房地产风险控制.ppt

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1、全 面 风 险 管 理,本章内容：1 全面风险管理的基本概念。2 风险因素的分析方法。采用系统分析方法从几个角度分析、罗列风险因素，形成对项目风险全方位的透视。3 风险评价方法。引入风险位能和风险级别的概念，介绍风险状态的分析方法。4 风险控制，主要包括常见的风险分配和风险对策措施。,第一节 概述,一、风险与工程项目风险（一）风险的定义及本质 风险存在于一切领域，人们从不同的角度，抱着不同的目的研究风险，就产生了不同的定义。损害发生的可能性（法国学者莱曼）。某种行为具有不确定时，其行为就反映了风险的负担（美国学者海尼斯）。客观的不确定性（美国学者威利特）。费用、损失或与损害相关的不确定性（美国

2、学者哈迪）。经济学上对风险的定义为：“风险是指在特定条件下在特定时期内，某一事件实际结果偏离预期结果的程度”。,一、工程项目中的风险,工程项目的立项、各种分析、研究、设计和计划都是基于对将来情况(政治、经济、社会、自然等各方面)预测基础上的，基于正常的、理想的技术、管理和组织之上的。而在实际实施以及项目的运行过程中，这些因素都有可能会产生变化，在各个方面都存在着不确定性。这些变化会使得原定的计划、方案受到干扰，使原定的目标不能实现。这些事先不能确定的内部和外部的干扰因素，人们将它称之为风险。风险是项目系统中的不可靠因素。,二、风险的影响,工程项目风险具有全面性的特点：1风险的多样性 2风险在整

3、个项目生命期中都存在，而不仅在实施阶段。3、风险影响常常不是局部的，而是全局的。4风险有一定的规律性。,珠海最牛钉子户,三、全面风险管理的概念,全面风险管理是用系统的、动态的方法进行风险控制，以减少项目过程中的不确定性。它不仅使各层次的项目管理者建立风险意识，重视风险问题、防患于未然，而且在各阶段、各个方面实施有效的风险控制，形成一个前后连贯的管理过程。,(一)项目全过程的风险管理 在项目的整个生命期中对项目的不确定因素进行管理。1在项目目标设计阶段，就应对影响项目目标的重大风险进行预测，寻找目标实现的风险和可能的困难。风险管理强调事前的识别、评价和预防措施。2在可行性研究中，对风险的分析必须

4、细化，进一步预测风险发生的可能性和规律性，同时必须研究各风险状况对项目目标的影响程度，这即为项目的敏感性分析。,3随着技术设计的深入，实施方案也逐步细化，项目的结构分析也逐渐清晰。这时风险分析不仅要针对风险的种类，而且必须细化(落实)到各项目结构单元直到最低层次的工作包上。在设计和计划中，要考虑对风险的防范措施，例如风险准备金的计划、备选技术方案，在招标文件(合同文件)中应明确规定工程实施中的风险的分担。,4在工程实施中加强风险的控制。这里包括：(l)建立风险监控系统，能及早地发现风险，及早作出反应。(2)及早采取预定的措施，控制风险的影响范围和影响量，以减少项目的损失。(3)在风险状态下，采

5、取有效措施保证工程正常实施，保证施工秩序，及时修改方案、调整计划，以恢复正常的施工状态，减少损失(4)在阶段性计划调整过程中，需加强对近期风险的预测，并纳入近期计划中，同时要考虑到计划的调整和修改会带来新的问题和风险。,5项目结束，应对整个项目的风险，风险管理进行评价，以作为以后进行同类项目的经验和教训。(二)对全部风险的管理在每一阶段进行风险管理都要罗列各种可能的风险，并将它们作为管理对象，不能有遗漏和疏忽。,(三)全方位的管理1对风险要分析它对各方面的影响，例如对整个项目的各个方面，如工期、成本、施工过程、合同、技术、计划的影响。2采用的对策措施也必须考虑综合手段，从合同、经济、组织、技术

6、、管理等各个方面确定解决方法。3风险管理包括风险分析、风险辨别、风险文档管理、风险评价、风险控制等全过程。,(四)全面的组织措施对已被确认的有重要影响的风险应落实专人负责风险管理，并赋予相应的职责、权限和资源。在组织上全面落实风险控制责任，建立风险控制体系，将风险管理作为项目各层次管理人员的任务之一。让大家都有风险意识，都作风险的监控工作。,四、工程项目风险管理的特点,1工程项目风险管理尽管有一些通用的方法，如概率分析方法、模拟方法、专家咨询法等。但一经要研究具体项目的风险，则必须与该项目的特点相联系 2风险管理需要大量地占有信息，了解情况，要对项目系统以及系统的环境有十分深入的了解，并要进行

7、预测，所以不熟悉情况是不可能进行有效的风险管理的。,3虽然人们通过全面风险管理，在很大程度上已经将过去凭直觉、凭经验的管理上升到理性的全过程的管理，但风险管理在很大程度上仍依赖于管理者的经验及管理者过去工程的经历，对环境的了解程度和对项目本身的熟悉程度。4风险管理在项目管理中，属于一种高层次的综合性管理工作。它涉及企业管理和项目管理的各个阶段和各个方面，涉及项目管理的各个子系统。所以它必须与合同管理、成本管理、工期管理、质量管理、安全管理联成一体。,5风险管理的目的，并不是消灭风险，在工程项目中大多数风险是不可能由项目管理者消灭或排除的，而是在于有准备地、理性地进行项目实施，减少风险的损失。,

8、五、风险管理的主要工作,1识别项目的风险，即可能有哪些风险发生；2风险评价，即评估风险发生的概率及风险事件对项目的影响；3制定风险对策措施：4在实施中的风险控制。,第二节 工程项目风险因素分析,风险因素分析是确定一个项目的风险范围，即有哪些风险存在，将这些风险因素逐一列出，以作为全面风险管理的对象。风险因素分析由总体到细节、由宏观到微观，层层分解。通常可以从以下几个角度进行分析：,一、按项目系统要素进行分析,(一)项目环境要素风险1政治风险。2法律政策风险。3经济风险。4自然条件。5社会风险,珠海国际赛车场,(二)项目系统结构风险 以项目结构图上项目单元作为分析对象，即各个层次的项目单元，直到

9、工作包在实施以及运行过程中可能遇到的技术问题，人工、材料、机械、费用消耗的增加，在实施过程中可能的各种障碍、异常情况。,(三)项目的行为主体产生的风险 1业主和投资者 2承包商(分包商、供应商)。3项目管理者(如监理工程师)。4其它方面。例如中介人的资信、可靠性差；政府机关工作人员、城市公共供应部门(如水、电等部门)的干预、苛求和个人需求；项目周边或涉及到的居民或单位的干预、抗议或苛刻的要求等,二、按风险对目标的影响分析,它是按照项目目标系统的结构进行分析的，是风险作用的结果。由于上层系统的情况和问题存在不确定性，造成目标的建立是基于对当时情况和对将来的预测，则会有许多风险,1工期风险。2费用

10、风险。3质量风险 4生产能力风险 5市场风险 6信誉风险 7人身伤亡、安全、健康以及工程或设备的损坏。8法律责任。即可能被起诉或承担相应法律的或合同的处罚。,三、按管理的过程和要素分析,1高层战略风险，如指导方针、战略思想可能有错误而造成项目目标设计错误。2环境调查和预测的风险。3决策风险，如错误的选择、错误的投标决策、报价等。4项目策划风险。5技术设计风险。,6计划风险，包括对目标(任务书，合同招标文件)理解错误，合同条款不准确、不严密、错误、二义性，过于苛刻的单方面约束性的、不完备的条款，方案错误、报价(预算)错误、施工组织措施错误。7实施控制中的风险。8运营管理风险,第三节 风险评价,一

11、、风险评价的内容和过程1风险存在和发生的时间分析 2风险的影响和损失分析。风险的影响是个非常复杂的问题，有的风险影响面较小，有的风险影响面很大，可能引起整个工程的中断或报废。而风险之间常常是有联系的。,2风险的影响和损失分析由于风险对目标的干扰常常首先表现在对工程实施过程的干扰上，所以风险的影响分析，一般通过以下分析过程：(l)考虑正常状况下(没有发生该风险)的情况，如这时的工期、费用、收益。(2)将风险加入这种状态，看有什么变化，如实施过程、劳动效率、消耗、各个活动有什么变化。(3)两者的差异则为风险的影响。,3风险发生的可能性分析，是研究风险自身的规律性，通常可用概率表示。4风险级别。(l

12、)风险位能的概念。通常对一个具体的风险，它如果发生，则损失为RH，发生的可能性为Ew，则风险的期望值Rw=RHEw,例:一种自然环境风险如果发生，则损失达20万元，而发生的可能性为0.1，则损失的期望值Rw=20012万元 引用物理学中位能的概念，损失期望值高的，则风险位能高。,(2)A、B、C分类法：不同的风险位能则可分为不同的类别。A类：高位能的即损失期望很大的风险。通常发生的可能性很大，而且一旦发生损失也很大。B类：中位能的，损失期望值一般的风险。通常发生可能性不大，损失也不大的风险，或能性很大但损失极小，或损失比较大但可能性极小的分析。C类：低位能，即损失期望极小的风险，即发生的可能性

13、极小，即使发生损失也很小的风险。,5风险的起因和可控制性分析 任何风险都有它的根源。风险的可控性，是指人对风险影响的可能性，如有的风险是人力(业主、项目管理者或承包商)可以控制的，而有的却不可以控制。,二、风险分析说明,三、风险分析方法风险分析通常是凭经验、靠预测进行，但它有一些基本分析方法可以借助。,1、专家会议法:专家会议法是指项目风险分析人员邀请有经验的专家与会讨论项目风险因素的分析方法。这种方法的优点在于有利于集思广益，获得多人的启发，缺点是易于为权威人土所左右，不便于系统研究。多用在项目风险识别的初期，建立初始风险清单；或针对性地就某一类风险或某几种风险的要素及其可能的影响程度进行深

14、入探讨时。,2、德尔菲法 德尔菲法又称专家意见法，是上述专家会议法的改进形式。它以函询调查形式替代会议形式，从而避免了从众心理的影响，让专家最直接地表达真实想法；以统计形式代替简单的表决形式，从而在意见分歧时能有效地采纳多数人的意见。德尔菲法邀请的专家人数较多，通过匿名形式背靠背地就调查表所列的问题征询专家意见；再将第一轮征询意见的结果反馈给专家，进行第二轮意见征询；如此反复三轮以上，待专家意见基本超于一致后，得出风险识别结果。,(三)决策树方法决策树常常用于不同方案的选择。,【例】为生产某种产品有两种方案，一是建设大厂，一是建设小厂。两者使用年限都是五年，大厂需投资200万元，小厂需投资10

15、0万元。两个方案每年损益额及各自然状态出现的概率如表所示。【解】(1)绘制决策树图，见图所示。(2)因未来各种情况可能发生的概率已知，可直接计算每个自然状态节点的综合损益值。建大厂方案综合损益值为：1000.7(-30)0.35200=105(万元)建小厂方案综合损益值为：(500.7-300.3)5100=30(万元),(四)风险相关性评价风险之间的关系可以分为三种情况：两种风险之间没有必然联系。例如国家经济政策变化不可能引起自然条件变化。一种风险出现，另一种风险一定会发生。如一个国家政局动荡必然导致该国经济形势恶化，而引起通货膨胀物价飞涨。如一种风险出现后，另一种风险发生的可能性增加。如自

16、然条件发生变化有可能会导致承包商技术能力不能满足实际需要。,后两种情况属于风险是相互关联的，有交互作用。用概率来表示各种风险发生的可能性，设某项目中可能会遇到i个风险，i=,2,，Pi表示各种风险发生的概率(0Pi1)Ri表示第i个风险一旦发生给承包商造成的损失值。其评价步骤为：,找出各种风险之间相关概率Pab。设Pab表示一旦风险a发生后风险b发生的概率(0Pab1)。则Pab=0，表示风险a、b之间无必然联系；当Pab=1表示风险a出现必然会引起风险b发生。,根据各种风险之间的关系，我们就可以找出各风险之间的Pab,计算各风发生的条件概率P(b/a)已知风险a发生概率为Pa，风险b的相关概

17、率为Pab,则在a发生情况下b发生的条件概率P(b/a)=PaPab,计算出各种风险损失情况RiRi=风险i发生后的工程成本工程的正常成本 计算各风险损失期望值Wi,将损失期望值按从大到小进行排列，并计算出各期望值在总损失期望值中所占百分率。计算累计百分率并分类。损失期望值累计百分率在80以下所对应的风险为A类风险，显然它们是主要风险；累计百分率在80-90的那些风险为B类风险，是次要风险；累计百分率在90-100的那些因素为C类风险是一般风险。,第四节 风险控制,一、风险的分配一个工程项目总的风险有一定的范围和规律性，这些风险必须在项目参加者(例如投资者、业主、项目管理者、各承包商、供应商等

18、)之间进行分配。(1)可以最大限度发挥各方风险控制的积极性。任何一方如果不承担风险，则他就没有管理的积极性和创造性，项目就不可能优化。,(2)减少工程中的不确定性，风险分配合理就可以比较准确地计划和安排工作；(3)业主可以得到一个合理的报价，承包商报价中的不可预见风险费较少。对项目风险的分配，业主起主导作用，因为业主作为买方，起草招标文件、合同条件，确定合同类型，确定管理规则，而承包商、供应商等处于从属的地位。但业主不能随心所欲，不能不顾主客观条件把风险全部推给对方，而对自己免责。,二、风险对策,1回避风险大的项目，选择风险小或适中的项目。2技术措施。3组织措施。对风险很大的项目加强计划工作，

19、选派最得力的技术和管理人员，特别是项目经理；将风险责任落实到各个组织单元，使大家有风险意识；在资金、材料、设备、人力上对风险大的工程予以保证，在同期项目中提高它优先级别，在实施过程中严密地控制。,4、保险（1）工程（项目）建设保险 工程建设保险，是指业主或承包商为了工程建设顺利完成而对工程建设中可能产生的人身伤害或财产损失，向保险公司投保以化解风险的行为。,意外伤害险:意外伤害险是指被保险人在保险有效期间，因遭遇非本意的、外来的、突然的意外事故，致使其身体蒙受伤害而残疾或死亡时，保险人依照合同规定给付保险金的保险。建筑工程一切险及安装工程一切险:建筑工程一切险及安装工程一切险是以建筑或安装工程

20、中的各种财产和第三者的经济赔偿责任为保险标的的保险。,职业责任险:指承保专业技术人员因工作疏忽、过失所造成的合同一方或他人的人身伤害或财产损失的经济赔偿责任的保险。信用保险:以在商品赊销和信用放款中的债务人的信用作为保险标的，在债务人未能履行债务而使债权人遭致损失时，由保险人向被保险人即债权人提供风险保障的保险。,（2）工程（项目）建设担保 1）投标保函 授标保函是承包商随报价书一同呈交给业主的，有关条件在合同的投标须知中写明，主要目的是担保投标人在业主定标前不撤销其投标。（2）履约保函 履约保函是经承包商申请，由银行用书面形式承诺在签订合同后承包商违约时由银行负责赔偿因此给业主造成的损失，主

21、要目的是担保承包商按照合同规定正常履约，防止承包商中途毁约，以保证业主在承包商未能圆满实施合同时，有权得到资金赔偿。,（3）预付款保函 预付款是业主在承包商开工之前或开工之初支付给承包商进行施工动员或购买有关设备和材料的一笔资金。为防止出现承包商拿到预付款后卷款逃走，保证承包商按照合同规定偿还业主垫付的全部预付款，业主要求承包商向业主呈交预付款保函。（4）工程保留金保函也称工程保修金保函。承包商为了增加其流动资金，便于施工中的资金周转，通常要求合同中规定采用银行保函的形式，换回在押的保留金现金,（5）付款保函 付款保函一般是业主申请银行开具的，用于保护为工程提供了劳务、材料和服务的当事人取得付

22、款的权利，也用于总承包商为分包商的利益而申请开具这类保函。,5风险准备金 6采取合作方式共同承担风险。(l)有合作就有风险的分担。但不同的合作方式，风险不一样，各方的责权利关系不一样，例如借贷、租赁业务、分包、承包、合伙承包、联营和BOT项目(2)寻找抗风险能力强的可靠的有信誉的合作伙伴。(3)通过合同分配风险。,三、工程实施中的风险控制,工程实施中的风险控制主要贯穿在项目的进度控制、成本控制、质量控制、合同控制等过程中。1风险监控和预警，风险监控和预警是项目控制的内容之一。在工程中不断地收集和分析各种信息，捕捉风险前奏的信号,2及时采取措施控制风险的影响。风险一经发生则应积极地采取措施，降低损失，防止风险的蔓延。3在风险状态，保证工程的顺利实施，包括：控制工程施工，保证完成预定目标，防止工程中断和成本超支。迅速恢复生产，按原计划执行。有可能修改计划、修改设计，考虑工程中出现的新的状态进行调整。争取获得风险的赔偿，例如向业主、向保险单位、风险责任者提出索赔等,