房地产营销专业术语.ppt

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1、专业术语,价格术语,均价基价起价预售价一次性买断价定金违约金,1、均价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。,2、基价 基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。,3、起价 起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。,4、预售价 预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在

2、商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。,5、一次性买断价 一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。,6、定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国合同法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同额的20%。如果购房者交了定金之后改变主

3、意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。,7、违约金 违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。,基本术语（一）,产权证书使用权房公房不可售公房已购公房单位产权房廉租房,基本术语（二）,私房二手房期房现房准现房共同共有房产共有房产,基本术语（三）,尾房烂尾房城市居住区居住小区居住团组配建设施公共活动中心,基本术语（四）,房屋产权建筑小品土地使用金土地使用证契税

4、房产证五证两书,1、产权证书 产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。,2、使用权房 使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。,3、公房 公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（使用权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售

5、公有住房。上述两类房均为使用权房。,4、不可售公房 不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。（适用于中国部分城市）,5、已购公房 已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。,6、单位产权房 单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。,7、廉租房 廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是以退的旧公房等。,8、私房 私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的

6、住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。,9、二手房 二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则为二手。,10、期房 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。,11、现房 所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。,12、准现房 准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距

7、等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。,13、共同共有房产 共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。,14、共有房产 共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。,15、尾房 尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。,16、烂尾房 烂

8、尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。烂尾的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。,17、城市居住区 城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模3000050000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。,18、居住小区 居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 700015000

9、人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地,19、居住组团 居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。,20、配建设施 配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。,21、公共活动中心 公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。,22、房屋产权 房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。,23、建筑小

10、品 建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。,24.土地使用金 有偿使用国有土地使用的年限4070年,一次性买断国家使权的资金,只有足额交纳土地出让金的土地才有权转让,25.土地使用证 合法拥有国有土地的主要证明材料,它主要载明所有者的名称土地的性质,使用年限,面积以及用途,26.契税 房屋所有权变更时,就当事人所定契约按房价的一定比例向产权承受人征收一次性税收,它是对房地产产权变动征收的一种专门税种,27.房产证 房屋竣工验收后,在开发计划土地证,开工许可证,竣工报告,竣工图等资料齐全的情况下,由房屋所有

11、者的名称,房屋的面积,层数,间数,幢数及所交纳的契税情况组成,28.五证两书五证：国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售许可证两书：商品房使用说明书商品房质量保证书,建筑术语（一）,建筑面积使用面积公用面积居住面积容积率得房率开间,建筑术语（二）,进深共摊面积竣工面积辅助面积销售面积公用建筑面积建筑密度,建筑术语（三）,绿化率绿地率层高净高标准层阳台平台,建筑术语（四）,走廊地下室半地下室居居区用地住宅用地其它用地公共服务设施用地,建筑术语（五）,道路用地公共绿地道路红线建筑线公共建筑面积玄关隔断,建筑术语（六）,过道配套楼花实用率用地红线日照间距系数建

12、筑间距,建筑术语（七）,日照标准居住区用地命名规定生地与熟地错层式住宅跃层式住宅复式住宅,建筑术语（八）,地基墙体与柱钢筋混凝土墙体的结构变形缝门窗楼梯,建筑术语（九）,砖混结构框架结构钢筋混泥土剪力墙结构 框架一剪力墙结构 给水、排水系统 采暖系统,建筑术语（十）,砖水泥钢筋混凝土防水材料三大材，四小材,1、建筑面积 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。,2、使用面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使

13、用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井；内墙面装修厚度不计入使用面积。计算住宅租金，大都是按使用面积计算。,3、公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。,4、居住面积 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的

14、水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。,5、容积率 容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。,6、得房率 得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。,7、开间 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般在3.0米4.2米之间，砖混结构住宅开间一般不超过4.5米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增

15、强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。,8、进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。,9、公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和

16、过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。,10、竣工面积 竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。,11、辅助面积 辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。,12、销售面积 销售面积是指商品房按套或单元出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。,13、公用建筑面积 公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下

17、室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。,14、建筑密度 建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。,15、绿化率绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。,16、绿地率 绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的居住区用地

18、范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。,17、层高 层高是指住宅高度以“层 为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。,18、净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。,19、公用建筑面积分摊系数 将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。,20、标准层 标准层是指平面布置相同的住宅楼层。,21、阳台 阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒

19、衣物等的空间。,22、平台 平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。,23、走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。,24、地下室 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。,25、半地下室 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者。,25、半地下室 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者。,27、住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称,28、其他用地 其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本

20、区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。,29、公共服务设施用地 公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。,30、道路用地 道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。,31、公共绿地 公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。,32、道路红线 道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。,33、建筑线 建筑线一般称建筑

21、控制线，是建筑物基底位置的控制线。,34、玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所,35、隔断 隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。,36、过道 过道是指住宅套内使用的水平交通空间。,37.配套 主要指为方便生活而提供的各种设施。如:供水,电,暖气,煤气,通讯,入网,有线电视,交通车站及学校,幼托,医院,广场,超市,邮电,公园

22、等,38.楼花 指土地附着政策批准的有效规划内容,主要指法定许可的建筑面积,39.实用率 实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积,40.用地红线 指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线。在规划图中一般用红线标示，故称之为用地红线。,40.日照间距系数 指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。,41.建筑间距 两栋建筑物外墙之间的水平距离,42.日照标准 根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳的房间规定的日照标准日获得的日照量。1994年2月1号执行的城市居住区规划设计规范中规定，住宅建筑日照标

23、准：冬至日住宅底层日照时间不少1小时或大寒日住宅底层日照时间不少于2小时。,43.居住区用地 住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称。a).住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地。含宅间绿地和宅间小路。b).公建用地：与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地。包含建筑基底占地及其所属场院、绿地、和配建停车场等。c).道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等车辆的停放场地。d).公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，包括居民区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地。,44.命名规定

24、 a).花园：占地15000平米以上，设有中心广场，绿化面积不低于总面积的45%，休闲场地面积不少于总面积的15%。b).小区：建筑面积在30000平米以上，居住户数3000户以上或人口在7000人以上，设有居委会。c).组团：被小区道路分隔，并与居住人口规模（10003000人）相对应配建有居民所需的基层公共服务设施的居民生活聚居地。,45.生地与熟地 a).熟地是指已经拆迁完毕，达到“七通一平”施工条件的土地。b).生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。c).七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供 热通，场地平整。,46.错层式住宅 是一套房子不处于同

25、一平面，即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。,47.跃层式住宅 是一个住宅占两个楼层，而上下层之间不需通过公共楼梯，是采用户内独用小楼梯连接，其建筑面积或使用面积均应是两层建筑面积和使用面积之和。（跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风

26、较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。,48.复式住宅 是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，用楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。复式住宅的面积计算可根据各地对使用房间净面积和净高度的标准来计算。（复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的

27、地板。因此复式住宅具备了省地、省工,49.地基定义：不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。,50.墙体和柱 竖向承重构件，支撑屋顶、楼面等，并将这些荷载和自重传给基础。墙体分类：外墙、内墙；纵墙、横墙；承重墙、非承重墙。,51.钢筋混凝土墙体的构造 由墙筋、暗柱筋、暗梁筋为骨架，用混凝土浇筑而成的承重墙体。墙体厚度可分为16、18、20等规格，房屋主体结构的墙体全部是现浇混凝土。,52.变形缝变形缝包括：伸缩缝、沉降缝、抗震缝。a、伸缩缝：防止和减少由于自然界冬、夏季温度变化的影响，建筑构件热胀冷缩，出现的裂缝和破坏。其做法为：沿建筑物长度方向每隔一定距离预留缝隙，将建筑

28、物从屋顶、墙体、楼层等地面以上构件全部断开，基础因受温度变化影响较小，不必断开。b、沉降缝：当房屋相邻部分的高度、荷载和结构形式差别很大而地基又较弱时，房屋有可能产生不均匀沉降，致使某些薄弱部位开裂。为此，在适当位置复杂的平面或体形转折处、高度变化处、荷载、地基的压缩性和地基处理的方法明显不同处设置沉降缝。部分建筑物采用后浇带形式,c、抗震缝：当房屋建筑立面高差在6米以上，或承重结构的材质不同以及建筑平面尺寸不一致时，在地震作用下，产生不同的振幅，摆动方向也不同，会造成建筑物的破坏。为防止上述情况的产生，在不同状况的两部分之间，事先留设自基础到房顶的通缝，即抗震缝。抗震缝应沿房屋全高设置，其两

29、侧应布置墙。,53.门窗a).门的分类：平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门；木门、塑钢门、铝合金门等。b).窗的分类：平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗、悬窗；木窗、塑钢窗、铝合金窗等。,54.楼梯一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆扶手。a).楼梯的宽度一般在1.2米左右。b).住宅楼梯的倾斜度一般在1520oc).台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在2025cm、踢步在15cm时人们的感觉最舒适。2.80米层高的住宅每跑9个台阶。,55.砖混结构 构造：屋盖（屋顶）、砖墙、钢筋混泥土楼盖板、楼梯、砖基础、门窗及其他。传力路线：板墙基础，或板梁墙基础。主要结构特征：砖混结构是墙承重结构，是由

30、屋盖、墙体、楼板、过梁、砖基础构成的结构体系。结构荷载通过屋盖、楼板传到承重墙上，再由承重墙传到基础,56.框架结构 构造：屋盖与楼板、框架梁、框架柱、柱基础、框架墙。传力路线：墙只起围护作用，砖墙的重量通过梁、板传给柱。结构特征：框架结构是由钢筋混泥土主梁、次梁和柱形成的框架作为建筑物的骨架，梁和柱之间的连接为刚性结点。屋盖、楼板上的荷载通过梁柱传到基础。框架结构的墙体全部为自承重墙，只起分隔和围护作用。框架结构的房间布置灵活，不受楼板跨度的限制。,57.钢筋混凝土剪力墙结构构造：屋盖和楼板、钢筋混凝土承重墙、基础、楼梯、阳台、雨篷及台阶、散水等。传力路线：楼板剪力墙基础。结构特征：剪力墙结

31、构的楼板与墙体均为现浇或预制钢筋混凝土结构，具有良好的整体性，抗震能力比砖混结构和框架结构强，不仅可承受楼板较大的竖向荷载，更主要的是可承受较大的水平方向的荷载及地震荷载对建筑物产生的剪应力。,58.框架一剪力墙结构在框架结构中设置部分剪力墙，使框架和剪力墙两者结合起来，共同抵抗水平荷载的空间结构。框架一剪力墙结构在使框架结构的刚度和承载力都有大幅度提高的同时，又克服了纯剪力墙结构在结构布局上的局限性。框架一剪力墙结构的房屋在地震作用时的层间变形较小，因而也就减小了非结构构件（隔墙及外墙）的损伤，这样无论在地震工区还是非地震区，这种结构形式都可用来建造较高的高层建筑。,59.给水、排水系统给水

32、的方式有：直接供水（在水压水量稳定的情况下采用）、设置水箱供水（水压在一天内定期高低变化的情况下采用）、设置水泵、水箱供水（水压经常性的低于所需水压的情况下采用）、分区分压供水（多用于多层、高层建筑。当室外的配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能满足上面楼层用水时，通常分成两个供水区，下层直接供水，上层采用设置水泵水箱供水。）给水的管材目前多采用PVC管、铝塑管。排水系统主要指排放生活污水、废水及雨水。多采用100150的铸铁管或PVC管材。,60.采暖系统采暖系统可分为两类，一是独立采暖；二是集中采暖。集中采暖又可分为两种：热水供暖：采用热水进行供暖，供水温度一般95度，回水温度一般70度。

33、这种方式的特点是热得慢，凉得也慢，多用于住宅等不间歇采暖。蒸气采暖：采用水蒸气进行供暖。这种方式的特点是热得快，凉得也快。多用于间歇性采暖建筑，如剧院等。,61.砖普通砖的尺寸为235*115*55mm，因为砖的尺寸，所以才出现了12墙、24墙、37墙等的说法。每512块普通砖组成1立方米。为保护耕地，目前已禁止使用粘土砖，提倡使用矿渣砖、粉煤灰砖。,62.水泥 水泥的种类很多，目前大多采用硅酸盐水泥。,63.钢筋混凝土 混凝土是用水泥、砂、石子等材料调和而成。采用混凝土与钢筋进行搭配，主要是考虑到两者的膨胀系数相近，可以较好的粘合到一起。而且混凝土可以补充钢筋的刚性不足的缺点，使得建筑物更加

34、稳定。,64.钢筋混凝土（砼）混凝土是用水泥、砂、石子等材料调和而成。采用混凝土与钢筋进行搭配，主要是考虑到两者的膨胀系数相近，可以较好的粘合到一起。而且混凝土可以补充钢筋的刚性不足的缺点，使得建筑物更加稳定。,65.三大材、四小材 三大材：钢材、水泥、木材。四小材：汽柴油、玻璃、沥青、油毡。,专业术语,其它,1、商品房价格由哪些项目构成？根据商品住宅价格管理暂行办法第五条规定，商品住宅价格由下列项目构成：（1）成本：征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行；勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算；住宅建筑、安装工程费：依据施工图预算计算；住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套

35、公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行；,管理费：以本款到项之和为基数的1%3%计算；贷款利息：计入成本的贷款的利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。（2）利润：以本暂行办法第五条成本到项之和为基数核定。利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。（3）税金：按国家税法规定缴纳。（4）地段差价，其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。地段差价收入存入建设银行。,同时，商品住宅价格管理暂行办法第六条

36、规定，下列费用不计入商品住宅价格：（1）非住宅小区级的公共建筑的建设费用。（2）住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。,2、土地使用权的取得方式有哪些？一般地说，国有土地使用权取得方式分为有偿取得和行政划拨。其中有偿取得方式，包括国有土地使用权出让、转让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股等。国家依法实行国有土地有偿使用制度，但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得。（1）国家机关用地和军事用地。（2）城市基础设施用地和公益事业用地。,（3）国家重点扶

37、持的能源、交通、水利等基础设施用地。（4）法律、行政法规规定的其他用地。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用者通过转,让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者

38、使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土租赁合同并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。,3、土地用途及使用年限的相关规定有哪些？根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的有关规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（1）居住用地70年。（2）工业用地50年。（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。（4）商业、旅游、娱乐用地40年。（5）综合或者其他用地50年。土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。,4、各类房地产权证的区别是什么？（1）绿色权证：颁

39、发给拥有土地使用权已出让、转让地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产可直接进入房地产市场。（2）红色权证：颁发给集体所有土地上的房地产权利人，该证所记载的房地产不能进入房地产市场。（3）黄色权证：颁发给除上述用地情况外的拥有其他地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产按规定办理补地价等有关手续后，可进入房地产市场。,5、通常所说的多层、高层是什么概念？根据住宅设计规范规定，住宅按层数划分如下：（1）低层住宅为1层至3层。（2）多层住宅为4层至6层。（3）小高层住宅为7层至11层。（4）高层住宅为12层及以上。,6、商品住宅的适用性能是指什么？根据商品住宅性能认定管理办法试行第十九条的规定，商

40、品住宅的适用性能主要包括下列内容：1平面与空间布置。2设备、设施的配置与性能。3住宅的可改造性。4保温隔热与建筑节能。5隔音与隔振。6采光与照明。7通风换气。,7、商品住宅的安全性能是指什么？根据商品住宅性能认定管理办法试行第二十八条的规定，商品住宅的安全性能主要包括下列内容：1建筑结构安全。2建筑防火安全。3燃气、电气设施安全。4日常安全与防范措施。5室内空气和供水有毒有害物质的危害性。,8、商品住宅的耐久性能是指什么？根据商品住宅性能认定管理办法试行第二十一条的规定，商品住宅的耐久性能主要包括下列内容：1结构耐久性。2防水性能。3设备、设施防腐性能。4设备耐久性。,9、商品住宅的环境性能是

41、指什么？根据商品住宅性能认定管理办法试行第二十二条的规定，商品住宅的环境性能主要包括下列内容：1用地的合理性。2室外环境。3水资源的合理利用。4生活垃圾的收集和运送。,10、商品住宅的经济性能是指什么？根据商品住宅性能认定管理办法试行第二十三条的规定，商品住宅的经济性能主要包括下列内容：1住宅的性能成本比。2住宅日常运行耗能指数。,11、商品房预售应当符合哪些条件？商品房预售应当符合下列条件：（1）土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金；（2）土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；（3）取得商品房的建设工程规划许可证；（4）取得商品房的建设工程施工许可证；（5）商品房建筑

42、安装工程投资完成的工程量达到规定标准；（6）已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划；,（7）已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。,12、发展商申领预售许可证应提交哪些文件？根据城市房地产开发经营管理条例第二十四条、城市商品房预售管理办法第七条的有关规定，房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证。（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资 的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。（4）营业执

43、照和资质等级证书。（5）工程施工合同。,（6）预售商品房分层平面图。（7）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图。（8）需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。,13、定金、订金和预付款三者的区别是什么？定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。根据中华人民共和国合同法的有关规定，当事人可以依照中华人民共和国担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务

44、后，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金作为合同担保的一种形式，首要作用是担保合同的履行；定金还有证明合同成立的作用、预定赔偿的作用及预付款的作用。预付款是一种支付手段，其目的是解决合同,一方周转资金短缺。预付款不具有担保债务的履行的作用，也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。此外，法律对预付款的使用有严格规定，当事人不得任意在合同往来中预付款项，而对定金则无此限制。关于订金，根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方

45、主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。,14、住宅质量保证书应包括哪些内容？根据商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定的有关内容，住宅质量保证书应当包括以下内容：1工程质量监督部门核验的质量等级。2地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。3正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，

46、由房地产开发企业,与用户自行约定。4用户报修的单位，答复和处理的时限。住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。,国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。由于我国建设工程质量管理条例第四十条及房屋建筑工程保修办法第七条、第十四条中，对建设工程的最低保修期都有相关规定，因此，住宅工程质量保修期应按照这些规定执行。,15、住宅使用说明书的具体内容有哪些？根据商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定的有关内容，住宅使用说明书应当对住宅

47、的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。一般应当包含以下内容：（1）开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位。（2）结构类型。（3）装修、装饰注意事项。（4）上水、下水、电、燃气、热力、通信、消防等设施配置的说明。（5）有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项。（6）门、窗类型，使用注意事项。,（7）配电负荷。（8）承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明。（9）其他需说明的问题。住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于住宅使用说明书中。,16、不可抗力是指什么情况？根据中华人民共和国合同法第一百一十七条、中华人

48、民共和国民法通则第一百五十三条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。,18、什么是住房置业担保？根据住房置业担保管理试行办法第二条的规定，住房置业担保，是指依照该办法设立的住房置业担保公司（简称担保公司），在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。也就是说，担保公司以与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证的方式，为申请人住房贷款的借款人提供担保，使借款人满足贷款人发放贷款的条件，从而获得银行的贷款。(适用于中国大陆部分城市）,