顺驰湖畔天城可行性研究报告.docx

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1、目录前言第一部分绪论第二部分整体分析及策略第一章概述1.1湖畔天城营销策划的目的第二章1.2湖畔天城营销策划的主要依据第三章1.2.1苏州市场调查报告第四章1.3湖畔天城营销策划的工作步骤第五章1.3.1分析苏州市场调查报告第六章1.3.2产品建议书第七章湖畔天城项目概述第八章2.1项目提出的背景第九章2.1.1开发商简介第十章2.1.2园区概述第十一章2.1.3政府重要政策及城市化建设第十二章2.1.4苏州、园区第一季度宏观经济喜人第十三章2.2项目地理位置第十四章2.2.1地理位置第十五章2.2.2园区市政规划第十六章2.2.3园区配套设施第十七章2.3项目类型及拟投资规模2. 4项目的S

2、WoT分析项目投资决策阶段的营销工作3. 1市场调查分析3.1.12、3月份国有土地使用权挂情况结果3.1.2园区政府的财政政策3.1.3苏州房地产市场的分析3.2本案的竞争物业分析3. 3苏州市第一季度各区楼盘市场调查分析1. 3.12004年苏州市区商品房统计信息3. 3.22004年苏州园区主要楼盘基本情况简表4. 4市场细分5. 5目标消费者分析及营销建议6. 6目标市场的选择及定位项目实施阶段的营销工作7. 1营销计划7.1.1 营销计划7.1.2 销售方式4. 1.3销售价格4. 2湖畔天城产品策略4. 3价格策略4. 4促销策略4. 5广告策略4. 6物业管理与售后服务建议第五章

3、结论前言本设计是以苏州湖畔天城项目为研究对象，正文分为二部分，第一部分为概述，其中主要介绍的是顺驰湖畔天城营销策划的目的、主要依据以及工作步骤；第二部分为顺驰湖畔天城营销策划的主要内容，主要包括湖畔天城项FI概述、项目投资决策阶段的营销工作和项目实施阶段的营销工作三部分内容。湖畔天城项目概述主要介绍了项目提出的背景，项目地理位置和项目类型及拟投资规模；项目投资决策阶段的营销工作主要叙述了市场调查分析，市场细分以及目标市场的选择：项目实施阶段的营销工作主要介绍了湖畔天城产品策略，销售计划（包括倘售售方式，销售价格以及经济评价），价格策略，促销策略，物业管理与售后服务建议。M页弛湖畔天城营销策划第

4、一部分绪论顺驰湖畔天城坐落在苏州工业园区二区中心，占地16.4万平方米，总建筑面积29.3万平方米。顺驰湖畔天城周围拥有九龙外资医院、湖东中学、湖东小学、幼稚园、联丰广场、F城、文化水廊一条街等一流的生活、商业、文化娱乐设施，是按照完全的人车分流、豪华会所、欧式和意式小花园以及活水系统等现代居住概念构建的一幅绝无仅有的作品，是传统文化与现代文明完美结合的典范之作。顺驰湖畔天城追求的是：在满足大环境的完备性的情况卜.，更加注重社区内的环境对居住者感受的营造。在这里，建筑被赋予新的意义，它们是生动的有个性的；在这里，水是灵动的，多变的，与建筑和谐融为一体；在这里，绿色，从草地、低矮灌木到高大乔木，

5、通过层次的变化来营造都市中的森林顺驰湖畔天城人居环境新坐标。第一章概述1.1 湖畔天城营销策划的目的1 .湖畔天城项目策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。房地产项目策划是在对房地产项目市场调研后形成的，它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。因此，它可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现偏差。2 .湖畔天城项目策划能使湖畔天城项目增强竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地。近年来房地产企业重新“洗牌”，概念不断创新，开发模式不断突破，一个个近千亩的大楼盘相继出现，竞争越来越激烈，决定者大有“四面楚歌感慨。在这种情况下，房地产项目策划就更能发挥它的

6、特长,增强项目的竞争力，赢得主动地位。3 .能有效地整合湖畔天城项目资源，使之形成优势。要开发好一个房地产项目，需要调动很多资源协调发展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在房地产项目策划还没参与前，是分散的、凌乱的，甚至是没有中心的。房地产项目策划参与到各种资源中去，理请它们的关系，分析它们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。4 .房地产项目策划还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。1.2 湖畔天城营销策划的主要依据1.3 .1苏州市场调查报告1 .大势背景调查(1)苏州市总体概况区政划分：苏州市为江苏省直辖市，现辖5市8区，即常熟市、张家港市、昆山

7、市、太仓市、吴江市和园区、新区、吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金间区和虎丘区。总面积8488平方公里，2003年总人口为580万。地理资源：苏州是国家历史文化名城、著名风景旅游城市和长江三角洲重要的中心城市。苏州地理位置优越，北倚长江，西傍太湖，东与上海接壤，西与无锡为邻，南与浙江相连。沪宁铁路和沪宁高速公路贯穿东西，京杭大运河连接南北，水陆交通便捷。人口特征：2000年末，全市总人口为578.17万人，人口自然增长率为0.58舟,市区人口110.79万人，比上年增加1.42万人;全市农业人口331.83万人,非农业人口246.34万人。最近20年，随着苏州经济的发展，外地民工大量涌进苏州。

8、目前，这些非苏州户籍的外来人口已达50万人以上（市区12万人以上），构成了苏州人口一个新的特殊群体。九五期间，苏州市人才总量增幅较大，人才年均增长率为6.8%,超过了6$的预定目标。苏州市交通状况：苏州市交通基础设施F1.臻完善。铁路、民航、高速公路和一般公路构成了现代化的立体交通网络。经济发展建设和社会状况（经济综合情况）：2003年主要经济指标主要指标全市全市户籍总人口（万590.9人）7土地面积（平方公里）8488国内生产总值（亿元）2802人均国内生产总值（万4.77财政收入（亿元）409.9地方财政收入（亿元）220.31实际利用外资（亿美元）A父（KOo.苏州市产业结构及支柱产业概

9、况：产业结构不断优化。高产优质高效农业加快发展，2000年粮食和经济作物种植面积比例调整为5.4:4.6,养殖业占农业总产值比重达到48.5%。电子信息、生物医药、新材料等六大新兴主导产业迅速崛起，占工业总产值的比重达到40%o服务业稳步发展，旅游业正在成为支柱产业。三次产业增加值的比例由“八五”末的8.9:60.2例0.9调整为6:56.4:37.6,三次产业从业人员比例关系由20:55.2:24.8调整为21.2:49.3:29.5。（2）苏州经济状况小结国民经济综合实力明显增强。2000年，全市国内生产总值达到1541亿元，年均增长11.6斩人均国内生产总值达到2.7万元（按现行汇率折算

10、超过200美元）o财政收入完成158亿元，年均增长24.1%占国内生产总值的比重达到10.3%o开放型经济快速发展。2000年全市完成进出口总额201亿美元，其中出口105亿美元，均比“八五”末翻了两番。“九五”期间累计实际利用外资133亿美元，比“八五”增长了91.8%,合同利用外资213亿美元。2000年对外承包工程及劳务合作营业额达到1.2亿美元，比“八五”末增长49.7%。各级各类开发区建设加快推进，集聚、辐射、带动作用日益显现。经济体制改革不断深化。国有集体企业改革逐步深入，国有大中型企业改革脱困三年目标基本实现，乡镇企业改制基本完成。所有制结构调整发生重大变化，以公有制为主体、多种

11、经济成份共同发展的新格局基本形成。经济运行的市场化程度逐步提高，市场配置资源的基础性作用大大增强。多层次、社会化的社会保障体系框架初步确.立。基础设施和城镇建设取得显著成效。“九五”期间累计完成固定资产投资额2227亿元，比“八五”增长94斩其中基础设施投入超过746亿元。建成一大批水利、交通、能源、通信和市政公用等基础设施项目。市区“一体两翼”的格局基本形成，县级市城区功能不断提升，小城镇布局逐步优化，城市管理水平不断提高，城乡面貌发生显著变化。2.苏州市房地产市场状况(1)经济发展与房地产发展的关系当前房地产发展态势良好的城市一般均有相当的经济基础作为依托，同样，房地产业的发展也逐步成为经

12、济增长中的支柱性前沿产业之一，两者相辅相成，相互推动和促进。一个城市的房地产业发展如何可以作为该城市的经济情势表现。(2)2002年至2003年市区房地产相关数据表时间商品住宅平均价格(元/平方米)备注全市市区2002.12257131902003.122621园区33404017(3)房地产发展概况近年来在综合开发方针的指导下，苏州的房地产开发迈了大发展时期.出现了“稳中有进、稳中有升”和“升降有序”的局面。房地产市场发生了一些可喜的变化。二是开发企业正从以往只注重开发数量或单一的施工质量逐步向既求规模发展又向综合质量求效益转变；二是商品房价格稳中有升，增长幅度高于全国平均水平；三是个人购房

13、深入人心，购房增势不减，数量一直稳定在98%左右，住房消费已成为新的经济增长点；四是在宏观调控下，市场经济规律的自我调节作用逐步显现，商品房的供求趋于平衡，空置房屋大幅度降低。(4)苏州房地产市场的价位接受能力分析值得注意的是：苏州是一个经济发达的城市，城区可供开发的土地资源在现规划状况下较为稀缺，苏州也是一个具有强烈人口积聚力的城市。由于较好的经济水平，外来的流动人口(这部分人主要是打工或做生意)也较多。外地到苏州投资房产的业主也较多，由此苏州的房地产市场消化能力较强。目前苏州园区的房产均价在5000元/n?左右，一套130m2的住宅总价多在6070万元之间，相对于周边的大城市而言，房价显然

14、不高。(5)房地产市场的实际需求状况目前潜在的市场需求能力主要来自于：a.园区工作者第一次置业及第二次置业者(市场调查结果显示：这部分人超过50%);b.市区的部分人群，看好湖东的发展，想改善居住环境的；c.台湾、否港以及一些外籍人士，因工作在园区或者家人在园区者；d.外来投资者，多为温州人，看好苏州的房地产市场；市场对商品房的需求容量较大，由于受该地区经济发展形式良好及人均收入较高等因素，实际有效需求比较强，去年已出现类似杭州那样的持续火爆势头。(6)建筑状况a.就目前苏州市的房地产开发状况来看，开发以商品房为主，辅以少量的经济适用房；b.楼型以小高层和高层居多，成为2004年的主流；c别墅

15、及排屋在环太湖区域存在，别墅风格是参差不齐的，甚至有些“杂乱”、过于现代、过于西化，导致同质化趋向严重；d.风景区附近建筑立面以现代简洁式居多，房型格局多为单调的平面层，户型以三房二厅，两房二厅居多(以100一140nF为主)；e同质化倾向较严重。(7)苏州房地产业特色a.目前，苏州购房的付款方式较为灵活多样，有一次性付款、分期付款和银行按揭等方式，其中公积金贷款加银行贷款最为普遍，银行按揭的贷款买房概念在苏州人心中较强，因为购房者多为园区年轻白领，容易接受新事物，乐与花明天的钱来购房。b.在房地产广告方面，苏州的房产商的投入较大。苏州有三大报纸：苏州口报、名城早报、姑苏晚报，根据调杳表，湖东

16、邻里中心湖东邻里中心选址与金鸡湖东岸，距离金鸡湖仅1500米，园区行政中心南侧，15公顷椭圆形中央绿地的中心，背靠2万人居住的湖东大组团，总投资1.3亿元。是园区借鉴新加坡商业化管理软件的最新模式，专为区内外资企业和周围小区居民提供全方位的商业服务的一个商业中心。湖东邻里中心南楼和北楼的土建已基本结束，正在进行门窗、玻璃、水电设施的安装，景观工程也在紧张施工中，雨季邻里中心将于今年6月底竣工。商业中心F城是由上海新纽投资管理公司苏州分公司投资开发管理，集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的一站式消费场所。F城位于苏州工业园区金鸡湖东岸翠园路、星湖街交界处，总占地63亩，总建筑面积超过120000平方

17、米。于2003年5首期投资约5亿元人民币，设病床600张。2003年8月26日上午九龙外资医院在园区举行了奠基基础。九龙外资医院的整体建筑充分体现现代化、科学化、人文化。门诊、急诊、医技、病房、后勤功能分布科学合理，服务流程顺畅便捷。为满足不同层次的医疗服务需求，医院设有商务套房、单人病房、健康标准间等各类病房，并配有先进的中心供氧、中心吸引系统和完善的生活服务设施及信息网络，处处体现以病人为只能关心的先进理念。全院绿化面积占45与以上，绿荫、亭台、小桥流水、以整座医院环境更加舒适、洁净、优雅。九龙外资医院将广纳海内外各类优秀的医学人才，积极引进国际一流的医疗技术，借鉴吸收国内外先进的经营管理

18、和服务模式，创建成为一所专业门类齐全、综合实力强劲、医疗仪器先进，集医教、研为一体的现代化、国际化医院。该医院前期的建设工作正在加紧筹备之中，很快就将开工建设。教育机构2003年9月5口，苏州工业园区二、三区开发建设重点配套项目一一湖东小学、湖东中学正式开工建设。湖东中学、湖东小学为全日制公办学校，与金鸡湖东北岸文化水廊区域相邻，北近现代大道，西靠东湖大郡，总规划面积14公顷，总投资2.2亿元。湖东中学占地面积为10公顷，建筑面积为59445平方米，共设置12轨（一个年级12个班）72班。师资力量将从苏大附中选调。湖东小学占地面积为4公顷，建筑面积为22260平方米,共投资6000万,设置8轨

19、48班。师资力量将从星海小学、东港小学、新城花园小学等学校选调。两校将于2004年9月1日正式开学，迎接第一一批学生。研究生城到去年底已经完成了10多万平方米的地面建筑和63万平方米的绿化，城内10公里长的主干道已基本贯通。今年已开工建设的项目有图书馆、综合体育馆、研究生公寓二期、专家公寓、苏大新校区和主入口景观。西安交大和苏大研究院项目也即将开工。据悉，研究生城的招商招校工作已取得成效：南大和苏大研究生研究院项目、苏大和爱尔兰列姆里克大学合作项目也将很快确定；教育投资公司与全球教育集团足见高博教育管（苏州）有限公司引进香港大学、英国华威大学项目也已签署了合作意见书。目前，研究生城共有各类入城

20、师生500多名，后勤配套服务设施和安全保卫网络也在正常运行中。研究生城近期己与国家图书馆正式达成了合作建设苏州研究生城数字图书馆协议，首期建设200个电子阅览座位，折合馆藏量达300万册，可基本满足电子信息类、管理类学生需要。3个语音室、4个机房也同时在建。下一步，研究生城将转入工程施工与城区管理并重阶段，在抓紧抓好二期建设的同时，大胆探索入城高校间的资源共享模式，积极推进后勤服务社会化，实现图书资料、学术活动等资源的共享，以及教师。科研人员的互通和学员的互认，最大限度地发挥研究生城在培养和输送高层次人才方面的龙头作用。(6)休闲区域红枫林：作为2002年启动的重点绿化工程，苏州工业园区开辟了

21、一片红枫林。这片红枫林投资约3000万元，占地7公顷，是形成四面环路、供市民休憩又融入城市网络结构的城市景观。该景观林以1360株红枫林为基调树种，配以I1.oo株色叶树和长绿树为背景，确保一年四季均能欣赏到时令景观，而且里塘河穿林而过形成一片小型湖面，在东西两岸还分别种植了5株百年特大红枫。同时由构筑了亭台、小桥、园路、适当点缀灯光、营造了园区舒适、幽静的休闲环境。白塘公园：占地920000平方米，以珍稀植物为主题的公园。目前正在进行清除杂草、场地平整和民房拆除工作，概念设计也在加紧进行，工程预计明年5月竣工。金姬墩：金姬墩主要是由独栋别里所构成的高级住宅小区，2003年底动工建设，总投资1

22、.3亿元。配合社区内小型的商业零售区及开放空间系统，自成一设施完善的住宅小区。占地约59.4公顷的金姬墩小区由一连串密织的运河及绿带串连其间，每栋别墅单位均享有自然景观。小区内的社区中心座落与一人工水湾畔，四周环绕着低密度的商店、餐饮区提供住户们的生活便利。文化水廊：文化水廊主要由住宅社区，结合各种公共机构、办公室及复合商业区所组成。预算投资1.4亿元，主体工程2003年底基本完成。本区占地90.9公顷，沿着主要的方格状道路系统边缘与原有的运河系统呼应，并将主要朝向面对金鸡湖。商住复合使用区在沿着大道侧有两处主要入口，连接湖滨的散步道和湖滨边的商业区。在本区北侧设有一大型体育馆和停车设施，隔着

23、一公交汇集站与湖滨相望。环绕着水湾四周有一大片的开放空间、公园和户外音乐台，提供人群活动和观景的空间。主要的商业大楼座落在水湾北侧，四周环绕着绿地及开放空间。27洞高尔夫球场：总体规划已顺利通过，球场造型、球道布局已设计完成，目前正在填土，俱乐部会所的平面布局、功能空间的分配、动线设计正在进行。球场周边驳岸的景观设计也已完成，近期将展开招投标工作。弼公交：已开通78路，研究生城火车站。围绕邻里中心2年内建成至少6条公交线路，3年内10条。现代大道：连接沪宁高速，为园区上高速入口。机场路：现有机场路将南迁至独聚湖，与上海虹桥机场相遇。金鸡湖大桥：位于现代大道金鸡湖段，已经通车试行。(8)其他生活

24、功能苏州科技文化111心：苏州科技文化111心是由商旅集团投资兴建的，总投资额15亿元，总占地61000平方米，总建筑面积80000平方米,于2003年9月开工,2005年12月竣工。步行10分钟左右，小区东面有大型的公交车站，交通也同样便捷。小区规划22栋楼，其中1栋多层（不对外公开），14栋小高层、7栋高层，分两期推出，目前推出一期一小区的南面1-12#楼，规划面积从80多平方米到200多平方米。整个小区采用人车分流的空间布局，充分考虑到居住和行人的安全。底层采用架空手法，保证社区的通彻与观景，屋顶采用环型、原型、弧型配合整个圆形建筑立面，自然流畅。房型按照国际健康住宅的要求，大窗、凸窗、

25、弧型阳台，做到全明结构，打造阳光客厅、景观卧室。小区建造有独立的网球场、健康跑道及运动设施配套。2、环境分析小区临近金鸡湖，景观自然，附近有主要的文化水廊、金鸡墩等主要休闲娱乐场所，北面有在建的白塘公园；小区内部有两条天然河流，利用水资源打造景观轴线和半岛湾景，主要规划了7个主题景观，绿化率达52%3、客户分析户型、总价控制合理，主要吸引了在园区工作的白领，年龄以25-35岁为主，同时小区区位优势、优雅时尚的外型和较好的规划、景观设计吸引了古城区的客户，主要是私营业主和企业的中层白领。4、产品和价格优势实力一般，容易造成客户的心理距离；从目前苏州市场上以规模大盘取胜的情况来看，小区规模较小，并

26、且暂时没有后期开发，主要依托所处两万人组团的规模优势，后期不利销售；3.2.4嘉业阳光假口案名嘉业阳光假日楼盘位置金枫路和玉山路交界处投资商浙江国际嘉业房地产开发有限公司售楼h小人民路143号（前期）开发商苏州嘉业房地产开发有限公司售楼电话建筑设计中国美术学院风景建筑研究设计院占地面积249000m2景观设计建筑面积373340m2营销代理越洋企划容积率1.5物业管理绿化率42.1%承建单位建筑密度19.3%开工建筑现代简洁5、 建筑风格分为幽雅型和流畅型。幽雅型更多的采用了转角窗，使得建筑的外立面更加丰富的同时，增加住户的观景角度和采光；6、 虽然小区内以高层为主，但楼间距开阔，最大80米以

27、上；7、建筑外立面富于变化，新颖别致，各具特色，具有很强的可识别性，避免了“千人一面”简单雷同的局面，让每一户都区别于其他户，可辨认性极强，张显个人主义；8、 拥有3000m2的超大高档会所，外型采用船型设计新颖独特；会所采用全通透玻璃设计，将室外的景观引入室内，体验自然带来的无限乐趣；会所设施齐全，内设SPA香焦、水疗、健身房、咖啡厅，是放松身心的绝好去处；9、 小区内围一环行车道，实现人车分流，保障人行安全；10、小区设两个车行主入口，一个人行主入口，方便小区业主出行；11、车位配比1:1,满足客户需求，体现国际居住理念：12、小区内南面商业街，为业主提供生活上的便利；13、小区周边配套相

28、当完善，行政、教育、医疗、休闲、娱乐、购物，咫尺之遥；14、小区景观由世界著名景观设计SWA全力营造；15、小区夜间采用月光效果照明，营造浪漫氛围；16、小区内三条景观绿化主轴，其中中央景观轴长400米，阳光的充足，空气的流通。客厅开间4.2米以上，主卧开间3.6米以上，次卧开间3.3米以上；28、户型面积控制得当，面积范围95T70m2.其中主力面积110T40m2,符合目前整个市场的需求；29、部分房型带来绿色玄机设计，带来全新的绿色生活空间；30、所有户型全明设计；31、95-105m2房型小巧玲珑，经济实用；所有房间全部朝南，保证日照和采光，加上短进深的设计，房内不留暗室；32110-

29、1201惘面积控制得当，房型合理，部分带有绿色玄关；33、 135-145n?三房二厅二卫是理想选择，部分在主卧室另辟一块空间作为主人学习冥想的空间；34、 145-155m?三房加客厅全部朝南；35、部分房型带来生活阳台，方便生活操作；36、采用大量的飘窗设计，带来更多的采光面和充足的阳光以及多角度的观景效果；37、A3、A4、A5为小高层，得房率较高；38、每个户型都经过细细思量，注重实用效果，把套内面积的浪费降到最低；39、多数两梯两户的设计，为生活提供了更多的便利，使得不必再为等电梯花费更多的时间；准备期导入期开盘期强销期持销期尾销期时2003.122003.4-52004.6-200

30、4.7-2004.102004.12间-2004.32004.7.12004.10.1-2004.11价4500-6000均价5380先推出全面推出，实继续实行价格在持格元/M元/m2AkA2、行明升暗降明升暗降俏期的基策A3、A4的价格策略，的价格策础上下调略四株按上述计算论，价格3%楼，低价所得各楼层在强销期入市，在价调高2%基础上挑求得价格基础上降低4%j4%目均价的定吸引市场加大推广力制造房地把A区的标出，使得视线，营度，尽快回收产增值的期房都尽更多消费造出现场资金假象：可能销售者关注楼热烈的气出去盘氛内在开盘当免3年物随楼赠容天前通知业费；送名牌加所有会5个人同电；员；时购房，打致电

31、老9.8折客户，通知其购买楼盘已升值4.4促销策略1 .时间促销在办理贵宾卡期间，为吸引更多的客户群，我们才用购房打折扣或免物业的方式。在开盘后一个月内，为了吸引顾客，我们的价格将把初价定的较低，一个月后价格恢复正常。同时而当国庆节等重大节口来临的时候，为了吸引更多的顾客，我们也将打一定的折扣。对于一次性购买多套住宅的情况，我们也将给以一定的优惠。以及采用何种付款方式，我们会将所有的优惠（折扣）进行累加，从而针对特殊情况而制定出最优惠客户的价格。2 .有奖销售为了吸引更多的顾客，在一些特定的节口举办一些有奖销售活动。在这些特定的日子里前来购房的顾客将进入抽奖活动，中奖者将获得现金和物质奖励。具

32、体安排如下：时间地点活动策略2004.3-4各接待处免费办理会员卡2004.4.8-11国际会展中心房交会赠送小礼品2004.4.24-25苏州工业园区世纪金融大厦办理贵宾卡优先购房权；购房9.9折；抽奖（五一天津物业游）2004.4.26-5.10苏州工业园区世纪金融大厦办理贵宾卡优先购房权2004.5.20苏州工业园区足球赛针对园区企业工作者，送足球票2004.6.8苏州工开盘业园区世纪金融大原4.5广告策略楼盘出现量2004(1-3)月报纸楼盘广告投放出现量分布图楼盘出现量从以上广告投放分析得出今年房地产市场竞争风暴即将来临，所以广告的投放显得特别重要。我们可选择苏州日报作为主要的投放点

33、，一周中应重点放在星期五。举行重要的活动，应以整版进行宣传。针对主要的客户群为园区工作者，我们应应加强网络的宣传。具体计划如下：准备期：1、举办各种公益活并进行物质奖励，以吸引客户，树立顺驰的品牌形象；2、3月份美国RTK1.和SWA负责人阐述设计理念，苏州电视台、苏州1.报及苏州搜房网及时进行报道；导入期：1、对4月份的房交会采用网络、报纸、电视三家报道；2、在干将路等一些繁华的路段树立路牌广告；3、对4月份办理贵宾卡活动请苏州电视台到现场，在当天的晚间新闻中进行报道，报纸和网络同时进行跟踪；开盘期：开盘当天采用电视台、网络、报纸和广播同时报道，之前可采用手机短信对会员和办理贵宾卡者进行通知

34、，形成一个开盘前的电话火暴状况；强销期：可在黄金剧场中插播15秒的广告，广告由3分钟的宣传带中选取：持销期：缩小宣传范围，锁定园区消费者，主要通过园区路牌、条幅宣传；尾销期：每周星期五苏州F1.报采用半版形式；4.6物业管理与售后服务建议根据我们的调查越来越多客户对小区的物业管理加以重视，所以对我们的后期服务，我们也将做好，其具体有：1 .我们将对我们的物业公司进行招投标：2 .我们将提供顺驰物业“100项服务”，全部为无偿服务;3 .对于一些关于房子质量的问题，公司将直接介入；第五章结论以上我们对顺驰湖畔天城做了许多的细致和有效的市场调查工作，根据市场状态，考虑了规划设计、产品定位、市场定位及建筑特色等方面的问题。根据在苏州所做的方案评选活动和本案的物业展示过程中目标消费者提供的许多宝贵的反馈意见，综合最近苏州及江苏地区住宅市场的最新发展趋势，以及杭州地区乃至国内外的最新房产设计规划的理念，从规划建议、户型设计、配套、建筑风格和建筑材料等多方面进行考虑，我确信顺驰湖畔天城将建设成为最为完美的物业，未来的市场销售也将很成功。