《房地产估价原理与方法》考试(重点)题库300题(含答案解析).docx
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1、房地产估价原理与方法考试(重点)题库300题(含答案解析)一、单选题1 .【2012真题】某宗土地的临街深度为100ft,临街宽度为60ft,市场价值为1500万元,根据哈柏法则,临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为()万兀OA、600B、738C、900D、960答案:C解析:本题考查的是编制价格修正率表。哈柏法则(HarPemUe):是临街深度为100ft的临街土地,前各部分的价值占整块土地价值的临街深度临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地的价值占整块土地价值的936%=60%,1500X60%=900(万元)。2 .下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值的说
2、法中,错误的是0。A、当交易情况正常时,成交价格接近市场价格B、当市场状况正常时,市场价格接近理论价格C、当估价科学准确时,评估价值接近市场价格D、当房地产价格有泡沫的情况下,比较价值大大低于收益价值和成本价值答案:D解析:本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。房地产价格有泡沫的情况下,比较价值大大高于收益价值和成本价值。3 .当住房供应结构调整,重点发展经济适用住房、廉租住房的建设规模,提高其在建设总量中的比重,则会导致商品住房的价格()。A、上升B、下降C、平稳D、无影响答案:B解析:本题考查的是有关规划和计划。住房建设总量增加特别是限价商品住房、经济适用房、廉租住
3、房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高,商品住房的价格一般会下降,反之会上涨。4 .汇率因素,属于影响房地产价格因素中的O。A、经济因素B金融因素C社会因素D、政治因素答案:A解析:考点:经济因素。汇率属于经济因素,经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。5,用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i,乙类房地产价格变化趋势为V乙=1500+60i,则该两类房地产的价格增长趋势相比()。A、甲类房地产比乙类房地产强B、乙类房地产比甲类房地产强G该两类房地产强弱程度相同D、该两类房地产强弱程度不可比答案:A解析:本题考查的是长期趋势法。甲的斜率比乙的斜率大,
4、斜率大的增长趋势强。6 .某宗房地产的土地价值占总价值的55%,通过可比实例计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为5%和7%。该房地产的综合资本化率是()。A、5.5%B、5.9%C、6.0%D、63%答案:B解析:考点:投资组合技术。RO=LRL+BRB=55%5%+45%7%=5.9%o7 .按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.98,则其依据是0。A、可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况,对价格的影响幅度为2%B、可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况,对价格的影响幅度为2%C、可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况
5、,对价格的影响幅度为2.04%D、可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况,对价格的影响幅度为2.04%答案:C解析:考点:计算单个可比实例的比较价值。可比实例价格的调整系数为0.98,即估价对象价格二可比实例价格X0.98,估价对象价格指数/可比实例价格指数=0.98,一般将估价对象价格指数设为100,设可比实例价格指数为X,则100/X=O.98,X=102.04,表示可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况,对价格的影响幅度为2.04%。8 .下列有关房地产权益因素的描述,错误的是()。A、容积率的高低对地价有很大影响B、相邻关系的存在对房地产价格有一
6、定影响C、权利所对应的实质内容对价值有很大影响D、供役地在给他人方便时,不会给土地所有权人带来损失答案:D解析:本题考查的是房地产权益因素。选项D错误,供役地在给他人方便时,土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失,在这种情况下,地役权的存在会降低供役地的价值。9 .()是指对物品的有支付能力支持的需要。A、购买力B、有用性C、稀缺性D、有效需求答案:D解析:本题考查的是价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要。10 .下列各项中,一般不适用收益法估价的是()。A、学校B、写字楼C、影剧院D、游乐场答案:A解析:本题考查的是收益法概述。收益法适用的估价对象是收益性房地产,包括
7、住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。11 .根据房地产估价机构管理办法,三级资质可以从事()的房地产估价业务。A、房屋征收B、公司上市C、企业清算D、司法鉴定答案:A解析:本题考查的是受理估价委托。房地产估价机构管理办法第二十五条规定:“从事房地产估价活动的机构,应当依法取得房地产估价机构资质,并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估
8、价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。”12.某人承租了一商业房地产,租期为3年,每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为100万元/年,同期的市场净租金为115万元/年,报酬率为10%,该承租人权益价值为。万元。A、37.30B、41.03C284.22D、285.98答案:A解析:本题考查的是净收益测算应注意的问题。承租人权益价值二(115700)/10%X1-1/(1+10%)3=37.30(万元)。13 .按照我
9、国法律的规定,居住用地的最高年限为()年。A、70B、60C、50D、40答案:A解析:考点:寿命长久。居住用地为70年。14 .关于房地产互补品的说法,正确的是()。A、商业用房与工业用房是互补品B、新建商品房与存量房是互补品C、经济适用住房与普通商品住房是互补品D、郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品答案:D解析:考点:房地产需求。某种房地产的互补品,是指与它相互配合的其他房地产或物品,如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产,城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间,对一种物品的消费如果多了,对另一种物品的消费也会多起来。因此,一种房地产的互补品的价格低时,对该种房地产的需求就会增加
10、。例如,城市郊区的住宅,当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时,对其需求就会增加。因此,收费降低,房价会涨;收费提高,房价会降。15 .某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20%,则成本利润率为。A、17.13%B、18.30%C、18.61%D、21.47%答案:B解析:本题考查的是开发利润。开发利润二(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用)X投资利润率=(600+900+50+60)X20%=322万元。成本利润率=开发利润/(土地成本+建设成本+管理费用+销售费
11、用+投资利息)二322/(600+900+50+60+150)=18.30%o16 .某商场建成于2000年10月,收益期限从2000年10月到2040年10月,预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元,年平均空置率20%,年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%,风险报酬率为安全利率的60%,则该商场在2005年10月的价值最接近于。万元。A、536B、549C、557D、816答案:A解析:本题考查的是净收益每年不变的公式。该商场在2005年10月的价值最接近于:V=AYXlT(l+Y)n,A=120X(b20%)-50=46(万元),n=40-5=35(年),Y=5%+5%60
12、%=8%,V=468%1-1/(1+8%)35=536.11(万元)。17 .后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生,而是分散在一段时间内不断发生,但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生,并具体视为集中发生在该时间段的()。A、期初B、期中C、期末D、任意阶段答案:B解析:考点:后续开发的必要支出。后续开发的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生,而是分散在一段时间内不断发生,但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生,并具体视为集中发生在该时间段的期中。18 .下列关于假设开发法的表述中,不正确的是()。A、假设开发法在形式上是评估新
13、开发完成的房地产价值的成本法的倒算法B、运用假设开发法可测算待开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C、假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D、假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余答案:C解析:本题考查的是假设开发法适用的估价对象。选项C错误,不得改变现状的旧房不能采用假设开发法估价。19 .关于房地产估价误差的说法,错误的是()。A、判断评估价值的误差大小或者准确性,理论上是将其与真实价值进行比较B、估价会有误差,可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、所有的评估价值都有误差,因此可以说所有的评估价值都是近似值D、估价误差应有一定的限度,
14、因此需要确定合理的误差范围答案:B解析:本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误,估价会有误差,但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准,估价是门艺术,关于误差的标准确认,没有这么客观。20 .在选取可比实例时,主要在于精而不是多,一般来说可以选取()个可比实例。A、1-2B、23C、35D、5-6答案:C解析:考点:选取可比实例的要求。在选取可比实例时,主要在于精而不是多,一般选取3至5个可比实例即可,但不得少于3个。21 .某宗房地产的土地使用年限为50年,至今已使用8年,预计该宗房地产年有效毛收入为80万元,运营费用率为40%,安全利率假定为6%,风险补偿率为安全利率的40
15、%,该房地产的收益价格为()万元。A、368B、552C、561D、920答案:B解析:考点:净收益每年不变的公式。该房地产尚可收益年限为50-8N2(年)。房地产的收益价格为:V=A/Yl-l(l+Y)n,A=80(1-40%)=48(万元),Y=6%X(1+40%)=8.4%,V=488.4%1-1/(1+8.4%)42=552.12(万元)o22 .因征收房地产,房地产估价师受委托进行的停产停业损失估价,属于。业务。A、房地产价值提升评估业务B、房地产减损评估业务C、相关经济损失评估业务D、房地产政策咨询业务答案:C解析:本题考查的是房地产估价的含义。相关经济损失评估业务,例如,因征收房
16、地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估。23 .关于房地产估价结果的说法,错误的是()。A、估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B、注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C、估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D、估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响答案:B解析:本题考查的是房地产估价的要素。不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见,一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果,因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行;更不得为了招揽
17、估价业务而迎合委托人的高估或低估要求。24 .根据国有土地上房屋征收与补偿条例,房地产估价评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产估价机构并处。的罚款。A、1万元以上3万元以下B、3万元以上5万元以下C、5万元以上10万元以下D、5万元以上20万元以下答案:D解析:考点:房地产估价的特点。房地产估价评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产估价机构并处5万元以上20万元以下的罚款。25 .下列经济活动中,不需要进行房地产估价的是()。A、了解某宗房地产的承租人权益价值B、了解某企业包括房地产及特许经营权等
18、在内的企业价值C、了解某宗房地产应纳房产税的税额D、了解某宗房地产应纳城镇土地使用税的税额答案:D解析:考点:房地产税收的需要。前三个都需要,而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以相应的纳税税率计算的,不需要进行房地产估价。房产税,属于财产税,计税的依据是房地产价值,或是租金水平,都是需要房地产评估服务的。本题的综合性较强。26 .下列关于收益法求取净收益的说法,错误的是()。A、净收益包括有形收益和无形收益B、运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C、通常只有客观收益才能作为估价依据D、应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值答案:B解析:本题考查的是净收益测算应注意的问题。运营费用中包
19、含设备折旧费,但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短,在使用过程中要不断更新,作为运营费用消耗了。27 .区位是房地产重要的组成部分,本质上是由于房地产具有()性A、体量庞大B、价值量大C、不可移动D、权益特性答案:C解析:本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。区位原本是房地产的外在因素,因房地产的位置不可移动而成了房地产的重要组成部分。28 .通常情况下,房地产估价机构为抵押贷款前所提供的服务不包括()。A、抵押价值评估B、贷款项目评价C、抵押率测算D、为抵押权人提供风险提示答案D解析:本题考查的是对房地产估价的需要。在抵押贷款前,除了提供房地产价值评估,还可提供房地产贷款项目评
20、价、抵押率(或贷款价值比、贷款成数)测算等服务。选项D属于房地产估价机构在抵押贷款后所提供的服务。29 .某宗房地产的收益期限和土地使用期限都为40年,至今都已使用10年,预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元,运营费用为20万元,无风险报酬率为3%,该类房地产平均要求的收益率是13%,该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5,该房地产的收益价格为()万元。A、1372.7B、1309.9C、953.9D、900.6答案:D解析:考点:净收益每年不变的公式。该房地产的收益价格为:V=A/YX1-1/(1+Y),A=100-20=80(万元),Y=3%+0.5(13%-3%)
21、=8%,=40-10=30(年),V=808%1-1/(1+8%)30=900.6(万元)。30 .某房地产在2017年7月的价格为20000元/m2,现要调整为2017年11月的价格。已知该类房地产2017年5月至12月的价格指数分别为:99.4,94.8,96.6,101.1,109.3,104.7、103.3和102.1(均以上个月为基数100),则该房地产2017年11月的价格为()元/m2oA、20000.00B、23902.77C、24701.84D、28170.23答案B解析:本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例在成交日期时价格X成交日期的下一时期的环比价格指数X再下一时期的
22、环比价格指数X义价值时点的环比价格指数二可比实例在价值时点的价格=20000X(101.1/100)X(109.3/100)(104.7/100)X(103.3/100)=23902.77(元/m2)。31 .某房屋的建筑面积为100nI2,单位建筑面积的重置价格为100o元/m2,建筑物自然寿命为45年,残值率为2.5%。经测算,至价值时点该建筑物有效年龄为10年,建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为()年。A、29B、39C、40D、45答案:B解析:考点:年限法。V=C(l-dt)=C1-(I-S)/Nt,75000=10001001-
23、(1-2.5%)N10,得N=39年。(1)年折旧=100oXlOOX(I-2.5%)/N;(2)10年折旧额=100oOO-75000=25000;年折旧二2500;令(1)二(3),推出N=39。32 .估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房,估价对象的建筑面积为1500m2,现为空置。估算估价对象的租金时,最适宜作为可比实例的为()。A、建筑面积1500m2,一年前出售,售价为2000元/m2,位于同一工业区B、建筑面积100OOm2,近期租出,年租200万,位于同一工业区C、建筑面积500m2,近期租出,年租10万元,位于同一工业区D、建筑面积2000m2,近期租出,年租20万元,位于
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