广州市轨道交通场站综合体建设及周边土地综合开发实施细则.docx

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1、广州市轨道交通场站综合体建设及周边土地综合开发实施细则第一章总则第一条为进一步落实城市公共交通条例、国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见（国办发2014）37号）、国家发展改革委印发的通知（发改基础2016）952号）、广东省人民政府办公厅印发关于支持铁路建设可持续运营推进土地综合开发若干政策措施的通知（粤府办2024）5号）、广州市城市轨道交通管理条例有关要求,建设综合换乘系统,改善出行条件，切实推进轨道交通场站同步规划、同步选址、同步设计和一体化建设，围绕轨道交通场站开展土地储备规划，推进土地储备，实施综合开发，形成城市功能区，实现土地高效集约利用，筹集轨道交通建设和运营补助

2、资金,特制定本实施细则。第二条本市行政区域内轨道交通场站综合体建设及周边土地综合开发的方案编制、审查、用地征收与供应、项目管理、储备与开发、收益管理等工作，适用本细则。存量轨道交通站点、车辆基地、附属工程等相关综合开发工作可参照本细则实施。第三条本细则所称轨道交通场站综合体（以下简称场站综合体），是按照“零距离”换乘、一体化建设运营要求，以便利出行、便捷换乘为主要目的，以轨道交通场站为核心，科学组织出入口、换乘设施、步行系统与城市生活服务设施，构建轨道交通场站及相关设施布局协调、交通设施无缝衔接、地上地下空间充分利用、轨道运输功能与城市综合服务功能有机衔接的一体化建设项目。场站综合体用地范围包

3、括轨道交通站点、车辆基地、轨道本体、附属工程（含出入口、通风亭、车站预留空间等）、轨道交通控制保护、交通衔接工程及与轨道交通有关的城市生活服务设施等所需用地，具体范围可根据轨道交通场站类型、地形、现状用地条件、用地权属、城市道路等实际情况划定。应尽量避免地块分割，造成零星用地、边角地；避免多划与场站综合体功能建设无关的开发用地。第四条本细则所称轨道交通场站周边土地综合开发（以下简称周边土地综合开发）,是应用Te）D理论（TranSit-OrientedDevelopment,以公共交通为导向），在以场站综合体为中心的800米（约15分钟步行路程）半径区域，建立集交通、商务、商业、文化、教育、医

4、疗、居住、产业为一体的城市功能区，通过大运量轨道交通系统（含国铁、城际轨道交通、城市轨道交通等）引领城市发展，优化城市及产业布局，有利于建设轨道交通站点便民生活圈，围绕站点集聚人口与岗位，增强轨道交通客流，实现社会效益和经济效益，推动站城融合发展，实现职住平衡目标。周边土地综合开发用地范围包括距离场站综合体为中心约800米半径范围、与轨道功能紧密关联的地区。具体范围可根据地形、现状用地条件、城市道路、河流水系、地块功能及用地完整性等实际情况划定。第五条广州市轨道交通场站综合体建设及周边土地综合开发工作主要责任单位分工如下：（一）市发展改革委负责统筹推进场站综合体规划建设及周边土地综合开发工作，

5、综合协调场站综合体概念方案和周边土地综合开发规划方案编制及申报审查。（二）市财政局负责场站综合体的概算评审。（三）市规划和自然资源局负责指导和协调场站综合体概念方案、周边土地综合开发规划方案的编制，办理项目选址、土地储备、土地供应、规划审批等有关工作；加强统筹场站综合体和周边土地综合开发的统一规划设计，强化站城融合。其他具备市属用地规划审批权限的单位按照职责做好场站综合体及周边土地综合开发的相关用地、规划管理等工作。（四）市住房城乡建设局按职责做好场站综合体及周边土地综合开发涉及城市更新项目的综合协调工作。（五）市交通运输局参与场站综合体概念方案、周边土地综合开发规划方案的审查，负责场站综合体

6、初步设计方案审查及概算批复，负责场站综合体建设协调及运营监管工作。（六）市土地开发中心作为场站综合体的储备主体，负责场站综合体土地储备项目的立项申报、资金筹措、组织协调等工作，参与编制和申报审查场站综合体概念方案，参与编制和申报周边土地综合开发规划方案，负责编制场站综合体控制性详细规划，指导各区开展土地和房屋征收、用地报批等工作。（七）区政府作为周边土地综合开发用地的征收和储备主体，负责编制和中报周边土地综合开发规划方案；负责周边土地综合开发项目实物储备工作，并落实城乡建设用地规模及指标;受托开展场站综合体的征地拆迁、安置补偿等工作。（八）轨道交通投资建设主体可编制和申报场站综合体概念初步方案

7、、概念方案和初步设计方案，配合编制和申报周边土地综合开发规划方案；负责场站综合体项目涉及的土地及房屋征收协调等有关工作。第二章场站综合体概念方案与周边土地综合开发规划方案编制第六条在轨道交通建设规划和工程可行性研究报告阶段分别编制场站综合体概念初步方案和场站综合体概念方案。场站综合体概念初步方案和概念方案要与周边土地综合开发规划方案衔接一致，明确用地范围、建筑规模和整体布局，并就项目用地和建设规模、交通组织、交通衔接等方案进行充分论证。场站综合体既是轨道交通规划建设的重要节点，又是周边土地综合开发规划方案中的重要项目，既可与轨道交通工程同步选址、同步建设，又可与周边土地综合开发规划相互衔接形成

8、整体。第七条场站综合体概念初步方案和概念方案均应满足轨道交通设施建设和交通衔接需求，有条件的轨道交通场站可整合轨道交通设施、周边建筑及公共用地，充分利用地上、地下空间，达到“零换乘”的目标，促进交通功能与城市生活服务功能的有机结合。场站综合体概念初步方案和概念方案均应以便利出行、便捷换乘、节能降碳为原则开展设计，如周边交通和基础设施承载力满足相关要求的，可进行综合开发设计。第八条场站综合体概念初步方案应包括以下内容：（一）与周边土地综合开发规划方案确定的功能定位、建设规模、交通规划衔接一致。（二）初步确定选址范围、开发强度、功能布局及交通设施条件等。（三）研判开发条件，并进行分类:车辆基地综合

9、开发（A类）。此类项目应尽量结合轨道站点规划建设，并做好与轨道站点的交通衔接组织。具备较好开发条件站点（B类）。此类站点一般位于城市中心区边缘或待开发区域。可结合周边用地和规划合理确定出入口、通风亭等轨道站点设施的位置,并有条件对轨道站点设施覆盖的区域进行一体规划、设计、建设。具备局部开发条件站点（C类）。此类站点可结合部分轨道站点出入口、通风亭、车站预留空间等轨道站点设施进行局部开发。不具备开发条件站点（D类）。此类站点一般位于城市中心区。应重点考虑轨道交通设施与周边交通的衔接和景观环境的升级改造。第九条在场站综合体概念初步方案基础上进一步深化设计，编制场站综合体概念方案。场站综合体概念方案

10、应满足场站综合体与轨道交通工程同步选址落实用地红线、开展征地拆迁的需要，满足地下、地上工程设计和工程界面划分的需要，满足土地供应和投资安排的需要。包括以下内容：（一）用地范围。选址应满足自然灾害易发区、生态保护红线以及基本农田等管控要求,综合考虑轨道交通设施、控制保护范围、交通衔接工程的用地需求，结合地块实际，合理划定场站综合体的建设用地范围。场站综合体（站点）根据轨道交通站点的定位和条件综合考虑，用地面积按不超过10公顷控制。场站综合体（车辆基地）用地应优先确保轨道交通基础设施使用功能,并结合用地权属、规划路网、自然地形等条件确定用地范围，用地面积原则上按不超过50公顷控制，其中白地面积占比

11、不高于30%。场站综合体（车辆基地）用地应与站点紧密相连。（二）功能布局。明确用地范围内各项功能、布局和组织形式。在优先满足交通功能的基础上，充分挖潜地上地下空间，加强各功能之间的统筹，避免不适宜的功能布局，通过复合设计、立体开发、功能融合等手段提升场站综合体的城市综合服务功能。（三）建筑设计。明确建筑物的功能布局、建筑规模、控制高度、退缩要求、形态风貌等，确定建筑体内部换乘设施（交通核）设计、人车动线组织，选定场站综合体结构体系，完成盖上盖下建筑主体结构衔接，并结合建筑的场站出入口及附属设施进行设计。（四）交通衔接。优化站点交通功能定位及规模研究，整合轨道交通与公交站场、P+R（停车换乘）停

12、车场、出租车及网约车停靠点、非机动车停车场等衔接要求，按照兼顾有利于步行的原则，对紧邻或必要衔接的城市道路设置提出优化建议，完成区域交通衔接设计。对于多种轨道交通线路换乘的轨道交通场站，可结合交通换乘功能设置广场、中庭或高架平台等空间组织视觉中心，增强交通引导、识别能力。（五）景观环境设计。对用地范围内的景观环境设计提出概念性方案，通过景观升级改造改善城市形象，加强交通引导功能。（六）主要经济技术指标分析、经济收益测算及项目建设投融资方案研究。第十条轨道交通沿线区政府会同市土地开发中心等单位，在轨道交通建设规划阶段同步编制周边土地综合开发规划方案，通过优化土地使用性质和开发强度，提升土地使用价

13、值和开发收益；在轨道交通工程可行性研究阶段完成周边土地综合开发规划方案编制。已批复轨道交通工程可行性研究报告但未开工的线路，应补充编制周边土地综合开发规划方案。第十一条周边土地综合开发规划方案应包括：规划范围、开发定位、储备用地规模、国土空间总体规划情况、控制性详细规划调整建议、交通专项规划、土地开发及收益测算、实施计划等。（一）规划范围。统筹场站综合体为中心约800米半径范围的产业发展、公共服务设施配置、城市生活功能组织等因素，兼顾经济效益与社会效益，通过一体规划和城市设计，划定规划范围。（二）开发定位。分析轨道交通沿线各片区的城市功能定位和空间发展重点，合理确定交通功能定位，明确轨道交通场

14、站周边片区的主要功能构成。（三）储备用地规模。科学分析国土空间开发保护情况、城市基础设施及交通承载力、轨道交通建设投资等条件，合理确定规划范围内具备开发潜力和储备条件的用地。（四）控制性详细规划调整建议。明确规划范围内用地功能，提出公共服务设施、绿地系统、建设用地强度、道路交通、公交站场、换乘设施、步行系统、地下空间、市政设施、城市设计等控制性详细规划调整建议。（五）交通专项规划。结合交通功能定位，明确交通需求预测、交通设施布局设计、交通组织设计、综合交通系统规划设计等。（六）投资收益测算。根据片区发展定位、可储备用地规模和规划调整建议，测算开发投资金额及土地开发收益。（七）实施计划。根据轨道

15、交通建设计划，对年度土地储备计划、控制性详细规划、土地供应等提出时间节点计划。第三章场站综合体概念方案审查第十二条场站综合体概念方案按以下程序组织审查：场站综合体概念方案在征求相关部门意见后，由市规划和自然资源局或具备市属用地规划审批权限的单位进行审查，确定场站综合体用地范围。场站综合体用地可纳入轨道交通工程一并规划和审查，市规划和自然资源局或具备市属用地规划审批权限的单位按程序核发建设项目用地预审与选址意见书。第十三条场站综合体概念方案应与土地储备和相关城市规划充分衔接。场站综合体概念方案经市规划和自然资源局或具备市属用地规划审批权限的单位审查，并提交市规委会主任委员会审议通过后报市政府审定

16、。经市政府审定印发的场站综合体概念方案，纳入国土空间基础信息平台，叠加至国土空间规划“一张图”，并将主要内容纳入国土空间详细规划组织实施。轨道交通投资建设主体可受托编制和申报场站综合体控制性详细规划，并与场站综合体概念方案确定的主导功能与总体规划指标进行衔接，市规划和自然资源局或具备市属用地规划审批权限的单位按规划审批程序组织修改完善和上报审查。第四章周边土地综合开发规划方案审查第十四条周边土地综合开发规划方案按以下程序组织审查：由市发展改革委、市规划和自然资源局牵头组织市住房城乡建设局、市交通运输局以及其他相关职能部门进行联合审查，审查通过后报市政府审定。经市政府审定印发的周边土地综合开发规

17、划方案，纳入国土空间基础信息平台，叠加至国土空间规划“一张图”，并将主要内容纳入国土空间详细规划组织实施。第十五条沿线区政府负责编制和申报周边土地综合开发控制性详细规划，市规划和自然资源局或具备市属用地规划审批权限的单位按规划审批程序组织修改完善和上报审查。第五章场站综合体用地征收与供应第十六条办理场站综合体项目用地选址后，需征收土地或者拆除房屋的,纳入轨道交通工程征收范围，与轨道交通工程用地一并征收，费用根据土地使用性质，分别列入轨道交通建设成本和场站综合体土地开发成本。对于实施综合开发的车辆基地用地，城市轨道交通建设前期费用（包括永久用地、临时用地、房屋拆迁、交通疏解、管线迁改等所有前期工

18、程费用）按照综合开发分摊面积占车辆基地总用地面积的比例进行分摊。综合开发分摊面积为盖板投影面积的50%与周边可用于综合开发的全部土地面积之和，综合开发分摊的城市轨道交通建设工程前期费用、盖板及支撑盖板的梁、柱、基础等主体费用计入土地成本。轨道交通投资建设主体协助做好轨道交通工程和场站综合体用地征收相关工作。相关区政府按要求完成农用地转用、集体土地征收、国有土地收回、拆迁补偿安置、房地产权属注销等手续。第十七条场站综合体土地供应可结合地块实际，按照“一体规划、同步建设、统一供应”的思路，根据投资类别分为三种模式。（一）政府投资类。原则上适用于不具备综合开发条件的轨道交通场站。对于轨道交通场站地块

19、范围内的交通衔接设施、环境建设项目或便民服务设施，可作为轨道交通项目的附属配建工程实施，此类设施增加的建设及其他费用纳入轨道交通建设资金统筹解决。土地供应依法采用划拨方式。（二）运营企业投资类。原则上适用于具备局部开发条件的轨道交通场站。支持轨道交通投资建设主体采用一体规划、同步建设的模式投资建设，土地供应依法采用协议出让、公开出让等方式。（三）社会投资类。适用于具备较好开发条件的站点或车辆基地，采取带场站综合体方案公开出让方式。出让方案须包括轨道交通相关设施建设。第十八条结合实际，在依法合规的前提下创新征地拆迁补偿机制。根据各区规划和用地情况，在制定场站综合体和周边土地综合开发规划方案时，结

20、合征地补偿和城市更新政策，因地制宜制订征收拆迁补偿方案，通过预留地、新建物业置换、货币补偿等多种方式落实城市规划、征地拆迁补偿，完善周边基础设施、公建配套建设，提升综合开发用地的土地经济价值。沿线区政府牵头制订征收补偿方案，由轨道交通投资建设主体和沿线区政府分别负责落实场站综合体和周边土地综合开发征拆资金。场站综合体建设用地和周边土地综合开发用地可视情况联动供应，统一建设开发。第十九条经国家授权经营的土地，在使用年限内可按照国家、省有关规定依法作价出资（入股）、租赁或经国家出资企业审核批准后在集团公司内部国有控股、国有实际控制企业之间非公开转让。第六章场站综合体项目管理第二十条支持场站综合体项

21、目由一个主体负责一体规划、设计、建设，并做好项目投资的衔接，实现场站综合体与轨道交通工程、周边市政道路等同步规划、同步设计、同步建设、同步运营；符合综合开发条件的应统筹规划设计,预留实施条件。轨道交通设施与其相邻建筑物之间的连通通道及场站综合体同步预留工程,符合政策规定要求的，市发展改革委、市规划和自然资源局等部门应当一并纳入轨道交通工程审批，建设费用根据使用功能在轨道交通设施和综合开发投资之间进行分摊。第二十一条按照场站综合体的投资类别进行分类管理:（一）对于政府投资类项目，按照政府投资管理相关规定执行，相应投资纳入轨道交通建设资金统筹解决。（二）对于运营企业投资类项目，在初步设计概算阶段，

22、明确轨道交通设施部分和综合开发部分投资分摊。（三）对于社会投资类项目，鼓励轨道交通投资建设主体与社会资本合作投资建设，也可由社会投资主体单独投资建设。由社会投资主体单独投资建设的，可采取以下两种方式：1 .由社会投资主体一并投资建设轨道交通设施，承担投资开发成本。2 .由社会投资主体代为建设轨道交通设施，在初步设计概算阶段明确轨道交通设施部分和综合开发部分投资分摊，分别由轨道交通投资建设主体和社会投资主体承担。第二十二条场站综合体项目由轨道交通投资建设主体承担的，市规划和自然资源局在审批时统一批复轨道交通工程和场站综合体项目的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。由其他主体承担的，应征求轨道

23、交通投资建设主体意见后，报市规划和自然资源局批复场站综合体项目建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。轨道交通投资建设主体在确保安全的前提下，可依法探索利用轨道交通预留空间开展出租经营，市发展改革委、财政局、规划和自然资源局、住房城乡建设局、市场监管局、应急管理局、消防救援支队等部门按规定给予支持和指导。第七章场站综合体及周边土地综合开发用地储备和开发第二十三条市土地开发中心和各区土地储备机构应分别编制场站综合体项目和周边土地综合开发项目土地储备实施方案报同级政府审批，或将符合条件的相应地块申请纳入市土地储备年度计划。由市土地开发中心向市规划和自然资源局申请场站综合体项目的规划选址，并组织开展

24、实物储备工作。各区土地储备机构按程序办理周边土地综合开发项目的规划选址，并开展实物储备工作。第二十四条场站综合体土地储备资金由市级财政资金安排解决,周边土地储备资金由区级财政资金安排解决。市土地开发中心应结合场站综合体项目土储工作任务进度，及时编制年度土地储备投资计划，区级土地储备机构应结合周边土地综合开发项目土地储备计划，按程序办理相关立项手续，确保土地储备资金的落实。第二十五条市规划和自然资源局负责综合开发土地供应。根据场站综合体用地或周边土地综合开发用地的规划条件、轨道交通建设（含征拆）及运营补助（或可持续经营责任）资金筹集计划和轨道沿线综合开发土地储备进度情况,由市规划和自然资源局按程

25、序开展轨道交通沿线土地供应。如用地涉及轨道交通相关设施的，市规划和自然资源局应当提出预留与城市轨道交通相连接空间的规划设计要求。第八章场站综合体及周边土地综合开发收益管理第二十六条周边土地综合开发一级开发收益是沿线区政府建设（含征拆）出资及运营补助（或可持续经营责任）资金的重要来源，一级开发收益总额应与沿线区政府相应出资责任相匹配。场站综合体及周边综合开发土地的市区出让分成收入按现行出让机制执行。一级开发收益中，市级分成收入由市财政统筹安排，区级分成收入由区财政统筹安排，重点用于轨道交通项目建设（含征拆）出资及运营补助（或可持续经营责任）。第二十七条轨道交通建设和综合开发资金平衡方案根据综合开发用地规模、建设量和开发时序并结合轨道交通建设投资计划制定。第二十八条城市轨道交通在建项目市区出资职责按照现行市区共建资金管理机制继续执行。新一轮轨道交通建设规划按照市区出资分担机制，由市、区分别统筹场站综合体建设和轨道沿线周边土地综合开发，充分调动相关职能部门和各区政府积极性，加大各部门协同力度，统一规划、统一设计、统一建设,共同筹集轨道交通建设（含征拆）出资及运营补助（或可持续经营责任）资金。第二十九条由市发展改革委牵头，对场站综合体建设和周边土地综合开发开展定期项目后评价，包括对建设开发程序、实施效果等进行评估。第九章附则第三十条本细则自印发之日起施行，有效期5年。