房地产开发法律制度.ppt
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1、第三章 房地产开发法律制度,第一节 房地产开发概述,第二节 房地产开发企业的法律规定,第三节房地产开发建设的城市规划管理法律制度,第四节 房地产开发项目实施程序,第六节 房地产开发项目的资本运作,第七节 房地产开发质量管理体系法律制度,第八节 房屋征收与补偿法律制度,第五节 房地产开发项目招投标法律制度,第一节 房地产开发概述,一、房地产开发概念-根据我国城市房地产管理法对房地产开发的定义为:在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。,其具有以下特征:1、房地产开发的目的:是提高土地和房屋的建筑使用功能。2、房地产开发是一项风险性的投资活动。3、房地产开发是一项具有较长周
2、期性的投资活动。4、房地产开发是一项涉及面广泛的经济活动。,二、房地产开发的分类1、单项开发、小区开发和成片开发(房地产开发规模的大小)2、单纯的土地开发和再开发;单纯的房屋开发和再开发;土地房屋的一体化开发(房地产开发的内容不同)3新城区开发和旧城区改造(按房地产开发的范围不同),三、从事房地产开发应遵守的基本原则,(一)依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。,(二)房地产开发必须严格执行城市规划的原则。,(三)房地产开发应当坚持全面规划,合理布局,综合开发,配套建设的原则。,(四)房地产开发必须坚持开发的产品质量合格的原则,(五)房地产开发坚持鼓励开发建设住宅
3、的原则,附:控制城镇住宅标准制度 从目前情况看,我国住宅建筑面积标准一般为:厅(局)级约140、处(区)级约110、科(局)级约90、一般工作人员6070,其他人员参照公务员标准。而且规定,今后无论是单位、个人还是开发商,建设的住宅(包括商品房)最小建筑面积不得低于50,而且必须是(卫生间、厨房等)配套齐全、能独立使用的整套住宅。,第二节 房地产开发企业的法律规定,一、房地产开发企业的概念-又称开发商或者发展商。它是指以营利为目的的,从事房地产开发和经营的经济组织。因此,它是具有独立法人资格的企业单位,其面向社会实行的是自主经营、独立核算、自负盈亏的管理制度。,二、房地产开发企业的分类 1、按
4、所有制的结构进行划分,将其分为国有(全民)的房地产开发公司、集体所有的房地产开发企业、私营的房地产开发企业、中外合资的房地产开发企业、中外合作的房地产开发企业和外商独资的房地产开发企业等6种。,2、在实践中,通常是按房地产开发业务在企业经营范围中的地位的不同,将房地产开发公司分为以下二类:(1)房地产开发专营公司-是指专门以房地产开发为经营内容或者以房地产开发为主要经营内容的公司。(2)房地产开发兼营公司 房地产开发兼营公司是指以其他经营项目为主,兼营房地产开发经营业务的公司。以下三种公司可兼营房地产开发业务,成为房地产开发兼营公司:a、凡在工商行政管理局登记注册的非生产型综合公司、信托投资公
5、司、自有资金达2亿元以上,其中自有流动资金达到1亿元以上的;b、中央各部门所属的工程建设以建筑工程资质一级,自有资金达1亿元以上,其中流动资金达到5000万元以上的;c、地方工程建筑公司达到建筑工程资质一级,自有资金达到5000万元以上,其中自有流动资金达到3000万元以上的。3、房地产项目公司,三、房地产开发企业的设立(一)房地产开发企业的设立条件 1、有自己的名称和组织机构;2、有固定的经营场所;3、有符合国务院规定的注册资本;4、有足够的专业技术人员;5、法律、行政法规规定的其他条件。(二)房地产开发企业设立的程序 1、申请登记(应当向县级以上工商行政管理部门申请设立登记)设立有限责任公
6、司、股份有限公司,从事房地产开发经营的,还应当执行公司法的有关规定。2、依法备案 房地产开发企业在领取营业执照后的30日内,应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。,一、城市和城市规划 在法律上,城市是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。城市的规模主要依据人口的多少。大城市是指市区和近郊区非农业人口五十万以上的城市;中等城市是指市区和近郊区非农业人口二十万以上、不满五十万的城市;小城市是指市区和近郊区非农业人口不满二十万的城市。城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。,第三节房地产开发建设的城市规划管理法律制度,二、城市规划的
7、基本内容 1城市总体规划 城市总体规划主要是涉及到城市发展的一项长远规划。城市总体规划的期限一般为20年。2城市分区规划 城市分区规划是把城市按照不同的功能要求划分为若干区域,并使得各个功能区合理地有机地结合起来。3城市详细规划 城市详细规划应当在城市总体规划或者分区规划的基础上,对城市近期建设区域内各项建设作出具体规划。,三、城市规划管理的主管部门 国务院城市规划行政主管部门主管全国的城市规划工作。县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门主管本行政区域内的城市规划工作。城市规划实行分级审批制度:1直辖市的城市总体规划,由直辖市人民政府报国务院审批。2省和自治区人民政府所在地城市、城市人口在一
8、百万以上的城市及国务院指定的其他城市的总体规划,由省、自治区人民政府审查同意后,报国务院审批。,3设市城市和县级人民政府所在地镇的总体规划,报省、自治区、直辖市人民政府审批,其中市管辖的县级人民政府所在地镇的总体规划,报市人民政府审批。其他建制镇的总体规划,报县级人民政府审批。4城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前,须经同级人民代表大会或者其常务委员会审查同意。5城市分区规划由城市人民政府审批。6城市详细规划由城市人民政府审批;编制分区规划的城市详细规划,除重要的详细规划由城市人民政府审批外,由城市人民政府城市规划行政主管部门审批。,四、城市规划中“一书两证”的行政
9、许可管理 1、房地产开发选址管理(建设项目选址意见书)2、房地产开发的建设用地规划管理(建设用地规划许可证)3、房地产开发的建设工程规划管理(建设工程规划许可证),一个完整的房地产开发项目的实施大致包括:1、立项(项目建议书获得批准后即为立项。项目建议书主要内容包括:项目名称、主办单位和负责人、项目的必要性、项目规模和地点、投资额、进度以及效益的初步分析。)2、可行性研究(包括:一是市场需求和资源供给研究;二是工艺和操作技术研究;三是财务和经济效果研究)3、取得建设项目选址意见书4、取得建设用地规划许可证5、取得土地使用权,第四节 房地产开发项目实施,6、开工前的准备工作 房地产开发项目在正式
10、开工前必须完成以下事项:(1)依法取得城市房屋拆迁许可证,并开始进行房屋的拆迁工作;(2)取得了建设工程规划许可证(3)已经按照法律的规定完成了建设项目的报建工作;(4)依法进行了建设项目施工的招投标工作,签订了建筑工程施工合同;(5)已经依法委托了建设工程监理单位,签订了委托监理合同;(6)办理了建设工程施工许可证或者取得了建设工程的开工报告。对具备上述条件的建设单位、建设行政主管部门向其颁发建筑施工许可证。建设单位应在二个月内组织施工单位开工。,7、施工 在取得建设工程施工许可证后,施工单位应依照施工图进行建设项目的施工,建设监理单位按照委托监理合同和法律的规定对建设工程的进度、投资和质量
11、进行控制,建设单位一般也委派一定的管理人员(实践中称为甲方代表)进驻工地现场,处理工程建设过程中的问题。8、竣工验收 工程竣工验收的标准:(1)城市规划设计条件的落实情况;(2)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;(3)单项工程的工程质量验收情况;(4)拆迁安置方案的落实情况;(5)物业管理的落实情况。,第五节 建筑工程的招投标法律制度,一、建设工程的招投标管理(一)招标投标的概念 建设工程项目招标投标是指由开发建设单位作为建筑工程发包者,采用一定的招标方式,在政府部门的监督下,择优选定设计、施工、监理单位,由设计、施工、监理单位作为承包者,采用相应的投标方式,承揽相应任务的行为。
12、(二)必须进行招标的范围1大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目;2全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目;3使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。,(三)不得招标的项目 1、涉及国家安全、国家秘密、抢险救灾或者利用扶贫资金实行以工代赈、需要使用农民工等特殊情况,不适宜进行招标;2、建设项目的勘察设计、采用特定专利或者专有技术的,或者其建筑艺术造型有特殊要求的,经项目主管部门批准,可以不进行招标。,二、招标投标的方式正规方式我国目前开发项目中招标投标的方式主要有三种:公开招标、邀请招标、协议招标。1公开招标。2邀请招标:指的是由招标单位向其认为有投标能力的若干
13、单位发出招标通知书或邀请函,通知或邀请参加投标的方式。3协议招标:即由招标单位直接选择一个或两个投标单位,招、投标双方就工期、造价等中标条件和要求等直接进行协商的方式。,串通投标的表现形式:串通投标是指招投标者之间或者投标者之间采用不正当手段,对招投标实行进行串通,以排挤竞争对手或者损害招标者利益的行为。串通投标的表现形式如下:1、投标者之间相互约定,以致抬高或者压低投标报价;2、投标者之间相互约定,在招标项目中流留以高价位或者低价位中标;3、指标者之间先进行内部竞价,内定中标人,然后再参加投标;4、投标者之间其他串通投标行为;,5、招标者在公开开标前,开启标书,并将投标情况告知其他投标者,或
14、者协助投标者撤换标书,更改报价;6、招标者向投标者泄露标底;7、投标者与招标者商定,在招标投标时压低者或者抬高标价,中标后再给投标者或者招标者额外补偿;8、招标者预先内定中标者,在确定中标者是以此决定取舍;9、招标者和投标者之间其他串通招投标行为。串通招标行为给他人造成损失的,依法应承担赔偿责任,其中标无效。,三、招标投标的程序 1、招标准备阶段的工作(从办理申请招标开始,到发出招标广告或邀请目标时发出投标邀请函为止)申请招标选择招标方式(总发包或是分包)招标合同的划分与合同类型的选择(总价合同、单价合同、成本补酬等)招标有关文件(编制招标文件,包括招标广告、资格预审文件、招标文件等)2、招标
15、阶段的工作(也就是投标单位的投标阶段,从发布招标广告之日起,到投标截止之日止)资格预审组织现场考察标前会议 3、决标成交阶段的工作(从开标之日,到与中标单位签订施工承包合同为止,其中评标和决标是在业主主持下秘密进行的)开标评标决标和授标,4评标 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审和比较;设有标底的,应当参考标底。评标委员会完成评标后,应当向招标人提出书面评标报告,并推荐合格的中标候选人。5中标招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。6订立书面合同招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内,按
16、照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。,四、招投标中“黑白合同”的处理,1、什么是“黑白合同”“黑白合同”并非一个具体的合同,而是指合同当事人出于某种利益考虑,对同一合同标的物签订的、价款存在明显差额或者履行方式存在差异的两份合同,其中一份做了登记、备案等公示,而另一份仅由双方当事人持有。其中登记备案的合同,成为“白合同”,由双方当事人持有的合同成为“黑合同”。建筑工程“黑白合同”,主要有三种情形:(1)“黑合同”签订在中标合同之前。即在招投标之前,双方已就承包合同内容私下达成一致并签订了合同。(2)“黑白合同”同时签订。即双方就招投标文件签订一份合同用于备案,而又私下签订一份与备案合同的
17、实质内容有差异的合同用作实际履行。(3)“黑合同”签订在中标合同之后。双方在招投标程序签订正式合同后,又私下协商签订一份与原合同不一致的合同。,2、“黑白合同”的处理原则,在实践中,这种情况时有发生。对“黑白合同”的处理原则如下:(1)工程通过招投标的情况下,“黑白合同”的处理原则“黑白合同”签订在中标之前或同时签订,签订“黑白合同”的目的是招标人与中标人存在“围标”、“串标”、“以低于成本的报价竞标”等违反招投标法等规定行为的,黑白合同均无效。“黑合同”签订在中标之后,“黑合同”对“白合同”的实质性内容进行变更黑合同无效而白合同有效。(2)工程未通过招标的情况下,“黑白合同”的处理原则无论是
18、哪一种合同,后一合同有效。,一、开发项目的融资开发项目的融资,是指房地产企业获得房地产开发项目的建设资金的各种行为的总称。二、房地产项目开发融资模式及流程一般来说,房地产项目的资金来源主要有以下几个方面:开发商自有资金,银行贷款及施工企业垫资,售房款的再投入。(一)债务融资目前主要的债务融资方式有:1、银行贷款2、向社会发行债券3、在项目未建成前通过预售、预租来收取预付款或定金,第六节 房地产开发项目的资本运作,(二)权益融资-在实践中又称为主权性融资,是指融资者已出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为。1、发行股票融资 2、房地产投资基金(三)项目转让(p111)1、以出让方式取得建设用地
19、使用权的 2、以划拨方式去的建设用地使用权的(四)项目公司收购,三、工程造价和工程款(一)建设工程造价和工程款 建设工程造价是指建设项目有计划地进行固定资产投资再生产、形成相应的无形资产和铺底流动资金的一次性费用的总和。建设工程造价由建筑安装工程费用、设备、工器具费用和工程建设其他费用组成。实践中很多人把工程建设过程中发生的建设单位应当向工程承包商支付的款项称为建设工程款,建设工程款和建设工程造价的概念很多时候是在同一种意义上使用的,但是一般的建设工程宽的范围相对比建设工程造价的范围要小。(二)工程造价纠纷 工程造价管理是建设工程承发包合同管理的重要内容。可以用分阶段预决算程序强化对建设工程造
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