房地产战略规划.ppt
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1、房地产战略规划,2,在本项目中,主要回应&控股公司的企业战略议题,并且提出对功能策略与支撑体系的框架要求,企业战略,功能策略,愿景目标,业务模式 增长阶梯 核心能力,战略支撑体系,运营系统,公司的使命、愿景、发展方向、战略定位公司的近期和远期的战略目标公司的业务模式选择公司发展战略对关键资源与能力的要求以及资源能力建设的建议实现目标的战略路径(增长阶梯)与关键举措,价值观,组织发展,人力资源,根据战略的要求对每一个功能模块进行详细的设计例如制订详细的融资策略、区域的具体拓展研究、营销方式的创新,区域策略,根据发展战略要求明确战略支撑体系改善的目标重点是针对阶段目标要求,对支撑体系的关键领域提出
2、改善建议,营销策略,产品策略,融资策略,3,本报告历经了多次修订,针对9月19日&战略研讨会中各位领导提出的若干建议,&对战略报告进行了修改与完善,领导提出需要修订的主要问题,&开展的工作与回应的结果,关于公司愿景的表述希望行业分析能够更加充实公司的增长规模和速度各种物业开发及持有收益的测算组织结构,主要是自持物业的组织设计研发人员不足的问题:投入的大概规模商务地产的风险问题就举措提出具体建议,明确了商务地产的概念,对&的愿景进行了修改并进行了详细阐述,更加侧重于发展的可持续性行业分析&已经作为完整的报告提交,本次修改在主报告中增添了部分内容参考了行业内主要企业过去几年的平均增长速度,以及&的
3、历史增长情况,&提出了三阶段的增长建议&调整了测算的参数,综合比较了开发在不同的毛利率下,以及不同物业在不同投资回报率的情况下,开发收益和持有收益的高低对组织结构的调整特别是自持物业的组织设计提出了两种方案供参考综合考虑了行业内主要企业的员工结构分布,对&的人才结构提出了改善目标对商务地产可能的潜在风险进行提示并提出了主要的防范措施重点对举措部分进行了充实,4,10月08日研讨会中各位领导也提出了若干补充要求,&在10月23日的汇报中集中补充回应了上述要求,5,在10月23日的汇报基础上,进行了综合整理,同时也修订了相关内容,6,根据06年12月初华融战略研讨会意见,修订了相关内容,本报告是最
4、终版,另外,本报告结合全套文件做了系统的整理工作,报告观点更加清晰突出,7,术语说明,商业地产指包括写字楼、酒店、商场(包括商铺、购物中心)、酒店式公寓等在内的房地产类型零售地产指商场(包括商铺、购物中心)类型的房地产商务地产指商业地产中非零售地产的部分商业地产业务指商业地产的开发和持有经营物业在指各类已建成的房产时,有时用“物业”代指“房产”或“地产”,除非特别说明,或通过上下文能够有效消除歧义,本文件中特定词汇的含义如下:,写字楼,商务地产,酒店,商场、商铺、餐饮,公寓,商业地产,零售地产,8,目录,&控股公司的成长历程与战略要求&控股公司面临的行业环境&控股公司发展战略&战略的挑战、风险
5、&战略执行的近期举措(参考建议),9,经过多年的发展,&已经成功地树立了“中国蓝筹地产企业”和“商务地产”良好的品牌形象,资本规模也实现了跨越式的发展,通过&控股树立起“中国蓝筹地产企业”和“商务地产”第一品牌,1996年6月,2000年5月,2002年8月,2004年12月,重庆华亚纸业IPO上市,经国家财政部财管字2000 14号文和中国证监会证监函200065号文批准,北京&建设集团与华西包装集团公司进行资产置换变更上市公司名称及主营业务,&控股实现买壳上市,经中国证监会核准,&增发募集资金合计4.2亿元,经证监会核准,再次增发募集资金7.06亿元,通过资本运作推动公司业务高速发展,除上
6、市融资以外,上市对提升企业品牌知名度、促进内部管理能力提升、促进核心人才保留都有着重要的意义,10,近年来,&的经营业绩稳步增长,盈利能力也一直处于较高水平,单位:亿元,11,&控股已经形成了自己的独特竞争优势和品牌优势,在商务综合地产开发领域积累了丰富的经验,企业良好的品牌形象,商务片区综合开发能力,核心竞争力,商务综合地产的整体运营经验,良好的政府关系,优秀的领导团队和员工队伍,大股东的国企背景领导团队具备较强的行政沟通能力以及公关能力良好的调动和利用社会资源的能力,“&”品牌在北京乃至全国都具有很高的知名度但更倾向于北京地域属性及产业属性,对跨地域发展有利有弊,几乎涉及了所有商务地产的产
7、品形态,已经积累了较丰富的商务综合地产开发运营的经验,核心领导团队凝聚力强,高管个人能力也比较优秀培养了一批核心团队,员工普遍对企业的认同感较强,已形成全国领先的片区规划及开发能力对城市规划、产业功能的理解以及对政府思路的把握,有利于公司在异地开拓大型综合地产项目,12,随著&片区开发目标的逐渐完成,&公司正面临走出片区、放眼全国的重要转型阶段,2000年,2005年,1999年,简单的土地批租缺少资金,依靠转让土地获得原始积累,依靠原始资金积累和资本运作快速发展房产开发业务专注于“功能区域地产”的开发,并逐步减少直接批租,房地产开发物业持有经营&中心区物业持有50万m2领先于北京的其他房地产
8、企业,迈出了跨区域的重要一步,资料来源:内部访谈,土地开发,土地开发房产开发,房产开发物业持有跨区域发展,第一个发展转折点由单纯土地开发进入房产开发,第二个发展转折点走出&、放眼全国、开发与持有并重,13,第二次转型的要求,放眼全国,进一步认清自己的企业定位 由过去的片区开发和大项目公司管理体制要转型为具有全国视野的具有极强市场竞争能力的房地产企业关键环节业务能力需要持续加强:市场化程度不够,原有核心能力在削弱,一些关键环节的业务能力仍在培育中,如拿地拓展、产品研究、项目策划、销售与品牌推广等资源瓶颈必须得到新的突破:融资渠道能否扩大以及何时能扩大对&未来的发展速度与业务转型的节奏有影响;缺乏
9、未来发展所需的复合型管理人才和大量专业人才,从转型的要求来看,虽然过去的优势比较明显,但随着企业的快速发展,&正面临着一系列战略难题和资源瓶颈,主要的战略难题,&土地储备迅速枯竭,加之业务越来越复杂化,企业长远目标和企业远景开始模糊。企业的目标将是什么?围绕&做运营商?走出北京做商务地产开发商?产品是开发为主还是经营为主?做哪些产品,不做哪些产品?地区如何开拓?随著地域的拓展和业务的复杂,过去的大项目制管理方式亟待改变总部的专业能力、投资能力、战略管理能力、管控机制、管理体系均有待进一步完善核心能力建设如何发展?哪些是关键而重要需要优先发展的能力?特别是奇缺的资金资源和人力资源如何获得突破?,
10、14,&认为,&选择何种地位取决于以下四个方面:,紧密结合行业态势,充分研究地产行业内不同细分行业的态势:需求趋势、供给趋势、竞争态势、获利空间分析行业内的关键成功因素以及领先的增长模式,以供&借鉴,符合&的核心能力,结合&的历史背景、企业背景与资源特点,找到更有可能的发展路线根据财务分析,寻找突破资金困境的渠道,寻找能力提升的方向与路径具有可操作性,能够努力实现,满足华融总部战略的要求,股东的要求,特别是控股股东对其战略定位,赢得资本市场的认可,机构投资者对其回报的持续稳定增长的期望赢得资本市场的综合评价,15,目录,&控股公司的成长历程与战略要求&控股公司面临的行业环境&控股公司发展战略&
11、战略的挑战、风险&战略执行的近期举措(参考建议),16,房地产,住房地产,商务地产,零售地产,工业地产,其它,商业地产,典型代表,市场影响因素,业务特征,住宅别墅,写字楼商务酒店酒店式公寓,商场Shopping Mall商铺,仓库工业厂房,会展中心旅游酒店度假村,人口数量/结构人均收入水平居住条件及需求位置、环境配套,城市地位、城市经济水平城市产业结构城市布局特点,人口数量/结构人均消费水平城市规模及布局商业业态创新,城市工业特点、地位及结构城市规划布局,增量开发存量交易销售为主,周期短,增量开发、存量改造销售、租赁以及经营管理等可选择方式多资金需求较大,增量开发、存量改造商业运营为先导多长期
12、持有与经营结合资金占用大,多以自用厂房仓库为主,收益最稳定,-,-,按物业用途划分,房地产可分为住宅、商务、零售、工业地产等四大类,行业分析内容详见附件:商务地产行业研究,17,我国城市经济梯级发展的格局,影响不同城市商业地产的发展阶段,开发黄金期已经逐步转移到二线城市,-行业成熟度与房地产商业模式演变示意图-,房地产开发/产品型,房地产投资/资本运作型,房地产金融/服务型,业务特征,房产增量开发地产开发,房地产开发物业经营房产中介房地产金融服务,房地产金融服务物业经营房产中介房屋定制,二线城市,进入快速规模开发阶段,一线城市,国际化程度高。如北京、上海等城市,三、四线城市,初步发展,开发黄金
13、期,经营黄金期,黄金地段基本被抢占,18,从历史来看,受国家宏观环境、行业特殊因素等影响,不同类型物业市场化历程、增长爆发点不同,住宅仍是主要产品种类,但是住宅地产的门槛低、竞争十分激烈,9192年,87年,98年,99年,2000年,03年,04年,05年,02年,01年,住宅,写字楼,零售地产,规模,住宅、商业用房、办公用房投资总量及增长示意图,南巡讲话及十四大市场经济确立,酒店,取消福利分房、银行按揭配合,零售业深度对外资开放,办公用房政策性限制影响减弱,05年全面兑现WTO承诺,零售业良好预期促使零售地产快速发展,94年,96年,城市化率超过30,开始加速发展,19,住宅、商业用房、写
14、字楼、酒店各自的增长驱动因素分别是:,住宅增长驱动因素:人口、经济、城市发展阶段供需关系(包括二级市场的成熟度)零售地产增长驱动因素人口、经济、城市发展阶段零售行业的发展走势(特别是业态的演变)零售地产供需关系,办公用房增长驱动因素:城市经济与城市地位第三产业规模办公用房的供需关系酒店用房增长驱动因素城市经济商务地位与旅游地位酒店用房的供需关系,行业分析内容详见附件:商务地产行业研究,20,综合行业研究成果,&判断未来的市场空间,预计至2033年前住宅市场仍将保持1520的平均增长率2006年政府调控力度加大,对住宅市场产生不确定影响,会引导住宅市场理性发展,暴利时代结束全国经济发展不平衡产生
15、各区域梯级发展机会2005年市场总量为12600亿,占房地产市场的70%左右,住宅市场空间,2005年零售地产增量总额达19002000亿目前我国零售地产存量约2.2亿平米,03、04年零售地产增长率达30以上,导致阶段过剩、空置率迅速上升预计2033年零售地产总量将达9亿12.6亿平米,虽然我国城市零售业缺口很大,但是只有少数业态与零售地产结合,大城市下一阶段的零售业发展模式为社区商业需求大于城市Mall,因此理论年平均增长率为56;,零售地产市场空间,写字楼地产99年02年阶段供应不足,特别是高端写字楼更为紧缺;03年后投资高速增长,伴随国家经济成长及大城市财富聚集效应,少数发达城市的高端
16、写字楼市场有持续需求支撑,目前约占房地产市场总量的5%左右写字楼增长前几年达到年均30%的速度,但预计在长时间内会以略高于中国GDP的速度增长,约10%左右,写字楼市场空间,截至2004年,中国酒店共有10888家,按国家十一五规划,未来五年酒店客房需求年平均增长82000年后北京市星级酒店以每年70家速度增长,至2005年已达652家,受奥运良好预期影响,目前在建星级酒店已达110家,预计08年奥运会后酒店进入消化调整期,酒店市场空间,资料来源:&分析,21,房地产市场未来的竞争态势,市场集中度不高,既有全国发展的专业企业,也有区域领先企业存在最大企业占据市场份额不到1,目前只有万科、顺驰、
17、绿地、珠江合生等少量企业年销售额在100亿以上规模、能力领先企业企业快速形成由于竞争门槛低,使得开发商数量巨大,竞争十分激烈,住宅市场竞争,外资企业在零售地产具有相对领先优势,国内企业快速发展市场集中度不高,但有快速集中趋势目前万达、深国投等企业已经成为商业地产的领先者,零售地产市场竞争,外资企业在写字楼市场具有相对领先优势,国内企业快速发展市场集中度偏低一些区域的住宅厂商开始涉足写字楼,但缺少高品质好品牌的写字楼产品受优质地块稀缺影响,持有经营成为行业趋势目前缺少真正的专业开发运营商,也缺少真正的领导者,写字楼市场竞争,投资主体分散,开发环节进入壁垒很低;但经营专业化要求高且高度依赖品牌影响
18、力,进入壁垒很高酒店集团化经营已成为竞争核心手段,但目前国内酒店集中度较低高端酒店经营基本被国际酒店集团垄断,且目前有进一步加剧趋势国内酒店经营目前表现为单体高端酒店持有,委托国际酒店公司经营及经济型酒店连锁自营两种模式,酒店市场竞争,资料来源:&分析,22,不同开发物业的情况综合对比,总量比较(05年),竞争强度的比较,增长速度比较(未来10年),获利空间的比较(开发),住宅办公酒店零售,住宅办公酒店零售,年均增长需求8%,年均增长需求5-6%,年均增长15%,住宅办公酒店零售,年均增长10%,20-50%,20-45%,15-30%,住宅办公酒店零售,20-30%,5%,70%,10%,5
19、%,资料来源:&分析,100%=18000亿人民币,23,商业地产市场(主要包括零售地产、写字楼地产、酒店地产)具有市场空间大、目前缺乏专业性公司等特点,市场空间较大,具备持续增长潜力,目前开发赢利较好,持有物业具备长期增值,市场风险相对住宅市场较大,缺乏专业性公司,近年来商务地产处于高成长阶段,开发环节投资回报率达15-50,黄金地段的回报率甚至更高,投资持有环节显性投资回报率约315,土地增值隐形收益年5-10%不等稀缺优质地块的物业只租不售成为行业趋势伴随黄金地块的圈地结束,企业获利水平将有所下滑,在任何领域都没有绝对的领导者,零售地产领域的领导者正在形成,而写字楼和酒店领域尚未出现真正
20、意义上的领导者市场集中度不高,但国内企业纷纷谋求打通资本通道并加强专业化能力,预期行业领先者将快速产生,住宅市场将稳定增长,在中国大部分城市区域都会有长期增长的市场商务地产相对而言有以下风险:地域受限,只有中国少数城市适宜开发大型商务地产总需求受限,与经济发展紧密相关国家对住宅市场的压制会使大量资金流向商务地产,增加供给,中国房地产市场总规模达1.8万亿;其中住宅约占70%,商务地产约占15%,24,预期未来23年内圈地时代将逐步结束,增长速度放缓,市场集中度将快速上升,细分市场的行业领导者将在未来3年内形成,未来3年内是商务地产发展的关键时期,现在是跑马圈地的关键时期,国家控制耕地面积会使得
21、郊区土地供给减少,房地产资金又会投向市区的旧城改造、市区黄金地段土地住宅地产政策会使得部分住宅厂商转而竞争商务地产市场,适合商务开发的土地会越来越少,2006-2008,2009-2011,2011-2016,开发阶段,开发逐步转为持有,圈地时代,集中开发时代,开发阶段,但市场将面临逐步下滑,商业地产发展趋势示意图,资料来源:&分析,中国商业地产增量开发旺盛阶段,由于供给出现饱和,中国商业地产将出现低迷期,25,从目前的市场情况来看,开发收益要略高于持有经营的收益,9年后自有资本达到65.4亿,获利55.4亿元,10亿自有资本,按65%借贷18.57亿,总投资为28.57亿,3年开发后销售收入
22、40.8亿*,按年6%的贷款利率(3.34亿)还贷后的自有资本18.7亿,获利8.7亿,第1次滚动,第2次滚动,第3次滚动,18.7亿,10亿,34.96亿,65.4亿,19.7亿,9年后总收益45.5亿,经营性收益,每年4.286亿*,9年共38.57亿,土地隐性增值收益,9年共19.7亿*,10亿,开发销售,持有经营,按65%借贷18.57亿,总投资为28.57亿,55.5亿,按年6%利率,9年本息合计31.37亿,平均32.6%(不含&),主要企业历年*毛利率平均数,注:除长实外,其它均为2000或2001年至2005年历年毛利率的平均数,在开发毛利率达到30%,持有的投资回报率达到15
23、%、土地增值按6%测算的情况下,开发收益约为经营收益的1.2倍,26,不同毛利率与投资回报率(土地增值维持6%不变)情况下的开发与经营收益比较,*注:指开发收益和持有收益相等时物业经营的投资回报率*注:统一按照年6%测算,略高于全国历史平均数*注:银行贷款利率按6%测算,假设9年后一次还贷,商业,酒店,写字楼,酒店的投资回报率大约在3%6%,商业的投资回报率大约10%15%,写字楼投资回报率大约在8%15%,当开发毛利降到一定水平后,经营收益会要好于开发,27,从美国上市公司不同业务模式的收益水平、市值表现来看,开发的收益要高于物业持有经营的收益,资料来源:Yahoo Financial 20
24、06行业指数,&分析,美国2005年上市公司不同类型业务模式的收益比较,*注:P/E为市盈率,等于每股市价/每股净收益*注:ROE为净资产收益率,28,但是由于地块差异很大,因此单个项目的收益会相差很大,我们不能光看行业平均数据,关键还是要针对每个项目来做单独的测算,开发项目的风险,经营项目的风险,物业销售的情况销售阶段的市场行情,房地产市场波动对物业增值带来的影响,如果遇到房价大跌,则物业会出现贬值经营质量带来的租金波动,不确定因素太多,29,在商业地产的细分行业中,商业和写字楼的总体回报情况相对较好,零售地产,写字楼,酒店,20-50%,20-45%,15-30%,物业开发销售,零售地产,
25、写字楼,酒店,10-15%,8-15%,3-6%,物业简单持有,零售经营,写字楼经营,酒店经营,毛利17%,净利 2%,净利 2-18%*,经营,零售地产,写字楼,酒店,10-15%,8%-12%,5-15%(5星级),资产增值隐形收益,投资回报率,销售毛利,&预测9.5%,&预测11.5%,&在22%-44%之间,&预测3.8%,资料来源:&分析、各行业协会、主要券商报告、主要房地产顾问公司报告,*注:酒店经营净利是按酒店行业协会统计数据得出,主要是指持有并经营的总体收益,如果采取只经营而不持有的酒店管理公司模式,则毛利高达50-80%,30,从市场角度审视,&认为住宅和商务地产市场都是具有
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