度假城市吸引大规模国内居民前来旅游；(3)海南更以其独特的自然资源、气候条件成为国内富裕人群的度假首选地。(4)海南对北京、东北两地人群拥有极大的吸引力。6、随着富人群体对豪宅市场的消费心态进入主动尊贵的阶段，高端休闲地产市场将吸引中高端富人群体的青睐。富人群体对房地产投资偏好的提升源于其在房地产投资中的高回报率，海南岛的双重稀缺资源对富人群体具有很强的吸引力二、休闲度假地产的

6、内涵分析1、内涵：休闲地产作为休闲产业与房地产业两大黄金产业交织而成的产业类型，简单地说就是为休闲活动服务的地产。休闲地产以住宅为主体，融合了多种休闲设施。2、定义：在一般住宅要素的基础上，依托项目周边良好的资源环境，把房地产和房地产以外的其他产业资源，包括生态资源、旅游资源、文化资源等进行嫁接，在建筑规划、配套设施、社区生活中导入休闲元素，使居住者能够充分放松身心，享受到休闲生活的地产类别。一:、海南休闲度假地产的类别目前海南的休闲地产主要包括两类：1、度假型居住地产（第二居所）集中分布地区： 亚龙湾国家旅游度假区 大东海 三亚湾 海棠湾代表楼盘： 清水湾：雅居乐清水湾项目 三亚湾：三亚湾新

7、城 海口：海蓝椰风，龙墅湾 香水湾：香水湾一号 亚龙湾：中粮.公主郡2、专业性旅游地产（酒店、度假村等）集中分布地区：亚龙湾国家旅游度假区已建成为一个国际一流水准的、服务设施高档次的度假旅游胜地，其作为三亚市的标杆性度假区已基本打造完成。大东海和三亚湾已具备承接三亚当前细分度假游客市场的能力，近几年发展迅速。海棠湾已完成建设三亚新兴的国际顶级滨海度假旅游区的初步规划。红塘湾拥有绝佳的资源，目前尚未开发。代表项目：酒店：凯悦、喜来登、希尔顿、万豪、假日、香格里拉、凯宾斯基等世界著名酒店集团已落户三亚。全市现有五星级和准五星级11家，四星级和准四星级29家。09上半年海棠湾将有15家超五星级酒店开

8、工。 高尔夫：有高尔夫球场3个，有高尔夫俱乐部和球会，承办职业高尔夫赛 潜水：有潜水基地5个，有全国接待规模最大的潜水公司，进行远海潜水、海底漫步、夜潜等 水上运动：冲浪、快艇、钓鱼、空中拖伞、帆板等娱乐配套：三亚大型表演场所主要集中在中高级酒店，市内有4家电影院和一些酒吧，清水湾等大型社区有娱乐配套。四、海南休闲度假地产发展的特征海南旅游地产开发进入新阶段，呈现四个显著特点:1、点线面结构形成海南休闲地产已经跳出了传统的海口和三亚两个热点城市，具有明显特征的开发热点区域初步形成，且在空间上呈现出了以“热点城市”为点，“海滨湾区”为线，“养老社区”为面的“点、线、面”结构。2、产品结构更加丰富

9、海南岛的旅游地产摆脱了以产权酒店为代表的度假地产“唱独角戏”的局面，产品口渐丰富，独栋别里、花园洋房和度假公寓等度假型居住地产一样受到了市场的欢迎。3、养老地产客源丰富发展迅速养老地产的客源方面，随着人民生活水平的提高，岛外客群的来源更加多元化，西南省份（川、渝、贵）和西北的客户增长迅速，成为新一轮购房热潮中的主要构成力量。4、同质化竞争严重聚焦到海南的休闲地产：海南优质海岸线资源已基本瓜分完毕，市场定位均为“中国富人度假居所”，同质化竞争严重五、海南休闲度假地产的开发模式海南目前度假型居住地产开发特点，主要是依靠地块资源开发，被称为“资源地产”，主要有三种开发模式：1、模式一：高档度假地产开

10、发模式一一湾区开发雅居乐清水湾将优越的自然环境和外销地产结合，打造高端度假型居住地产2、模式二：养老地产开发模式一一海岛中部*代表的“候鸟型”社区开发海岛中部绿荫浓郁，形成了世界上同纬度中极为珍贵的热带生物圈和生态系统，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛”。海岛中部大型的候鸟型社区主要依附于水库、温泉、森林等丰富的生态资源，非常有利于老年人养生度假。海南岛中部的候鸟社区，摆脱了滨海湾区带状地形带来的限制，在占地规模和开发规模上都是滨海湾区难以比拟的。开发商可以从容的进行各种设施的摆布和配套，利用丰富的水库资源和森林资源组成区域的养生环境。海岛中部的养生养老价值逐渐被更多的人认识，面对

11、的客户群也不仅限于候鸟客户了。目前针对高端客户推出的独栋别里、联排别墅等高品质产品，在中部候鸟型社区中逐渐增多。海岛中部的温度、湿度等气候条件更适合老年人、候鸟一族养生度假，养老地产开发潜力巨大，在海南有着独特优势，虽没有滨海资源，但和滨海地产相比这部分旅游地产性价比较高，吸引了更多中低收入者购买；并且海岛中部的温度、湿度等气候条件更适合老年人、候鸟一族养生度假，因此养老地产开发潜力巨大，在海南有着独特优势。海南中部高速沿线的*、屯昌、琼中、五指山、保亭等地的旅游地产已开展得如火如荼，将成为海南旅游地产开发体系中不容忽视的力量。3、模式三：复合旅游地产的开发一文昌代表的城市拓展新区开发(1)发

12、射基地建设2007年8月22日，经国务院189次常务会议批准将在海南省文昌市建设新航天发射场，主要承担地球同步轨道卫星、大质量极轨道卫星、大吨位空间站和深空探测卫星等航天器的发射任务。这是继酒泉、西昌、太原三大内陆发射场后，中国建设的首个滨海发射基地。(2)航天主题公园作为开放型大型旅游项目，配套区拟建的航天主题公园，将填补国内乃至整个亚洲的空白，从而对海南实施科研配套和科普教育、建设国际旅游岛，实现旅游进一步转型升级产生重要影响。发射基地建成后，“嫦娥二号”、“嫦娥三号”工程都有望在文昌开展，文昌必将成为全世界关注的焦点。(3)重要影响航天产业给文昌旅游带来的转型升级效应一一海南旅游格局重新

13、洗牌，文昌成为重要亮点，并带动相关产业升级发展。4、其他近年来，越来越多的国内外企业看好海南，竞相来这里投资。海南的大项目建设取得了较好成效，城市建设也随着国家重大战略的实施进入了发展的快车道。在海南的产业规划中，列出了几个重要的节点城市。例如：作为我国未来最大航天基地的文昌、拥有石油加工工业的东方和洋涌、临高等城市。这一类城市的旅游地产和上两类的发展模式迥然不同。六、海南休闲度假地产的竞争态势国内进入旅游休闲度假迅速发展时期，三亚成为旅游、度假置业首选地；亚龙湾具有很好的资源优势和先发优势，成为专业性旅游地产中的最大赢家；受旅游度假市场的影响，三亚城市未来将向东、向西两翼进行持续的功能扩展，

14、海棠湾发展前景很好；其他优异的自然资源有待开发。1、度假型居住地产竞争态势一一主要是依靠不同的资源，做资源地产，通过资源的差异化来竞争。2、专业性旅游地产竞争态势一一依靠品牌力量、服务质量来打差异化竞争。3、启示：（1）抢占稀缺资源，提高品牌形象；（2）资源价值最大化，提高品牌美誉度；（3）打造品牌力量，提高品牌知名度；（4）通过服务质量来保持品牌忠诚度。七、海南休闲度假地产发展的机遇与挑战1、海南国际旅游岛建设带来的机遇（D国际旅游岛前奏：建省20年历程，发展定位从“一省两地”到国际旅游岛，经济结构从工业为主到旅游业为支柱：全面开展基建和资本市场建设(2)国际旅游岛时代：2010年1月，国务

15、院发布关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，将海南建设国际旅游岛上升为国家战略，发展重心从工业转到旅游业，且得到中央政策、资金双重支持。相关意见和政策具体内容发挥海南特色优势,全面提升旅游业管理服务水平建设富有海南特色的旅游产IVr体系，大力发展新型旅游项目，如海上运动、潜水、邮粒、游艇、自驾游、森林生态旅游、温泉、高尔夫等。打造精品旅游景区，塑造“阳光海南、度假天堂”的整体旅游形象，规划建设海洋、热带雨林等旅游主题公园。进一步规范旅游市场秩序，推进旅源服务标准化和国际质量认证。加强旅游公共服务体系建设，完善应急救援、公共医疗、口生检疫防校等安全救助体系.投融费政策支持符合条件的旅游企业发

16、行企业债券，设立旅游产业投资翦金，将海南省懈列为中西部地区外商投资优势产业目录B执行省份。财税政策中央财政加大对海南的均衡性转移支付力度,抓紧研究在海南试行境外旅客购物离境退税的具体办法和离岛旅客免税的物政策的可行性。5年补贴50亿。土地政策推进城乡上地一体化管理,科学选划发展海洋经济集约用海区域，引导海洋产业相对集聚发展.开放篮证政策增加芬兰、丹麦等5国为入境免签证国家，对俄罗斯、弊国、惟国3国旅游团组团人数放宽至2人以上(含2人)，入境件留时间延长至21天.2、海南休闲旅游度假地产发展的机遇转型后的海南国际旅游岛将成为大陆居民的后花园，加快旅游资源建设，丰富旅游项目，提升旅游服务质素，为承

17、接中国旅游市场的进一步开放扩大做好准备。0e,1008.1.1.(m.1.209.1.209.309.409.509.609.709.809.909.10印成之H或2均价(2)目前海南度假型居住地产主要凭借优势资源，走的是“资源地产”的路线，目前发展势头强劲，远期发展受资源的限制。(3)目前市场上存量较大，未来10年内，大规模综合住宅开发主要集中在主城区和新开发度假区，竞争同质化严重。区域规模开发时间居住项目建设区阳光海岸3.6km22007年基木为高层和小高层公寓，规划占地330亩三亚湾新城6.7km2为三亚湾仅可开发的二线用地鹿回头半岛2.98km22006年6月正式开工独立别联占地172

18、5亩；联排别望3601ttW融岛0.3km22006年开工，计划2011年建设完成产权式公寓，建面共9万平米山水国际1.57km22006年起，开发至2012年左右未来供应量87.81万M2凤凰水城2.Ikm22006年开工主饕为多层集合式住宅和公寓,占地大于2250亩大东洵01年起楼盘开发，目前已全部开发完毕亚龙湾二期为中高档别眨度假区，H前有部分在售海棠湾51.62km2处于一级开发阶段：2011年全面开发2010年以r档酒店建设为主：居住用地规划13545亩坎秧湾只允许顶级度假设施的建设特种专项休闱市场主要以个人爱好为基础,由各类专业机构组织形成的垂钓、户外、自驾等各种专项休闲消费，这种

19、休闲也正在快速壮大。美JH洛茨特征出第方式杆体构成自“的经济实名占渔人多教主察消在用目为门票、住帘先用水V假日减战幕,续审软而M住城M懒过的景M.城长途怨3f吹超车拄陵旅游以亲明好及结伴月行的家贰自助假给为主&拓白钺、P.湾人、自由职业行的，名以20至M岁的中育年制Ir为主户外运功体闲用AA切倒不i1.iM：以宛械自行车悔、BtiUiW,凉泣等为主要内咨I水域：M板.It水，冲波、J1.tI等为主要内郭:fts以高中跳伞、外用伞、乜入Uaq较等为主粤内容网络化“W或朋友站伸出行无导的安排以20包40岁.收人在300OT1.UftW.学物饮商的人林为主生彩阳观光与休网相拈台,停网时间tttiK饭

20、以生亳讣境为基傲.如自名山水,箍林与mwi411IVj偏好自密市忒、建生休隔的人群乡村休阳渔费不马，侬韵B*那未成1,Wf1.,观光农业、农享乐等日W车发市人口中的科乍族(2)私人休闲度核类休闲度假在中国是个新事物,一种新的社会生活方式。根据消费者休闲时间的长短.休闲可以分为以下三类：第一类：大闲，时间比较长一点，比如带耕休假、年假等：第二类：中闲基本上是目前“五一”或“十一”黄金周的概念：第三种:小闲，即周末双休日.休闲度假对应的主要是中闲和大闲.根据国际经验，人均GDP超过I(K)O美元，是一个国家旅游需求急剧膨胀的时期。但这种旅游需求仅同限于观光性的需求。休闲需求急剧增长的门槛是人均GD

21、P达到2000美元，从而形成对休闲的多样化需求和多样化的选择.人均GDP达到3000美元时,度假需求才会普遍产生.因此,从总体来看，我国旅游产业已经进入到休闲需求急剧增长的时期，部分人均GD济攵高的发达省区已经进入了休闲度假需求产生的阶段.度假需求的产生意味着产生了一类新的市场需求，这类需求的满足必须由市场提供一套新的产品供给来解决.从客户层面来看休闲度假具有以下相当明显的消费特点：一地时间长.即游客往往在一个地方停留较长的时间消费方式主要是散客和家庭式的组织方式，散客方式以白驾军旅游为主：而家庭式主要出现在环城市旅游度假带中，尤其是在双休日期间复游率而.游客认准了一个度假地，扶至一个度假酒店

22、，其忠诚度会非常高指向集中。即游客的度假需求非常集中，对目的地的选择也非常集中对文化的需求高。度假游客要求度假地有文化、主题、丰由的内涵劭客突生兴住方式慢饯时网体朴肝出游方式迓IW(IT入住浦山当政客户为主.城维鬣坳多桌车或天）力网用双休日的时何体用成%白舞不中期（37大）买或租赞产权式酒也.产权式段位S以险口区周为飨区4户为上，用的金周等长M的时M2乍成白鬻隼长期G无以上）两买或机债产权或府山.卢权式厘的IMfK（Ke1.时用较长的自由FtW咽吱胃区堤边地区及外石客户力主.匕为度”比策初的女我才.拉白。济师不定期收的白鬻隼h1：2、公务消货类公务旅游近年在我国取得r长足的发展,在一些旅游业较

23、为发达的地区，公务旅游已显现出旺盛的生命力，呈现出良好的发展势头，逐步成为或要的旅游产业形态，并为地方社会经济发展发挥着越来越显著的作用。在我国加入WTO以后，公务旅游将具有更好的发展机遇、更大的发展潜力.（1）公务休闲旅游类公务休闲旅游包括一系列不同的类型，有的是由商贸人员结合贸易特点，根据业务活动情况自行办理食宿和游览：有的是由业务接待方安排治淡和旅游活动：还有的是委托旅行社综合安排服务，公务休闲旅游市场的主要内容包括：商务休闲旅游市场：以企业接待为主体,形成商务交流的休闲消费需求，其中特色餐饮、会所、俱乐部等中高档消费较大；政务休闲旅游市场：政府公务接待具有独特的消责需求，目前已成为一个

24、具有规模的休闲旅游市场：会展、培训、奖励休闲旅游市场：会展旅游是旅游产业和会展产业相互作用的必然产物，市场巨大，包括大任的会展、企业的商务型会展、机构培训、系统会议等,奖励旅游是企业为了对有优良工作业绩的员工进行奖励,增强员工的荣誉感，加强单位的团队建设，用公费组织员工进行的旅游。在欧美盛行多年，近年来在中国也日渐受到企业的重视。公务休闲旅游和私人休闲旅游之间有着很多的联系，就需求而言,两者在某些方面有重叠,也有差异。比如,在一天的工作结束之后，公芬消费类客户通常会变为私人旅游度假类客户；会议期间往往为会议代表安排各种休闲旅游活动：许多公务消费类的旅行者都会携带他们的家属随行,这些随行人员在整

25、个或大部分行程中可能是私人休闲旅游拧。另一方面,两者在需求方面也存在差异.名人体假件由公务怵侬战第悔付费侬前者公制城机构.fB*fH1.J正来决定H的地笳游希公务旅常的徵公诃力户所在地.m纵井地常会考虑全收代表的。煜腋行时打通常Jft在节假日晚冏本全年（从国到的ID组免在。叫份举办Jt大猛动腋行W期碓条我n个月城几天和外及公务旅行的准备r格仑促，R大会仪骞抠uni个J1.弥至一年也上次仆IgKtJ任何在闹史和。饯的人引”工作中能费侬行的人以及各院会的会员,段公务旅客有不髻C1.1.工作的归汕日的地任X地方一一和笊、MHf.Ui区以及乡村等士要包在外诉发达地伏的大中型城市.购会议和用针是夕H举行

26、,建劫&前的I1.第十章海南军垦休闲农业观光园项目组织管理、人力资源配置一、项目管理体系项目管理的水平如何，直接影响项目的实施.再好的项目，没有科学的项目管理，都会导致失败。“百年大计，质量第一”。这是*集团及下属*房地产投资有限公司的至高项目甘理准则。为项目管理达到优良水平，*集团参考国际项目管理协会标准（IPMP）以及IS09000的标准，依据我国建设项目管理的法律法规进行工程项目管理.二、项目建设阶段划分管理1、项目前期策划和确立阶段这个阶段主要工作：项目构思、目标设计、可行性研究和批准（立项）。2、项目设计与计划阶段这个阶段的工作：设计、计划、招标投标和各种施工前的准备工作。3,项目施

27、工阶段这个阶段从现场开工直到I：程建成交付使用为止。，1、项目使用（运行）阶段包含商业物业储售、酒店管理、观光区经营管理等.三、项目贡任体系与流程项目实行项目经理负费制.建设有效的组织是项目经理的首要职费，它是一个持续的过程，需要领导技巧，以及对组织结构、组织界面、权力结构和激励的理解，1、成立项目经理部“在项目经理统一管理下，对工程设计、施工、采购、监理以及侦敬控制等核心工作的规划管理与监督。安全与危险并存：安全与生产的统一：安全与质量的包涵：安全与速度互保：安全与效益的兼顾。2、坚持安全管理的六项基本原则管生产同时管安全：坚持安全管理的目的性：贯彻预防为主的方针：坚持全员、全过程、全方位、

28、全天候的动态安全管理：安全管理宜在控制以及在管理中发展、提高。3、项H安全生产管理的措施编制工程施工安全文明专题组织计划。施工准备阶段在对施工区域的周边环境、地下管线、施工地质情况全面考察了解的情况下，做好安全文明生产的准备工作。基础施工阶段安全文明生产主要是防范土方坍塌、深坑井窒息中毒事故的发牛进入结构施工阶段做好各项防护措施和规章制度的执行，特别是钢脚手架、防坠落、起重作业、吊装等危险作业“装修施工阶段重点防范脚手架工程。竣工扫尾阶段要注意清理现场的作业安全。五、人力资源配置本项FI管理需63人，具体的人力资源配置如下：项目经理办公窕：项目经理1人、项目副经理1人：报建办证部：经理1人，工

29、作人员3人：合同部：经理1人、助理2人；工程部：经理1人，副经理3人，工作人员9人：六、农场与投资方合作分成分析1、销件分成型物业项目农场分成农场可分得税后利润1274万元,折合每亩产出为97万元，远远高F评估地价27万元每亩。海南军唯休潟木业现光KwtH-M仰分成S物小项H农场分成&项计算依猊反目赘体52牧均分成（万元）备在收入646.875161.719按合作伸口：KIM色收入分行2济尚业阴产646.75161.719衣场南饕支付的2经疗收入我金，按分成比附二JqH成本费用!88.6Ia15H分P，所分成优产I总投货成本费用项目外校击147.W(1近户所提堆纳的2经曹成木技”优收入的10%

30、伍B停业收、印花校、3K”税金及附加按好包收人的5.队估。色业场分怛怛费.4韬税金段用如线的仰收人的5.队估。1288ZCJTZ技分成比Wftt小5匕闻M1.ift技仍W收入的外伍H12.957MZM土地第it相.2.6ffJ1.WMJIMm我人的映估Jt电筋4.2在项日M1.Wftut三利狗救46H,249151,561面枳中.农场分配树WW按到洞总R的253tWII4.228.6U25因商业房产H税后利润343.687122,%0投皆方分收75、的I折除禽业房产WWtft)1.274能向投资收仪（万元/由972,经营租赁型物业收入按照令作协议，农场每亩土地出租水平100O元/年亩，2767

31、亩租赁地,年租金收入为277万元。如下表：海南军母体用农业观光慢:H用货型物也项1&场分底表序号项H计林依IK尔也由）农场1例收人（力元/年）法注始化必物业上处出租合性侪议1.BIB161.55frR三K对经件性却曲浆阳极用的方式与投,方合作；2、对其他用途I地也采取租M的方式I3、支收取的租金为100O元由每年加援出土地出出1.151I1.f1.O6三材年租金收入合计277I1.OI1.1.七、项目风险分析1、主要风险因素分析经营风险客源、价格、自然条件、服务质量、人力资源管理和公司融资能力等因素，都可能对项目经营造成一定影响.行业风险休闲旅游度假行业对社会经济的依托性比较强，任何一种不利条

32、件都可能使本项目的发展受到制约。市场风险居民消费特点、承受能力和变化趋势均是不易把握的因素.加之本项目投入成本大，这都构成了本项目的经营方向和投资选择的市场风险。政策风险本项目与社会经济环境具有较高的相关性，国家的宏观经济政策和相关政策规定的变化，均可能增加本公司的经营成本，降低经营收入，影峋收益水平。2、主要风险对策分析针对存在的风险，主要应从以卜几个方面采取措施规避：合理规划，避免滥建滥开发，保护好资源与环境：系统分析国际、国内休闲旅游度假市场变化趋势，提供相应的产品和服务满足需求，并有适当的超前意识；枳极分析目标市场的容量与特点，加大旅游促情力度，提高本地旅游产品在市场上的占有率：公司加

33、强对从业人员的职业培训，加强安全教育和环境保护意识教育，使得项目建设得到可持续的良性发展。第H川章海南军垦休闱农业观光园项目综合效益评价一、项目生态效益分析该项目建成后，将形成一个柒休闲、度假、康体、游览、观光为一体的度假项目，树立一个生态的滨湖旅游度假形象，增强湖区水资源涵养功能,保护湖区生态和植被.使*及其周边的生态环境得到进一步提升和改观，为周边地区的发展创造有利条件。1、增加植被，净化大气和水质本规划的实施将通过植树造林和广种花卉，增加旅游区的森林覆盖率，发展适合本地的生态养花业。这将减少水域污染，净化水质,同时造林种花工程还对净化气候、改善局部气候大有裨益.2、为生态建设提供资金支持

34、和知识支持在项目的前期开发工作中，投入大量资金用于植树种花类的景观绿化I：作,后期的经营中，将从经营收入中食出一定比例的资金继续用于生态建设，投入大量资金做好生态观光农业的建设.3、促进当地居民和旅游者的环境保护意识通过开展牛态旅游，使更多的当地居民直接从旅游业受益，使更多的旅游者享受到生态美.这样当地居民和旅游者可以从切身利益中认识到，生态质量的提高与生活顺量的提高息息相关.从而大大提高社区居民和旅游者对生态保护和建设的支持“二、项目社会效益分析I、改善投资环境本项目的发展将有利于*核心旅游业，不破坏生态环境的产业结构，这将进一步改善*县的投资环境，对区域发展具极大的促进作用。2、提升*县的

35、旅游形象本项目一旦推向市场，将进一步突出*县*休闲旅游度假居住区的形象，从而将进一步提升*县的整体休闲度假形象。三、项目经济效益分析1、增加就业机会休闲旅游度假业是劳动密集型产业，可为当地居民创造诸多的就业机会，使当地居民参与到旅游产业建设中来.据估免.一个度假区100oO个游客F1.可以创造13个就业机会。饭店创造的就业机会是平均数的2倍，约100OO个饭店使用苕日创造28个就业机会，这对于实现社会就业I：程的贡献力是非常明故的.根据估算，本项目建成后，年客流量将达到70万人次，这将可以创造出约900个景点就业机会和2600个服务业就业机会.因此,本项目开发经济效益的直接表现就是能促进就业机

36、会的增加。2、增加当地居民收入和财政收入本项目的开发将会直接带动地方经济的发展，增加当地居民收入，增加地方就业机会，提高地方财政收入。本项目20年内将预计上缴利税约20亿元,财政收入相当可观。3、产生乘数效应，带动区域经济增长本项目总投资20.08亿元，通过“投资一消费一收入一再投资一再消责一再收入”这一循环、周转的过程，对当地相关经济部门所产生的连镣效应和最终影峋，包括直接效应、间接效应、诱发效应和继发效应。在这一循环、周转的过程中，旅游地经济总量相对于投入会成倍地增长，包括旅游区产值的增长、为旅游企业提供产品与服务的部门和企业的产值加长、以及旅游业从业人员会因旅游收入的增加而获得个人新增收

37、入.如果按3至5倍的乘数效应来计算，本项目将带动地方GDP增长60亿至100亿元，为当地经济建设作出较大的贡献.第十五章海南军用休闲农业观光园项巨研究结论一、从海南国际旅游岛建设发展趋势来看本项目开发符合全国生态旅游休闲度假趋势的发展，尤其顺应了海南国际旅游岛的建设,二、从*县旅游总体规划体系来看本项目的开发，符合*县旅游总体规划。三、从*风景名胜区总体规划来看其自然风光、人文资源、乡土风情都具有一定的特色，这为本项目生态旅游的开发和各方面的开展奠定r深厚的基础。四、从项目开发自身来看本项目开发的四大板块都从不同层面来挖掘、反映*2湖及其沿岸的休闲旅游度假居住的特色，既符合国情、省情，又具有地方特色，同时，本项目坚持保护开发并举、保护优先的原则，并且掂做到经济效益、生态效益和社会效益的完美统一.五、研究结论海南军垦休闲农业观光园项目可行性.