三亚市人民政府关于印发《三亚市物业管理实施办法》的通知.docx
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1、三亚市人民政府关于印发三亚市物业管理实施办法的通知三府规(2022)36号各区人民政府,各管委会,市政府直属各单位:三亚市物业管理实施办法于2022年12月7日经八届三亚市人民政府第27次常务会议审议通过,自2023年2月1日起开始实施,请认真贯彻执行。附件:三亚市物业管理实施办法三亚市人民政府2022年12月27日三亚市物业管理实施办法目录:第一章总则第二章物业管理区域第三章业主和业主组织第一节业主第二节业主大会第三节业主委员会第四节物业管理委员会第四章物业管理服务第一节前期物业管理服务第二节物业管理服务第三节老旧住宅小区物业管理服务第四节物业服务费第五节共有物业经营收益第五章物业的使用与维
2、护第一节物业的使用第二节物业安全及应急管理第三节停车管理第四节物业保修与维护第六章物业专项维修资金第七章附则第一章总则第一条为了构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系,建设和谐宜居社区,规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,保障物业的依法、安全、合理使用,根据中华人民共和国民法典物业管理条例海南经济特区物业管理条例等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。第二条本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动适用本条例。本条例所称物业管理,是指业主通过自行管理、委托物业服务人等方式,对物业管理区域内的建筑物及其附属设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人
3、包括物业服务企业和其他管理人。第三条物业管理活动应遵循党建引领、政府组织、业主自治、专业服务相结合的原则。推动在业主委员会、物业服务人中建立党组织,发挥党建引领作用。建立党建引领下的居(村)民委员会、业主大会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务人协调运行机制,充分调动居民参与积极性,加强社区治理。推动符合条件的社区(村)党组织和居(村)民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会委员。物业管理活动的开展应当符合节约资源、保护生态环境,彰显三亚文化特色,符合自贸港建设发展要求,不得违背公序良俗,不得损害公共利益和他人合法权益。第四条实行市、区两级物业管理联席会议制度。市级物业管理联席会议由市物业管理
4、主管部门组织召开,成员由市自然资源和规划、综合行政执法、市场监督、公安、消防、发展和改革、信访、卫生健康等相关部门组成。区级物业管理联席会议由区物业管理主管部门组织召开,成员由区人民政府相关部门、居(村)民委员会、建设单位、物业服务人、业主委员会或者业主代表、相关专业经营单位等各方代表组成。联席会议主要解决物业管理过程中产生的各种矛盾,协调各责任方。区级物业管理联席会议不能解决的问题提交市级物业管理联席会议解决。相关专业经营单位指供水、供电、供气、有线电视、邮政快递、通讯运营等企业。第五条市住房和城乡建设局是本市物业管理的行政主管部门,负责全市物业管理活动的管理、监督和指导工作,履行下列职责:
5、(一)制定物业管理相关政策、规范并组织实施;(二)建立、完善物业管理分级培训体系,组织开展物业管理相关法律、法规和政策的宣传和业务培训;(三)加强对物业服务人的监督管理,督促物业服务行业提高服务质量,依法开展物业管理行政检查工作;(四)建立物业管理诚信监管体系;(五)加强物业行业安全生产监督、检查工作;(六)指导和监督物业专项维修资金的筹集、管理和使用工作;(七)统筹指导区物业管理主管部门实施物业管理相关工作;(八)指导和监督物业服务行业协会开展行业自律和服务工作;(九)实施物业管理的其他监督管理职责。市物业管理主管部门应当建立并持续完善三亚市物业管理信息化服务平台;制定业主大会议事规则、业主
6、委员会工作规则、临时管理规约、管理规约和前期物业服务合同、物业服务合同、装饰装修承诺书等示范文本。市、区发展和改革、公安、民政、财政、自然资源和规划、生态环境、综合行政执法、交通运输、水务、应急管理、市场监督、消防救援等部门和机构,按照各自职责,负责物业管理活动的有关监督管理工作,并依法开展行政执法工作。第六条区住房和城乡建设局是本区物业管理的行政主管部门,具体负责所在区内物业管理活动的指导、协调、监督和管理工作,履行下列职责:(一)指导、监督本辖区内设立业主大会、选举业主委员会和换届选举,办理相关备案手续;(二)指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责;(三)指导和监督物业服务人依法履行义
7、务;(四)提供物业管理法律咨询服务,调解、处理物业管理纠纷,协调物业管理各方的关系;(五)建立、完善本区域内物业管理分级培训体系,组织开展本区域内物业管理相关法律、法规和政策的宣传和业务培训;(六)建立物业管理应急保障机制;(七)物业招投标监督管理及备案工作;(八)指导和监督辖区内物业管理项目的接管、移交、承接查验及备案工作;(九)负责物业管理区域备案,做好物业服务用房、物业服务合同、白蚁防治合同等材料备存工作;(+)负责统筹指导居(村)民委员会开展物业管理实施相关工作;(十一)法律、法规规定的其他职责。区人民政府应当在区物业管理主管部门配备物业管理工作的专职人员,并落实工作经费。第七条物业管
8、理是基层社区治理的重要组成部分,居(村)民委员会应配合区物业管理主管部门,建立物业管理协调工作机制,倡导成立环境和物业管理委员会,统筹辖区物业管理相关工作。居(村)民委员会在物业管理活动中履行下列职责:(一)建立健全社区(村)党组织领导下的物业管理协商共治机制,建立居(村)民委员会、业主委员会、物业服务人、业主等物业管理各方共同参与的物业管理区域治理架构;(二)组织、参与、协助辖区内各物业服务区域成立业主大会和选举业主委员会;(三)就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会进行询问,引导规范运作;(四)指导、监督物业服务人依法履行义务;(五)向物业管理联席会议反馈问题和情况;(六)调解物业
9、管理纠纷;(七)法律、法规规定的其他职责。居(村)民委员会负责人、网格长(员)应积极参加区物业管理联席会议,反馈物业管理活动中的新情况、新问题,推动物业管理创新,促进物业管理与基层社会治理深度融合。第八条物业管理行业协会应当在市住房城乡建设主管部门的指导下成立,积极吸纳物业服务人、业主自治组织、物业管理专项业务服务人等物业管理服务关联方会员,加强行业自律管理,履行下列职责:(一)制定行业规范,规范物业服务人、物业管理专项业务服务人、业主自治组织成员从业及运作行为;(二)在主管部门指导下,监测并定期发布各类物业服务项目、服务标准、参考价格,成本信息和计价规则;(三)衔接政府物业管理相关部门、居(
10、村)民委员会、业主委员会和物业服务人等关联方,树立物业服务人与业主、物业服务人与业主委员会、业主委员会与业主的良好关系典范,调解物业服务行业纠纷;(四)建立物业管理专项服务供应商名录,监督、指导专项服务商服务规范,协助业主自治、物业服务人专业服务等多种模式的运行、并存;(五)维持公平竞争的市场秩序,促进物业服务供方依法经营和诚信服务;(六)加强物业服务行业从业人员培训,提高行业管理、服务水平;(七)维护物业服务各方的合法权益;(A)推进物业服务标准化建设。第二章物业管理区域第九条物业管理区域的划分,应充分考虑物业的规划用地范围、土地使用权属范围、自然界限、共用设施设备、建筑物规模、社区布局、开
11、发周期等因素确定。项目分期建设或者两个以上单位共同开发建设,其配套设施设备共用的,应当划分为一个物业管理区域;但共用设施设备能够分割、独立使用,或者被道路、河道等分割为两个以上自然区域且能明确共用设施设备管理、维护责任的,可以分别划分为独立的物业管理区域。建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。已交付使用的物业,按照已形成的物业管理区域划定,不再重新调整,但业主共同决定分割或者合并物业管理区域的除外。第十条区物业管理主管部门应当建立物业管理区域档案。物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专
12、有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。新建物业的建设单位应当在申领房屋预售许可或者现房销售备案前,将划定的物业管理区域向区物业管理主管部门申请备案,备案机关经审查认为建设单位划定物业管理区域不符合本办法第九条规定的,应当书面通知建设单位重新划定。己备案的物业管理区域应当在房屋买卖合同中明示。已交付使用物业,由物业服务人向区物业管理主管部门申请备案;没有物业服务人的,由居(村)民委员会向区物业管理主管部门申请备案。第十一条物业服务用房包括物业服务人办公用房和业主委员会办公用房,应当由建设单位按照下列标准提供:(一)物业管理区域物业总建筑面积未超过二十五万平方米的,按照
13、不少于物业总建筑面积的千分之二提供,并不得少于一百平方米;(二)物业管理区域物业总建筑面积超过二十五万平方米的,二十五万平方米以内部分,按照该部分面积的千分之二提供;超出部分按照该部分面积的千分之一增加。业主委员会办公用房建筑面积应当不低于二十平方米。物业服务用房应当为地面以上能够独立使用的房屋,具备水、电、通风、采光等使用功能,没有配置电梯的物业,所在楼层不得高于四层。物业服务用房在交付使用前,应当进行装修,具备水、电使用功能。住宅区内配置网络、通讯、安保预警等设施的,物业服务用房应当合理预留端口,具备正常使用功能。物业服务用房的所有权依法属于全体业主,专用于物业管理服务工作,是物业服务工作
14、正常开展的重要保障,任何单位和个人不得侵占、改变用途。第十二条物业管理区域内的下列部分依法属于业主共有:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施设备,避难层、架空层、设备层或者设备间等结构部分;(二)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位(车库);(三)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备;(四)房屋买卖合同约定属于业主共有的物业;(五)法律、法规规定的其他共有部分。建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时,应当提出共有物业产权登记申请,不动产登记机构应当进行
15、实地查看,并在不动产登记簿上予以记载。第三章业主和业主组织第一节业主第十三条房屋的所有权人为业主。基于与建设单位之间的房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有房屋但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。业主在物业管理中的权利、义务,依照法律、法规规定以及临时管理规约、管理规约、物业服务合同约定确定。第十四条在物业管理活动中,业主享有下列权利:(一)按照物业服务合同的约定接受物业服务人提供的服务,依法使用物业共用部位、共用设施设备;(二)享有业主委员会委员的选举权和被选举权;(三)参加业主大会会议,行使投票权和表决权;(四)提议召开业主大会会议,对物业管理的有关事项提出建议;(五)提出制定和修
16、改业主大会议事规则、管理规约的建议;(六)对物业共用部位和共用设施设备、物业专项维修资金的使用情况享有知情权和监督权;(七)监督业主委员会的工作和物业服务人履行物业服务合同;(A)对侵害物业区域公共利益的行为予以劝阻;(九)法律、法规规定的其他权利。在物业管理活动中,业主履行下列义务:(一)遵守业主大会议事规则和临时管理规约或者管理规约,支持物业服务人按照物业服务合同和物业管理制度实施物业管理活动;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照物业服务合同的约定支付物业服
17、务费;(五)按照有关规定交纳物业专项维修资金;(六)不得损害公共利益和他人合法权益;(七)依法配合物业服务人,执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施;(八)法律、法规规定的其他义务。第十五条下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则和管理规约;(二)选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会成员;(三)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;(四)选聘和解聘物业服务人;(五)使用物业专项维修资金;(六)筹集物业专项维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(A)改变共有部分的用途或者利用共有部分进行经营;(九)利用共有部分进行经营所得收益的分配与使用;(十)物业服务区域
18、调整、业主自行管理、与物业服务人签订物业服务合同(含物业服务费的确定)、业主共有资金、业主委员会委员及专职工作人员补贴标准等有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第二节业主大会第十六条业主可以依照法定程序设立业主大会,并由业主大会从业主中选举产生业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表
19、和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,依法表决业主共同决定事项。一个物业管理区域设立一个业主大会。只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。暂时无法成立业主自治组织的,可以依照本办法第三十七条之规定成立物业管理委员会,代行业主委员会的职责。第十七条物业管理区域符合下列情形之一的,可以召开首次业主大会会议,选举业主委员会:(一)房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积二分之一以上;(二)首套房屋出售并交付使用满两年。符合前款规定成立业主大会条件的,建设单位应当向区物业管理主管部门提出筹备业主大
20、会的书面申请,协助业主大会筹备工作。业主也可以向区物业管理主管部门提出筹备业主大会的书面申请,同时报送居(村)民委员会;申请人应在联名业主中指定一名或多名筹备工作发起人,发起人对所递交资料的真实性负责。居(村)民委员会应当在收到书面申请后,核实申请人的业主身份,核实无误的,应在三十日内组织成立首次业主大会筹备组。第十八条区物业管理主管部门应当自收到成立首次业主大会书面申请后五日内通知建设单位或物业服务人报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:(一)物业管理区域证明;(二)房屋及建筑物面积清册;(三)销售清册及业主名册;(四)建筑规划总平面图;(五)交付使用共用设施设备的证明;(六)物业服务
21、用房配置证明;(七)已筹集的物业专项维修资金清册;(A)其他依法应当移交的文件资料。建设单位或物业服务人应当自收到区物业管理主管部门通知后十日内报送材料,协助成立筹备组,并在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地等便利性支持。己经录入三亚市物业管理信息化服务平台,且能够依法公示的资料,建设单位或物业服务人可以不再另行提供。首次业主大会筹备组由本物业管理区域内履行业主义务、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主和建设单位、居(村)民委员会党组织、居(村)民委员会等派员组成。筹备组组长由居(村)民委员会代表担任,筹备组其他成员由居(村)民委员会确定,报区物业管理主管部门
22、书面确认。筹备组人数应当为单数,其中业主成员应当不少于筹备组人数的二分之一。筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内显著位置和三亚市物业管理信息化服务平台进行公示,公示日期不少于五日。业主对筹备组成员有异议的,由居(村)民委员会协调、答复;仍有争议的,由区物业管理主管部门确认。建设单位应积极参与筹备工作。建设单位拒绝派员,或在收到居(村)民委员会通知后未按要求日期派员参加筹备组,不影响筹备组的成立。经筹备组申请,房屋交易管理机构或者不动产登记机构应当及时提供房屋面积、门牌号码、业主姓名和联系方式等信息。第十九条首次业主大会筹备组履行下列职责:(一)确认业主身份并公示业主名单,确
23、定业主人数和在首次业主大会会议上的投票权数;(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容和表决规则;(三)拟订业主大会议事规则、业主委员会工作规则、管理规约草案;(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、候选人产生办法和候选人名单;(五)确定首届业主委员会选举办法;(六)依法确定首次业主大会会议表决规则;(七)召开首次业主大会会议的其他筹备工作。对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,同时在物业管理区域内显著位置和三亚市物业管理信息化服务平台公示、公告,并以短信等文字形式通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。筹备
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