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1、第二章房地产与房地产价格,第二章 房地产与房地产价格,一、概念,(一)定义,土地、建筑物、定着物、各种物权,2-1 房地产的概念,地面 地上一定范围的空间地下,1、1土地,横 竖,面积大小 形状 四至,第二章 房地产与房地产价格,(一)定义,第二章 房地产与房地产价格,(一)定义,土地的地面范围是确定土地权利重要依据,又称权利界线,宅基地 农田集体企业用地,1、2土地,国有 集体,城镇建设用地 矿山、军事用地森林、湖泊、草原,第二章 房地产与房地产价格,(一)定义,我国土地实行两权分离,所有权归国有或集体所有,使用权可以出让(或转让)给企事业单位或个人。,2、建筑物,3、定着物,组成,材料构配
2、件 设备,两大类,房屋:基础、墙、门、柱、梁、屋顶构筑物:水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝,第二章 房地产与房地产价格,(一)定义,4、各种物权,自物权:所有权他物权:使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等,供役地 需役地,第二章 房地产与房地产价格,(一)定义,各项物权先登记后生效,物权的完整程度影响房地产价格,(二)实物、权益、区位,1、实物,实体、质量、功能,2、权益,权利、利益、收益,3、区位,距离,直线、路线、时间,第二章 房地产与房地产价格,欧阳先生为投资需要,欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款,他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物,但他不知道这三套房屋哪套
3、作为抵押物的价值会最大。于是,他去向专业投资顾问司徒女士咨询,并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下,欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下:,尽管欧阳先生很着急,司徒女士也很想帮他,但司徒女士说无法立即给欧阳先生建议。如果欧阳先生向你咨询,你能否立即答复他?为什么?,A 房屋位于甲级地段,是他与朋友司马先生共同投资购买的,建筑面积152.5平方米,房型为三室二厅,楼龄2年;,B 房屋位于乙级地段,是他独资购买的,建筑面积80.2平方米,房型为二室二厅,楼龄3年;,C 房屋位于丙级地段,是他独资购买的,建筑面积148.6平方米,房型为三室二厅,楼龄5年。,第二章 房地产与房地产价格,案例,两
4、宗房地产:,实物同,权益不同,价不同;权益同,实物不同,价不同;权益同,实物同,区位不同,价不同。,第二章 房地产与房地产价格,案例,(三)存在形态,1.土地,2.建筑物,3.房地,第二章 房地产与房地产价格,(四)估价对象具体形态,1.空地 2.有建筑物土地 3.地上建筑物 4.合成体 5.在建工程,6.未来状况 7.已消失,8.过去与现在差异 9.包含其他资产 10.企业整体的一部分房地产 11.房地产的局部,第二章 房地产与房地产价格,二、对土地与建筑物的认识,(一)土地,1、坐落2、面积 3、形状 4、四至 5、地势 6、周围环境和景观7、利用现状 8、产权状况 9、地质和水文状况 1
5、0、基础设施完备程度和土地平整程度 11、土地使用管制,第二章 房地产与房地产价格,三通一平:场地平、道路、给水、电力五通一平:排水、通讯七通一平:燃起、热力,根据?通一平来判断土地开发程度,区分毛地还是熟地?,1、坐落2、面积 3、高度和层数 4、结构 5、设备 6、装修 7、公共配套设施完备程度 8、平面布置 9、外观10、建成年月 11、维修、保养情况及完损程度 12、利用现状 13、产权状况,第二章 房地产与房地产价格,(二)建筑物,“土地使用权期满,土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”,二、对土地与建筑物的认识,2-2 房地产特性,1、不可移动性 2、独一无二性
6、3、寿命长久性 4、数量有限性 5、用途多样性 6、相互影响性 7、易受限制性 8、价值高大性 9、难以变现性10、增值保值性,一、房地产特性,第二章 房地产与房地产价格,从长期趋势来看房地产价格呈现上升趋势!,二、房地产市场特性,1、供给多样 2、需求各异 3、位置固定 4、价格昂贵 5、资源稀缺 6、市场复杂,第二章 房地产与房地产价格,三、土地价格特征,1、生产成本不同 2、折旧现象不同 3、价格差异不同 4、市场性质不同 5、形成时间不同 6、供求变化不同,第二章 房地产与房地产价格,四、房地产价格特性,1、可用价格和租金表示 2、是关于权利利益的价格 3、在长期考虑下形成 4、随交易
7、个别形成,第二章 房地产与房地产价格,2-3 房地产价格,一、价格概念,为和平地获得他人房地产所必须付出地代价,用货币表示,二、形成条件,1、有用性2、稀缺性3、有效需求,有购买能力支持的需要,第二章 房地产与房地产价格,三、房地产价格的分类,1、使用价值 交换价值,:满足某种需求的效用:一定数量的货币或其他商品,2、投资价值 市场价值,:主观 个人:客观 非个人,3、原始价值 帐面价值 市场价值,:始终不变:随时间推移减少:随时间推移变化,第二章 房地产与房地产价格,4、成交价格 市场价格 理论价格 评估价格,比准价格积算价格收益价格,比较法成本法收益法,5、市场调节价 政府指导价 政府定价
8、,事实价格,第二章 房地产与房地产价格,三、房地产价格的分类,6、基准地价 标定地价 房屋重置价,7、土地价格 建筑物价格 房地价格,土地价格 建筑物价格,8、总价格 单位价格 楼面地价,总价总建筑面积,土地总价总建筑面积 土地单价容积率,第二章 房地产与房地产价格,三、房地产价格的分类,9、所有权、使用权、其他权益 10、买卖、租赁、抵押、典价、保险、课税、征用 11、现房、期房 12、起价、标价、成交价、市场价 13、保留价、起拍价、应价、成交价 14、拍卖价格、招标、协议 15、实际价格 名义价格,:一次性付清:约定,第二章 房地产与房地产价格,三、房地产价格的分类,16、补地价,(1)
9、更改用途(2)增加容积率(3)转让、出租、抵押划拨土地房地产(4)续期,补地价数额=增加后地价原地价,4种情况,第二章 房地产与房地产价格,三、房地产价格的分类,2-4 影响房地产价格因素,一、影响因素,宏观、中观、微观,一般、区域、个别,自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际、供求,第二章 房地产与房地产价格,房地产价格影响因素一般因素,(一)社会因素:1、人口数量和密度对需求产生影响2、社会文明与教育状况社会发大、文明进步需求要求就高3、家庭规模核心家庭(两口或三口之家)增加了对房地产的需求4、政治安定状况海外需求增加、投资性需求上升5、社会治安程度生命财产的保障6、房地产投机抢购
10、抬高价格;抛售价格下跌7、城市化水平越高人口越密集需求增加8、心理因素风水说,房地产价格影响因素一般因素,(二)经济因素1、国内外经济发展状况2、财政收入与金融状况3、技术革新与产业结构的变化4、税收负担状况5、物价、居民收入以及就业水平(三)行政因素1、土地制度:近期的国家抑制政策2、住房制度:福利分房货币化商品化3、城市发展战略和规划:用途、容积率、覆盖率、建筑高度,房地产价格影响因素一般因素,(三)行政因素4、房地产价格政策:高价政策、低价政策5、税收政策:0.75%1.5%3.0%6、交通管制:各有利弊7、行政隶属变更:城市升格,县区或市8、特殊政客:开发区9、建筑物结构以及防灾管制状
11、况,房地产价格影响因素区域因素,对于住宅:日照等气候、居住环境因素、交通状况、商业配套、公用设施、公共设施等;对于商业:腹地大小与顾客质量、交通便捷度、营业类型与竞争状况、繁华程度等;对于工业:与产品市场原材料市场的关系、运输设施状况、劳动力资源市场、与产业定位等。,房地产价格影响因素个别因素,(一)土地个别因素1、位置区位(与公共设施、商服中心的远近)2、地质、地势、地貌3、土地面积4、土地形状、宽度、深度5、日照、通风6、天然周期性灾害7、临街状况8、上下水、煤气供给、通讯、电力设施等,房地产价格影响因素个别因素,(二)建筑物个别因素1、面积、构造、材料2、设计、设备3、施工质量4、建筑物
12、风格5、建筑环境6、朝向、结构、内部格局、设备配置状况(集中供暖、热水、中央空调),(一)自身因素,1位置2肥力3地质4地形地势5土地面积和形状6日照、风向、降水量、天然周期性灾害7建筑外观8其他,第二章 房地产与房地产价格,(二)环境因素,1声觉2大气3水文4视觉5卫生,第二章 房地产与房地产价格,(三)人口 因素,1数量2人口素质3家庭人口规模,第二章 房地产与房地产价格,(四)经济因素,1发展2物价3收入4利率5汇率,第二章 房地产与房地产价格,(五)社会因素,1政治安定状况2社会治安3房地产投机4城市化,第二章 房地产与房地产价格,(六)行政因素,1房地产制度2房地产价格政策3行政隶属
13、4特殊政策5城市发展战略、规划6土地利用规划7税收8交通管制,第二章 房地产与房地产价格,(七)心理因素,1心态2趣味3时尚风气4接近名家5吉祥号码,第二章 房地产与房地产价格,(八)国际因素,1经济2军事3政治4竞争,第二章 房地产与房地产价格,(九)供求因素,与需求正相关;与供给负相关,第二章 房地产与房地产价格,二、对影响因素的基本认识,第二章 房地产与房地产价格,房地产的市场价格或价值是房地产特定权利、特定日期在下列条件下可能产生的最可能价格:,(1)估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中;(2)买卖双方可以从市场上获得充分的信息;(3)买卖双方的交易不受非正常压力的影响;(4)出
14、售者和购买者具有正常的交易动机;(5)有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。,第二章 房地产与房地产价格,评估价格与成交价格,某房地产的评估结果为150万元。不日完成交易,其价格为200万元。能否以此判断评估价格是不合理的或成交价格是不正常的?为什么?,第二章 房地产与房地产价格,判断价格水平,有甲、乙两单元房地产,他们的总价分别为100万元和150万元。据此能否判断它们的价格水平高低?,当知道何种条件时,能够判断?,第二章 房地产与房地产价格,期房价格=现房价格-,预计从期房达到期房期间现房出租的净收益的现值,-风险补偿,例 某期房尚有1年时间才可以投入使用,与其类似的现房价格为33
15、00元/m2,出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的2%,试计算该期房价格。,第二章 房地产与房地产价格,期房价格、现房价格,某套房屋合同总价为80万元,其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况:,1、约定在成交日期时一次付清,实际价格为80万元,与名义价格一致,2、约定分期付款,如在成交日期首付20万元,半年后支付30万元,一年后再付30万元,实际价格小于名义价格,第二章 房地产与房地产价格,实际价格、名义价格,1,2,3、约定在未来某个日期一次付清,如约定一年后付清,实际价格小于名义价格,4、约定以抵押贷款方式支付,如在成交日期首付20万元,余款在10年内以抵押贷款方式支付,实际价格为80万元,与名义价格一致,第二章 房地产与房地产价格,实际价格、名义价格,3,4,5、约定部分分期付款,部分以抵押贷款方式支付,如在成交日期首付20万元,半年后支付10万元,一年后再付10万元,余款在10年内以抵押贷款方式支付,实际价格小于名义价格,第二章 房地产与房地产价格,实际价格、名义价格,5,
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