房地产买卖案例.ppt

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1、案例 1 房产商未取得预售许可证的,能否主张合同无效 万某与某房地产开发公司签订了预售商品房协议书,协议书约定,某房地产公司将其正在开发的某小区住宅楼一商品房出售给万某,房价为30万元.付款方式为分期付款.某房地产公司保证房屋于2004年6月竣工,且在2005年5月前办妥房产证.合同签订后,万某按约交付了一部分房款.2004年6月份,该栋房屋竣工后,万某搬入居住.当万某多次催促某房地产公司办房产证时,某房地产公司以种种理由推脱.万某后经查询得知,该房地产公司隐瞒了其未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房,以致现在因欠缺相关材料而根本不能办理房产证.万某遂向法院起诉,要求确认与某房地产公司签订

2、的商品房买卖合同无效,并判决该房地产公司返还万某所交购房款30万元并赔偿相关经济损失.后据法院查明:到原告万某起诉时,被告某房地产公司仍然没有取得商品房预售许可证.,解析:依我国房地产相关法律规定,商品房预售应当符合五证齐全.本案中被告某房地产公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,属欺诈行为,可主张撤销合同.关于审理商品房买卖合同纷纷案件适用法律若干问题的解释第九条规定：“出卖人订立商品房合同时，具有下列情形之一的，导致合同无效或撤销、解除的，买受人可以请求返还已购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者

3、提供虚假商品房销售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。故万某依法要求某房地产公司返还已购房款及利息并要求赔偿损失的诉讼请求合法有据，应予支持。,案例 2 未经所有权变更登记的房屋买卖,效力应如何确定 孙某将一商品房以7万元价格卖给金某,双方签订了书面合同.之后,金某搬进此房居住,但未办理房屋登记过户手续.此后,孙某又以8万元的价格将该房屋卖给刘某,双方到市房管部门办理了房屋登记过户手续.孙某将7万元房款退还给金某,并要求金某搬出该房屋.金某认为双方已签订合同,自己入住该房已很长时间,享有房屋产权,孙某的行为属于违约

4、行为,拒绝退房.孙某向法院提起诉讼,要求判决金某退房.,解析：未办理房屋所有权变更登记手续，买方不能取得房屋所有权。在本案中，孙某和金某只签订了买卖合同，而没有办理房屋所有权变更登记手续，因此不发生房屋所有权转移，金某无权享有房屋所有权。但不能以此认定买卖合同无效。因为所人权变更登记手续仅是房屋所有权转移的必要程序，而不是买卖合同是否有效的条件。本案中孙某应承担违约责任，金某应当退房，房屋所有权应归刘某所有,案例 3 房屋造价上涨的,能否变更合同 钱某与某公司签订了一份商品房预售合同:钱某购买某公司一商品房,房屋每平方米单价为3000元.预售合同签订后,钱某如约向某公司支付房价款.此后,由于市

5、场上建筑材料价格上涨,贷款利率提高等因素而使建造房屋的成本增加,某公司向钱某发出书面通知,要求将房屋价格由每平方米3000元提高到3200元.钱某接到通知后表示异议,认为商品房买卖合同已订立,不能修改,不同意某公司调整房屋售价的做法.某公司则以情势变更为由,坚持按照调价后价格收受房价款.为此,钱某起诉至法院,要求某公司按照每平方米3000元的价格继续履行商品房预售合同.,解析：情势变更原则是指合同有效成立后至履行完毕前，因发生当事人不可预见、不可防止的客观情况，致合同存在的基础动摇或丧失，若继续维持合同效力则显失公平，故允许变更或解除合同 本案中，钱某和某公司并未在所签订的商品房预售合同中就诉

6、争房屋的价格调整问题作出约定，在此情况下，某公司未与钱某协商一致就擅自提高商品房售价的行为就是单方变更合同的行为，应属无效。某公司在预售商品房时，完全是根据市场行情确定其销售价格的，某公司对建筑材料是否上涨及其他费用是否增加，是应当预见的。如果出现预见失误，导致建筑成本增加，这本是一种商业风险，应当由销售方承担。,案例 4 预售商品房再转让的,是否有效 甲公司与乙公司签订商品房买卖合同,约定:甲公司将一幢商品房出售给乙公司,交房期限为2002年10月.合同签订时,甲公司尚未开启工程,也没有土地使用权证,规划建设许可证.2001年9月,乙公司与甲公司协商后,将商品房预售给县商业局.合同约定:由乙

7、公司向商业局出售该商品房,县商业局分三次交清房款,最后一次房款在乙公司交付完商品房并办理完房屋过户手续后付清.2002年2月,甲公司取得了土地使用证和规划建设许可证,并将建好的房屋交付给乙公司.2002年11月,县商业局付清房款,并办理了房屋过户手续,但乙公司却迟迟不交付房屋.县商业局起诉至法院,要求法院判决乙公司立即交付房屋,并承担违约责任.乙公司则主张合同无效,不愿交付房屋.,解析：本案中甲公司在与乙公司签订买卖合同时，尚未开启工程，所以此买卖合同实为房屋预售合同。按照法律规定，房屋预售应当取得土地使用证和规划许可证，而甲公司预售房屋时，尚未取得相关证件。因此该合同无效。但是随后房屋预售所

8、需要的手续已齐全，合同也得到部份履行，而且双方对合同未产生争议。因此，可以认定该合同生效。乙公司与县商业局签订的房屋预售合同是转预售合同。对于商品房的再行转让，即炒楼花问题，我国法律并未作禁止规定。房屋转预售合同已经取得了甲公司的同意。所以，乙公司和县商业局的房屋转预售合同有效。乙公司没有按照合同约定及时交付，应当承担违约责任及时交付房屋并赔偿其所造成的经济损失。,案例 未签订房屋买卖合同的,定金应否返还 甲公司系某楼盘的开发商.甲公司委托乙公司销售其房屋.王某决定购买一套房屋,交纳定金1万元,乙公司给王某出具了收据,王某在房产认购单上签字.房产认购单上除了写明王某所要购买的号,面积,售价,首

9、付款,签约时间等外,还注明:”签订本认购单后应携相关证件按时至指定地点办理签约,否则视为许弃认购权,客户所支付定金不退还”及”定金不退”字样.王某与乙公司洽谈房屋买卖合同的具体内容过程中,王某要求大合同书中注明买方有权在所购房屋的南,北卧室外墙安装空调室外机.但乙公司以此项要注可能会造成楼房外观不美观,给其他业主带来不便等为由加以拒绝.故双方未签订房屋买卖合同.王某诉至法院称:双方没有签订合同的原因过错在被告,故要求被告乙应双倍返还定金.又因乙公司系甲公司的代理销售商,委托授权不明确,故甲公司应承担双倍返还定金责任,乙公司承担连带给付责任.经查:在售楼书和商品房买卖合同文本中的房屋平面示意图中

10、,对王某所要购买的房屋的南主卧室、北小卧室均未标注空调室外机的安装位置，但客厅内预留了空调机管的圆孔。,解析：王某在签署了房产认购单时交付乙公司1万元定金，此款依据房产认购单的内容应认定为是王某与乙公司为保证王某和甲公司在今后建立房屋买卖关系而交付的，是一种为保证今后能够建立合同关系的定金，即立约定金。其法律效果是促使双方善意履行洽谈合同，进而最终签订合同的义务。但鉴于认购书未涵盖房屋买卖合同的全部基本条款，故认购行为并不妨碍双方对合同条款达成合意，只要双方善意履行了合同洽谈义务，即使最终未达成合意，立约定金罚责也不发生作用，除非能明确认定一方行为系非善意的拒绝签约。王某在与全权代表甲公司的乙

11、公司洽谈房屋买卖合同具体内容时，因为空调外机预留位置问题产生了分歧，双方未能达成一致意见，未能签订房屋买卖合同。对于此结果的发生，王某、乙公司、甲公司均无过错。双方不存在拒绝订立合同的问题，故不适用定金罚责，应当按照实际交付金额退还。,案例 未签订房屋买卖合同的，预付款应否返还 张某与某公司达成书面协议：张某购买某公司商品房，于4月10日交付房屋预付款15万元，在预付款交付后，双方签订房屋买卖合同。同时约定：该预付款在签订房屋买卖合同之后转为定金，如果张某不签订房屋买卖合同，某公司有权没收张某已经交付的预付款。张某交付了房屋预付款15万元，但因故未签订房屋买卖合同。张某要求某公司退还交付的15

12、万元预付款。但是，某公司不同意退还预付款，并声称有权根据书面协议没收张某交付的预付款。双方为此发生纠纷。张某经协商未果后起诉至法院，请求法院解除该书面协议，要求某公司返还15万元预付款及利息。,解析:本案中双方当事人签订的书面协议因违反了法律规定的生效条件而无法生效.(一)该合同违反了自愿原则.合同法第四条规定:当事人依法享有自愿订立合同的权利.”依此格式条款,张某只要未与某公司签订房屋买卖协议,某公司便可据此没收张某的预付款,这明显损害了张某自愿购买房屋的权利.因此,该条款内容应属无效.(二)该条款在订立时”显失公平”,书面协议中,张某不签订房屋买卖合同,某公司有权没收张某已交付的预付款”的

13、内容使张某处于极不为利的地位,张某一旦不想购买房屋,那么所交的房款全部归于某公司,这是非常明显的不平等条款.因此,该条款无效.本案中,张某和某公司在书面协议中约定”预付款在签订房屋买卖合同之后转为定金”,而房屋买卖合同没有签订,张某的预付款也未转为定金.预付款的交付是种履行主合同义务的行为,不对合同的订立、履行起担保作用，即不具有“定金罚责”的效力。预付款支付后，交付方不履行合同义务的，仍然有权要求接受方返还预付款；接受方不履行义务的，预付款交付方不得要求接受方双倍返还预付款。因此，张某有权要求某公司返还预付款。但是，张某在签订书面协议时，对协议内容缺乏认真考虑，对纠纷的产生也负有一定责任。因

14、此，张某无权要求某公司赔偿利息损失。,案例 规避法律的房屋买卖合同是否有效 甲公司根据省政府指示，在省会城市设立省级农产品贸易市场。由于资金缺乏，甲公司决定出售自己的大厦，其价值约6000万元，以所得资金支付农贸市场的建设。随后，乙公司表示愿意购买此楼。双方签订协议，约定由乙公司以支援农贸市场建设名义向甲公司捐赠4750万元。甲公司与乙公司签订房屋买卖合同，约定甲公司的以1250万元的价格将大厦卖给乙公司。省政府得知双方的大厦转让情况后，于1997年3月下发文件，指出大厦的买卖非法，要求立即停止。为此，甲、乙两家公司进行协商，但未能达成一致意见。乙公司起诉至法院，请求法院确认双方签订的房屋买卖

15、合同有效，督促甲公司履行合同，承担腾退房屋的义务。,解析：本案中，从形式上看，甲公司和乙公司签订的房屋买卖合同系双方自愿，并经有关主管部门批准，手续齐备。同时，乙公司也依法办理了房屋产权过户手续，交交纳了法律规定应当交纳的费用，取得了大厦的产权证，房屋买卖合同似乎具备了成立的一切要件，应认定为有效。但从实质上看，双方签订房屋买卖合同的目的，实为规避国家税收。该大厦经有关部门估算，价值为6000万元。双方当事人却以1250万元价格成交，而双方签订的捐赠协议和房屋买卖合同的钱数加起来正是6000万元。因此，从中不难看出，捐赠协议的签订，只不过是双方为省交有关税费的幌子。甲公司和乙公司签订的捐赠协议

16、和房屋买卖合同，虽然形式上表明是行为人的真实意思表示，但行为人借此偷漏国家应收税费的目的是明显的，不能得到法律保护。因此，应认定甲公司和乙公司签订的大厦买卖合同无效。,案例 售楼广告中承诺的绿地被改建为停车场的，如何处理 万某到某房地产公司售楼处欲购买一商品房。某房地产公司售楼人员向万某介绍了其欲构楼号的情况及小区的公用设施，提到万某所购楼号的北侧有一网球场，周边是绿地。经过万某实地在小区考察后认为与销售人员及提供的售楼书描述一致，于是第二天与某房地产公司订立了购房合同。在同年8月，某房地产公司将网球场擅自向北挪，取消了周边的绿地，改建成小型停车场且公距万某所在楼房10多米。万某起诉要求某房地

17、产公司将停车场拆除，恢复绿地。某房地产公司称停车场的存在不影响万某的合法权益，万某的诉讼请求无法律依据及事实依据，在小区规划图的位置上有此规划，且停车场的位置与万某居住的房屋距离符合规划要求，如支持万某的诉讼请求将违反设计规划，并损害其他业主的利益。,解析：本案中某房地产公司存在欺诈的行为。主要表现在某房地产公司在售楼书广告及售楼人员的介绍中均掩盖了规划设计中停车场存在的事实，将其描述为绿地。使得万某认为所购买房屋的居信环境符合自己的内心期望，而作出了购买的意思表示。基于此种原因，万某在发现实际生活空间环境发生变化时应当向法院提出撤销此合同。,案例 违章建筑的买卖是否有效 某企业将违章所建房屋

18、以2万元的价格卖给钱某，并讲明此房因未办理开工手续而建造，系违章建筑，以后如遇有统一规划或征用，应服从安排，无条件搬出，不得转卖。此后，钱某将此房以2、5万元价格卖给宋某。宋某付款后，钱某一直发多种借口拒绝办理过户手续。为此，双方发一纠纷。宋某诉至法院，要求退回房屋，由钱某返还房款2、5万元。,解析：某企业未办理开工手续而擅自建设的住宅为违章建筑。因此某企业不能取得房屋的所有权，当然也就不具有转让的权利。此行为属于无权处分行为。对于违章房屋建造人不能取得所有权其只是占有，钱某有偿从某企业取得的也只能是一种占有，因为钱某与某企业之间未发生纠纷，根据“不告不理”的原则，法院没有必要去处理他们之间的

19、关系。因此，钱某与宋某的买卖房屋行为被确认为无效后，宋某没有占有该房屋的根据，则应当将占有这一利益返还给钱某。本案中买卖违章房屋的行为是无效的。在被确认为无效后，双方应当返还财产。,案例 1999年5月1日赵某与上海市某房地产开发公司签订商品房买卖合同,合同约定:双方买卖位于该市某花园别墅35号,价款为人民币102万元,赵某在30日内分3次付房款,10日前交付50万元,20日前交付30万元,余款在5月30日以前付清.公司在10月1日前别墅交付给赵某.同年8月5日,公司为解决经营中的资金困难,和孙签订了商品房买卖合同,将已签订合同卖给赵某的别墅以100万元的价格卖给孙,孙于当日即交付房款100万

20、元,并约定公司在50日内交付别墅,一并将产权证书办妥.9月12日,公司将该处别墅的产权办妥,连同别墅及产权证书一并交付于孙.1999年9月18日,孙迁入该别墅.9月30日,赵到公司催促其履行合同,得知公司已将别墅卖给孙,且已入住.赵于10月6日以公司为被告诉至法院,请求判令公司交付别墅,并支付违约金16万元.问题:1、赵某与房地产开发公司签订的商品房买卖合同是否有 效？为什么？2、某房地产开发公司与孙某签订的商品房买卖合同是否有效？为什么？3、本案应如何处理。,解析：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。这两份房产买卖合同中，均是双方当事人真实意思表示，并且签字，付款，是有效合同。在后买卖合同中，虽被告有违民法所倡导的诚实信用原则，隐瞒了订立合同的重要事实，但孙某并未行使撤销权主张该合同无效，应属有效合同。本案应按以下方式处理；1、公司与孙某的买卖合同有效，公司并将某花园别墅的产权证书办妥交付与孙某，孙某取得产权，应当受法律保护。2、公司与赵某间的买卖合同有效，公司擅自违约，应当对赵某承担违约责任，但赵某请求公司交付该处别墅，因孙某取得了该物权而成为不可能，故公司应返还赵某所交付的房款及利息并要求其支付违约金。,