房地产法PPT2第二章房地产权属法律制度.ppt

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1、1,房地产法,房地产法,第二章房地产权属法律制度,学习目的了解房地产权利与权属框架，以及各国的土地权属形式掌握我国房地产权利和权属制度正确理解建筑物区分所有权、房地产共有权和房地产相邻关系,2,房地产法,主要内容,房地产权利与权属土地所有权房屋所有权房地产共有权房地产相邻关系,3,房地产法,房地产法,一、房地产权利概述 房地产权利，指以房地产为标的民事财产权利，是权利人依法对其所有的房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利。房地产权属，指房地产权利主体上的归属，是将房地产权利与一定的权利主体相联系 房地产权利是房地产权属的前提和基础。房地产活动的开展涉及各方的权利义务关系，关键要明晰房地产权利

2、体系的设定及其归属。,第一节 房地产权利与权属,4,房地产法,由于世界各国历史传统、社会制度的不同，房地产权利的设置规定有很大不同。从法律体现上来看，主要有两大法系，即大陆法系和英美法系。大陆法系又称罗马法系、民法法系、法典法系或罗马日尔曼法系，是承袭古罗马法的传统，仿照法国民法典和德国民法典的样式而建立起来的各国法律制度的总称。欧洲大陆上的法、德、意、荷兰、西班牙、葡萄牙等国和拉丁美洲、亚洲的许多国家的法律都属于大陆法系。英美法系又称英国法系。普通法系或判例法系，是承袭英国中世纪的法律传统而发展起来的各国法律制度的总称，英、美、澳大利亚、新西兰、香港等国家和地区的法律制度均属于英美法系。,5

3、,房地产法,5,房地产法,大陆法系 认为物权是核心，其中又以不动产土地的权利制度为核心，强调“一物一权”。大陆法系设立了六种土地权利：土地所有权、地上权、役权、永佃权、质权、抵押权英美法系 认为房地产属于财产法范畴，强调“一物多权”，包括下列权利：所有权、地产权、衡平法的地产权、地役权与用益权、抵押权、,6,房地产法,6,房地产法,土地权利与建筑物权利的关系情形一：房屋等建筑物附属于土地，建筑物不是独立的不动产，建筑物权利与土地权利不可分离情形二：房屋等建筑物与土地分别是独立的不动产，建筑物权利与土地权利分离，单独存在 目前，随着城市化进程的加快，房地产业的发展，为了缓解住宅紧张以及维护住户的

4、权利，房屋等建筑物脱离土地，独立存在，并享有单独权利正成为一种趋势，其中，建筑物区分所有权制度的确认就是有力表现。,7,房地产法,二、房地产权属概述（一）概念 房地产权属，即房地产产权在主体上的归属状态。房地产权属与房地产权利的区别：房地产权利为各方主体利益而创设 土地资源有限，无法满足每个人的需求，为了定分止争，法律创设了土地所有权，作为一种本源之权。随着对土地的不断利用，逐渐产生了可分离的土地使用权、房屋所有权、房地产抵押权、房地产相邻关系利益等。,8,房地产法,房地产权属为确定各方主体关系而设置 权利的意义在于权利归属的主体，为了保障房地产各主体享有各自的一定权利，首先，需要确定各主体行

5、使权利的范围途径等相互关系 其次，需要均衡分配个主体享有权利的多寡 再次，避免不同权利之间发生以强凌弱的压迫 因此，房地产权属规定了相关房地产权利归属主体应具备的特定资格，以及相关权利的取得途径、行使方法，并要求权属变动进行登记，以使法律上权利体系能彼此协调稳定运行，为房地产经济活动提供有效率的制度基础。,9,房地产法,（二）意义房地产权属制度有利于明晰权利主体，是房地产经济活动开展的基本前提，否则主体缺位，产权不清，将使经济活动陷入混乱房地产权属能够反映现实经济状况及政府结构 房地产是一国财富的基础，其权利归属反映了一国的财富分配占有情况，进而体现一国的经济制度、政治结构房地产权属制度对我国

6、社会主义市场经济的建立和发展有关键作用 计划经济体制下，我国法律重土地所有权权属静态规定，轻动态规定；强调权利归属国家集体的单一性，忽视多元性、流动性；忽视权利主体地位的明确和保护。因此，土地资源未能有效流通利用实现优化配置，进而阻碍了房地产业乃至国民经济的发展。建立房地产权属制度是市场经济条件下发展房地产业的内在需求。,10,房地产法,三、我国的房地产权利与权属（一）我国的房地产权利 房地产权利属于不动产物权，物权法第8条规定：“物权的种类和内容由法律规定”，于是物权法的出台整理了之前散见于各部门法中的权利内容，构建了我国不动产物权体系，包括：不动产所有权不动产用益物权（土地承包经营权、建设

7、用地使用权、宅基地使用权、地役权）不动产担保物权不动产债权不动产继承权,11,房地产法,（二）我国的房地产权属框架 房地产权属包含两个关键问题：第一，权属多元化，即某一项权利能否归属不同主体所有第二，权利分离化，即不同权利能否归属不同主体所有，以使资源有效利用 我国实行的土地公有制，归全民或集体所有，实现土地权利分离和多元主体是我国发展房地产业的前提。我国房地产权属框架如下：,12,房地产法,我国房地产权属体系,房地产所有权,房地产用益物权,房地产债权,土地所有权国家、集体房屋所有权普通、建筑物区分所有权,房地产共有产权,土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权地役权,建设用地使用权抵押权土地

8、承包经营权抵押权房屋抵押权,房地产租赁权房地产借用权,房屋继承权建设用地使用权继承权,房地产担保物权,房地产继承权,相邻关系,相邻关系,13,房地产法,房地产法,第一章 房地产法概述,第二节土地所有权,一、土地所有权与使用权的基本原理（一）土地所有权基本原理 土地所有权是土地所有人独占性地支配其所有的土地的权利，在法律规定范围内进行占有、使用、收益、处分，并排除他人的干涉。我国土地所有权的特征：（1）是基于我国现实经济状况而产生的法律制度（2）反映了土地所有权人与非土地所有权人之间产生的法律关系（3）通过所有权权能的分离，使非土地所有权人对土地享有他物权,14,房地产法,1、土地所有权的权能占

9、有实际支配与控制土地的权利，可与所有权重合也可分离使用有效利用土地的权利，关注土地的使用价值；由于土地使用权直接于土地上行使，必须以占有土地为前提收益在土地上获取经济利益的权利，是土地所有权的标志处分处置土地的权利，表现为土地权利的转让，是土地所有权的核心。不过，由于土地权属的可分离，使得处分权可以由所有人行使，也可由其他权利人行使。2、土地所有权的社会功能维护社会安定促进社会发展创造有效利用土地资源的刺激促进财富积累 享有实现土地的价值和使用价值带来的利益,15,房地产法,（二）土地使用权的基本原理对土地合法使用包括使用自己土地和他人土地两种情况。根据使用土地的使用价值或交换价值的不同，土地

10、使用权分为用益型和担保型。1、土地使用权的概念 我国土地使用权，指公民、法人及其他组织依法控制、支配全民所有或集体所有的土地及其收益，并排斥他人干涉的权利。物权法根据土地用途，将土地使用权分为土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。2、土地使用权的性质是一种物权他物权用益物权,16,房地产法,（三）土地所有权与使用权的相互关系1、区别自物权与他物权完全物权与限制物权可否交易2、联系土地所有权决定土地使用权 土地使用权由土地所有权人的意志决定，土地使用的方式、用途、期限、处分等都得服从土地所有权。土地使用权促进土地所有权 土地所有权社会功能的发挥离不开使用权，使用权推动排他的所有向

11、有效利用转移。,17,房地产法,二、现代各国土地所有及使用形态全民所有，无偿使用土地上、下级所有权并存，土地使用受两个所有权制约土地由私有与各级政府分别所有，各自使用土地由国王名义所有，土地使用权类似于土地所有权土地合作组织集体所以，集体使用三、我国土地所有权（一）国家土地所有权国家土地所有权的概念、特点、客体范围宪法土地管理法实施条例物权法对国家土地所有权作了明确的规定。,18,房地产法,宪法第九条 矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。第十条 城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除

12、由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。,19,房地产法,土地管理法实施条例 第二条下列土地属于全民所有即国家所有：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（三）国家依法征用的土地；（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（推定制度，符合国家主权原则）（五）农村集体经济组织全部成员

13、转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。,20,房地产法,物权法第二编 所有权 第四章 一般规定 第四十一条 法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。确立了国家专有制度，即只能为国家所有而不能为任何其他人所有的，不能通过交换或赠与等任何流通手段转移所有权 国家的专有财产包括但不限于：国有土地、海域、水流、矿产资源、野生动物资源、无线电频谱资源、国防资源等。第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收

14、集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。,21,房地产法,物权法第二编 所有权 第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权第四十七条城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。第四十八条森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。上述法律规定，我国国有土地的范围包括：（1）城市市区的土地；（2）法律规定属于国家所有的从村和城市郊区的土地；（3）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他

15、土地；（4）农村和城市郊区已被征收的土地,22,房地产法,我国国家土地所权的特征：国家统一所有权利归属的单一性，国务院是唯一代表，国务院及其所属部门有权决定所有权的各项权能中央及地方各级政府分别行使权力权利归属的单一性并不妨碍权力行使的多样性、灵活性，地方政府经中央政府授权可以代表行使各项权能国有土地使用收益中央与地方共享土地收益一部分留在地方，用于国土管理和保护在保留所有权的前提下，国有土地所有权的部分权能可适当分离，形成国有土地使用权。一种是以划拨取得，履行国家的政治、经济、文化和其他社会职能；另一种是以出让、转让取得，实现土地的有效利用。,23,房地产法,（二）集体土地所有权 是我国土地

16、公有制的另一种法律表现形式，是农村集体所有权的一种。实质上是一定范围内的集体组织全体成员共同对集体的土地直接享有的所有权。1、相关法律规定宪法第十条城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。,24,房地产法,民法通则 第七十四条 劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有，包括：（一）法律规定为集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等；（二）集体经济组织的财产；（三）集体所有的建筑物、水库、农田水利设施和教育、科学、文化、卫生、体育等设施；（四）集体所有的其他财产。集体所有的土地依照法律属于村农民集

17、体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。集体所有的财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。,25,房地产法,物权法第五十八条集体所有的不动产和动产包括：（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；（四）集体所有的其他不动产和动产。第六十条对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民

18、集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。,26,房地产法,2、集体所有土地的范围 包括：耕地、宅基地好自留地、自留山，同时，集体所有土地的所有者只是农民集体，城镇集体不享有土地所有权。3、与国有土地所有权的区别与联系（1）集体土地所有权具有独立性，并与国家土地所有权地位平等。在宪法民法通则土地管理法物权法中都有明确体现。但二者还是有区别:国有土地所有权具有全民性和唯一性；集体土地所有权具有团体性和分散性集体土地

19、的使用、处分与国家的农业战略和农业政策密切相关；而国有土地主要用于国家机关办公、公共设施及公共事业的建设意见保护自然资源等。集体土地所有权虽然与国有土地所有权地位平等，但集体土地所有权及其使用权在法律上受到较多限制。集体土地用途要严格限制，体现“法律社会化”；集体土地基于社会整体利益的“私法”性质，也需要对其适当限制,27,房地产法,（2）国家对集体所有的土地可以通过征收的方式取得物权法之前，国家通过强制力将集体土地转化为国有土地，称为征用；物权法将征用与征收区分。第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应

20、当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。国家征收在法理上称为“国家统治权的行使”，其强制性与“购买”相区别，有偿性与“没收”相区别。,28,房地产法,（二）土地使用（用益）制度 我国实现土地用途管制制度、根据土地用途将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。1、土地承包经营权制度,集体统一经营，具有生产

21、服务、组织协调、资产积累与实现规模经营的功能,家庭分散经营，是基础，,双层经营体制,物权法第十一章对土地承包经营权作了清晰的说明，规定了土地承包经营权的对象、权能、期限、权利义务关系以及对承包土地的管理。为了稳定土地承包经营体制，关键是明确土地承包的相关内容。,29,房地产法,2、建设用地使用权制度,国有建设用地使用权,集体建设用地使用权,适用物权法第十二章 建设用地使用权 设立的范围：地表、地上或地下分别设立设立的方式：出让或划拨登记制度：设立登记、变更登记、注销登记交易制度：转让、互换、出资、赠与、抵押等使用权与地上物的关系：房地合一征收补偿：提前收回的补偿，并退还相应出让金,适用土地管理

22、法第五十九、六十、六十一条 非农建设使用合办企业乡镇村公共使用,30,房地产法,3、宅基地使用权制度物权法第十三章明确规定了宅基地使用权的概念、取得、行使和转让等内容 4、地役权制度地役权指因通行、取水、排水、铺设管线等需要，通过设立合同利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利物权法第十四章明确规定了地役权的概念、设立、登记与灭失、地役权的效力、及其与其他物权的关系等内容,31,房地产法,（三）香港地区的土地所有及使用法律制度 土地所有权与使用权始终分离1、土地所有权归香港政府所有2、土地使用权实现批租制度永业权与租业权 永业权始终属于香港政府 租业权即土地使用权，是香港政府将国有土地出让

23、给民间购买人，购买人在约定时间内按指定用途使用土地而获得，可以转让、出租、继承。土地批租的方式及其适用范围 公开拍卖、招标、协议、临时租地3、土地收回4、香港与内地的土地所有及使用制度比较,32,房地产法,四、土地所有与使用法律制度的发展趋势,（一）土地社会化：所有权由绝对保护向滥用禁止发展,法律对于土地的保护,静态保护所有权动态保护用益物权,土地所有权绝对性,不可侵自由性优越性或强大性,土地垄断所有人恣意使用影响社会经济发展,导致弊端,发展趋势,土地所有权分解，由同一或不同所有者所有规定土地所有数量，实现国计民生平衡发展土地公共取得，使政府或国家用于公益事业发展（即所有权伴随义务，个人利益兼

24、顾国家、社会和他人利益）,33,房地产法,（二）土地价值化：土地权利由以“所有”为中心，向以“利用”为中心的发展,土地所有权的强大性,追求所有权,行使现实支配和使用收益，限制了用益物权和担保物权,发展趋势追求土地价值,设定多项他物权，促进土地有效利用土地利用形态多样化，实现土地最大经济价值所有权与用益物权共享,34,房地产法,（三）土地利用立体化：土地空间权理论已经形成并正受到法律的保护土地利用已不限于地表的利用，而已经发展为立体空间，对地上和地下空间的合理利用已成为决定土地使用价值和价值的重要因素，构成了土地权利的不可分割部分土地空间权，人们对土地地表上下一定范围内的空间支配权。如土地所有与

25、使用权一样，空间权分为空间所有权和利用权，其中空间利用权分为物权性和债权性权利（四）我国土地法律制度反思已实现土地社会化土地价值化在土地有偿使用制度中得到具体体现仍需要弥补土地立法中的空白 如土地征收、农村集体土地的开发等问题,35,房地产法,第三节 房屋所有权,一、房屋所有权（一）定义与要素房屋所有权是典型的不动产物权，具有物权的所有特征，包括占有、使用、收益、处分权。房地合一与房地独立房屋所有权具有要式物权的特征，即设立与转移和存续均须遵守登记发证制度（二）房屋所有权的取得、消灭房屋所有权的取得包括原始取得和继受取得房屋所有权的消灭，即因多种原因丧失或与原房屋所有人脱离（三）特点：客体特定

26、性、主体广泛性、交易自由性,36,房地产法,（四）房屋所有权类型,单独所有范围所有权共同所有房屋所有权,共同共有按份共有,按主体不同分,农村房屋所有权城镇房屋所有权,国有房产集体所有房产私有房产联营企业房产股份制企业房产港澳台投资房产涉外房产其他房产,按土地性质不同分,建筑物区分所有权,37,房地产法,二、建筑物区分所有权1、产生的原因：深层原因住宅危机直接原因建筑物立体化发展 物权法第六章 对其进行了具体的阐述2、概念是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所权人（即每一个业主）对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利

27、。包括、共有所有权、成员权。,38,房地产法,建筑物区分所有权包括三种权利：一是专有所有权，如业主对自有住宅的所有权；二是共有所有权，如跟邻居的墙、过道等；三是成员权，即共同管理权，如，小区的绿地是整个小区的人共同管理，其中最核心的问题是共同管理权。3、特点客体特殊性建筑物区分所有权指向的建筑物具有可分性内容复合性包含三种权利，权利人拥有三种身份 要求三权合一，不可分离；与土地使用权相结合 并且受到一定限制，即，其权利的行使受相邻关系、管理委员会、物业管理的约束与管理主体多重身份性专有所有权人、共有所有权人、成员权人,39,房地产法,4、内容（1）专业所有权 物权法第71条业主对其建筑物专有部

28、分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。1）特点在三要素中具有主导性：其取得或丧失的同时，取得或丧失其他权利。其大小决定另外两权利的大小2）专有部分的范围建筑中物理构造能明确区分，具有排他性，可独立使用的建筑物部分，与其他专有部分以墙壁、天花板、地板相隔。,40,房地产法,3）专有所有权的限制（物权法第71条77条）专有所有权与共有所有权客体不可分专有所有权的行使不得妨碍建筑物正常使用、违反区分所有权人共同利益其他区分所有权人或管理委员会因维护修缮、设置管线等情况须进入专有部分时，区分所有权人无正当理由不得拒绝按约使用专有部分，不得擅自

29、变更,41,房地产法,（2）共有所有权 物权法第70条业主对建筑物内专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，包括占有、使用、收益。1）特点从属性：从属于专有所有权不可分割：与专有所有权、成员权不可分割2）共有部分范围不属于专有的部分，如电梯、过道、屋顶、地下室等建筑物附属物，如排水、照明、消防等设备（物权法第72 74条 具体规定）,42,房地产法,小区内共有所有权的范围小区内的绿地、道路、车库、会所公共区域等，属于市政建设，还是小区所附属的东西，是小区内共有所有权？关键看买房子时的成本，以及有没有明确的权属。例如，地下车库，开发商在卖房时没有把地下车库摊入到房子成本里，所有权就属于开

30、发商，开发商把地下车库卖给了业主后，就不属于共有所有权，而属于专有所有权；若买房的成本里已摊进了车库费用，地下车库就是业主共同所有的。绿地也是这样，不能一概的说是业主共有还是开发商所有。3）共有所有权的限制其权利的行使受相邻关系、管理委员会、物业管理的约束与管理为了建筑物整体效能、城市的安全美观，受相关政策法规管理,43,房地产法,（3）成员权 建筑物区分所有权人基于一栋建筑物之构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务1）特点管理关系永续性成员权的体现业主委员会物权法第78-83条的具体规定,44,房地产法,业主委员会产生的必要

31、性协调业主与物管间的矛盾 社区住宅的建设，使成百上千户互不相识的人居住在同一个小区或同一幢楼内，这就涉及到公共部位如何管理，比如楼道谁来清理，电梯谁来维护，社区秩序谁来维持等一系列问题。若不能共同管理，否则就是谁也不管理。为了便于管理，全体业主可以选聘物业管理公司。但是，由于各自的利益差异，业主与物业管理公司之间会产生矛盾。单个的业主不能够管理社区，聘请的物业管理公司又会与业主之间产生某些必然的矛盾，这就需要一个中间的桥梁业委会，代表全体成员行使权利。,45,房地产法,5、建筑物区分所有权助推业主维权，是物业管理理论的根源物业管理中包含了业主的权利，这是物权法应该明确规定的。而物权法中建筑物区

32、分所有权的规定，是保障业主享有区分所有权最根本的规定。如果侵犯了业主的区分所有权，可按照物权保护的方法手段，向法院提起诉讼。物权保护的方法包括，承认你的权利、排除妨碍、恢复原状、甚至赔偿损失等。这一规定，进一步明确了业主维权的法律依据。业主通过业主大会行使所有权，由表决通过的决议来决定公共财产的分配、使用。这对培育公民的民主意识是有积极意义。通过对小区公共财产事务的管理，最后管理国家事务，最终推动民主政治的进步。,一、概念与特点房地产共有指两个以上的权利主体对同一项房地产共同享有权利的法律状态，包括权利主体共同享有房地产所有权和其他权利。房地产共有的产生包括合资购买、共同继承、受赠与等原因 房

33、地产的共有分为共同共有和按份共有。特点：主体多数性客体同一性内容双重性对内对外，相区别的双重内容原因共同性,第四节 房地产共有,二、房地产按份共有（一）概念与特点 按份共有是两个或两个以上的共有人按照约定的份额分别对共有的房地产享有权利和承担义务。对房地产的收益根据所拥有的份额进行分割；如果按份共有人要对外转让自己的共有份额，其他共有人在同等条件下有优先购买权；如果以按份共有的房地产对外偿债，以共有人拥有的份额为限。特点：权利义务以一定份额为限对各自应有部分享有相当于房地产权利的权利按份共有人的权利义务及于共有房地产的全部,（二）房地产按份共有的内部关系 各共有人之间的权利义务关系共有房地产的

34、使用、收益、处分应有部分的处分共有房地产的管理共有房地产的费用负担（三）房地产按份共有的外部关系 按份共有人与第三人的权利义务关系因共有房地产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务（四）共有房地产的分割法律约定之外自由申请分割协商确定分割方式分割所得房地产有瑕疵，共同分担损失,三、房地产共同共有（一）概念与特点共同共有是指两个或两个以上的共有人对共有的房地产不分份额地共同享有权利并承担义务。每个共有人对共同共有的房地产享有平等的占有、使用、收益和处分的权利。任何一个共有人处分共有的房地产必须征得全体共有人的一致同意，擅自处分共有房产的，如果受让第三人是善意(即不知情)的

35、，转让有效，由擅自处分的共有人对其他共有人承担损失赔偿责任，如果受让第三人是恶意(即知情)有偿受让或者无偿受让，共有人擅自处分共有房产的行为无效。特点：不分份额的共有共同共有以共有人之间的共同关系为前提共有人平等享有权利和承担义务,（二）共同共有的内部关系共有人的权利义务及于共有房地产的全部对共有房地产的使用、收益、处分及于全部共有人任何共有人不得主张对共有房地产的特定部分行使形式权利；在共有关系存续期间，任何共有人不得对共有房地产请求分割。（三）共同共有的外部关系连带权利义务关系任何一个共有人都有权向第三人主张全部权利第三人有权向任何一个共有人主张全部权利任何一个共有人都有义务清偿全部义务,

36、注意：隐性的共有财产,房地产是独立财产还是共有财产一般可以通过房地产产权登记证书获悉，但有些共有不能通过房地产证的登记反映出来，比如夫妻共有房地产、家庭共有房地产。对于共有的房地产，如果房地产产权证书没有明确记载为按份共有的，而部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明该房地产的按份共有的，应当认定为共同共有。所以在购买二手房时，应当注意到房地产产权登记为一人，而实际为共有财产的情况，虽然最终法律会保护善意的有偿受让方，但一场纠纷不能避免，为了防止这种纠纷甚至是诉讼，受让方可以关注一下欲购的房产是否为隐性的共有财产。,案例一,王某与其父亲共有一房产，王某是房产证的户主，其父亲

37、是共有人。王某有一弟弟，在王某的父母过世后，王某能否完全享有房产证的全部产权？若王某想一个人完全拥有房产权利，需要怎么办？分析：1.王某和其弟弟都有权利继承你父亲的财产（如果没有明确的遗嘱的话）。2.如果没有具体指明共有份额的话，一般理解为你和你父亲各自占有50%。3.王某的父母过世后，他们50%的份额由他们兄弟二人共同继承，也就是说王某除了拥有50%的共有产权外，在父母的50%里还可以有一份，具体有多少可以根据承担赡养义务的情况进行分配。4.如果王某想一个人完全拥有房产，可以购买其弟弟应继承的那部分份额（他最多占25%的份额）。如果他弟弟放弃继承，也可以完全拥有。,案例二 共有的房子 卖不卖

38、起纠纷,5年前，李先生和父母、哥哥三方各出资1/3购买了一套房子，房子一直由哥哥和嫂子居住着，自己结婚后也另外买了房子居住。现在，哥哥提出要把房子卖掉，好把他当年投资的那部分钱拿出来另外买房单独过。李先生考虑到给父母养老，不同意将房子卖掉，以免父母少了一份保障了。虽然房屋的产权证上只有他和哥哥两人的名字，但哥哥口头认可父母有房屋1/3的产权。,当年兄弟和父母共同出资买房，如今哥哥想卖房，李先生不同意，房子能不能卖得成？分析：根据上述信息，从产权登记表明该房子是李先生和其哥的共有财产，二人是该房子的合法产权人。对于共有财产，某一共有人如要将共有财产转让，必须经过其他共有人的同意，因此，如果李先生

39、不同意将该房子卖掉，那么，其哥哥就无权卖房。如果必须把房子卖掉，怎样才能在产权证上没有父母名字的条件下，保证其父母能够拿到1/3的房款？分析：如果要卖房，又要保证其父母能够得到三分之一的卖房款，应事先和其哥哥和父母三方签订书面协议，确认你父母对该房子的三分之一财产份额。当然，这个协议只在他们家庭内部有效，对外不能对抗第三人。,55,房地产法,第五节 房地产相邻关系,一、概念与特点 相邻的房地产所有权人或使用权人之间在行使所有权或使用权时，因相互间给予便利或接受限制而发生的权利义务关系。本质上是一方房地产所有权人或使用人的财产权利的延伸，以及对他方房地产权利的限制。通过自身行为的限制，给予他人方

40、便，以达到睦邻友好，反映在物权法第84条。特点：主体多数性客体相邻性产生法定性内容复杂性,56,房地产法,二、相邻关系的处理原则有利生产、方便生活团结互助、公平合理尊重历史和习惯三、相邻关系的种类相邻的用水与排水相邻土地通行相邻不动产利用相邻通风、采光和日照相邻环境保护相邻不动产损害放免,57,房地产法,四、房地产相邻关系的内容（物权法第86-88条）1、权利的扩展 相邻权人对邻地的积极利用，包括必要通行权，管线设置权，施工临时占用权，用水权、引水权、排水权，搜取物品进入权2、权利的限制 相邻权人对邻地的消极限制，包括通风采光，环境保护，危险防范，其他妨碍的禁止五、房地产相邻关系的保护自力保护

41、双方协商解决，保护性和救济性不强民法保护利用物权法通过民事责任制度使违反义务的一方承担不利的法律后果，从而实现相对方的权利的救济。,第二章 房地产权属法律制度,58,房地产法,六、相邻权与地役权的关系（一）地役权地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。其二，地役权是存在于他人不动产上的用益物权。其三，地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。特点：1、地役权以存在两项不动产为前提2、地役权具有很强的意定性3、地役权具有从属性 1）地役权不得与需役地分离而为让与；2）地役权不得由需役地分离而为其他权利的标的；

42、3）地役权随需役地所有权或使用权的消灭而消灭4、地役权具有不可分性 1）发生上的不可分性；2）消灭上的不 可分性；3）享有与负担上的不可分性,（二）相邻权与地役权的关系共同点：都是为方便自己而利用邻人不动产的权利，都适用于土地所有人、土地使用人等不动产权利人区别：相邻权 地役权 法律规定权利内容 契约约定权利内容 属所有权的延伸 属于用益物权 非物权，无须登记 物权，须登记 权利内容由法律规定 权利内容自由设定 权利主体为土地及建筑物权利人 仅为土地权利人 无偿享有 有偿享有,相邻关系不是一种独立的物权；地役权是一种独立的物权（属用益物权）。相邻关系的发生基于法律的规定；地役权是通过当事人签订

43、合同产生的。相邻关系视法律为相邻的不动产所有人、使用人行使不动产所有权、使用权提供了最低限度的便利和容忍义务；地役权的内同由当事人自由约定。相邻关系的权利取得是无偿的；地役权合同是有偿的。总的来说：相邻关系要求的程度较低，都是来保障不动产使用来说的（如房屋使用时最基本的采光、通风、通行、排水等等，说的夸张一点，如果相邻关系受到侵害，则不动产在某种程度上不能使用）；而地役权要求较高，主要是提升不动产价值来说的（如向远处眺望、便利的通行等等，如果不严谨的说，地役权收到侵害，则不动产的价值会降低到普通不动产的一般价值，但不会影响使用）。,案例一,地役权 用益物权的一种。指因通行、取水、排水等需要，通过签订合同，利用他人的不动产,以提高自己不动产效益的权利。如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得了“地役权”。,案例二,你在海边有一块平地，旁边有一高楼，楼的主人给你一定的费用，让你在你的土地上三十年之内不得建房，以满足他观海的需要，你同意并签约。楼的主人对你的土地的权利就是地役权。高楼所在的土地为需役地，你的土地为供役地。,